ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-6052/2025

г. Челябинск

04 сентября 2025 года

Дело № А47-16005/2022  

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2025 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Журавлева Ю.А., судей Волковой И.В., Матвеевой С.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зубковой В.Е., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СК Девелопмент» на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.04.2025 по делу № А47- 16005/2022 о разрешении разногласий.  

В заседании посредством вэб-конференцсвязи приняли участие:  

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Ураллесстрой» - ФИО1 (паспорт);  

представитель общества с ограниченной ответственностью «СК Девелопмент – ФИО2 (паспорт, доверенность от 20.05.2025);  

представитель Управления ФНС России по Оренбургской области – ФИО3 (паспорт, доверенность от 09.01.2025).  

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет; явку представителей в судебное заседание не обеспечили.  

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.  

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 25.10.2022 на основании заявления общества с ограниченной ответственностью Научнопроизводственное объединение «ГЕОСМАРТ», г. Челябинск возбуждено дело о признании общества с ограниченной ответственностью «Ураллесстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), несостоятельным (банкротом).  

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.12.2022  

(резолютивная часть от 15.12.2022) требование кредитора признано обоснованным, в отношении общества с ограниченной ответственностью 2 А47-16005/2022 «Ураллесстрой» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО1, член Ассоциации СРО УА «Южный Урал».  

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.10.2023 (резолютивная часть от 02.10.2023) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Ураллесстрой» введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО1, член Ассоциации СРО УА «Южный Урал».  

Общество с ограниченной ответственностью «СК Девелопмент» 17.06.2024 обратилось в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий.  

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.04.2025 (резолютивная часть от 08.04.2025) в удовлетворении заявления ООО «СК Девелопмент» отказано.  

Не согласившись с принятым определением суда от 21.04.2025, ООО «СК Девелопмент» обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило обжалуемый судебный акт отменить.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 24.07.2025.  

Поступивший от Управления Федеральной налоговой службы по Оренбургской области отзыв на апелляционную жалобу приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.  

В приобщении поступившего 22.07.2025 от конкурсного управляющего должника отзыва на апелляционную жалобу отказано, ввиду неисполнения обязанности, предусмотренной статьей 262 АПК РФ по заблаговременному направлению в адрес иных участников обособленного спора.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2025 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 21.08.2025 для дополнительной проверки доводов и возражений сторон.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2025 в составе суда произведена замена судьи М.В.Ковалевой, находящейся в отпуске, на судью С.В.Матвееву.  

Поступившие до начала судебного заседания пояснения и дополнительные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.  

Согласно инвентаризационной описи от 19.12.2023 № 3 конкурсным управляющим выявлены следующие объекты недвижимого имущества должника:  

1. Земельный участок площадью 27 372 кв.м, кадастровый номер 56:44:0251004:23, расположенный по адресу: 

<

...>;  

2. Земельный участок площадью 9 471 кв.м, кадастровый номер 56:44:0251006:91, расположенный по адресу: 

<

...>;  

3. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251006:100, площадью 69,1 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...> (залог ФНС России);  

4. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251006:83, площадью 823,5 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> (залог ФНС России);  

5. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:198, площадью 450,6 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

6. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:123, площадью 531,4 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

7. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:86, площадью 33,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (залог ФНС России);  

8. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:122, площадью 15,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>;  

9. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:140, площадью 736,2 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> (залог ФНС России);  

10. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:124, площадью 614,2 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

11. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:139, площадью 338,9 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> (залог ФНС России);  

12. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:127, площадью 1094 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

13. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:126, площадью 211,2 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> (залог ФНС России).  

Принадлежность указанного недвижимого имущества должнику подтверждается также выпиской из ЕГРН № КУВИ-001/2022-2815897 от 10 А47-16005/2022 22.12.2022, представленной конкурсным управляющим в материалы дела 09.01.2025.  

Согласно отчету об оценке № 23/2023 от 22.12.2023 рыночная стоимость объектов недвижимости составила 76 954 000,00 руб. (14 494 000,00 руб. –  

залог и 62 460 000,00 руб. - не залог), соотношение требований от общей оценочной стоимости составляет 18,87% - залог, 81,13% - не залог.  

Управлением в адрес конкурсного управляющего должника направлено письмо от 25.12.2023 с требованием о приостановлении мероприятий по реализации предмета залога до установления соответствующих кредиторских требований.  

Собранием кредиторов ООО «Ураллесстрой» 01.02.2024 были приняты решения об утверждении положения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника; об утверждении начальной цены, согласно которому реализации подлежали:  

1. Земельный участок площадью 27 372 кв.м, кадастровый номер 56:44:0251004:23, расположенный по адресу: 

<

...>;  

2. Земельный участок площадью 9 471 кв.м, кадастровый номер 56:44:0251006:91, расположенный по адресу: 

<

...>;  

3. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:198, площадью 450,6 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

4. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:123, площадью 531,4 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

5. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:122, площадью 15,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>;  

6. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:124, площадью 614,2 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

7. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:127, площадью 1094 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

Решения принимались мажоритарным кредитором – ООО СК «Викиннг- С», правопреемником которого является ООО «СК Девелопмент».  

Между тем, в сообщении, размещенном в ЕФРСБ № 13634726 от 09.02.2024, опубликованы сведения о проведении торгов по реализации имущества ООО «Ураллесстрой», в том числе - Лот № 26, в состав которого вошли:  

Земельный участок площадью 27 372 кв.м, кадастровый номер 56:44:0251004:23, расположенный по адресу: 

<

...>;  

Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:198, площадью 450,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:123, площадью 531,4 кв.м., расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул.  

Беляевская д.32;  

Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:124, площадью 614,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:122, площадью 15,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:127, площадью 1094 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.  

Начальная цена продажи 49 567 000,00 руб. Вышеперечисленные объекты недвижимого имущества (здания) расположены на одном земельном участке с кадастровым номером 56:44:0251004:23 и указаны в составе одного лота.  

Таким образом, в нарушение утвержденного собранием кредиторов положения земельный участок площадью 9 471 кв.м, кадастровый номер 56:44:0251006:91, расположенный по адресу: 

<

...> был исключен из состава имущества, подлежащего реализации.  

Кроме того, помимо объектов недвижимого имущества, размещенных на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0251004:23 по адресу: 

<

...> и включенных в состав лота № 26, на данном земельном участке расположены иные непоименованные в данном сообщении недвижимые объекты:  

1) Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:126, площадью 211,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

2) Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:140, площадью 736,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> А47-16005/2022  

3) Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:139, площадью 338,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

4) Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:86, площадью 33,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.  

В соответствии с сообщением в ЕФРСБ № 14034735 от 30.03.2024 торги по лоту № 26 признаны несостоявшимися, не были представлены заявки на участие.  

Письмом от 02.04.2024 № 19-17/04944@ Управление ФНС направило в адрес конкурсного управляющего согласованное положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, являющегося предметом залога ФНС России.  

Согласно представленному положению реализации подлежит следующее недвижимое имущество:  

1. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251006:100, площадью 69,1  

кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>;  

2. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251006:83, площадью 823,5 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

3. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:86, площадью 33,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

4. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:140, площадью 736,2 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

5. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:139, площадью 338,9 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>;  

6. Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:126, площадью 211,2 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>.  

В ЕФРСБ опубликовано сообщение № 14060831 от 03.04.2024 об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, находящегося в залоге у уполномоченного органа.  

В соответствии с сообщением в ЕФРСБ № 14342881 от 08.05.2024 опубликованы сведения о проведении торгов имуществом ООО «Ураллесстрой», а именно, следующими лотами:  

- Лот № 1 Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:126, площадью 211,2 кв.м., 

<

...> начальная цена 1383000,00 руб.  

- Лот № 2 Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:140, площадью 736,2 кв.м., 

<

...> начальная цена 4822000,00 руб.  

- Лот № 3 Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:139, площадью 338,9 кв.м., 

<

...> начальная цена 2222000,00 руб.  

- Лот № 4 Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251004:86, площадью 33,9 кв.м., 

<

...> руб.  

- Лот № 5 Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251006:83, площадью 823,5 кв.м., 

<

...> начальная цена 5394000,00 руб.  

- Лот № 6 Нежилое здание, кадастровый номер 56:44:0251006:100, площадью 69,1 кв.м., 

<

...> начальная цена 45300,00 руб.  

- Лот № 7 Земельный участок общей площадью 9471 кв.м., кадастровый номер 56:44:0251006:91, расположенный по адресу 

<

...> начальная цена продажи 12 893 000,00 руб.  

Лоты № 1-6 находятся в залоге ФНС России. 

В соответствии с сообщением в ЕФРСБ № 14690123 от 21.06.2024 отменены торги по лоту № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6 по продаже имущества ООО «Ураллесстрой», в связи с поступлением в Арбитражный суд Оренбургской области заявления о разрешении разногласий между залоговым и иными кредиторами о порядке реализации имущества. Торги по лоту № 7 признаны несостоявшимися.  

Объекты недвижимого имущества в составе лотов № 5-6 с кадастровыми номерами 56:44:0251006:83, 56:44:0251006:100 расположены на одном земельном участке с кадастровым номером 56:44:0251006:91 (лот № 7).  

Объекты недвижимого имущества в составе лотов № 1-4 с кадастровыми номерами 56:44:0251004:126, 56:44:0251004:140, 56:44:0251004:139, 56:44:0251004:86 расположены на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0251004:23 (объект отсутствует в данном сообщении ЕФРСБ № 14690123 от 21.06.2024).  

Обращаясь в суд с заявлением о разрешении разногласий, кредитор указал на то, что конкурсным управляющим реализуются объекты недвижимости (здания), находящиеся на одном земельном участке, отдельными лотами, а также без земельного участка в составе лота, тем самым нарушается принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, а также на проведение оценки по цене, определенной на основании отчета об оценке № 23-2023 от 22.12.2023, подготовленном лицом, заинтересованном по отношении к конкурсному управляющему ФИО1  

Судом первой инстанции установлено, что в рамках процедуры несостоятельности ООО «Ураллесстрой» арбитражным управляющим в целях оказания услуг по оценке привлечена ФИО4, которая является дочерью конкурсного управляющего ФИО1  

Указанное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.  

Согласно абзацу девятому пункта 1 статьи 20.3 Закона о банкротстве привлекаемые арбитражным управляющим в соответствии с названным законом для обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве за счет средств должника, оценщики, не могут быть заинтересованными лицами по отношению к арбитражному управляющему, должнику и его кредиторам.  

В соответствии со ст. 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, являющимся заинтересованным, и/или аффилированным по отношению к заказчику лицом. Поскольку ФИО4 является лицом, заинтересованным по отношению к конкурсному управляющему ФИО1, отчет об оценке № 23-2023 от 22.12.2023 не является достоверным, а рыночная стоимость, определенная оценщиком, не могла быть использована для установления начальной стоимости продажи имущества должника.  

Указанный вывод также содержится в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда № 18АП-1489/202 от 27.03.2025, в рамках которого рассмотрена апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «СК Девелопмент» на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.12.2024 по делу № А47- 16005/2022 об отказе в удовлетворении заявления о разрешении разногласий в отношении транспортных средств должника.  

Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал обоснованными возражения ООО «СК Девелопмент» о необходимости провести повторную оценку недвижимого имущества должника независимым оценщиком.  

Судом первой инстанции также установлено, что Лоты №№ 1-6 находятся в залоге ФНС России. Объекты недвижимого имущества в составе лотов № 5-6 расположены на одном земельном участке с кадастровым номером 56:44:0251006:91 (лот № 7). Объекты недвижимого имущества в составе лотов № 1-4 расположены на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0251004:23 (объект отсутствуют в данном сообщении).  

Таким образом, конкурсным управляющим к реализации были предложены объекты недвижимости (здания), находящиеся на одном земельном участке отдельными лотами, а также без земельного участка в составе лота.  

Согласно сообщению № 14342881 от 08.05.2024 объекты недвижимого имущества реализуются отдельными лотами и без указания земельного участка, на котором расположены.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.  

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.  

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.  

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением  

случаев, установленных федеральными законами, устанавливается также и Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 5 статья 1).  

Таким образом, в целях проведения торгов лоты должны были быть сформированы с учетом вышеуказанных положений законодательства, что в настоящем случае сделано не было.  

В рассматриваемом случае при подготовке к проведению торгов по продаже имущества должника имущество было разделено на отдельные лоты так, что частично утратилась взаимосвязь объектов недвижимости с земельными участками, на которых они расположены.  

Согласно статье 447 ГК РФ торги представляют собой способ заключения договора, а их результаты становятся основой для его условий. Заключение договора купли-продажи по результатам торгов является логическим и юридическим продолжением процедуры торгов.  

Формирование лотов - это начальный этап процедуры реализации имущества, который определяет дальнейшие действия, включая проведение торгов и заключение договора. Если лоты сформированы с нарушениями (разделение функционально связанных объектов), это неизбежно влечет ошибки при заключении договора, так как такие лоты не могут быть реализованы в соответствии с требованиями законодательства.  

Таким образом, формирование лотов на этапе подготовки к торгам с нарушением (разделение земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости) приводит к юридической и практической невозможности заключения правомерного договора.  

Положение о продаже имущества, содержащее порядок реализации с условиями об отчуждении земельных участков без находящихся на них объектах, не является законным и может повлечь за собой в последующем оспаривание торгов либо отказ от заключения договоров купли-продажи, что в свою очередь приведёт к затягиванию процедуры конкурсного производства.  

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции признал обоснованные возражения ООО «СК Девелопмент» о нарушении при формировании лотов принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.  

Между тем, отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции руководствовался следующим.  

В соответствии с абзацем 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.  

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.11.2017 N 305-ЭС16-10852 (3) по делу N А41-21198/2015, продажа заложенного имущества в составе единого лота вместе с имуществом незаложенным возможна только с согласия залогового кредитора и только при условии выделения (установления порядка выделения, в том числе в отчете об оценке имущества) доли залогового  

кредитора в составе полученной выручки.  

Отступление от названного подхода (преодоление отказа залогового кредитора) допустимо только в исключительных случаях при явно недобросовестном уклонении залогодержателя от дачи согласия на продажу имущества в составе единого лота (в частности, когда для него явно намного выгоднее продать имущество единым лотом, но он по каким-либо иным причинам, не связанным с экономической целесообразностью, не соглашается с подобными условиями, причиняя тем самым вред остальным кредиторам), учитывая техническую невозможность оставления заложенного имущества в составе единого лота за собой в случае признания повторных торгов несостоявшимися.  

Судом установлено, что в материалах настоящего обособленного спора отсутствуют доказательства выражения залоговым кредитором ФНС России в лице УФНС России по Оренбургской области согласия на реализацию находящегося у него в залоге имущества совместно с другим имуществом должника.  

При этом, Управлением в адрес конкурсного управляющего было направлено письмо от 14.10.2024 № 19-17/15262@, согласно которому указано, что имущество, находящееся в залоге у уполномоченного органа, подлежит реализации отдельными лотами, что обеспечит наибольшее предложение, а, следовательно, увеличит цену реализации и сократит срок продажи.  

Вместе с тем все недвижимое имущество расположено на едином земельном участке (кадастровый номер 56:44:0251006:91), что в силу ст. 35 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ делает невозможным реализацию отдельными лотами. Выявленное имущество не входит в единый имущественный комплекс и не является «предприятием», соединенным неразрывной цепочкой производства.  

В связи с чем, уполномоченный орган просит конкурсного управляющего рассмотреть возможность проведения мероприятий по межеванию земельного участка площадью 27 372 кв. м, кадастровый номер 56:44:0251004:23, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Таким образом, по мнению суда первой инстанции, в действиях залогового кредитора ФНС России в лице УФНС России по Оренбургской области отсутствует недобросовестность при отказе от совместной реализации имущества должника, которая потенциально может причинить вред иным конкурсным кредиторам должника, судом первой инстанции не установлена и из имеющихся доказательств не следует.  

Между тем, судом первой инстанции не принято во внимание следующее.  

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 4 статьи 35 названного Кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с  

земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.  

При подготовке к проведению торгов по продаже имущества должника Управлением ФНС России недвижимое имущество должника было разделено на отдельные лоты так, что утратилась взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены.  

Это привело к тому, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0251006:91 подлежал реализации отдельно от объектов недвижимости (зданий, строений), размещенных на нем, а земельный участок с кадастровым номером 56:44:0251004:23 подлежал реализации отдельно от четырех объектов недвижимости из девяти, расположенных на нем.  

Следовательно, утвержденное положение о порядке продажи имущества должника, находящегося в залоге у ФНС России, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

То обстоятельство, что после обращения кредитора в суд с настоявшим заявлением, и после проведения первых торгов по реализации имущества, находящегося в залоге, Управление ФНС России по Оренбургской области обратилось к конкурсному управляющему с предложением рассмотреть возможность проведения мероприятий по межеванию земельного участка площадью 27 372 кв. м. с кадастровым номером 56:44:0251004:23, поскольку ранее утвержденное положение о реализации имущества делает невозможным реализацию зданий отдельными лотами, не свидетельствует о добросовестности действий Управления ФНС России при утверждении порядка продажи имущества должника.  

Кроме того, выносимый судебный акт не должен порождать возникновения иных споров и судебных процессов, вытекающих из одних и тех же правоотношений, по результатам рассмотрения спора должна быть достигнута правовая определенность в спорных отношениях сторон.  

Однако, в рассматриваемом случае установив нарушения при проведении оценки имущества должника и формировании лотов, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости сохранения существующих положений о порядке продажи недвижимого имущества должника в той форме, которая существовала, как на момент рассмотрения обжалуемого судебного акта, так и на момент рассмотрения настоящего спора в суде апелляционной инстанции.  

Таким образом, отказывая в удовлетворении заявления о разрешении разногласий, суд первой инстанции порождает дополнительные споры, в том числе и по оспариванию результатов торгов.  

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта и удовлетворении заявления ООО «СК «Девелопмент».  

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

П О С Т А Н О В И Л :

определение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.04.2025 по делу № А47- 16005/2022 отменить, апелляционную жалобу общества с  

ограниченной ответственностью «СК Девелопмент» - удовлетворить.  

Заявление общества с ограниченной ответственностью «СК Девелопмент» о разрешении разногласий удовлетворить.  

Обязать конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Ураллесстрой» - ФИО1 составить положение о порядке и условиях продажи недвижимого имущества должника с учетом принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости.  

Обязать конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Ураллесстрой» - ФИО1 провести повторную оценку недвижимого имущества должника с привлечением независимого оценщика.  

Взыскать за счет конкурсной массы общества с ограниченной ответственностью «Ураллесстрой» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СК Девелопмент» 30 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий судья Ю.А. Журавлев  

Судьи И.В. Волкова 

С.В. Матвеева