РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-17074/22-77-125

г. Москва

23 июня 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2022года

Полный текст решения изготовлен 23 июня 2022 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Царёвой Ю.В.

с участием представителей: 

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: Новиков С.Ю. (доверенность № 854 от 29.03.2022г, предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ОМСКА (644024, ОМСКАЯ ОБЛАСТЬ, ОМСК ГОРОД, КРАСНОФЛОТСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 8, ОГРН: 1025500748613, Дата присвоения ОГРН: 25.11.2002, ИНН: 5508001003)

к ответчику Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ" Д.У. ЗПИФ недвижимость "РИКОМ-Плюс Недвижимость" по управлением Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ" (109240, ГОРОД МОСКВА, НИКОЛОЯМСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 13, СТРОЕНИЕ 1, ЭТАЖ 5 КОМНАТЫ 1-31, ОГРН: 1027718000067, Дата присвоения ОГРН: 10.07.2002, ИНН: 7718218817) 

о взыскании 7 040 558 руб. 84 коп., 

установил:

ДЕПАРТАМЕНТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ОМСКА обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Управляющей компании ПРОМСВЯЗЬ" Д.У. ЗПИФ недвижимость "РИКОМ-Плюс Недвижимость" по управлением Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ" о взыскании  задолженности за фактическое использование земельного участка с кадастровым 55:36:090108:80 за период с 01.09.2020 по 30.09.2021 в сумме 7 040 558 руб. 84 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик  оплатил  фактическое пользование земельным участком, в результате чего за ним образовалась задолженность.  

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах http://www.msk.arbitr.ru/ и http://www.arbitr.ru/, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направил,  в связи с чем, дело рассмотрено в  отсутствие истца в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором исковые требования не признал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материала дела, согласно договору аренды земельного участка № Д-Ц-13-117 от 26.12.2016. Управляющей компанией ПРОМСВЯЗЬ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» под управлением ООО «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (Арендатор, ответчик) был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 55:36:090108:80.

В соответствии с пунктом 7.4 договора по окончании срока действия договора обязательства сторон прекращаются, договор считается расторгнутым. 

Уведомление Арендатору о прекращении договора направлено 10.12.2019 № ИсхДИО/16200. Таким образом, с 25.12.2019 договор считается расторгнутым.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 арендатор в случае освоения участка в течение действия договора обязан привести его в состояние пригодное для дальнейшего использования.

В то же время, по мнению истца,  ответчик  продолжал пользоваться земельным участком с кадастровым номером 55:36:090108:80, по акту приема-передачи имущество не возвратил.

Согласно расчету истца  сумма задолженности Арендатора за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 за период с 01.09.2020 по 30.09.2021 составляет 7 040 558 руб. 84 коп.

Направленная ответчику претензия от 13.10.2021 № Исх-ДИО/13540 оставлена без ответа и удовлетворения.

В статьях 1 и 65 Земельного кодекса РФ закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком.

В силу положений ст.ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу указания пункта 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства.

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, применительно к правоотношениям по договору аренды специально оговорено в пункте 4 статьи 614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечг.ет. условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно указанию пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлена ответственность Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или  частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Из анализа приведенных норм следует, что отношения по предоставлению имущества во владение и/или пользование (аренду) носят взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 

В соответствии со ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).

В силу положений ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий. 

Из представленных в материалы дела доказательств следует, ООО «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ», имеющее Лицензию ФКЦБ России № 21-000-1-00096 от 20.12.2002 на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами (приложение 1 к возражениям) осуществляет доверительное управление Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» (далее - ЗПИФ недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» или «Фонд») на основании правил доверительного управления, зарегистрированных ФСФР России 31.05.2012 в реестре за номером 2363.

Правовое регулирование деятельности Управляющей компании по доверительному управлению имуществом осуществляется главой 53 ГК РФ, Особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются согласно пункту 4 статьи 1012 ГК РФ Федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее - «Закон об инвестиционных фондах»).

Управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества.

В отношениях с третьими лицами в урегулированных гражданским законодательством правоотношениях лицом, которому принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом Фонда и который приобретает права и обязанности по реализации данных прав, является Управляющая компания. Управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению Фондом (пункт 3 статьи 11 Закона об инвестиционных фондах).

Материалами дела подтверждается, что в состав имущества, составляющего закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РИКОМ-Плюс Недвижимость», входил объект незавершенного строительства торгово-развлекательный комплекс с кадастровым номером 55:36:090108:3400, площадь застройки 5877,8 кв.м, запись о регистрации № 55-55-01/281/2012-448 от 29.11.2012, расположенный на земельном участке площадью 16296 кв. м с кадастровым номером 55:36:090108:80 почтовый адрес ориентира Омская обл., г. Омск, Центральный АО, ул. Маршала Жукова, д. 99.

До 26.12.2019 в состав имущества Фонда входило также право аренды Земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80, площадью 16 296 кв.м, почтовый адрес ориентира Омская обл., г. Омск, Центральный АО, ул. Маршала Жукова, д. 99 на основании договора аренды № Д-Ц-13-117 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске от 26.12.2016, заключенного с Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска. 

Обременение в виде аренды исключено из сведений о Земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Руководствуясь положениями статьи 239.1 ГК РФ, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в Арбитражный суд Омской области с требованиями изъять у Управляющей компании Объект незавершенного строительства, расположенный на Земельном участке, путем продажи с публичных торгов. Вступившим в законную силу Решением по делу А46-643/2020 Арбитражный суд Омской области от 14.06.2021 установлено, что в соответствии с пунктом 7.4 Договора аренды по окончании срока действия Договора аренды обязательства сторон прекращаются, Договор аренды считается расторгнутым. Уведомление ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» о прекращении Договора направлено 10.12.2019 № Исх-ДИО/ 16200. Начисления арендной платы по Договору прекращены с 25.12.2019, Договор аренды исключен из реестра договоров пользования имуществом. Договор аренды от 26.12.2016 прекратил свое действие в связи с истечением его срока - 25.12.2019. Объект незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80 изъят по требованию Департамента имущественных отношений Администрации города Омска.

Судами также  установлено, что земельный участок был предоставлен на период действия договора аренды земельного участка №Д-Ц-13-117 от 26.12.2016 для строительства (завершения строительства) Объекта незавершенного строительства, договор аренды земельного участка прекращен. Договор аренды заключен 26.12.2016, а потому положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению к отношениям сторон, а договор прекратил свое действие в соответствии с его пунктами 1.1, 7.17.4 на основании Федерального закона №171-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Омской области от 14.06.2021 по делу № А46- 643/2020 Объект незавершенного строительства был изъят из состава имущества ЗПИФ недвижимости «РИКОМ-Плюс Недвижимость». Решение по делу А46-643/2020 вступило в законную силу.

Главное управление государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области обратилось с исковым заявлением, содержащим требования к ответчику обеспечить надлежащую консервацию объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400.

 Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.11.2021 по делу № А40-237927/21-11-1556 заявление было принято к производству, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска был привлечен к рассмотрению дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Решением суда от 17.02.2022 по делу № А40-237927/2021 судом было отказано в заявленных требованиях в полном объеме.

Судом при разрешении по существу дела № А40-237927/21 установлены следующие обстоятельства: договор аренды №Д-Ц-13-117 от 26.12.2016 прекращен в связи с истечением срока его действия - 25.12.2019, обременение в виде аренды земельного участка исключено из сведений о земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3400, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090108:80, площадью 16 296 кв.м., расположенный на землях, государственная собственность на которые не разграничена по адресу: г. Омск, ул. Маршала Жукова, д. 99 решением Арбитражного суда Омской области от 14.04.2021г. по делу №А46-643/2020 изъят у Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «РИКОМ - Плюс Недвижимость» под управлением ООО «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 330 000 000 руб.

Кроме того, суд при разрешении спора отметил, что в силу пункта 3 статьи 272 ГК РФ правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При разрешении дела № А40-214479/21 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «РИКОМ-Плюс Недвижимость» в постановлении от 20.05.2022 № 09АП-20124/2022 Девятым арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства: уведомление о прекращении Договора аренды направлено ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» 10.12.2019 № Исх-ДИО/16200, начисления арендной платы по Договору аренды прекращены с 25.12.2019, договор аренды исключен из реестра договоров пользования имуществом; договор аренды от 26.12.2016 прекратил свое действие в связи с истечением его срока - 25.12.2019.

В рамках судебных споров по делам № А40-237927/21, № А46-643/2020, № А40-214479/21, № А46-20901/2021, № А46-844/2022, А46-2551/2022 судами, в том числе, установлены обстоятельства отсутствия у ответчика по объективным причинам возможности владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:090108:80.

Согласно ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства не доказываются вновь при рассмотрении настоящего спора, в котором участвуют те же лица.

Между тем, неверным и не соответствующим обстоятельствам спора и представленным в материалы дела доказательствам является довод истца о фактическом пользовании ответчиком Земельным участком. Истцом не принят во внимание целевой характер предоставления Земельного участка в аренду, а именно - для завершения строительства расположенного на его части Объекта незавершенного строительства, что с учетом изменения истцом видов разрешенного использования Земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:80 стало невозможным.

В силу требований, установленных частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно указанию части 7 статьи 51 ГрК РФ, для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на Земельный участок градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке статьи 48 ГрК РФ.

Правоустанавливающим документом на Земельный участок является договор аренды земельного участка.

В силу прекращения договора аренды  и изъятия спорного земельного участка истцу, осуществление ответчиком каких-либо действий по строительству (завершения строительства) Объекта незавершенного строительства невозможно.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом. 

Учитывая данные нормы права, суд считает, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения владения и пользования арендованным имуществом.

Истцом не представлено каких-либо доказательств в подтверждение занятия ответчиком земельного участка  в заявленный период,  в связи с чем, суд приходит к выводу о не доказанности размера задолженности  в заявленном размере.

С учетом, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований истца. 

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится  на истца, поскольку требования, заявленные в иске, не обоснованы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12,  307, 309, 310, 314,   606,  614, 622 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-170, 176, 180, 181  АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:

С.В. Романенкова