Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-17420/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена   09 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   17 апреля 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                                      Демидовой Е.Ю.,

судей                                                                                     Полосина А.Л.,

                                                                                      Щанкиной А.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Берсенёвой М.С. рассмотрел кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области на решение от 08.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Полякова В.А.) и постановление от 24.11.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Апциаури Л.Н., ФИО1) по делу № А45-17420/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

В судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Голубева Ю.Н.) принял участие представитель территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области – ФИО2 по доверенности от 05.10.2023.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении с территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее – управление) договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2168.

Решением от 08.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 24.11.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, урегулированы возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2168 разногласия, пункт 2.1 договора в принят редакции покупателя: «цена выкупа земельного участка 400 000 руб.»; с ответчика в пользу истца взыскано 6 000 рублей расходов по государственной пошлине по иску.

Не согласившись с результатами рассмотрения спора, считая, что при вынесении решения и постановления судами допущено неправильное применение норм материального права, управление обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества.

В обоснование кассационной жалобы заявитель, ссылаясь на злоупотребление правом со стороны истца, указывает, что представленный обществом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным и незаконным, в связи с чем не подлежит применению для определения цены выкупа спорного земельного участка; полагает, что общество на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка намеренно не обратилось в уполномоченный орган для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, что привело к необоснованному занижению стоимости спорного земельного участка.

В судебном заседании представитель управления на удовлетворении кассационной жалобы настаивал по приведенным в ней мотивам.

Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Судами установлено и из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением от 11.03.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-25817/2021 признано незаконным решение управления от 03.09.2021 № 54-АЛ/6251/05 об отказе в предоставлении в собственность обществу земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:050601:2168, 54:19:050601:2163, 54:19:050601:2138, 54:19:050601:2318.

Суд обязал ответчика в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу принять решение о предоставлении истцу в собственность без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 54:19:050601:2168, 54:19:050601:2163, 54:19:050601:2138, 54:19:050601:2318 и выдать проект договора купли-продажи данных земельных участков.

Во исполнение решения суда ответчик направил в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка от 10.03.2023.

Согласно пункту 1.1 проекта договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:19:050601:2168, адрес: Новосибирская область, Новосибирский район, муниципальное образование Боровской сельсовет, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства в границах, указанных в выписке из единого государственного реестра недвижимости, общей площадью 112 977 кв. м, находящийся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора стоимость земельного участка составляет 1 217 892, 06 руб. Стоимость определена продавцом на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого участка без проведения торгов» в размере кадастровой стоимости земельного участка. Указанная территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области стоимость земельного участка в размере 1 217 892, 06 руб. была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) ранее в качестве кадастровой стоимости земельного участка, определенной методом сплошной массовой оценки стоимости земель.

Истец, не согласившись с вышеуказанными условиями договора купли-продажи земельного участка от 10.03.2023, направил в адрес ответчика протокол разногласий от 10.04.2023, согласно которому абзац 1 пункта 2.1 договора изложен следующим образом: «цена выкупа участка 400 000 рублей», что составляет 100 % от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2168 на дату подачи заявления о предоставлении в собственность данного земельного участка.

Основанием для внесения изменений в договор в части цены земельного участка и подписания протокола разногласий общество указывает на данные, содержащиеся в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2168 по состоянию на 18.05.2021, то есть на дату подачи заявления о предоставлении в собственность земельного участка, согласно которой кадастровая стоимость составляет 400 000 руб.

Управление 18.04.2023 направило в адрес истца подписанные протоколы разногласий к договору купли-продажи с протоколом согласованных разногласий в следующей согласованной редакции: «абзац 1 пункта 2.1 договора «цена выкупа участка 1 217 892 рубля 06 копеек»

Полагая, что цена выкупа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номерами 54:19:050601:2168, предложенная ответчиком в проекте договора и в протоколе согласования разногласий в согласованной редакции в размере 1 217 892, 06 руб. не соответствует кадастровой стоимости спорного имущества, действующей на дату подачи заявления, и возлагает на истца дополнительное бремя, при подготовке проекта договора купли-продажи выкупная стоимость земельного участка определена ответчиком без учета решения государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» (далее - ГБУ НСО «ЦКО и БТИ») об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 22.09.2021 № УРС-54/2021/000425, которая была определена по состоянию на 22.04.2021, что подтверждается отчетом о рыночной стоимости от 31.08.2021 № 210831/2-ИК, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

При вынесении обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 421, 422, 424, 445, 455, 446, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 39.3, 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» (далее – Постановление № 279) исходили из того, что для целей определения цены земельного участка при урегулировании разногласий сторон по условиям договора купли-продажи подлежат применению сведения о кадастровой стоимости земельного участка на момент обращения истца с заявлением о выкупе, таким образом, цена участка подлежит установлению в размере 400 000 руб., в связи с чем утвердили спорный пункт договора в предложенной обществом редакции.

Суд округа поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанций, находя их соответствующими установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным отношением законодательству.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 указанной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2 Постановления № 279 цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, согласно пункту 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или земельного участка государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ). Правоотношения по приобретению земельных участков в собственность в данном случае возникли у сторон спора с момента обращения заявителя с заявлением. Возложение действующим законодательством на уполномоченный орган обязанности по принятию решений о предоставлении в собственность испрашиваемых земельных участков в месячный срок предполагает для целей выкупа применение значения кадастровой стоимости, утвержденной и внесенной в государственный кадастр недвижимости на дату подачи заявления. 

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что на момент обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов (18.05.2021) его кадастровая стоимость согласно выписке из ЕГРН составляла 400 000 руб., определена по состоянию на 20.04.2021 в соответствии с отчетом о рыночной стоимости от 31.08.2021 № 210831/4-ИК, учитывая, что действия управления по отказу в предоставлении участка признаны незаконными, что повлекло удовлетворение заявления общества по делу № А45-25817/2021, констатировав, что документы, послужившие основанием для внесения в ЕГРН сведений о рыночной стоимости земельного участка, управлением в установленном законом порядке не оспаривались, суды правомерно определили цену выкупа спорного земельного участка в размере 400 000 руб.

Довод управления о необходимости установления цены договора купли-продажи исходя из иной кадастровой стоимости земельного участка подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельных участков устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельных участков кадастровая стоимость этого земельных участков устанавливается равной его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 6 Закона № 135-ФЗ физические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

В силу части 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, действовавших в спорный период, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость - часть 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ.

Следовательно, при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке статьи 22 Закона № 237-ФЗ рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Вопреки доводам заявителя, осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред ответчику, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в действиях истца судами первой и апелляционной инстанций не установлено.

Судами принято во внимание, что общество владело спорным земельным участком на праве аренды, арендная плата за пользование которым определяется с учетом его кадастровой стоимости, которая в соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ устанавливается равной его рыночной стоимости, что является достаточным основанием для реализации обществом права на проведение оценки рыночной стоимости этого объекта.

Аргументы управления со ссылкой на отчет об оценке от 09.06.2023 № 3500/23 как основание утверждения цены выкупа земельного участка не могут быть приняты во внимание, как противоречащие пункту 3 статьи 39.4 ЗК РФ, устанавливающим, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен Федеральным законом.

Статьей 24.20 Закона № 135-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие: исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

Как было указано выше, сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в ЕГРН внесены решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 22.09.2021 № УРС-54/2021/000425 на основании отчета о рыночной стоимости от 31.08.2021 № 210831/2-ИК в размере 400 000 руб., определенной на 22.04.2021.

Вместе с тем, принимая во внимание, что ответчик надлежащих мер по оспариванию указанных документов не принял, учитывая в том числе наличие между сторонами спора в рамках дела № А45-25817/2021 о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность без торгов и обязании управление направить проект договора, производство по которому длилось более полутора лет (с 22.09.2021 (дата принятия ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» решения № УРС-54/2021/000425) по 03.02.2023), суды пришли к обоснованному выводу, что цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, указанной в ЕГРН на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Принятые по делу судебные акты соответствуют цели судебной защиты, заключающейся во внесении правовой определенности в отношения сторон спора.

Само по себе несогласие управления с выводами судов не свидетельствует о неверном применении судами норм права.

Вопреки утверждению заявителя, спор разрешен судами правильно (статья 2 АПК РФ).

Поскольку суд округа не усмотрел нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и (или) процессуального права, а также несоответствия выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, кассационная жалоба признается необоснованной, а решение и постановление по настоящему делу подлежат оставлению без изменения (пункт 1 части 1 статьи 287 АПК РФ).

Ввиду наличия у управления льготы при обращении в арбитражные суды, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствие с положениями статьи 110 АПК РФ судом не разрешается.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 08.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 24.11.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-17420/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

                             

 

Председательствующий                                                               Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                                             А.Л. Полосин

 

  А.В. Щанкина