АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-4469/2018

23 августа 2018 года

г. Иваново

 

           Резолютивная часть решения  объявлена 22 августа 2018  года.

Полный текст решения изготовлен 23 августа 2018  года.

 

           Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Герасимова В.Д., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело, возбужденное по  заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконными действия Управления, выразившиеся во внесении 04.10.2017 в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении записи об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2  от 18.02.2016 на нежилое помещение общей площадью 2 099 кв.м., расположенное  по адресу 

<

...> (этаж 1, 2, подвал) на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015 и об  обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2  от 18.02.2016 на нежилое помещение общей площадью 2 099 кв.м., расположенное   по адресу 

<

...> (этаж 1, 2, подвал) на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015,

заинтересованное лицо- общество с ограниченной ответственностью «Агроторг»,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2  (доверенность от 15.01.2018), 

от Управления Росреестра – ФИО3  (доверенность № 9 от 19.01.2018),

от ООО «Агроторг»- ФИО4 (доверенность от 31.10.2017),

 

                                               УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области ( далее- Управление ФРС по Ивановской области, Управление) о признании незаконными действия Управления, выразившиеся во внесении 04.10.2017 в Единый государственный реестр недвижимости (далее- ЕГРН) записи  о прекращении записи об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 на нежилое помещение общей площадью 2 099 кв.м., расположенное  по адресу 

<

...> (этаж 1, 2, подвал)  на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015 и об  обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области восстановить в ЕГРН  запись об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 на нежилое помещение общей площадью 2 099 кв.м., расположенное по адресу 

<

...> (этаж 1, 2, подвал) (далее- нежилое помещение) на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015,  обратилось общество  с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» (далее  -ООО «Инвест-Недвижимость» , Общество, Арендатор ).              

             Необходимость удовлетворения заявления  обусловлена следующими обстоятельствами.

    15.10.2015 года между ООО «Инвест-Недвижимость» и обществом  с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее-  ООО «Агроторг», Арендатор) заключен договор № С 02/А/13 аренды нежилого помещения ВВ-6/2964 (далее- Договор № С02/А/13). Помещение передано Арендатору по акту приема-передачи от 19.11.2015. Срок аренды - 120 месяцев с даты подписания акта приема-передачи, т.е. до 19.11.2025. Договор зарегистрирован Управлением ФРС по Ивановской области 18.02.2016, номер регистрации 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2.

     04.10.2017 года Управлением ФРС по Ивановской области по представленному  ООО «Агроторг» пакету документов была прекращена запись об обременении в виде аренды в отношении нежилого помещения, возникшем на основании договора № С02/А/13 .

      Из ответа от 03.04.2018  № 4912 Управления на заявление ООО «Инвест-Недвижимость»   о статусе записи об обременении в виде аренды в отношении указанного нежилого помещения,  Общество узнало о том, что указанная запись прекращена по предоставленному ООО «Агроторг» пакету документов,  учитывая содержание пункта 5.2 Договора № С02/А/13 .

       При  осуществлении государственной регистрации Управлением дано неверное толкование пункта   5.2  Договора № С02/А/13 и представленным для регистрации документов, что  привело к необоснованной регистрации   прекращении записи об обременении в виде аренды в отношении нежилого помещения на основании договора № С02/А/13.

         Действия Управления ФРС по Ивановской области по прекращению записи об обременении в виде аренды в отношении нежилого помещения, возникшем на основании договора № С02/А/13,  осуществлены в нарушение  требований статей  26, 27, 29  Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) и  нарушают права и законные интересы Общества в сфере его предпринимательской деятельности как Арендодателя, ограничивая права в требованиях об исполнении обязательств по договору  аренды.

             Управление ФРС  по Ивановской области, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

              Заявление о признании незаконными действия Управления были поданы по истечении установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее- АПК РФ) трех месячного срока для оспаривания действий должностных лиц органов государственной власти.

  Частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Основания приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав изложены в части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ. Оснований для приостановления государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды в отношении нежилого помещения - части здания с кадастровым номером 37:24:020113:173 у Управления  не имелось.         

Действия государственного регистратора по прекращению записи в ЕГРН от 18.02.2016  № регистрации 37-37/001 - 37/030/001/2015-8479/2 об обременении в виде аренды были проведены на основании представленных документов,  являются законными  и обоснованными .

  Судебные акты, на которые ссылается заявитель, не устанавливают, что спорный договор аренды является действующим на дату подачи заявления ООО «Агроторг» (22.09.2017) о прекращении обременения в виде аренды.

     По мнению привлеченного  для участия в дело в качестве заинтересованного лица  ОО «Агроторг» заявление не подлежит удовлетворению. Договор № С02/А/13 прекратил свое действие в соответствии с пунктом 5.2 с 26.04.2017 по истечении 180 дней с момента получения ООО «Инвест-Недвижимость»  уведомления  от 28.10.2016 о расторжении договора. 

     Заявление о признании незаконными действия Управления были поданы по истечении установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ трех месячного срока для оспаривания действий должностных лиц органов государственной власти.

    Рассмотрение дела откладывалось в порядке статьи 158 АПК РФ. 

 

    Заявление ООО «Инвест-Недвижимость»  рассмотрено арбитражным судом  в соответствии с порядком, установленным  статьями  153-170, 197-201  АПК РФ. 

   Рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, заслушав представителей сторон,  суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявления исходя из следующих обстоятельств.

 В ЕГРН имеются актуальные сведения о нежилом здании - торговый центр, площадью 8 095,5 кв.м., с кадастровым номером 37:24:020113:173, по адресу: 

<

...>, которое находится в собственности ООО «Инвест-Недвижимость» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.08.2008 № RU37302000-0094-2008, запись о государственной регистрации внесена в ЕГРН 25.08.2011 № регистрации 37-37-01/212/2011-086.

    15.10.2015 между ООО «Инвест-Недвижимость» и ООО «Агроторг» заключен договор № С 02/А/13 аренды части нежилого здания площадью  2 099 кв.м. Помещения переданы Арендатору по акту приема-передачи от 19.11.2015 . Срок аренды - 120 месяцев с даты подписания акта приема-передачи, т.е. до 19.11.2025. 

    18.02.2016 в ЕГРН была внесена запись об обременении в виде аренды нежилых помещений: 1 этаж - помещения №№ 68, 69, 70, 73, 74, 75, 76; подвал - помещения №№ 1, 1а, 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, И, 12, 12а, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, общая площадь - 2099 кв.м., в здании торгового центра по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 37:24:020113:173, на основании договора № С 02/А/13, № регистрации 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2, «арендодатель»: ООО «Инвест-Недвижимость», «арендатор»: ООО  «Агроторг», срок аренды: с 18.02.2016 на 120 месяцев.

     27.04.2016 ООО «Агроторг» направило в адрес ООО «Инвест-Недвижимость» уведомление об одностороннем отказе от договора № С02/А/13 в соответствии с пунктом 5.2 договора с указанием даты расторжения договора с 28.10.2016. Арендодателю было предложено направить представителя для оформления возврата помещения по акту приемки -передачи.

   На основании заявления ООО «Агроторг» 04.10.2017 в ЕГРН внесена запись о прекращении аренды в отношении нежилых помещений: 1 эт. - пом. №№ 68, 69, 70, 73, 74, 75, 76; подвал - пом. №№ 1, 1а, 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 12а, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, общая площадь - 2099 кв.м., в здании торгового центра по адресу: 

<

...>, кад. № 37:24:020113:173, на основании акта сдачи-приемки помещения от 09.12.2016 к Договору № С02/А/13, номер регистрации 37:24:020113:173-37/001/2017-3.

     Считая действия Управления по внесению  04.10.2017 в ЕГРН записи о прекращении записи об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 на нежилое помещение на основании договора № С02/А/13 незаконными, ООО «Инвест-Недвижимость» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

     В соответствии с частью 1 статьи   198 АПК РФ  граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

       Согласно части  4 статьи  200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

      Управлением  ФРС  по Ивановской области и ООО «Агроторг» сделано заявление о пропуске ООО «Инвест-Недвижимость» установленного частью 4 статьи 198 АПК  РФ трех месячного срока для оспаривания действий должностных лиц органов государственной власти. 

             В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

   В обоснование пропуска установленного частью 4 статьи 198 АПРК РФ срока возможности оспаривания действий должностных лиц органов государственной власти,  Управление указывает на направление в адрес  ООО «Инвест-Недвижимость» уведомления  № 37/012/002/2017-2731 от 04.10.2017  о прекращении  записи о регистрации № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2. В уведомлении указан адрес получателя: 

<

...>.

    По заявлению ООО «Инвест-Недвижимость» указанное уведомление в его адрес не поступало.

    Согласно выписки из ЕГРЮЛ юридическим адресом  ООО «Инвест-Недвижимость» является: 

<

...>. В заявлении  ООО «Инвест-Недвижимость», на основании которого возбужденно настоящее дело, помимо юридического указан почтовый адрес Общества: 

<

...>.

    ООО «Инвест-Недвижимость»  утверждает, что уведомление о прекращении  записи об аренде им было впервые получено 12.04.2018. Доказательств направления иного уведомления чем полученное Обществом 12.04.2018 о прекращении  записи об аренде по юридическому либо почтовому адресу  ООО «Инвест-Недвижимость»,    Управлением не представлено.

            В соответствии  с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

      В рассматриваемом случае заявление об оспаривании действий Управления было подано Обществом 29.05.2018 в сроки , установленные частью 4 статьи 198 АПК РФ.

      Порядок регистрации права собственности на объекты недвижимости , в том числе обременения недвижимого имущества, регламентируется  Законом № 218-ФЗ.

      Согласно пункта 8 части  2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ среди прочих основанием для государственной регистрации являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению  сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (пункт 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

       В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218- ФЗ  государственная регистрация прав включает в себя  помимо прочих стадий,  проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

        Согласно статьи  26  Закона № 218- ФЗ  осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

       Статьей  27 Закона 218-ФЗ  предусмотрено, что в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 вышеназванного   Закона.

             Применительно  к рассматриваемой ситуации основанием  для  совершения со стороны Управления  ФРС по Ивановской области действия  по  внесению  записи  о прекращении аренды в отношении нежилых помещений  послужило заявление представителя  ООО «Агроторг»   ФИО5, действовавшей  на основании доверенности  от 05.10.2016,  Договор № С02/А/13 и акт сдачи- приемки помещения к договору № С02/А/13 от 09.12.2016 .

       Пунктом 5.2 Договора № С02/А/13 стороны предусмотрели, что Арендатор вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, начиная с 13 (Тринадцатого) календарного месяца с даты подписания договора, уведомив об этом Арендодателя не позднее, чем за 180 (Сто восемьдесят) календарных дней до даты расторжения договора. В этом случае договор будет считаться прекращенным по истечении 180 календарных дней  с даты направления Арендатором заказным письмом уведомления об отказе от договора. Арендатор обязан направить в последний день действия договора своего уполномоченного представителя для составления акта возврата имущества. 

      Договор № С02/А/13  определяет условие о моменте возникновения права Арендатора на отказ от исполнения договора: не ранее 16.10.2016 и срок  по истечении которого договор считается прекратившим свое действие по истечении 180 календарных дней  с даты направления Арендатором заказным письмом уведомления об отказе от договора.

      В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены. В рассматриваемом случае стороны по договору предусмотрели порядок отказа от договора в одностороннем внесудебном порядке, который подлежит исполнению сторонами.

      С учетом изложенного  действие договора  № С02/А/13  могло быть прекращено не позднее 16.04.2017 , следовательно  акт сдачи- приемки помещения не мог быть составлен ранее  16.04.2017.

               Из содержания акта  сдачи- приемки помещения к договору № С02/А/13 от 09.12.2016 следует, что он составлен в одностороннем порядке  без участия  представителя Арендодателя.  Факт направления копии  акта ООО «Агроторг»   в адрес ООО «Инвест-Недвижимость» не свидетельствует  о прекращении действия договора аренды № С02/А/13 и приемки Арендодателем  переданного им в аренду  имущества.

             В обоснование законности действий Управления по исключении записи об аннулировании обременения    ООО «Агроторг»  ссылается на уведомление, направленное в адрес ООО «Инвест-Недвижимость  28.10.2016.

            Указанное уведомление не было представлено в Управление вместе с пакетом о регистрации записи по исключении записи об аннулировании обременения  и следовательно не могло быть положено в основу оспариваемых действий.

              Текст уведомления от 28.10.2016 содержит констатацию факта расторжения договора с 15.00 часов 28.10.2016 на основании уведомления от  27.04.2016 № 017/3236.

            Уведомление от  27.04.2016 № 017/3236 не порождает правовых последствий в виде прекращения действия договора аренды  в связи с  отсутствием  у ООО «Агроторг» согласно условий договора  право на совершение данных действий.

            При названных обстоятельствах Управлением   ФРС по Ивановской области не были совершены действия направленные на установления достоверности  сведений  о прекращении действия договора  аренды  в отношении  обремененного  арендой нежилого помещения .

            Действия  Управления   по внесению в  ЕГРН  записи  о прекращении записи об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479 от 18.02.2016 на нежилое помещение совершены на основании документов, не подтверждающих  данные обстоятельства,  нарушают права и законные интересы Общества в сфере его предпринимательской деятельности как Арендодателя, ограничивая права в требованиях об исполнении обязательств по договору  аренды и должны  быть незаконными.

              В целях восстановления нарушенных прав,   в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ,  суд обязывает Управление ФРС по Ивановской области восстановить в ЕГРН  запись об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 на нежилое помещение общей площадью 2 099 кв.м., расположенное  по адресу 

<

...> (этаж 1, 2, подвал) на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015.

               В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ,  с учетом правовой позиции, изложенной в пункте  21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», судебные расходы по делу в виде государственной пошлины в размере 3000 руб.  подлежат отнесению на Управление.

 

  Руководствуясь статьями 110, 153-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

                                                             Р Е Ш И Л:

             1.Заявление   общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области удовлетворить.

            2. Признать  незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, выразившиеся во внесении 04.10.2017 в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении записи об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 на нежилое помещение общей площадью 2 099 кв.м., расположенное  по адресу 

<

...> (этаж 1, 2, подвал) на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015.

                Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области восстановить запись в Едином государственном реестре недвижимости запись об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 на нежилое помещение общей площадью 2 099 кв.м., расположенное по адресу 

<

...> (этаж 1, 2, подвал) на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015.

             3. Судебные расходы в виде государственной пошлины отнести на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области.

              Взыскать с  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области ( 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость»  ( 

<

...>) 3000 руб. государственной пошлины.

             4.Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (610007, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

   Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (603082, г. Нижний Новгород, Кремль, кор. 4) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

 

      Судья                                                                                        Герасимов В.Д.