ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-9431/2018

г. Вологда

22 апреля 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2019 года.

В полном объеме постановление изготовлено 22 апреля 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зориной Ю.В. и                  Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТРИ-О» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 января 2019 года по делу        № А05-9431/2018 (судья Шапран Е.Б.), 

                                          у с т а н о в и л:

Северодвинское муниципальное унитарное предприятие «Управляющая организация «Созидание» (164500, Архангельская обл., г. Северодвинск,                    ул. Серго Орджоникидзе; д. 13а; ОГРН 1022900842777, ИНН 2902022599;                  далее - Управляющая организация) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –                   АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «ТРИ-О» (164500, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Капитана Воронина, д. 6б, оф. 1; ОГРН 1112932002919, ИНН 2902071170; далее - Общество) о взыскании                     841 678 руб. 03 коп. долга за содержание и ремонт общедомового имущества, по оплате коммунальных услуг в отношении нежилых помещений площадью 327,7 кв. м, принадлежащих ответчику на праве собственности, находящихся в доме 6б по ул. Капитана Воронина в г. Северодвинске, а также расходов по замене редуктора лифтовой беседки пассажирского лифта на основании договора от 07.09.2011 № 186/11. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования «Северодвинск» (далее – Администрация). 

Решением суда от 18 января 2019 года исковые требования удовлетворены частично; с Общества в пользу Управляющей организации взыскано 689 764 руб. 12 коп. долга, а также 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении остальной части иска отказано; с Общества и Управляющей организации в доход федерального бюджета взыскано 14 254 руб. и 3 580 руб. государственной пошлины соответственно.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, отказать в удовлетворении иска. В обоснование жалобы ссылается на то, что в спорный период Общество вносило плату за содержание и ремонт общего имущества в установленном порядке в соответствии с заключенным сторонами договором от 07.09.2011 № 186/11, который не расторгнут, является действующим. В связи с этим Общество не имеет задолженности перед Управляющей организацией.

Истец и третье лицо в отзывах просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда. 

Как следует из материалов дела, Управляющая организация на основании договора от 25.06.2010 осуществляет функции управления в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:                      

<

...>.               

По договору аренды от 15.08.2011 № 03-07/467-11, заключенному Обществом и Администрацией, ответчику в аренду сроком на 10 лет  предоставлены три нежилых помещения, общей площадью 332,5 кв. м, находящиеся на первом этаже вышеуказанного многоквартирного дома, для использования под торговлю и общественное питание. В пункте 2.2.4 договора аренды предусматривалось, что Общество обязано заключить с управляющей организацией договор на содержание и ремонт общего имущества дома, договор на получение услуг  электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, отопления.

Между Управляющей организацией (до переименования – муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальная контора») и Обществом 07.09.2011 заключен договор № 186/11, по условиям которого Управляющая организация (Исполнитель) приняла на себя обязательство по обеспечению ответчика (Пользователя) коммунальными услугами, обслуживанию и ремонту общего имущества дома, содержанию придомовой территории, а Общество обязалось оплачивать услуги в размере 6 144 руб.                        60 коп. в месяц (из расчета 18 руб. 48 коп. за 1 кв. м).

В 2012-2015 годы стороны исполняли вышеуказанный договор, к договору были заключены дополнительные соглашения, касающиеся изменения размера платы за услуги.

Так, в соответствии с дополнительным соглашением от 25.02.2015 № 3 к договору от 07.09.2011 № 186/11 стороны согласовали, что с 01.04.2015 стоимость услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества дома в месяц составит 8 920 руб. 98 коп. (из расчета 26 руб. 83 коп. за 1 кв. м).

В сентябре 2015 года проведен кадастровый учет арендованных ответчиком помещений, в которых была произведена перепланировка, помещениям присвоены кадастровые номера: помещение с кадастровым              № 29:28:101077:1994, площадью 201,3 кв. м; помещение с кадастровым                     № 29:28:101077:1998, площадью 108,6 кв. м; помещение с кадастровым                      № 29:28:101077:1994, площадью 17,6 кв. м. В результате общая площадь помещений, переданных в аренду Обществу, составила 327,7 кв. м.

По договорам купли-продажи от 09.12.2015 ответчик приобрел в собственность помещения, переданные ему ранее по договору аренды от 15.08.2011 № 03-07/467-11. Переход права собственности на помещения к ответчику зарегистрирован в установленном порядке. 

В письме от 27.10.2015 № 6596 Управляющая организация сообщила ответчику о том, что размер платы за содержание и текущий ремонт имущества с 01.04.2015 составляет 93 руб. 87 коп. за 1 кв. м в соответствии с постановлением Администрации от 27.02.2015 № 99-па. Поскольку  стоимость содержания 1 кв. м общего имущества должна быть равной для всех собственников, Управляющая организация уведомила Общество, что с 01.04.2015 Пользователю будет произведен перерасчет исходя из указанного тарифа.

В письме от 13.05.2016 № 2277 Управляющая организация сообщила ответчику, что решением собранием собственников (протокол от 28.03.2016) с 01.04.2016 утвержден тариф за содержание и ремонт в размере 106 руб. 03 коп. за 1 кв. м.

Как указал истец в исковом заявлении, Управляющая организация предлагала ответчику подписать дополнительные соглашения № 4 и № 5 к договору от 07.09.2011 № 186/11 об изменении размера платежей за содержание и ремонт общедомового имущества, однако ответчик от подписания таких соглашений уклонился. 

В письме от 16.09.2016 №5 353 истец заявил о расторжении с 01.10.2016 договора от 07.09.2011 № 186/11, заключенного с Обществом, а также указал, что стоимость услуг по содержанию и ремонту с 01.04.2015 составляет 93 руб. 87 коп. за 1 кв. м в соответствии с пунктом 4.1.1 договора управления многоквартирным домом, а с 01.04.2016 - 106 руб. 03 коп. за 1 кв. м в соответствии с решением общего собрания собственников, оформленным протоколом от 28.03.2016.

Как видно из материалов дела, Управляющая организация произвела перерасчет платежей за содержание и ремонт общедомового имущества за период с апреля по сентябрь 2015 года исходя из тарифа 93 руб. 87 коп.                     за 1 кв. м, в связи с чем выставила Обществу счет от 27.10.2015 № 4372 на сумму 133 744 руб. 81 коп. на уплату доначисленной платы.

Судом также установлено, что в период с ноября 2015 года по март 2016 года Управляющая организация производила Обществу начисления за содержание и ремонт общедомового имущества в сумме 30 761 руб. 20 коп. в месяц по тарифу 93 руб. 87 коп. за 1 кв. м, с апреля 2016 по август 2017 года - в сумме 34 746 руб. 03 коп. в месяц по тарифу 106 руб. 03 коп. за 1 кв. м, с сентября 2017 года - в сумме 35 323 руб. 77 коп. по тарифу 107 руб. 79 коп. за                   1 кв. м. 

Кроме того, Управляющей организацией выставлен Обществу счет от 14.06.2016 № 2440 на сумму 11 846 руб. 37 коп. на возмещение расходов  по замене редуктора лифтовой лебедки пассажирского лифта. 

Из материалов дела следует, что Общество произвело оплату выставленных счетов  частично. Платежи за содержание и ремонт общедомового имущества Общество в течение спорного периода вносило в размере 8 920 руб. 98 коп. в месяц исходя из тарифа 26 руб. 83 коп. за 1 кв. м, установленного договором от 07.09.2011 № 186/11.

Ссылаясь на наличие у Общества задолженности по внесению платы за содержание и ремонт общедомового имущества за период с августа 2015 года по май 2018 года, Управляющая организация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными частично.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Данные нормы ГК РФ корреспондируют статьям 30, 39, части 6 статьи 155, части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, определен в части 1 статьи 36 ЖК РФ и пункте 1 статьи 290 ГК РФ.

Частью 1 статьи 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

Структура платы за жилое помещение для собственников жилых помещений определена в статье 154 ЖК РФ. Согласно части 2 названной нормы плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

В силу части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. 

В части 7 статьи 156 ЖК РФ предусмотрено, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. 

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. 

Согласно части 4 статьи 158 ЖК РФ если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. 

В соответствии с пунктами 29-36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковой для всех собственников помещений в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.

Как указано в части 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 названной статьи и статьей 171 Кодекса (часть 7 статьи 155 ЖК РФ).

Таким образом, в силу приведенных положений законодательства на собственнике лежит обязанность по несению расходов, связанных с содержанием общего имущества и оплатой коммунальных услуг.

Как верно указал суд, обязательства арендатора нежилых помещений по внесению платы за помещение и коммунальные услуги, в том числе за содержание и ремонт общедомового имущества, законом не предусмотрены, вместе с тем заключение договора  с собственником помещений, в котором на арендатора возложена обязанность оплачивать коммунальные ресурсы и возмещать расходы на содержание и ремонт общедомового имущества, законом допускается и положениям статей 210 и 616 ГК РФ не противоречит, поскольку статья 616 ГК РФ предусматривает участие арендатора в несении расходов, связанных с содержанием имущества. Заключение договора  на оплату коммунальных услуг и иных платежей между арендатором и управляющей организацией влечет возникновение у арендатора предусмотренных указанным договором обязательств перед управляющей организацией.  

В данном случае установлено, что по договору аренды муниципального имущества от 15.08.2011 № 03-07/467-11 Обществу в аренду были предоставлены помещения, расположенные на первом этаже здания общежития.

Во исполнение обязательств Арендатора, предусмотренных пунктом 2.2.4 договора аренды, Обществом и Управляющей организацией заключен договор от 07.09.2011 № 186/11 на оказание услуг  по нежилому помещению.

Таким образом, в период до регистрации права собственности Общества на нежилые помещения (22.12.2015) обязательство по внесению платежей, в том числе за содержание и текущий ремонт общего имущества дома, возникло у ответчика перед истцом из договора. С момента регистрации права собственности ответчика на помещения обязательство Общества по содержанию и ремонту общего имущества дома и внесение иных обязательных платежей существует в силу закона.

Апелляционный суд находит верным вывод суда первой инстанции о том, что, поскольку договор от 07.09.2011 № 186/11 Общество заключало как Арендатор помещений, то изменение правового статуса ответчика по отношению к имуществу, переход к нему права собственности на арендуемые нежилые помещения повлекли прекращение действия указанного договора, заключенного Обществом с истцом в силу принятых по договору аренды обязательств. 

При таких обстоятельствах суд обоснованно посчитал, что предъявление к ответчику требований о внесении платежей, сверх предусмотренных договором от 07.09.2011 № 186/11, за период до момента регистрации права собственности Общества на помещения 22.12.2015, является неправомерным. Такие требования могут быть предъявлены к собственнику имущества применительно к положениям части 4 статьи 155 ЖК РФ, предусматривающим, что если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

По расчету суда размер платежей, подлежавших внесению Обществом в соответствии с условиями договора от 07.09.2011 № 186/11, должен был составлять: за октябрь 2015 года - 20 977 руб. 26 коп., за ноябрь 2015 года -                 23 878 руб. 45 коп., за декабрь 2015 года - 34 969 руб. 24 коп., всего 79 824 руб. 95 коп.

Как установил суд, за указанные месяцы ответчиком произведены платежи на общую сумму 71 634 руб. 84 коп. по платежным поручениям от 09.11.2015 № 1918, от 07.12.2015 № 2109, от 28.12.2015 № 2279, в связи с чем долг за декабрь 2015 года составляет 8 190 руб. 11 коп.

С учетом изложенного суд правомерно отказал истцу в удовлетворении требования о взыскании долга по счету от 27.10.2015 № 4372.

Из материалов дела следует, что за период с января 2016 года размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома исчислен истцом исходя из тарифа 93 руб. 87 коп. за 1 кв. м, установленного постановлением администрации муниципального образования «Северодвинск» от 27.02.2015                 № 99-па, в связи с тем, что собственниками помещений в многоквартирном доме не было принято решение об установлении тарифа по причине отсутствия кворума на собрании, оформленном протоколом от 12.01.2015.

Применение тарифа (размера платы), установленного органом местного самоуправления, в случае если собственниками не принято решение об установлении такого размера платежа, является правомерным и соответствует положениям части 4 статьи 158 ЖК РФ. 

Отказывая истцу во взыскании платы за содержание и ремонт общего имущества дома за период с 01.04.2016 исходя из тарифа в размере 106 руб.              03 коп. за 1 кв. м, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что вступившими в законную силу судебными актами по делу № А05-89/2017, имеющими в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего спора, установлено, что решения собрания собственников, оформленные протоколом от 28.03.2016, в том числе об утверждении размера платы за содержание с 01.04.2016 в размере 106 руб. 03 коп., ничтожны, поскольку приняты при отсутствии необходимого кворума (пункт 2 статьи 181.5 ГК РФ).  

С учетом данных обстоятельств, а также в силу положений части 4 статьи 158 ЖК РФ, суд правомерно указал, что за период с 01.04.2016 подлежит применению тариф, установленный распоряжением администрации Северодвинска от 17.03.2016 № 7-рфэ в размере 99 руб. 26 коп. за 1 кв. м. Таким образом, размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома для ответчика с 01.04.2016 составит 32 527 руб. 52 коп. в месяц, а не 34 746 руб. 03 коп., как предъявляет Управляющая организация.

Поскольку в 2017 году собственниками помещений в многоквартирном доме не было принято решение об установлении тарифа ввиду отсутствия кворума на собрании, оформленном протоколом от 24.05.2017, истец правомерно в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ и пунктом 4.1.1. договора управления многоквартирным домом от 01.07.2016 при расчете платы за содержание и ремонт за период с 01.09.2017 исходил из тарифа в размере                 107 руб. 79 коп., установленного распоряжением администрации муниципального образования «Северодвинск» от 09.03.2017 № 6-рфэ. Размер ежемесячной платы за содержание и ремонт общедомового имущества с 01.09.2017 для Общества составил 35 322 руб. 78 коп. 

Всего, как установил суд, за период с 01.01.2016 по 31.05.2018 Обществу следовало уплатить истцу 1 267 312 руб. 29 коп. С учетом произведенных ответчиком за спорный период платежей на общую сумму 585 735 руб. 28 коп., задолженность составила 681 577 руб. 01 коп.

Исходя из установленных фактических обстоятельств дела и приведенных выше правовых норм, суд правомерно взыскал с Общества в пользу Управляющей организации задолженность по внесению платы за содержание и ремонт общедомового имущества и по оплате коммунальных услуг в указанном размере, отказав в удовлетворении требований в остальной части. 

Суд также признал неправомерным требование истца о взыскании с Общества 11 846 руб. 37 коп. на возмещение расходов по замене редуктора лифтовой лебедки пассажирского лифта, поскольку решение собрания собственников о внесении взносов на ремонт лифта, которое оформлено протоколом от 30.05.2016, как установлено при рассмотрении дела                                  № А05-89/2017, является ничтожным так как принято при отсутствии необходимого кворума.

В части отказа в удовлетворении иска решение суда Управляющей организацией не обжалуется.

Доводы ответчика о том, что за спорный период расчет платы за содержание и ремонт общего имущества следует производить в соответствии договором от 07.09.2011 № 186/11, не принимаются апелляционным судом. Как верно указал суд, при заключении указанного договора Общество владело помещениями на праве аренды и действовало во исполнение обязательств Арендатора, установленных договором аренды. С момента приобретения права собственности на находившиеся в аренде нежилые помещения объем прав и обязательств Общества в отношении общего имущества собственников помещений жилого дома изменился. При этом, как указывалось ранее, в силу пункта 31 Правил № 491 размер платы за содержание жилого помещения устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Правовых оснований для применения в отношении Общества меньшего тарифа не имеется.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено. 

Ввиду изложенного апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 18 января        2019 года по делу № А05-9431/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТРИ-О» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

Ю.В. Зорина

А.В. Романова