Д Е В Я Т Ы Й  А Р Б И Т РА Ж Н Ы Й  А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й

С У Д

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-49483/2018

Дело № А40-92318/17

г. Москва

18 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2018  г.

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2018 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Комарова А.А., 

Судей: Тетюка В.И., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Москвы на решение Арбитражного суда г.Москвы от 24.07.2018 по делу №А40-92318/17, принятое судьей Михайловой Е.В. (133-880) по иску Правительство Москвы к ответчикам: 1) ООО «Альянс-Пик» Адрес: 127282, 

<

...> 2) ООО «СтройНефтеГаз» Адрес: 127282, 

<

...>) ГСК «Склон-1» Адрес: 127282, 

<

...> и по встречному иску об обязании подписать акт реализации

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 18.01.2018

от ответчика: 1) ФИО3 по доверенности от 05.10.2018, 2)ФИО4 по доверенности от 04.10.2018, 3)ФИО5 по доверенности от 05.10.2018.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

У С Т А Н О В И Л:

Правительство Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчикам: Ответчик - 1: ООО «Альянс-Пик» Адрес: 127282, 

<

...> Ответчик – 2: ООО «СтройНефтеГаз Адрес: 127282, 

<

...> Ответчик – 3: ГСК «Склон-1» Адрес: 127282, 

<

...> об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 21.07.2000 № 2/00-С (реестровый № 14-002054-5201-0050-00001-00) в редакции дополнения к инвестиционному контракту, дополнительных соглашений № 2 от 22.08.2003 и № 3 от 22.02.2006 в части строительства многоэтажного гаража-стоянки с комплексом потребительских услуг по адресу: 

<

...> (строительный адрес: 

<

...>) в редакции проекта представленного в приложении к исковому заявлению.

Соглашаясь с необходимостью подписания акта, ответчики, мотивируя свой отказ от подписания акта в предложенной истцом редакции, указали на наличие разногласий относительно содержания данного акта, что в свою очередь послужило мотивом предъявления встречного иска, в окончательной редакции которого имущественные права сторон правоотношение распределены иным образом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2018 встречные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении первоначального иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец по первоначальному иску подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт. 

От ООО «Альянс-Пик» поступил отзыв на апелляционную жалобу.

От ООО «СтройНефтеГаз» поступили возражения на жалобу.

Рассмотрев апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав доводы сторон, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления без изменения обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Правительством Москвы, Гаражностроительным кооперативом «Склон-1» (далее - Заказчик) и ООО «КОНТАКТФИНАНС» (далее - Инвестор) 30.07.2002 заключен инвестиционный контракт (реестровый № 14-002054-5201-0050-00001-00), предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта на площадке по адресу: Москва, Студеный проезд, вл.5-7 в целях строительства комплекса, включающего многоэтажный гаражстоянку с комплексом потребительских услуг.

Дополнительным соглашением от 22.08.2003 № 2 сторонами произведена замена стороны в обязательстве, а именно ООО «КОНТАКТ-ФИНАНС» заменено на ООО «Альянс-Пик».

Дополнительным соглашением от 22.02.2006 № 3 ООО «Альянс Пик» частично уступило свои права и обязанность по контракту соинвестору - ООО «СтройНефтеГаз».

В соответствии с указанными документами была установлена окончательная редакция п. 3.3. Инвестиционного контракта № 2/00-С (реестровый № 14-002054-5201-0050-00001-00) от 21 июля 2000 года (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 22.02.2006г.), согласно которому раздел имущества по факту реализации инвестиционного проекта устанавливается между его сторонами в следующей пропорции:

Правительству Москвы (в лице Департамента имущества города Москвы) в собственность:

- 10% машиномест и площадей общего пользования;

- 40% общей площади встроено-пристроенных нежилых помещений.

Инвестору в собственность:

- 90% машиномест и площадей общего пользования и площади сервисной службы (в соответствии с МГСН 5.01-01 «Стоянки легковых автомобилей»).

Соинвестору в собственность:

- 60% общей площади встроено-пристроенных нежилых помещений.

По условиям инвестиционного контракта (ст.ст. 3, 4, 9) конкретное имущество подлежащее передаче в собственность Сторон по итогам реализации инвестиционного контракта определяется на основании Акта о реализации инвестиционного проекта, подписание которого является этапом реализации инвестиционного проекта (ст. 5.3. Контракта) и основанием для прекращения обязательств по нему.

Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта (п.3.5, 4.1.5 контракта).

Объект введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением № RU77192000-003354 на ввод объекта в эксплуатацию, выданным Комитетом государственного строительного надзора города Москвы 10.02.2011.

Объекту присвоен адрес: Студёный пр., д. 7Б в соответствии с распоряжением префектуры Северо-Восточного административного округа города Москвы от 10.07.2008 № 1396 «Об утверждении адреса многоэтажного гаража-стоянки с комплексом потребительских услуг».

В период с октября 2008 года по апрель 2009 года Правительство Москвы согласовало со сторонами Протокол предварительного распределения площади нежилых помещений и машино-мест в многоэтажном гараже-стоянке, который был предметом инвестиционного проекта (том 3 л.д.46-52).

Протоколом заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы № 9 от 15 марта 2012 года было принято решение о замене на денежный эквивалент прав требования на долю города по Инвестиционному контракту № 2/00 – С от 21 июля 2000 года (реестровый № 14-002054-5201-0050-00001-00) (том 5 л.д.218).

Согласно материалам Бюро технической инвентаризации «Северо-Восточное» города Москвы (экспликация по состоянию на 28.09.2010; поэтажные планы по состоянию на 28.09.2010), справке МосгорБТИ от 28.02.2011 № 84-1223, а так же согласно фактическому использованию объекта, выявленному в результате визуального осмотра (заключение ООО «НИОЦ» от 05.12.2013 № 101/13), введенный в эксплуатацию объект характеризуется следующими показателями:

- Общая нежилая площадь 15 754, 8 кв.м.

в том числе:

- 243 машиноместа 5 245,9 кв.м.

- площадь нежилых помещений 3 219,2 кв.м.

из них:

площадь встроено-пристроенных нежилых помещений 2 220,8 кв.м.

площадь помещений в соответствии с нормами МГСН 5.01-01 «Стоянки легковых автомобилей» 345,2 кв.м.

дополнительные площади, полученные в процессе реализации Проекта за счёт применения современных проектных и технологических решений 653,2 кв.м.

- площади помещений общего пользования и инженерного назначения неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения полезной нежилой площади 478,2 кв.м.

- площадь общего пользования и инженерного назначения гаража-стоянки 6 811,5 кв.м.

Между тем, суд первой инстанции указал, что предлагаемый Истцом по настоящему делу вариант Акта о результатах реализации осуществлённого сторонами инвестиционного контракта, не может быть утвержден судом, поскольку:

 - в п.4 и п.7 истцом указано иное количество машиномест, чем фактически имеется на объекте, а именно : указано 200, тогда как в натуре , как следует из документов технического учета - 243 (том 1 л.д.62-116)

 - в п.5 Истец в нарушением условий контракта не принимает во внимание окончательную редакцию п.3.3. Инвестиционного контракта в редакции Дополнительного соглашения № 3 от 22.02.2006 года, согласно которому Инвестору переходит в собственность не только 90% машиномест и площадей общего пользования, но и площади сервисной службы (в соответствии с МГСН 5.01-01 «Стоянки легковых автомобилей» (том 1 л.д.42)

 - истец не учитывает положений п.3.6 вышеуказанного Инвестиционного контракта, которым определено, что в случае наличия полезных площадей в размере, больше предусмотренных Контрактом, полученных в результате применения современных проектных и технологических решений, то дополнительные площади передаются Инвестору. Однако факт регистрации права собственности третьих лиц на машино-места в объекте инвестиционной деятельности не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска, суд вправе исключить из Акта помещения, на которые в установленном порядке зарегистрированы права третьих лиц.

Учитывая изложенное, оснований для понуждения сторон подписать акт реализации в редакции Правительства Москвы суд первой инстанции не усмотрел.

Между тем, проект акта реализации в редакции ответчиков, соответствует как условиям Контракта, так и документам технического учета, а также намерениям сторон, изложенным в протоколе предварительного распределения площадей и в Выписке из протокола ГЗК Москвы № 9 от 15.03.2012 г. и протоколе предварительного распределения площадей.

Воля города Москвы на замену прав требования на долю города по Инвестиционному контракту на денежный эквивалент следует не только из указанного протокола, но и из Государственного контракта , который был заключен для целей определения рыночной стоимости права требования , что следует из письма, представленного Правительством Москвы от 05.12.201 г. № 101/13 (том 6 л.д.1).

Тот факт, что намерения сторон не были окончательно оформлены путем составления единого документа (как то буквально следует из условий Контракта (п.9.1.), не исключает возможность внесения в акт реализации условий о размере компенсации стоимости имущества, подлежащего передаче городу Москве, учитывая волю сторон, и принимая во внимание тот факт, что возможность распределения имущества в натуре фактически исчерпана в связи с состоявшимися судебными решениями.

Тем самым, по мнению суда первой инстанции, материальные интересы и имущественные притязания сторон будут удовлетворены. При этом, суд учитывал и социальную значимость объекта (гараж). Бездействие сторон Контракта по внесению соответствующих изменений в его условия и/или по своевременному подписанию акта реализации не должно негативно отражаться на правах и интересах третьих лиц: соинвесторов - физических лиц.

Принимая во внимание, что у сторон имелись разногласия как по вопросу возможности замены, так и по размеру рыночной стоимости имущества, по ходатайству ответчиков, Определением суда от 18.12.2017 г. была назначена судебнооценочная экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимости, проведение которой было поручено АНО «Коллегия независимых экспертов».

Перед экспертом поставлен вопрос: Определить рыночную стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...> в части : - стоимости 1 (одного) машиноместа (согласно технической документации БТИ); - стоимости 1 (одного) квадратного метра встроенно-пристроенных нежилых помещений (согласно технической документации БТИ) по состоянию на 13.12.2017 г.?

Согласно заключению эксперта (том 7 л.д.11-110) рыночная стоимость 1 (одного) машиноместа, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 13.12.2017 г., составляет: 1 011 845 рублей без учета НДС.

Рыночная стоимость 1 (одного) квадратного метра встроенно-пристроенных помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 13.12.2017 г., составляет: 46 427 рублей без учета НДС.

Эксперту, вызванному судом первой инстанции по ходатайству и истца и ответчика, были заданы вопросы относительно представленного заключения судом и представителями лиц участвующих в деле, получены ответы, подтверждающие что , при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Письменные пояснения эксперта, содержащие ответы на поставленные все ответчиком вопросы, приобщены к материалам дела в порядке ст.81 АПК РФ.

В частности из пояснений эксперта следует, что представленный в заключении анализ рынка отвечает принципу достаточности. С целью избежания перегрузки исследовательской части Заключения избыточными разделами анализа рынка по требованиям п.11 ФСО№7, наличие которых может привести к двоякому толкованию, потери сути изложения и неверному толкованию выводов. Анализ рынка, равно как и все исследование, проведено экспертом в соответствии с требованиями ФЗ-73 и законодательства в области оценочной деятельности объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Весь ФСО №7 в целом относится к такому документу как «Отчет об оценке», к которому предъявляются иные (порой избыточные) требования, нежели к документу «Заключение эксперта», выполняемого в соответствии с ФЗ-73 и АПК.

Итогом оценочной работы является документ - отчет об оценке, по этой причине в заключении эксперт отмечает, что стандарты указаны справочно, применяются только те положения стандартов, которые не противоречат ФЗ- 135 и ФЗ-73, и не являются избыточными для целей судебной экспертизы, которое должно отвечать принципам объективности, всесторонности и полноты исследования. Наименование Федерального стандарта оценки: ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», Подготовленный экспертом документ - «Заключение эксперта». На стр. 27 заключения, экспертом дан обоснованный комментарий сделанного выбора, при решении экспертной задачи. А именно: «Эксперт отмечает, что поскольку информация о ценах предложений, публикуемая в открытых источниках, либо регулярно обновляется, либо удаляется, Эксперт принял решение использовать цены предложения после даты определения стоимости, на момент осмотра объекта оценки. Такая информация отвечает принципу проверяемости. Подобный подход позволяет уточнить детали по телефону, что и было сделано экспертом в ходе проведения экспертного исследования. В то же время, с даты оценки - 13.12.17г. до даты подбора аналогов - 24.01.18г. прошло меньше месяца, и за это время никаких экономических, социальных и иных изменений не произошло, т.е. подтвердились тенденции рынка, сложившиеся на дату оценки. Поскольку аналоги верифицированы, отвечают принципу проверяемости, а тенденции рынка, с даты оценки, не изменились, Эксперт принял решение о возможности использования выбранных объектов в качестве аналогов». Эксперт указывает ту информацию, которую получил в ходе исследования по поставленному судом вопросу. На момент расчета корректировки на площадь, эксперт не выявил информации об отсутствии НДС в цене объекта сравнения 1. Скриншот с используемой информацией представлен в заключении. Кром того, эксперт проводил верификацию информации о параметрах цены предложения по телефонам указанным в объявлениях, и в ходе телефонного интервью, продавец подтвердил, что цена предложения включает в себя «все налоги».

Пункт 25 ФСО №7 гласит: «Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.» Объект аналог 3 - отдельно стоящее здание. В его стоимость входит земельный участок, площадь которого больше пятна застройки. Объект оценки - встроенно-пристроенные помещения, расположенные в здании.

Корректировка, которую предлагает использовать рецензент, относится только к зданиям, с земельными участками в пределах площади застройки. Аналог 3 имеет земельный участок большей площади, чем пятно застройки, из чего следует, что указанная рецензентом корректировка не применима к нему. Именно этим обусловлено решение эксперта о выборе в качестве выделения из состава цены объекта-аналога 3 кадастровой стоимости земельного участка. Ст.8 73-ФЗ «О государственной судебноэкспертной деятельности в Российской Федерации» обязывает Заключение эксперта основывать на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Применяемый в заключении справочник Лейфера относится к тем самым общепринятым научным данным. Показатели из данного справочника используются оценщиками на всей территории РФ. Сложилась значительная судебная практика, в рамках которой данный справочник признан отвечающим принципам достоверности и объективности. Эксперт использовал средние значения в рамках доверительного интервала значений возможных корректировок указанного справочника.' Объект является ПСН. Рецензент предлагает в качестве примера или показатели торговой, или показатели офисной недвижимости, в то время как справочник содержит информацию как раз для необходимого сегмента рынка - для офисно-торговой недвижимости.

Анализ рынка проводился экспертом в ходе проводимого исследования, в период с 05.01.2017 по 26.01.2017г. Аналоги подбирались в указанный период. Скриншоты предложений представлены в Приложении к Заключению. На представленном скриншоте явно видно отсутствие информации об отсутствии НДС в цене Аналога. Эксперт провёл дополнительное исследование на дату рассмотрения дела по существу. Представленное Представителем Правительства Москвы изображение экрана с аналогом 1 сделано не на дату, на которую эксперт исследовал рынок. Изображение экрана на дату поиска аналогов не содержало информации о величине НДС, а представитель продавца сообщил при телефонном разговоре, что в цену предложения уже заложены все налоги. Изображение представителя Правительства Москвы имеет плохое разрешение и не даёт возможности установить точную дату получения изображения. На дату составления настоящего отзыва в предложении о продаже объекта-аналога 1 отсутствует информация об отсутствии НДС в цене предложения.

Таким образом, в заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-ФЗ, в связи с чем, заключение признается надлежащим доказательством.

Таким образом, поскольку Заключению эксперта № 1-СЭ/18 рыночная стоимость одного машиноместа в спорном комплексе составляет сумму в размере 1 011 845, 00 (один миллион одиннадцать тысяч восемьсот сорок пять) рублей 00 копеек без учёта НДС, то 10% машиномест, что соответствует: 23-м машиноместам общей площадью 405 кв.м. и 1,3 машиноместа подлежит денежной компенсации по рыночной стоимости на момент рассмотрения настоящего спора. 23 машиноместа передаются в собственность Администрации, в лице Департамента городского имущества города Москвы, а именно: Общая сумма компенсации составляет 1, 3 м/м х 1 011 845, 00 рублей = 1 315 398, 50 (один миллион триста пятнадцать тысяч триста девяносто восемь) рублей 50 копеек без учёта НДС. 

Кроме того, 40 % площади встроено-пристроенных нежилых помещений подлежат денежной компенсации по рыночной стоимости на момент рассмотрения спора в связи с заменой на денежный эквивалент прав требования по настоящему инвестиционному проекту на основании Протокола № 9 заседания Градостроительноземельной комиссии города Москвы от 15 марта 2012 года по цене стоимости 1-го кв. метра встроенно-пристроенных помещений в сумме 46 427, 00 (сорок шесть тысяч четыреста двадцать семь) рублей 00 копеек без учёта НДС, установленной в Заключении эксперта № 1-СЭ/18 в рамках настоящего спора. Таким образом, общая сумма компенсации составляет сумму в размере 888,32 кв. м. (а не 888,70 кв.м. как ошибочно указывает ответчик- 1) х 46 427, 00 (сорок шесть тысяч четыреста двадцать семь) рублей 00 копеек = 41 242 032,64 рублей.

Далее. Согласно п. 3.6 Контракта – 100% дополнительных площадей, образовавшихся в процессе реализации проекта за счёт применения современных проектных и технологических решений, что обеспечило выход полезных площадей по объекту в размерах, больше предусмотренных Контрактом, передаются Инвестору, что подтверждается письмом Северо-Восточного ТБТИ № 84-1223 от 28.02.11 года; письмом Северо-Восточного ТБТИ № 2322300818 от 14.05.2012 года; свидетельством об утверждении архитектурно-градостроительного решения, код строительного объекта А-3339/13-2007, № 88-5-07; выпиской из протокола № 15 от 04.05.07 г. с приложением согласованных графических материалов, том 3 архитектурно-строительные решения; заключением Московской Государственной экспертизы № 73-П5/07 МГЭ от 03.10.2007; свидетельством об утверждении архитектурно-градостроительного решения 230-5-10/С от 14.12.2010 г.; протоколом Регламентной комиссией Архитектурного совета города Москвы № 52 от 14.12.2010г. с приложением согласованных графических материалов, том 3 архитектурно-строительные решения корректировка; заключением Московской Государственной экспертизы № 18-7/П5/10 МГЭ от 22.06.2010г.; письмом Московской Государственной экспертизы № МГЭ -28- 1069/15-(0)-1 от 23.10.2015 года; техническим заключение от 31.08.2016 года с указанием дополнительно образовавшихся помещений.

Кроме того, 100% площадей сервисных служб (в соответствии с МГСН 5.01-01 «Стоянки легковых автомобилей»), площадью 345,2 кв.м. передаются Инвестору.

Помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения нежилой площади, общей площадью 478,2 кв.м. являются общедолевой собственностью Инвестора и Администрации пропорционально их долям в полезной нежилой площади.

Помещения общего пользования гаража – стоянки общей площадью 6 811,5 кв.м передаются в общедолевую собственность сторон пропорционально их долям по площади машино-мест в объекте.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 18185/12, исходил из того, что целью подписания акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта, а также получение необходимого документа для обращения в регистрирующий орган для регистрации своего права.

Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 4 июня 2013 г. N 1276/13 по делу N А40-107777/10-82-939 уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, созданный на их средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты их нарушенных прав.

На основании изложенного, суд первой инстанции признал встречные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, в удовлетворении первоначального иска отказал.

Суд апелляционной инстанции признает верными выводы суда первой инстанции, а доводы апелляционной жалобы необоснованными по следующим основаниям.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель приводит следующие доводы.

По мнению Истца, судом ошибочно принята позиция Ответчика и применены положения п.3.6. Инвестиционного контракта, согласно которым часть помещений была признана полученной в результате применения современных проектных и технологических решений и отнесена к доле инвесторов.

Согласно буквальному толкованию содержания МГСН 5.01-01  «Стоянки легковых автомобилей» следует, что термин «сервисные службы» отсутствует, в связи с чем состав таких помещений не может быть установлен и, как следствие, их 100% передача в собственность инвестора не основана на законе. 

Также заявитель ссылается на необоснованность результатов судебной экспертизы.

Как указано в жалобе, при детальном анализе Заключения эксперта по результатам назначенной судом судебной оценочной экспертизы, проведение которой было поручено АНО «Коллегия независимых экспертов», Истцом был сделан вывод о несоответствии представленного документа действующему законодательству РФ об оценочной деятельности.

Судебная коллегия не принимает указанные доводы по следующим основаниям.

Судом первой инстанции обоснованно принята позиция Ответчика и применены положения п. 3.6. Инвестиционного контракта.

Так, согласно п.3.6. Контракта по реализации инвестиционного проекта строительства многоэтажного гаража-стоянки, регистрационный номер 2/00-С от 21.07.2000г. (зарегистрирован МОСКОНТРАКТРЕГИСТРАЦИЯ под регистрационным №02-00349 от 22.08.2003г.), в редакции Дополнительного соглашения, Дополнительного соглашения №2 и №3 (далее по тексту - Контракт), предусмотрено, что «3.6. В том случае, если в процессе реализации Проекта Инвестор за счет современных проектных и технологических решений обеспечит выход полезных площадей по объекту в размерах, больше предусмотренных Контрактом, то дополнительные площади передаются Инвестору.».

Согласно п. 1.1. ст.1 Контракта, предметом Контракта является строительство многоэтажного гаража-стоянки с сервисными службами площадью 15 100,00 кв.м, в т.ч. 2 120 кв.м. - подземный этаж.

При проектировании объекта в 2007 году, проектом было предусмотрено строительство здания, общей площадью 15 100,00 кв.м. (в т.ч. подземная - 2 120,00 кв.м). Указанный проект получил положительное Заключение Москомэкспертизы Правительства Москвы №73-П5/07 МГЭ от 03.10.2007г. (далее - заключение).

Согласно указанному проекту, подвальная часть и первый этаж в полости рампы не содержат каких-либо помещений (лист проекта План на ОТМ.-3.900 (лист 1) в осях 12-16; лист проекта План на ОТМ. 0.000 (лист 2) в осях 12-16, том 3 Архитектурно-строительные решения. Технологические решения. 2004/СКЛ-1-АС).

Уже при строительстве объекта в подвальной части и в районе первого этажа полости рампы образовались пустоты, не предусмотренные вышеуказанным проектом. Учитывая, что при применении современных проектных и технологических решений указанные пустоты возможно было преобразовать в полноценные помещения, было принято решение о внесении изменений в проект и технологию. В 2010 году был проведена корректировка Проектной документации в части Архитектурных решений: подвальная часть и первый этаж полости рампы стала содержать дополнительные полезные площади (лист Проектной документации (корректировка) План на ОТМ.-3.900 (лист 1) в осях 12-16; лист Проектной документации (корректировка) План на ОТМ. 0.000 (лист 2) в осях 12-16, Архитектурные решения. СКЛ-2-АР, том 3, 2010).

На данный проект 22.06.2010г. было получено положительное заключение Государственного автономного учреждения города Москвы «Московская государственная экспертиза» (Мосгосэкспертиза) №18-7/П5/10 МГЭ (далее - новое заключение).

Согласно новому проекту общая площадь объекта уже составляет 15 772,8 кв.м (в т.ч. подземная - 2 465,6 кв.м). Данное увеличение площадей зафиксировано в новом заключении (стр.4 нового заключения, письмо №77-4404/10-(0)-1 от 27.12.2010г. «О внесении изменений в заключение»), где указаны площади до и после корректировки:

Общая площадь в том числе подземная до корректировки 15 100,0 и 2 120,0  кв.м, после корректировки 15 772,8 и 2 465,6 кв.м.

Одновременно, в новом заключении сообщается, что увеличение площади произошло без изменения конструктивных решений, здание своими границами не вышло из пятна застройки и высотные отметки остались неизменны.

Таким образом, в процессе реализации Контракта очевиден выход (наличие) полезных площадей в размере, больше предусмотренных Контрактом, в размере 654,8 кв.м, рассчитанных исходя из:

15 754,8* кв.м- 15 100,00** кв.м = 654,8 кв.м, где 

* - площадь здания, согласно данным ТБТИ, 

** - площадь здания, предусмотренная Контрактом.

В целях подтверждения применения современных проектных и технологических решений, Ответчик-3 обратилось в Государственное автономное учреждения города Москвы «Московская государственная экспертиза» (Мосгосэкспертиза) за разъяснением. Согласно представленному письму (№МГЭ-28-1069/15/01-1 от 23.10.2015г., Мосгосэкспертизой была рассмотрена проектная документация, положительное заключение от 22.06.2010г. №18-7/П5/10МГЭ, письмо №77-4404/10-(0)-1 от 27.12.2010г. Согласно выводам Мосгосэкспертизы, заключение содержит исчерпывающую информацию, в том числе о современных проектных и технологических решениях, (все указанные документы имеются в материалах дела).

Согласно п.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. 

Учитывая указанное, Истцом не представлено доказательств обратного и отнесения указанных площадей к площадям встроенно-пристроенных нежилых помещений, а соответствующий вывод судом первой инстанции был сделан на основании анализа технической документации, представленной в деле, и соответствующих норм права.

Судом обоснованно установлены «сервисные службы» в составе объекта и 100% их площадей отнесены к передаче в собственность Инвестора.

Пунктом 3.3. Контракта предусмотрена передача Инвестору площадей сервисных служб (в соответствии с МГСН 5.01-01 «Стоянки легковых автомобилей»).

Согласно п.2.4., п.2.11.-2.12. МГСН 5.01-01: «2.4. Состав и площади помещений автостоянок, в том числе технического назначения,    для обслуживающего персонала, санитарных узлов и др. определяются заданием на проектирование в зависимости от размеров автостоянок и особенностей их эксплуатации.

В состав автостоянки, кроме помещений для хранения автомобилей, могут включаться только технические помещения для размещения инженерного оборудования, обслуживающие автостоянку помещения, в том числе для дежурных, для хранения противопожарного инвентаря и др., а также помещения мойки автомашин, постов технического осмотра (ТО), мелкого технического ремонта (ТР) для самообслуживания владельцев автотранспорта.

2.11.В автостоянках для постоянного хранения автомобилей, имеющих 200 и более машиномест, необходимо предусматривать мойку автомобилей с очистными сооружениями и оборотной системой водоснабжения согласно СНиП 2.04,03-85 и технологическим нормам.

2.12.Количество постов и тип мойки (ручная или автоматическая) принимается проектом из условия организации 1 поста на 200 машиномест и далее 1 пост на каждые последующие полные и неполные 200 машиномест и фиксируется в задании на проектирование.».

Исходя из вышеуказанных строительных норм Проектом строительства многоэтажного гаража-стоянки с комплексом потребительских услуг предусмотрено наличие 2 постов ручной мойки (исходя из 243 машиномест в здании) и 5 постов ТО. Раздел 3.3. «Архитектурно-строительные решения» (абз.1 стр.5; абз.1 стр.6) Заключения МОСКОМЭКСПЕРТИЗы по Проекту строительства от 03.10.2007г. №73-П5/07 МГЭ содержит указание на то, что проектируемое здание предназначено для хранения и сервисного обслуживания легковых автомашин, принадлежащих жителям близлежащих домов и юридическим лицам... Сервисное обслуживание включает 2 поста ручной мойки и 5 постов ТО.

Отклоняя довод Истца об отсутствии термина «сервисные службы» суд учитывает:

Категория «помещения сервисных служб согласно МГСН 5.01-01 «Стоянки легковых автомобилей» прямо предусмотрена в п. 10 примерной формы Акта о реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту, утвержденном Постановлением Правительства Москвы от 27 июня 2006 года № 444-ПП «Об усилении контроля и ответственности за реализацию инвестиционных проектов на территории города Москвы».

В отношении строительства гаражей-стоянок положение о том, что «помещения сервисных служб (100% их площади) в соответствии с МГСН 5.01-94 «Стоянки легковых автомобилей» остаются в собственности инвестора без изменения функционального назначения» предусмотрено п.8.3 Постановления Правительства Москвы от 26.12.2000 №1013 «О дополнительных мерах по совершенствованию гаражного строительства в городе Москве на 2001-2004 гг.».

В связи с вступлением в силу МГСН 5.01-01 (п.2 Постановления Правительства Москвы от 16.10.2001 № 926-ПП «Об утверждении Московских городских строительных норм (МГСН) 5.01-01 «Стоянки легковых автомобилей») МГСН 5.01-94 были отменены.

В этой связи в п.2.3. Постановления Правительства Москвы от 04.12.2001 №1083-ПП «О порядке реализации программы гаражного строительства в г. Москве на период 2001-2004    гг.»    при    рассмотрении    вопроса    о    распределении    помещений    по результатам реализации инвестиционных контрактов в отношении помещений сервисных служб содержится ссылка на новые МГСН 5.01-01.

В соответствии с п.2.4. МГСН 5.01-01 состав и площади помещений автостоянок, в том числе технического назначения, для обслуживающего персонала, санитарных узлов и др. определяются заданием на проектирование в зависимости от размеров автостоянок и особенностей их эксплуатации. В состав автостоянки, кроме помещений для хранения автомобилей, могут включаться только технические помещения для размещения инженерного оборудования, обслуживающие автостоянку помещения, в том числе для дежурных, для хранения противопожарного инвентаря и др., а также помещения мойки автомашин, постов технического обслуживания (ТО), текущего ремонта (ТР) для самообслуживания владельцев автотранспорта.

Согласно Приложению 1 для целей МГСН 5.01.-01 под постами технического обслуживания (ТО) и текущего ремонта (ТР) понимаются места с устройствами (смотровые ямы) для самообслуживания владельцев легкового автотранспорта.

В п. 2.13 МГСН 05-01.01 содержатся правила о размещении моек автомобилей, постов ТО и ТР, помещений технического персонала, насосные пожаротушения и водоснабжения, трансформаторных с сухими трансформаторами.

В п. 2.14 МГСН 5.01-01 прямо предусмотрено, что в здании автостоянки могут располагаться и иные помещения по обслуживанию автомобилей, кроме указанных в п. 2.13 МГСН 05.-1-01, то есть кроме моек автомобилей, постов ТО и ТР для самообслуживания, помещений технического персонала. Эти помещения, предназначенные для обслуживания автомобилей, допускается предусматривать пристроенными или встроенными в здание автостоянки при условии отделения их противопожарными стенами 2-го типа (или противопожарными перегородками 1-го типа) с соответствующими противопожарными дверями (воротами) и глухими противопожарными перекрытиями 3-го типа. Устройство выездов из помещения хранения автомобилей через помещения ТО и ТР не допускается.

То есть, на основании п.п.2.4. и 2.14 МГСН 5.01-01 к помещениям сервисных служб (помещениям для обслуживания автомобилей) могут относиться как помещения для самообслуживания владельцев автотранспорта, так и иные помещения по обслуживанию автомобилей, а также технические помещения для размещения инженерного оборудования, обслуживающие автостоянку помещения, в том числе для дежурных, для хранения противопожарного инвентаря и др.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что сервисные помещения, расположенные и входящие в площади объекта, не являются встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, должны быть исключены из общей площади встроенно-пристроенных нежилых помещений и переданы в собственность Инвестору в соответствии с п.3.6 Контракта.

Судом, в соответствии с правилами ст. 71 АПК РФ, была дана надлежащая оценка представленному в материалы дела заключению эксперта АНО «Коллегия независимых экспертов» по определению рыночной стоимости недвижимости.

Довод Истца о том, что обжалуемое решение основано на недостоверной экспертизе, как основание для отмены обжалуемого судебного акта, является необоснованным.

По смыслу ст.64, 82 АПК РФ экспертиза, назначенная судом, является одним из доказательств по делу, при этом согласно ч.3 ст.71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а стороны согласно ч.1 ст.65 АПК РФ не лишены права представлять иные доказательства i обоснование своих доводов и возражений.

В силу этого, в отсутствие других доказательств, равно как и при отсутствии оснований для критической оценки указанного заключения, данный документ на основании ч. 1 ст.9 и ч.1 ст.65 АПК РФ обоснованно был оценен судом как относимое и допустимое доказательство.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ранее заявлялись в суде первой инстанции, были рассмотрены, оценены и правомерно признаны несостоятельными.

Следует учитывать, что Истец, оспаривая полученное заключение судебной экспертизы, документально не опроверг, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза была проведена с нарушением норм действующего законодательства.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по ходатайству Истца и Ответчиков в судебное заседание был приглашен эксперт для дачи пояснений по данному им заключению.

Экспертом в судебном заседании даны пояснения по выполненному экспертному заключению, что отражено письменно в протоколе заседания суда и в решение.

После допроса эксперта, Ответчиком ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы заявлено не было.

В указанном экспертном заключении экспертами дан четкий и ясный ответ на поставленные арбитражным судом вопросы.

Каких-либо неясностей в заключении экспертов не усматривается.

В заключении экспертов исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение экспертов основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Доказательств обратного истцом не представлено.

Таким образом, экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно- экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ.

Оценив, экспертное заключение, арбитражные суды обеих инстанций нашли его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришли к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение коллегия считает надлежащим доказательством по делу.

На основании вышеуказанного арбитражный суд приходит к выводу о том, что представленное в материалы дела заключение экспертов является полным, мотивированным и не содержит противоречий, полностью соответствует Федеральному закону № 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", экспертами соблюдены стандарты оценки, экспертиза проведена компетентными лицами, имеющими значительный стаж экспертной работы, которые были предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

На основании изложенного коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции в полном объёме выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, им дана надлежащая правовая оценка; судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы влияли или опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 102, 110, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2018  по делу № А40-92318/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа. 

Председательствующий судья А.А. Комаров

СудьиВ.И. Тетюк

Е.Е. Кузнецова