Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-77074/2018

14 августа 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  06 августа 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  14 августа 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН:  1027809244561)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» (191028, Санкт-Петербург, ул. Моховая, д. 37, лит. Б, офис № 1, № 2, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании,

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 26.12.2018,

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 06.05.2019,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 16 701 912 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате за период с 06.07.2015 по 31.12.2015 по договору аренды от 14.07.2011 № 00/ЗК-06328(17), 16 126 033 руб. 41 коп. пеней за период с 16.07.2015 по 27.03.2018.

Истец требования поддержал, а ответчик против их удовлетворения возражал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительно представленных письменных пояснениях, кроме этого ходатайствовал о снижении размера неустойки.

Заслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) 14.07.2011 заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-06328(17), по условиям которого Обществу во временное владение и пользование предоставляется земельный участок с кадастровым номером 78:34:4365А:21 площадью 176 496 кв.м, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Граничная улица, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Юнтоловской улицей).

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству медико-реабилитационного центра с пансионатом (далее - результат инвестирования).

Согласно пункту 9.1 договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 06.07.2015.

В силу пункта 5.2.2 договора получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию должно быть осуществлено до 06.07.2015.

Фактически ввод результата инвестирования в эксплуатацию осуществлен 31.08.2015, что следует из представленных в материалы дела разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. 

Арендная плата согласно пункту 4.1 договора определяется постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.06.2011 № 851 и составляет 195 000 000 руб. (далее - постановление Правительства).   

График перечисления денежных средств по договору установлен в приложении к договору. 

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендных платежей, что привело к возникновению задолженности в размере 16 701 912 руб. 31 коп. за период с 06.07.2015 по 31.12.2015.

В связи с выявлением ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы истец направил ответчику претензию с требованием об оплате долга и неустойки. Ссылаясь на неисполнение ответчиком требований претензии, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Действующее законодательства не содержит запрета на возобновление договоров аренды на инвестиционных условиях на неопределенный срок.

По истечении срока действия договора (06.07.2015), ввиду отсутствия возражений сторон на основании статей 610, 621 ГК РФ договор был продлен на неопределенный срок.

Как следует из представленных ответчиком платежных поручений, ответчиком внесены денежные средства, предусмотренные графиком перечисления, а именно 195 000 000 руб., установленные постановлением Правительства, а также проценты по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Указанная сумма представляется собой арендную плату за пользование земельным участок в период действия договора, а именно до 06.07.2015.

Разногласия сторон сводятся, в том числе к порядку определения расчета арендной платы за период с 06.07.2015 по 30.08.2015.

Согласно расчету Комитета задолженность Общества за этот период составляет 10 190 959 руб. 94 коп. Расчет произведен согласно условиям договора, в соответствии с графиком перечисления арендных платежей согласно уведомлению от 02.12.2016 № 130646-32.

В свою очередь Общество полагает, что им уже оплачена арендная плата за период по 30.09.2015 включительно, поскольку в графике платежей (приложение к договору) платежи по договору рассчитаны по 30.09.2015. Кроме этого Общество полагает неправомерным начисление на задолженность за период с 06.07.2015 по 30.08.2015 процентов по ставке рефинансирования, установленных пунктом 4.3.1 договора.

Согласно положениям статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее – Закон № 282-43) договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - заключаемый в соответствии с названным законом смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Размер арендной платы за использование земельного участка подлежит исчислению в соответствии с названным Законом, которым определен порядок установления инвестиционных условий, в том числе платы за предоставление объектов недвижимости (статьи 11, 12).

Судом установлено, что Общество не полностью выполнило обязательства по внесению арендных платежей по договору.

Обстоятельств, подтверждающих необходимость применения иного порядка исчисления размера арендной платы, чем предусмотрено договором, судом не установлено.

Инвестиционный проект в заявленный период не был реализован. Соглашения об изменении условий договора, в том числе арендной платы, стороны не заключали.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок, используемый Обществом за пределами срока реализации инвестиционного проекта, подлежит исчислению исходя из установленной договором арендной платы.

Доводы ответчика о том, что им фактически оплачен период по 30.09.2015 подлежат отклонению.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 12 Закона № 282-43 плата за предоставление объекта недвижимости может устанавливаться в виде платежей, определенных в твердой сумме и вносимых в порядке, определяемом Правительством Санкт-Петербурга.

Пунктом 1.3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 № 275 «О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» в редакции, действовавшей на дату заключения договора, было предусмотрено, что перечисление инвестором денежных средств, составляющих плату за предоставление объекта, осуществляется либо единовременно в полном объеме в месячный срок с момента заключения инвестиционного договора или договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, либо в объеме 50 процентов от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению инвестором, в месячный срок после заключения инвестиционного договора или договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях единовременно и в объеме 50 процентов от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению инвестором, поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала, в течение срока строительства (реконструкции, приспособления для современного использования), указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга о проведении торгов в отношении объекта недвижимости или о предоставлении объекта недвижимости целевым назначением.

Соответственно, установленный в приложении к договору график определяет не размер платы за использование участков в те или иные периоды, а устанавливает порядок и сроки внесения определенной по итогам торгов твердой суммы, определяющей размеры платы за предоставление объектов недвижимости.

Проверив расчет задолженности за период с 06.07.2015 по 30.08.2015, произведенный Комитетом, судом установлено наличие в нем ошибки.

Так, из представленных Комитетом 10.12.2018 письменных пояснений видно, что расчет за указанный период произведен следующим образом: исходя из размера арендной платы, установленной в договоре – 195 000 000 руб.: 4 года = 12 187 500 руб. (сумма квартальной арендной платы). При этом за период с 06.07.2015 по 30.08.2015 сумма арендной платы без учета процентов по ставке рефинансирования составила 7 418 478 руб. 26 коп., с учетом процентов – 10 190 959 руб. 94 коп.

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора арендная плата по договору вносится поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10 числа первого месяца календарного квартала (в первом квартале – не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга (48 месяцев). При этом на сумму перечисления начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату подписания договора за период времени со дня подписания договора до даты платежа, установленной договором.  

По расчету суда, если сумма арендной платы без учета процентов по ставке рефинансирования составила 7 418 478 руб. 26 коп. за период с 06.07.2015 по 30.08.2015, то сумма процентов, рассчитанных в соответствии с пунктом 4.3.1 договора, составляет 2 444 744 руб. 27 коп.: 7 418 478,26 (сумма арендной платы) х 0,0825 (ставка рефинансирования) х 1458 (количество дней за период со дня подписания договора до даты платежа, установленной договором – с 14.07.2011 по 10.07.2015, дата 10.07.2015 установлена в графике, являющемся приложением к договору) / 365 = 2 444 744 руб. 27 коп.

Общий размер арендной платы таким образом за период с 06.07.2015 по 30.08.2015 составит 9 863 222 руб. 50 коп. (7 418 478 руб. 26 коп. + 2 444 744 руб. 27 коп.).

Указанная сумма задолженности Обществом не оплачена, следовательно, иск в этой части подлежит удовлетворению.

На указанную сумму в соответствии с пунктом 8.3 договора подлежит начислению неустойка.

По расчету суда, ее размер за заявленный Комитетом период (с 16.07.2015 по 27.03.2018) составляет 9 725 137 руб. 38 коп.

Как указано выше, ввод результата инвестирования в эксплуатацию осуществлен 31.08.2015.

За период с 31.08.2015 по 29.11.2015 Комитет рассчитывает арендную плату в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379, по коду функционального использования территории Кн - 18,0.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы устанавливается Законом Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379).

Указанными нормативными актами установлено, что арендная плата определяется в зависимости от зоны градостроительной ценности территории, а также от функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов, при этом код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка).

Согласно пунктам 2.7, 2.8 Постановления № 1379 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением. Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляет игорный бизнес. При использовании земельных участков под игорный бизнес применяется соответствующий коэффициент. Определение арендной платы для рынков и торговых зон производится в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Положения.

Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка.

В силу пункта 3.1.2 Постановления № 1379 с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

На основании изложенных правовых норм суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы за пользование земельным участком с даты получения разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию подлежит определению исходя из функционального использования участка, в том числе исходя из данных, указанных в ведомости инвентаризации земельного участка.

При этом, в случае непредставления такой ведомости и отсутствия доказательств, свидетельствующих об использовании земельного участка в период с даты ввода результата инвестирования в эксплуатацию и до даты составления ведомости инвентаризации в соответствии с видом функционального использования, указанным в ведомости, арендная плата должна рассчитываться с применением кода функционального использования Кн - 18,0.

Согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории № 43325Г-15/1 (по состоянию на 30.11.2015), размер квартальной арендной платы составил 227 450 руб. 64 коп.

Согласно требованиям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее  в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Оценив условия договора, содержащиеся в ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 30.11.2015 сведения, суд не находит оснований полагать, что участок использовался Обществом в период с 31.08.2015 по 29.11.2015 под цели иные, нежели отраженные в ведомости.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, Комитет не доказал, что Общество в спорный период фактически осуществляло деятельность, не отвечающую условиям договора аренды, и у Общества имеется обязанность по внесению арендной платы в большем размере, чем определено в представленной в материалы дела ведомости.

Учитывая изложенное, суд полагает правомерным осуществлять расчет арендной платы за период с 31.08.2015 по 29.11.2015 в соответствии с ведомостью № 43325Г-15/1.

Материалами дела подтверждается, что ответчиком внесена арендная плата в размере, определенном ведомостью инвентаризации  № 43325Г-15/1:

- за четвертый квартал 2015 года 18.12.2015 оплачена сумма 227 450,64 руб.;

- за первый квартал 2016 года 29.12.2015 оплачена сумма 227 450,64 руб.;

- за второй квартал 2016 года 06.04.2016 оплачена сумма 227 450,64 руб.;

- за третий квартал 2016 года 05.07.2016 оплачена сумма 227 450,64 руб.

Поскольку внесение арендной платы за четвертый квартал 2015 года осуществлено с просрочкой в 69 дней (с 11.10.2015 по 18.12.2015), с Общества подлежит взысканию неустойка в размере 15 694 руб. 09 коп.

Доводы Комитета о наличии у Общества задолженности за период с 31.08.2015 по 30.09.2015 в размере 76 637 руб. 91 коп. (в случае, если расчет осуществляется в соответствии с ведомостью) материалами дела не подтверждены.

Судебное разбирательство неоднократно откладывалось для проведения сторонами сверки расчетов. Согласно представленным Обществом платежным документам, в том числе с учетом письма Общества от 12.10.2016 № 190 о зачете платежей, задолженность за период с 31.08.2015 по 31.12.2015 (в случае, если расчет осуществляется в соответствии с ведомостью) отсутствует. Комитет не пояснил суду, каким образом задолженность возникла, с учетом того, что согласно платежным поручениям вся сумма арендной платы внесена.

Учитывая изложенное, суд считает доводы Общества об отсутствии задолженности за период аренды с 31.08.2015 по 29.11.2015 обоснованными и верными.

За период с 30.11.2015 по 31.12.2015 обе стороны производят расчет арендной платы в соответствии с ведомостью и признают отсутствие задолженности в этом период.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 9 863 222 руб. 50 коп.

Ответчик заявил о чрезмерности суммы рассчитанной истцом неустойки и попросил применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 22.01.2004 № 13-О указал, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу статей 332, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом выводов суда о наличии задолженности по арендной плате только в размере 9 863 222 руб. 50 коп. за период с 06.07.2015 по 30.08.2015, суд признает неустойку в размере 9 725 137 руб. 38 коп. (а также в размере 15 694 руб. 09 коп.) явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

Применяя в данном случае статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает возможным уменьшить размер неустойки до 3 000 000 руб.

Суд учитывает отсутствие доказательств наличия у истца каких-либо негативных имущественных или иных последствий нарушенного обязательства.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 9 863 222 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 06.07.2015 по 31.12.2015, 3 000 000 руб. пеней за период с 16.07.2015 по 27.03.2018.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» в доход федерального бюджета 87 316 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.