АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

11 июля 2017 года

Дело №

А66-1697/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М.,                     Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Авант» ФИО1 (доверенность от 10.02.2016), от администрации города Твери ФИО2 (доверенность от 01.02.2017 № 158), 

рассмотрев 05.07.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 02.06.2016 (ФИО3) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2016 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу № А66-1697/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Авант», место нахождения: 170043, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 09.02.2016                    № 01/750-и отказа администрации города Твери, место нахождения: 170100,                 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), в предоставлении в собственность земельного участка площадью 11052 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200103:2, расположенного по адресу: 

<

...>, а также об обязании Администрации предоставить заявителю данный земельный участок в собственность за плату без проведения торгов и направить проект договора купли-продажи участка в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу. 

К участию в деле в качестве в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент по управлению имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, место нахождения: 170100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Департамент), и Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери, место нахождения: 170000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>. 

Решением от 02.06.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. 

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                                от 04.10.2016 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Податель жалобы ссылается на то, что в соответствии с документами территориального планирования испрашиваемый земельный участок располагается в планируемой зоне зеленых насаждений общего пользования с формированием магистральной улицы районного значения, поэтому он является ограниченным в обороте и не может быть предоставлен в собственность заявителя; площадь участка значительно превышает площадь застройки расположенных на нем объектов недвижимости и площадь, необходимую для обслуживания и эксплуатации данных объектов.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Определением суда кассационной инстанции от 30.03.2017 производство по жалобе Администрации было приостановлено до окончания в Верховном Суде Российской Федерации производства по кассационной жалобе Администрации на судебные акты по делу № А66-14671/2015; определением               от 05.06.2017 производство по жалобе возобновлено, дело рассмотрено в судебном заседании суда кассационной инстанции 05.07.2017.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 24.02.2015               № 014-з/15 аренды земельного участка площадью 11 051,7 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200103:2, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: 

<

...>.

На указанном земельном участке находятся принадлежащие Обществу на праве собственности объекты недвижимого имущества: здание магазина общей площадью 50,1 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200103:751, здание магазина общей площадью 50,1 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200103:749, здание магазина общей площадью 50,1 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200103:2177, здание магазина общей площадью 49,8 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200103:747, здание магазина общей площадью 50,1 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200103:750, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 29.07.2014 серии 69-АГ № 003917, серии 69-АГ № 003918, серии 69-АГ № 003919, серии 69-АГ № 003920,                      от 04.08.2014 серии 69-АГ № 003951.

Согласно пункту 1.2 данного договора участок предоставлен арендатору для целей эксплуатации  расположенных на нем зданий магазинов и для разработки градостроительной документации.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи                         от 24.02.2015.

Пунктом 2.1 договора срок аренды участка установлен с 24.02.2015 по 14.10.2015.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, что соответствует положениям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункта 7.2 договора.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 24.07.2015 № 02-69/15-1-293195, участок площадью 11 052 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200103:2 относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – «для эксплуатации зданий магазинов».

Общество, ссылаясь на то, что оно является собственником объектов недвижимости,  обратилось в Администрацию с заявлением от 22.01.2016 о передаче ему арендуемого земельного участка в собственность без торгов по основаниям и в порядке, установленным статьями 39.3 и 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Администрация письмом от 09.02.2016 № 01/750-и отказала Обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка, ссылаясь на положения пункта 12 статьи 85, подпунктов 17, 20, 24, 25 статьи 39.16 ЗК РФ и на следующие обстоятельства: земельный участок в соответствии с Генеральным планом города Твери предусматривается под общественно-деловую зону - многофункциональные общественные центры, часть участка предусмотрена под жилую зону многоэтажной застройки до 16 этажей и рекреационную зону – зону зеленых насаждений общего пользования с формированием магистральной улицы районного значения; площадь испрашиваемого земельного участка (11051,7 кв.м)  несоразмерна площади участка, необходимого для использования расположенных на нем объектов недвижимости, общая площадь которых составляет 250,2 кв.м.

Общество, считая данный отказ Администрации незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 39.1, 39.2, 39.16, 39.17, 39.20, 85 ЗК РФ, статьей 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001                        № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ), пришли к выводу об отсутствии у Администрации оснований для отказа Обществу в предоставлении в собственность земельного участка, на котором находятся принадлежащие заявителю объекты недвижимости, и удовлетворили заявленные требования в полном объеме. 

При этом суды исходили из того, что Администрация не представила доказательств, подтверждающих, что на испрашиваемом земельном участке планируется размещение какого-либо объекта, указанного в пункте 12 статьи 85 ЗК РФ, и свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка в целях, установленных Генеральным планом города.

Суды также сделали вывод, что Общество как собственник объектов недвижимости имеет преимущественное право на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка, препятствия для предоставления спорного земельного участка в собственность Общества отсутствуют, а отказ Администрации не соответствует требованиям законодательства.

Суд кассационной инстанции, изучив приведенные в кассационной жалобе доводы и исследовав материалы дела, считает, что указанные правовые выводы судов являются ошибочным и противоречащими сложившейся судебно-арбитражной практике, а принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 3 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Согласно пункту 6 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если испрашиваемый земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.

В соответствии с абзацем пятым пункта 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков.

В силу пункта 12 статьи 85 ЗК РФ и пункта 8 статьи 28 Закона № 178-ФЗ приватизации не подлежат земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Пунктом 12 статьи 1 ГрК РФ к территориям общего пользования отнесены территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

При рассмотрении дела Администрация ссылалась на то, что в соответствии с Генеральным планом города Твери, утвержденным решением Тверской городской Думы от 25.12.2012 №193 (394), испрашиваемый Обществом в собственность земельный участок  расположен в границах территории, которая предусмотрена для организации зоны зеленых насаждений общего пользования с формированием магистральной улицы районного значения, и следовательно, он является ограниченным в обороте и не подлежит приватизации.

В то же время суды не учли, что исходя из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 ГрК РФ следует, что указанным законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 № 32-АПГ-17-1).

При определении назначения территорий, указанных в планах развития территории города в целом, Генеральный план может не соответствовать  фактическому использованию этой территории, допуская потенциальное изменение ее назначения, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 № 56-АПГ17-7).

Из имеющегося в материалах дела письма Департамента архитектуры и строительства администрации города Твери от 22.09.2015 № 29/2985-ви следует, что испрашиваемый земельный участок входит в состав территории, в отношении которой постановлением Администрации от 12.07.2012 № 1167 утверждена документация по планировке территории улично-дорожной сети в границах улиц: Октябрьский пр, ул. Псковская, ул. Конечная, ул. Транспортная в Московском районе города Твери.

Названный правовой акт судами не исследовался и ему не дана правовая оценка в совокупности с Генеральным планом города Твери, утвержденным решением Тверской городской Думы от 25.12.2012 №193 (394), в соответствии с которым часть испрашиваемого участка предусматривается под зону зеленых насаждений общего пользования с формированием магистральной улицы районного значения.

Признавая необоснованными доводы Администрации, суды также исходили из отсутствия доказательств фактического использования спорного земельного участка как территории общего пользования в общественных интересах.

Вместе с тем частью 8 статьи 36 ГрК РФ предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, согласование частных и публичных интересов обеспечивается возможностью эксплуатации таких земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества без срока приведения их в соответствие с требованиями градостроительного регламента, устанавливаемого правилами землепользования и застройки муниципального образования.

С учетом указанных обстоятельств нельзя признать обоснованным вывод судов о том, что принятие Генерального плана не может ограничивать право юридического лица на использование объектов недвижимости исходя из установленных до принятия указанных актов характеристик и не может являться препятствием для реализации права, установленного частью 1 статьи 39.20              ЗК РФ.

Исходя из изложенного, нельзя признать обоснованными и соответствующими приведенным выше нормам права выводы судов о недоказанности отнесения спорного земельного участка к территории общего пользования со ссылкой как на Временные правила землепользования и застройки города Твери (в редакции от 09.06.2016), так и на его фактическое неиспользование по указанному назначению.

Аналогичная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2017 № 307-КГ16-18929.

Суды, удовлетворяя заявленные Обществом требования, также указали, что довод ответчика о несоразмерности площади испрашиваемого  земельного участка для целей, связанных с эксплуатацией расположенных на нем объектов капитального строительства, не нашел своего документального подтверждения при рассмотрении настоящего дела. 

Иное правовое обоснование со ссылкой на имеющиеся в материалах дела доказательства  судами не приведено.

В то же время из представленного в материалы дела договора аренды следует, что земельный участок предоставлялся Обществу в аренду не только для целей эксплуатации зданий, но и для разработки градостроительной документации. 

Общая площадь зданий, расположенных на участке, составляет 250,2 кв.м, а площадь спорного земельного участка - 11 051,7 кв.м.

При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

Ввиду отсутствия анализа доказательств, подтверждающих соразмерность испрашиваемого земельного участка площади и назначению находящихся на нем объектов недвижимости, нельзя признать обоснованным вывод судов о соблюдении требований Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении Обществу в собственность спорного земельного участка.

При таком положении суд кассационной инстанции полагает, что суды не проверили должным образом правомерность отказа Администрации в предоставлении в собственность Общества спорного земельного участка по основаниям, установленным в статьях 39.16, 85 ЗК РФ, а содержащиеся в решении и апелляционном постановлении выводы не соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, они сделаны без учета приведенных выше нормативных положений, правоприменительной практики и разъяснений действующего законодательства вышестоящими судебными инстанциями. 

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает решение и постановление подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании статей 287, 288 АПК РФ.

При новом рассмотрении суду надлежит при правильном применении норм материального и процессуального права учесть содержание документов территориального планирования (в том числе генерального плана и карты планируемого размещения объектов местного значения); установить наличие и содержание документации по планировке территории и определить, входит ли спорный земельный участок в границы зон планируемого размещения объектов, указанных в пункте 12 статьи 85 ЗК РФ, в соответствии с утвержденными документами территориального планирования; дать оценку доводам Администрации о несоразмерности площади испрашиваемого участка площади и назначению расположенных на нем и принадлежащих Обществу объектов недвижимости; по результатам рассмотрения дела вынести судебный акт в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, а также распределить судебные расходы за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 02.06.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                             от 04.10.2016 по делу № А66-1697/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина