Именем Российской Федерации

 

г. Москва

Дело № А40-330543/19

150-2374

18 августа 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2020г.

В полном объеме 

решение

 18 августа 2020г.

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

к ООО "ВИТО-1" (107143, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ПЕРМСКАЯ, ДОМ 1, СТРОЕНИЕ 5, ЭТ 1 ПОМ 1 КОМ 7, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.07.2002, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 4 718 350 руб. неустойки по договору от 11.06.2004 № 04-00383/04 и обязании привести планировку нежилых помещений в первоначальное состояние;

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ВИТО-1» о взыскании 4 718 350руб. 00коп. неустойки (штрафа) за осуществление перепланировки помещений в отсутствие разрешительной документации и согласования осуществления перепланировки со стороны арендодателя на основании договора на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, от 11.06.2004г. № 04-00383/04 и обязании ответчика в срок не позднее 3 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести планировку нежилых помещений общей площадью 762,50 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащихся в техническом паспорте БТИ здания, в соответствии со ст.ст. 304, 309, 310, 450, 606, 615 ГК РФ.

Представитель истца исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что в результате осмотра переданного в аренду ответчику нежилого помещения было выявлено осуществление ответчиком перепланировки в отсутствие согласия арендодателя и получения разрешительной документации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, пояснив, что истцом не представлено доказательств осуществления перепланировки ответчиком, ни договор, ни документы БТИ не содержали сведений инвентаризации на дату заключения договора, приложенные к договору документы содержали сведения по результатам обследования от 15.05.1997г. со ссылкой на переоборудование помещений без разрешений, помещения по акту приема-передачи не передавались, вопрос о наличии пристройки, не отраженной в документах БТИ, рассматривался Окружной комиссией по пресечению самовольного строительства на территории Восточного административного округа города Москвы 30.07.2008г., которой было выявлено, что пристройка была осуществлена предыдущим арендатором в 2002г., площадь комнаты 46 была увеличена на площадь дебаркадера, решением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2009г. по делу № А40-83488/08-28-705 было признано право собственности города Москвы на самовольную постройку, границы объекта с учетом самовольной постройки соответствовали техническим документам БТИ по состоянию на 26.03.2008г., в том числе поэтажному плану, в этих границах объект существует в настоящее время, истцом пропущен срок исковой давности, ответственность арендатора за осуществление перепланировки в отсутствие согласия арендодателя предусмотрена только дополнительным соглашением от 05.09.2017г. и не может применяться к правоотношениям сторон, возникшим до заключения такого соглашения, акты осмотра составлены истцом в отсутствие представителей ответчика, истцом не представлены доказательства того, что отсутствие стены в комнате 46 нарушает несущую способность конструктивных элементов здания.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «ВИТО-1» (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, от 11.06.2004г. № 04-00383/04, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 753,8 кв.м, расположенный на 1 этаже пом. III по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения от 29.08.2013г. к договору площадь помещения с 11.01.2013г. изменена на 762,5 кв.м.

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора аренды устанавливается с 10.06.2004г. по 31.05.2005г.

В дополнительном соглашении от 30.08.2006г. продлен срок действия договора с 16.05.2006г. по 16.04.2007г.

Дополнительным соглашением от 17.10.2007г. срок действия договора продлен до 20.09.2007г. при условии приведения помещения в состояние, существовавшее до проведения реконструктивных работ и соответствующее «контуру» помещения, зарегистрированного в собственности города Москвы.

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения срок действия договора аренды продлен с 21.09.2007г. по 20.08.2008г. при условии приведения помещения в состояние, существовавшее до проведения реконструктивных работ и соответствующее «контуру» помещения, зарегистрированного в собственности города Москвы.

Впоследствии между сторонами было заключено дополнительное соглашение от 21.07.2008г. к договору, в соответствии с п. 1 которого стороны договорились внести изменения в договор аренды в части изменения срока договора аренды с 21.08.2008г. по 31.07.2009г.

Также между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение от 19.06.2009г., которым стороны изменили срок действия договора до 30.06.2010г.

Позднее дополнительным соглашением от 07.06.2010г. стороны продлили срок действия договора до 25.06.2011г.

Согласно п. 1 дополнительного соглашения от 29.08.2013г. к договору по взаимному соглашению сторон срок действия договора аренды продлен по 16.12.2015г.

По взаимному соглашению сторон срок действий договора аренды продлен по 30.06.2017г., о чем сторонами заключено дополнительное соглашение от 19.02.2016г. к договору.

На основании ч. 9 и 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» по взаимному соглашению сторон срок действия договора аренды продлен до 29.03.2027г., что подтверждается дополнительным соглашением от 05.09.2017г. к договору.

В п. 2.2 договора установлено, что договор считается заключенным с даты его государственной регистрации в установленном порядке.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись от 14.05.2014г. № 77-77-03/090/2013-958.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что передача объекта, указанного в разделе 1 договора, производится по акту приема-передачи, который подписывается балансодержателем (в случае необоснованного отказа балансодержателя – арендодателем) и арендатором не позднее 14 дней с даты регистрации договора в агентстве хранится в деле по договору аренды.

В акте фиксируется техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду.

В соответствии с п. 5.5.10 договора арендатор не вправе производить какую-либо перепланировку или переоборудование помещения либо его части без письменного разрешения арендодателя и соответствующей межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.

Согласно п. 5.5.15 договора арендатор обязан в течение одного года с даты заключения договора за свой счет получить в установленном порядке разрешение соответствующей межведомственной комиссии на имеющиеся в помещении перепланировку или переоборудование (независимо от того, кем они были произведены).

В справке БТИ о состоянии здания/помещения по состоянию на 12.05.1997г. указано, что арендуемое ответчиком помещение является встроенно-пристроенной частью к зданию по адресу: 

<

...>.

В соответствии с приложением № 1 к постановлению Правительства Москвы от 01.12.1998г. № 915 «Выпиской из технического паспорта на здание (строение) № дела 1759/25 по состоянию на 12.09.2003г. площадь помещения составляла 753,8 кв.м.

Согласно экспликации помещения по состоянию на 25.03.2004г. (последнее обследование 12.05.1997г.) назначение комнаты 46 – холодильник, площадь 8,7 кв.м.

Московское городское бюро технической инвентаризации в справке от 23.09.2008г. № 84-1182 подтвердило, что по данным технического учета на дату последнего обследования 01.10.2008г.  площадь помещения № III (комн. 1, 3-8, 10-12, 14, 16-28, 28а, 28б, 29, 29а, 30-32, 32а, 33-33г, 35, 36, 38, 38а, 46, 48-51, 53-55), расположенного на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>, составляет 762,5 кв.м, по данным технического учета по состоянию на 12.05.1997г. площадь данного объекта (комн. 1-3, 3а, 4-33, 33а, 33б, 33в, 34-55) составляла 753,8 кв.м, изменение площади произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации (разрешение на произведенную перепланировку в ТБТИ предъявлено).

Согласно экспликации от 10.04.2008г. к поэтажному плану на помещение III по состоянию на 26.03.2008г. (последнее обследование 26.03.2008г.) комната 46 – это помещение сортировочное площадью 183,1 кв.м.

При этом на указанном поэтажном плане имеется отметка о том, что разрешение на произведенное переоборудование не предъявлено.

В письме от 20.11.2008г. № 08/0-6838 Департамент имущества города Москвы сообщило ООО «ВИТО-1» о том, что в связи с тем, что право собственности города Москвы зарегистрировано на все нежилые помещения по ул. Магнитогорская, д. 19, общей площадью 1 579,9 кв.м, агентством в целях внесения изменений в ЕГРП заказаны документы на оставшиеся 817,4 кв.м,. после получения всех необходимых документов БТИ (кадастрового паспорта, экспликации, справок об изменении площади, распоряжений Мосжилинспекции) дело по регистрации внесения изменений в ЕГРП в части права собственности города Москвы будет направлено в УФРС по Москве, вопрос внесения изменений в договор аренды может быть рассмотрен после проведения регистрационных действий по праву собственности города Москвы.

В соответствии экспликацией спорного помещения по состоянию на 03.12.2008г. (последнее обследование 01.10.2008г.) комната 46 является сортировочным помещением с площадь 131,5 кв.м.

Аналогичные обстоятельства указаны на поэтажном плане арендуемого ответчиком помещения по состоянию на 19.03.2014г. В экспликации к поэтажному плану содержится информация о том, что помещение переоборудовано без разрешения (комн. 38б, 46).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2009г. по делу № А40-83488/08-28-705 по иску Префектуры ВАО г. Москвы к ООО «ВИТО-1» о признании права собственности города Москвы на самовольную постройку по адресу: 

<

...>, а именно, на помещения: 1 этаж, помещение III, комната 38б общей площадью 3,2 кв.м, комната 46а общей площадью 48,5 кв.м, комната е общей площадью 64,6 кв.м, комната ж общей площадью 14,6 кв.м, требования удовлетворены, судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.01.2003г. серии 77 ПП № 120485 помещения площадью 1 579 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, принадлежат на праве собственности городу Москве, указанный объект без надлежаще оформленных в установленном законом порядке, правоустанавливающих документов на землю, находящуюся в собственности г. Москвы и разрешения на строительство был самовольно реконструирован путем осуществления самовольного строительства пристройки к зданию, который обладает следующими характеристиками: помещение № III комната 38б общей площадью 3,2 кв.м, комната 46а общей площадью 48,5 кв.м, комната е общей площадью 64,6 кв.м, комната ж общей площадью 14,6 кв.м, доказательств того, что спорный объект был реконструирован путем осуществления самовольного строительства пристройки к зданию ответчиком и используется последним, в материалах дела не имеется.

В п. 4.4.13 договора в редакции дополнительного соглашения от 19.02.2016г. к договору установлен запрет арендатору производить перепланировки, связанные с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя и оформления необходимой разрешительной документации на произведенную перепланировку помещений, полученных в установленном порядке.

Пунктом 5.4.22 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2017г. к договору предусмотрена обязанность арендатора в обязательном порядке согласовывать с Департаментом городского имущества города Москвы перепланировку (переоборудование) объекта нежилого фонда с ее дальнейшим согласованием в уполномоченных органах за счет средств арендатора.

Должностными лицами Управления городским имуществом в Восточном административном округе произведен осмотр нежилых помещений города Москвы по адресу: 

<

...>, в ходе которого установлено, что помещения используются ответчиком по назначению, имеется перепланировка (между помещениями 46 и 46б отсутствует стена), о чем составлен акт осмотра нежилых помещений города Москвы от 14.06.2018г. № 00-17187/18.

В соответствии с актом осмотра нежилых помещений города Москвы от 30.08.2018г. № 00-26321/18, составленным должностными лицами Управления городским имуществом в Восточном административном округе в отсутствие ответчика, в спорном помещении имеется перепланировка в части изменения площади и состава помещения.

Согласно акту осмотра нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, от 14.03.2019г. № 00-09758/19 главным специалистом УГИ в ВАО ФИО2 произведен осмотр нежилого помещения по адресу: 

<

...>, площадью 11,6 кв.м, в результате которого выявлено наличие переустройства, а именно: отсутствует стена между комнатами 46 (в аренде) и 46а (не входит в состав арендуемого помещения).

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (п.1 ст. 332 ГК РФ).

Согласно п. 7.12 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2017г. к договору в случае выявления арендодателем факта проведения арендатором перепланировки, не согласованной с Департаментом городского имущества города Москвы и не соответствующей требованиям п. 5.3.4 договора, арендатор обязан оплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы.

В п. 5.3.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2017г. к договору установлено право арендатора производить перепланировку объекта нежилого фонда в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц.

В связи с тем, что ответчиком была произведена перепланировка в отсутствие согласия истца, истцом в адрес ответчика были направлены претензии от 23.07.2018г. № 33-6-133724/18-(0)-0 и № 33-6-133723/18-(0)-0 с требованием оплатить штраф, получение ответчиком подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления с сайта АО «Почта России».

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из содержания решения от 30.03.2009г., вынесенного в рамах дела № А40-83488/08-28-705, к участию в котором правопредшественник истца – Департамент имущества города Москвы был привлечен в качестве третьего лица, судом был установлено факт наличия незаконной перепланировки в спорном помещении.

В соответствии с нормами ч. 2 ст. 69 АПК РФ свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Согласно отметке канцелярии Арбитражного суда города Москвы на исковом заявлении Департамент городского имущества города Москвы обратился за защитой своих прав и законных интересов 18.12.2019г., то есть спустя более 10 лет с того, как узнал о наличии перепланировки в арендуемом ответчиком помещении.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

На основании п. 3 с. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В силу ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 4 дополнительного соглашения от 05.09.2017г. предусмотрено, что дополнительное соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущества и сделок с ним, и является неотъемлемой частью договора аренды от 11.06.2004г. № 04-00383/04.

Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 19.09.2017г. № 77:03:0005024:152/8-71/003/2017-1.

Указанное дополнительное соглашение распространяется на правоотношения сторон, возникшие с 19.09.2017г. согласно п 2 ст. 425 ГК РФ, в связи с чем к договорной ответственности, предусмотренной соглашением, арендатор может быть привлечен за правонарушения, совершенные после 19.09.2017г., в то время как материалами дела подтверждается, что перепланировка была осуществлена до 2008г.

Поскольку истцом не представлено доказательств передачи нежилого помещения по акту приема-передачи, а следовательно, передачи помещения без планировки, с учетом того, что материалами дела подтверждается факт наличия перепланировки до подписания сторонами договора аренды, согласования сторонами того, что сторонами достигнуто соглашение о распространении положений дополнительного соглашения от 05.09.2017г. на правоотношения сторон, возникшие до его вступления в силу, доказательств наступления всех условий, установленных п. 5.3.4 договора, для привлечения арендатора к ответственности за осуществление перепланировки арендуемого помещения, с учетом пропуска истцом срока исковой давности суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании штрафа в размере 4 718 350руб. 00коп.

В силу п. 1 ст. 11, ст. 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен вести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его материальные права (охраняемый законом интерес) и каким образом нарушены ответчиком, а также избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права. При этом исполнение обязательства в натуре в качестве способа защиты гражданских прав трактуется как понуждение должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства (договора). Принимая решение по существу спора, арбитражный суд должен учитывать, насколько принятое решение исполнимо и приведет ли указанное решение к восстановлению нарушенных прав и интересов истца.

Поскольку истцом не указано, какие именно должен совершить действия и в чем выражается перепланировка помещения, которую должен устранить ответчик, какому именно техническому паспорту БТИ на спорные помещения должно соответствовать первоначальное состояние помещения, суд считает, что в случае удовлетворения требования об обязании ответчика в срок не позднее 3 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести планировку нежилых помещений общей площадью 762,50 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ здания, решение не будет обладать признаком исполнимости, в связи с чем нарушенное право истца не будет восстановлено, в результате чего указанное требование истца удовлетворению не подлежит.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине распределяются между сторонами и относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 196, 199, 200, 330, 425, 431, 606, 615 ГК РФ, ст.ст. 41, 101-103, 110, 112, 123, 148-149, 184, 185, 187, 188 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:

С.В. Маслов