Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-24330/2019

г. Хабаровск

20 мая 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.05.2020 г.

 

Арбитражный суд Хабаровского края в составе:

судьи  Дюковой С.И.

при ведении протокола судебного заседания   секретарем судебного заседания  ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью  «Центр маркетинга» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680020, 

<

...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Город» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>, корп. А)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>)

о признании договора инвестирования в строительство объекта недвижимого имущества № ТС-2/5 от 27.12.2017 г. договором участия в долевом строительстве, об обязании осуществить государственную регистрацию договора инвестирования и о взыскании 594 750 руб. 00 коп.

 

при участии в судебном заседании:

от истца – не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом,

третье лицо – не явилось, извещено надлежащим образом. 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью  «Центр маркетинга» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Город» о признании договора инвестирования в строительство объекта недвижимого имущества № ТС-2/5 от 27.12.2017 г. договором участия в долевом строительстве, об обязании осуществить государственную регистрацию договора инвестирования № ТС-2/5 от 27.12.2017 г. и о взыскании неустойки в размере 594 750 руб. 00 коп. за период с 01.11.2018 г. по 01.11.2019 г.

Определением  суда от 22.01.2020 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором против заявленных требований возражал, просил отказать в заявленных требованиях истцу. 

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание явку представителя не обеспечило, пояснений по существу спора не представило.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  дело рассматривается по существу  в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 27.12.2017 г. между истцом (инвестор) и ответчиком (застройщик) заключен договор инвестирования в строительство объекта недвижимого имущества № ТС-2/, по условиям которого инвестор обязуется передать денежные средства в сумме, установленной договором, застройщику для создания объекта инвестиционной деятельности, а застройщик обязуется создать объект инвестиционной деятельности и после ввода объекта строительства в эксплуатацию передать результат инвестиционной деятельности инвестору.

Объект строительства – объект капитального строительства, создаваемый в соответствии с проектной документацией «Многоквартирный жилой дом № 2 по ул. Декабристов, 43, ул. Декабристов, 41, ул. Беломорская, 7 А в Железнодорожном районе г. Хабаровска» (пункт 1.1 договора).

Объект инвестиционной деятельности – жилое помещение (квартира), расположенная  в объекте строительства по строительному адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Железнодорожный район, ул. Декабристов, 43, ул. Декабристов, 41, ул. Беломорская, 7 А, строительный номер дома № 2, условный номер кв. 5, подъезд № 1, этаж 1, ориентировочной площадью 82,91 (разрешение на строительство от 22.03.2017 № 27-23-116-2017) (пункт 2.2 договора).

Результат инвестиционной деятельности – объект инвестиционной деятельности (пункт 1.3 договора).

Цель инвестиционной деятельности – приобретение в собственность инвестором объекта инвестиционной деятельности (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 3.2. договора, срок передачи застройщиком инвестору объекта инвестиционной деятельности составляет 1 месяц с момента ввода объекта строительства в эксплуатацию, то есть не позднее 31.10.2018 г. Срок передачи объекта инвестиционной деятельности установлен исходя из условия получения застройщиком разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию - не позднее конца III квартала 2018 г.

В соответствии с пунктом 5.1 договора, суммарный объем инвестиций, необходимых для создания объекта инвестиционной деятельности, составил 6 500 000 руб. 00 коп.

Указанная сумма инвестиций была внесена инвестором в кассу застройщика, что подтверждается приходными кассовыми ордерами от 27.12.2017 № 514, от 10.01.2018 г. № 623, от 18.01.2018 г. № 704, от 01.02.2018 г. № 794. и  не оспорено ответчиком.

Между тем, объект инвестиционной деятельности инвестору не передан, уведомление о необходимости принятия квартиры по акту приема-передачи инвестору не направлено.

Как указал истец в исковом заявлении, ООО «Город» основывал взаимоотношения с ООО «Центр маркетинга» на положениях договора об инвестировании строительства, и, несмотря на то, что денежные средства истца были привлечены застройщиком для строительства посредством заключения указанного договора инвестирования, фактически стороны договора при совершении сделки в действительности имели в виду договор участия в долевом строительстве, поскольку его положениями достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора участия в долевом строительстве. 

Истец указал, что в заключенном договоре указаны адреса расположения жилых помещений, их технические характеристики, планировка; сроки сдачи объектов; стоимость объекта, порядок и сроки оплаты в соответствии с Законом № 214-ФЗ. Пунктом 4.6 договора установлен 5-летний гарантийный срок.

В связи с указанными обстоятельствами, истец обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с требованиями о признании договора инвестирования в строительство объекта недвижимого имущества от 27.12.2017 г. № ТС-2/5, заключенного с ООО «Город», договором участия в долевом строительстве, а также ссылаясь на  пункт 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ и статью 165 ГК РФ об обязании Общества с ограниченной ответственностью «Город» осуществить государственную регистрацию договора инвестирования № ТС-2/5 от 27.12.2017 г.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд посчитал иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (статья 4 Закона об инвестиционной деятельности).

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора (пункт 1 статья 8 Закона об инвестиционной деятельности).

Пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 3 статьи 1 указанного Федерального закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора - получение или достижение полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

С учетом положений пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суд считает, что по своей правовой природе, представленный в материалы дела договор инвестирования в строительство объекта недвижимого имущества, исходя из его условий, подпадает в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). 

  Существенными условиями договора долевого участия, подлежащими обязательному согласованию сторонами для того, чтобы такой договор считался заключенным в соответствии с требованиями статьи 432 Гражданского кодекса РФ являются конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче застройщиком в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости;   срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;  цена договора, сроки и порядок ее уплаты;  гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (пункт 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ от 20.12.2004).

     В силу положений Закона № 214-ФЗ сторонами по договору в отношениях, в сфере участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства и застройщик. Понятие «участник долевого строительства» в Законе отсутствует, в статье 2 Закона даны определения двум понятиям: «застройщик» и «объект долевого строительства». 

      Между тем, из пункта 1 статьи 1 Закона №214-ФЗ следует, что Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости по договору. 

      Следовательно, в качестве участников долевого строительства могут выступать граждане и юридические лица.

     Кроме того, застройщиком в соответствии с Законом № 214-ФЗ признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок, привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (пункт 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ).  

      Из договора  №ТС-2/5 от 27.12.2017 г. следует, что договор совершен в надлежащей письменной форме, при его подписании сторонами согласованы все предусмотренные пунктом 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. существенные условия договора долевого участия:  конкретный объект  определен в пункте 1.2 и приложении №1, 3 к договору; определены размеры финансирования (цена договора) строительства квартиры, сроки и порядок оплаты предусмотрены в приложении № 2 к договору (график платежей); срок окончания строительства объекта определен в  пункте 3.2 договора; гарантийный срок установлен в пункте 4.6 договора.

      Таким образом, данный договор содержит все необходимые условия, предусмотренные статьей 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и совершен в надлежащей форме.

      Оценив условия договора №ТС-2/5 от 27.12.2017 г.  суд приходит к выводу о том, что заключенная сделка фактически является договором долевого участия в строительстве, подпадающим под действие Федерального закона № 214-ФЗ, в связи с чем, требование истца о признании договора инвестирования в строительство объекта недвижимого имущества № ТС-2/5 от 27.12.2017 г. договором участия в долевом строительстве заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

      Согласно пункту 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ от 20.12.2004 г. договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 

      Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства, договора участия в долевом строительстве осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) - пункт 1 статьи 16, статья 17, части 2 статьи 25.1 Закона о регистрации.

      В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

        На основании вышеизложенного, учитывая, что договор  №ТС-2/5 от 27.12.2017 г. совершен в надлежащей форме, подлежит государственной регистрации, но ответчик уклоняется  от ее регистрации, на дату подачи иска и на дату принятия решения по настоящему делу государственная регистрация договора не произведена,  требование истца  о государственной регистрации договора №ТС-2/5 от 27.12.2017 г. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение условий договора в размере 594 750 руб. 00 коп.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения застройщиком срока передачи инвестору объекта инвестиционной деятельности, инвестор вправе требовать от застройщика оплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей надень неисполнения обязательств по настоящему договору за каждый день просрочки.

Привлечение ответчика к договорной ответственности за нарушение срока передачи объекта подтверждено материалами дела и  является правомерным.

Согласно расчету истца, неустойка за период просрочки с 01.11.2018 г. по 01.11.2019 г. (366 дней) составила 594 750 руб. 00 коп.

Статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку (пени) в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства  Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.

Наличия признаков несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательства судом не установлено.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Как указано в п. 75 указанных разъяснений, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Ответчик доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства не представил.

На основании  установленных по делу обстоятельств, требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в заявленном размере  - 594 750 руб. 00 коп.

Расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать договор инвестирования в строительство объекта недвижимого имущества № ТС-2/5 от 27.12.2017 г. договором участия в долевом строительстве.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Город» осуществить государственную регистрацию договора инвестирования № ТС-2/5 от 27.12.2017 г.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Город»  в  пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр маркетинга» неустойку в сумме  594 750 руб. 00 коп., а также расходы по госпошлине в сумме 26 895 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

      Судья                                                                                С.И. Дюкова