АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-16398/2022

13 апреля 2023 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2023 года, полный текст решения изготовлен 13 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Безносиковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

индивидуального предпринимателя ФИО3 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к администрации муниципального образования городского округа «Воркута» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании права собственности, 

при участии в судебном заседании

от истцов: ФИО4 - по доверенностям от 02.11.2022, от 08.12.2022, 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, Истец 1) и индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - ИП ФИО3, Истец 2) обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности по ½ доли в праве на нежилое здание – двухэтажный объект с подвалом «оздоровительно-банный комплекс», назначение: нежилое, общей площадью 581,81 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> а.

Ответчик отзывом от 27.01.2023 (л.д. 148-149) указал на возможность сохранения самовольной постройки при соблюдении установленных обязательных норм и правил.

Руководствуясь ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд рассматривает дело без участия представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истцов, суд установил следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) (л.д. 11-15) ИП ФИО3 и ИП ФИО2 являются собственниками (общая долевая собственность, 1/2) объекта незавершенного строительства (97% готовности) с кадастровым номером 11:16:1704008:481 (далее – Здание), расположенного по адресу: 

<

...>.

Право собственности у истцов (покупателей) возникло на основании договоров купли-продажи доли объекта незавершенного строительства с ИП ФИО5 Общая долевая собственность зарегистрирована 13.02.2020.

14.02.2014 между Администрацией и ИП ФИО5 был заключен договор от N 05-2014 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 11:16:1704008:30 площадью 1280 кв.м. по адресу: 

<

...>, и 11:16:1704008:31 площадью 888 кв.м. по адресу: 

<

...> (далее - Участки) для строительства оздоровительно-банного комплекса сроком с 02.01.2014 по 31.12.2014 (л.д. 23-26).

27.01.2016 между Администрацией и ИП ФИО5 был заключен без проведения торгов новый договор N 08-2016 аренды Участков для строительства оздоровительно-банного комплекса на срок с 01.01.2016 по 30.09.2018 (л.д. 27-31).

Дополнительным соглашением от 31.08.2016 срок аренды земельных участков установлен по 31.12.2019 (без процедуры торгов). Срок разрешения на строительство оздоровительно-банного комплекса продлен до 29.12.2019. 

22.11.2019 Здание поставлено на кадастровый учет.

После завершения строительства истцы обратились с заявлениями в Администрацию о выдаче разрешения на ввод Здания в эксплуатацию.

 Письмами от 15.04.2022 (л.д. 111-113) и от 04.10.2022 (л.д. 114-116) Администрация сообщила об отказе в выдаче разрешения, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 2 названной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

 В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) разъяснено, что при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

В п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 (далее - Обзор от 16.11.2022), также указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Согласно п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Информационное письмо) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Материалы дела свидетельствуют о том, что истцы осуществляли меры для легализации самовольной постройки. 

Согласно п. 26 Постановления № 10/22,рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

В п. 13 Информационного письма разъяснено, что в случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу ст. 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истцами представлено заключение от 15.07.2022 (л.д. 19-135), согласно которому работы по строительству Здания выполнены без нарушений и отклонений от проектной документации, общая оценка технического состояния Здания – нормальное, необходимость в ремонтно-восстановительных работах отсутствует, Здание является безопасным для жизни и здоровья граждан, эксплуатация Здания по прямому назначению безопасна.

Также представлены экспертные заключения № 12/2023-1/2023/203/02-э, № 12/2023-2/2023/203/02-э, подтверждающие соблюдение санитарно-гигиенических норм на объекте (Здании).

Выводы, содержащиеся в представленных истцами заключениях, Администрацией не оспорены, более того, подтверждены письмом от 13.03.2023. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Требований в порядке п. 2 ст. 222 ГК РФ о сносе Здания, как самовольной постройки, Администрация не заявляла.

Как следует из дополнительного соглашения сторон от 31.08.2018 (л.д. 32), срок аренды Участков, предоставленных для строительства Здания, истек 31.12.2019. 

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 24.06.2021 по делу № А29-4734/2021, оставленным в силе постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021, в удовлетворении требования об обязании заключить договор аренды Участков на новый срок отказано.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались п. 1, пп. 10 п. 2, п.п. 3 - 5, 10 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) и исходили из того, что после 01.03.2015 Участки предоставлялись для завершения строительства Здания, то есть право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства реализовано. 

Правовая позиция относительно применения положений пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699, принятом позднее.

П. 1 ст. 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ  «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 171-ФЗ) предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

П. 6 ст. 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются и на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке пп. 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пп. 8 п. 8 статьи 39.11 ЗК РФ может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам 

В соответствии с п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Из содержания пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5).

Администрация не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды Участков, как предусмотрено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Учитывая изложенное, позицию ответчика, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, руководствуясь ст.ст. 218, 222 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в Постановлении N 10/22, Обзоре от 16.11.2022, в целях устранения правовой неопределенности судьбы Здания и Участков, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. 

На основании ст. 104 АПК РФ излишне уплаченная государственная пошлины подлежит возврату истца из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) на ½ доли в праве на нежилое здание – двухэтажный объект с подвалом «оздоровительно-банный комплекс», расположенное по адресу: 

<

...> а. 

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) на ½ доли в праве на нежилое здание – двухэтажный объект с подвалом «оздоровительно-банный комплекс», расположенное по адресу: 

<

...> а. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) из федерального бюджета 18500 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 13.12.2022 № 42.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) из федерального бюджета 18500 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 13.12.2022 № 43.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              М.В. Безносикова