457/2023-16484(2) 

 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ПОСТАНО ВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-9115/2022

г. Челябинск

16 марта 2023 года

Дело № А76-12873/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2023 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Забутыриной Л.В., судей Журавлева Ю.А., Курносовой Т.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Челябинской области  от 14.06.2022 по делу № А76-12873/2018 о разрешении разногласий по порядку  продажи имущества.  

В судебном заседании приняли участие: 

представитель акционерного общества «Российский  сельскохозяйственный банк» – ФИО3 (паспорт, доверенность от  04.05.2018, срок действия - по 15.02.2023);  

представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной  ответственностью коммерческо-производственная фирма «СДС» ФИО4 – ФИО5 (паспорт, нотариальная копия  доверенности от 25.08.2020, срок действия – по 19.09.2023);  

представитель ФИО2 - ФИО6 (паспорт,  доверенность от 10.07.2020, срок действия - 3 года);  

представитель акционерного общества «Уральский промышленный банк»  - ФИО7 (паспорт, доверенность от 11.01.2023, срок действия – по  11.01.2024).  

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.04.2018 на  основании заявления акционерного общества «Российский  Сельскохозяйственный банк» (далее - АО «Россельхозбанк») в отношении  общества с ограниченной ответственностью коммерческо-производственная  фирма «СДС» (далее - ООО коммерческо-производственная фирма «СДС»,  должник) возбуждено производство по делу о банкротстве.  

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 06.02.2019  (резолютивная часть от 30.01.2019) в отношении должника введена процедура  наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО8.  

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2019  

(резолютивная часть от 26.09.2019) должник признан несостоятельным  (банкротом) с открытием процедуры банкротства - конкурсное производство,  конкурсным управляющим утверждена ФИО9.  

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 02.06.2021  ФИО9 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного  управляющего должника.  

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.06.2021  конкурсным управляющим утвержден ФИО4.  

Конкурсный кредитор ФИО10 04.03.2021  обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил разрешить  разногласия по порядку продажи имущества должника.  

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2021  заявление принято к производству.  

Единственный участник должника ФИО2  обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором просила урегулировать  разногласия относительно порядка продажи имущества должника, утвердить  предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в  редакции, утвержденной собранием кредиторов, с учетом предложенных ею  изменений.  

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 16.03.2021  заявление принято к производству.  

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.08.2021 по  ходатайству ФИО2 обособленные споры ФИО11 и ФИО2 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.  

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2022 в  удовлетворении заявлений ФИО2 и ФИО11 отказано,  утверждено Положение о порядке продажи имущества должника в редакции,  утвержденной 18.02.2021 собранием кредиторов и залоговым кредитором.  

Не согласившись с указанным определением, ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила  определение отменить и принять по делу новый судебный акт.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  07.07.2022 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание  назначено на 16.08.2022.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что  судом не дано оценки доводам заявителя о необоснованности и несоответствии  требованиям законодательства заключения судебной экспертизы. ФИО2  ходатайствовала о допросе эксперта, осуществлявшего исследование, однако  суд в удовлетворении данного ходатайства отказал. Вывод суда о том, что  продажа имущества единым лотом отвечает цели получения максимальной  выручки от продажи имущества должника, не соответствует имеющимся в деле  доказательствам. Суд формально подошел к оценке доводов заявителя о  необходимости снижения размера задатка и шага аукциона.  

Определением апелляционного суда от 16.08.2022 судебное  разбирательство отложено на 13.09.2022 в целях обеспечения явки эксперта.  

В судебном заседании эксперт дал пояснения, ответил на вопросы суда. 

Определением апелляционного суда от 13.09.2022 судебное  разбирательство отложено на 05.10.2022 в целях представления экспертом  ответов на поставленные перед ним вопросы в письменном виде и обеспечения  возможности ознакомления лиц, участвующих в деле, с указанными ответами.  

Ответы эксперта поступили в суд 23.09.2022 (вх. № 52131) и  протокольным определением суда в порядке статей 82, 86, 268 АПК РФ  приобщены к материалам дела.  

Представитель подателя жалобы заявила ходатайство о назначении  дополнительной (либо повторной) экспертизы по делу (оформлено в  письменном виде, передано суду непосредственно в судебном заседании без  приложения запроса эксперту и его ответа относительно возможности  проведения экспертизы, сроков и стоимости ее проведения, доказательств  внесения средств в депозит суда). В качестве экспертной организации  предложено ООО «Центр экспертизы и оценки «ЕСИН» (та же экспертная  организация, что проводила первую экспертизу).  

Определением апелляционного суда от 05.10.2022 судебное  разбирательство отложено на 20.10.2022 в целях представления ФИО2  сведений о кандидатурах экспертов, документов в отношении указанных  экспертов, подтверждающих возможность проведения ими экспертизы,  сведений о сроках ее проведения и стоимости; иными лицами - мнения по  вопросу проведения экспертизы.  

Протокольным определением суда от 20.10.2022 в судебном заседании  объявлен перерыв до 27.10.2022 до 17 час. 00 мин. в целях самостоятельного  направления судом запроса в экспертные организации для выяснения вопроса о  возможности проведения судебной экспертизы по делу, сроках и стоимости ее  проведения.  

Определением апелляционного суда от 27.10.2022 судебное  разбирательство отложено на 07.11.2022 в целях представления лицами,  участвующим в деле, выписки из кадастровых паспортов в отношении  земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0603001:99,  74:36:0603001:34, 74:36:0603001:98 с отражением информации о  местоположении объектов недвижимости (в отношении которых разрешены  разногласия) и объекта незавершенного строительства кадастровый №  74:36:0000000:7935.  

Определением апелляционного суда от 07.11.2022 судебное  разбирательство отложено на 14.12.2022 в целях исполнения лицами,  участвующими в деле, определения суда от 27.10.2022 и ознакомления с  выписками из ЕГРН, представленными в судебном заседании, представления на  них письменного мнения.  

Протокольным определением суда от 14.12.2022 судебное  разбирательство отложено на 10.01.2023 в связи с объявлением перерыва в  проведении собрания кредиторов по вопросу утверждения мирового  соглашения.  

Определением апелляционного суда от 09.01.2023 в составе суда  

произведена замена судьи Поздняковой Е.А., в связи с нахождением ее в  отпуске, судьей Хоронеко М.Н. После замены судьи рассмотрение дела начато  с самого начала.  

Определением апелляционного суда от 10.01.2023 судебное  разбирательство отложено на 16.02.2023 в целях истребования у Управления  Росреестра по Челябинской области доказательств.  

Во исполнение определения об истребовании доказательств от 11.01.2023  в суд апелляционной инстанции от публично-правовой компании «Роскадастр»  поступила копия регистрационного дела № PKPVD-2023-01-18-664166 на  объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0000000:7935, которая в  порядке статей 16, 66, 168, 268 АПК РФ приобщена судом к материалам дела.  

Согласно сопроводительному письму к указанному документу,  кадастровый номер 74:36:0000000:7935 не является предыдущим номером  иного объекта недвижимости.  

В судебном заседании в порядке статьи 268 АПК РФ с учетом мнения  участников спора к материалам дела приобщены письменные пояснения  конкурсного управляющего ФИО4 и подателя жалобы (с  приложением дополнительных доказательств).  

В ходе судебного заседания 16.02.2023 на обсуждение был поставлен  вопрос о направлении экспертным организациям, предложенным апеллянтом,  запросов о проведении экспертизы по рыночной стоимости объектов  недвижимого имущества, против чего возражали представитель конкурсного  управляющего и представители банков, при этом принципиальных возражений  по экспертным организациям не заявили, своих кандидатур  экспертов/экспертных организаций не назвали, предложения по вопросам не  обозначили (возражали в целом по вопросу назначения экспертизы). Апеллянт  и ее представитель возражений не имели. Апелляционный суд отметил, что  вопрос о назначении экспертизы поставлен апеллянтом еще в октябре 2022  года, следовательно, заинтересованные лица имели возможность представить  свои предложения и по вопросам, и по кандидатурам.  

Принимая во внимание необходимость направления запросов в  экспертные организации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об  отложении судебного разбирательства на 09.03.2023.  

Определением апелляционного суда от 07.03.2023 произведена замена  судьи Хоронеко М.Н. в связи с нахождением в отставке, на судью Журавлева  Ю.А., в связи с чем, рассмотрение дела начато сначала.  

До начала судебного заседания от АО «Россельхозбанк» поступило  ходатайство об ускорении рассмотрения апелляционной жалобы, в  удовлетворении которого было отказано определением апелляционного суда от  03.03.2023.  

От конкурсного управляющего и АО «Россельхозбанк» поступили  мнения на ходатайство назначении экспертизы, которые приобщены к  материалам дела в порядке ст. 81, 268 АПК РФ.  

От экспертных организаций ответы на запросы не поступили, в связи с  чем, суд отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной  

экспертизы (ст. 82 АПК РФ), при этом, отдельные экспертные организации не  обеспечивают получение корреспонденции по адресам, отраженным в ЕГРЮЛ.  

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали ранее  заявленные позиции по обособленному спору.  

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  апелляционной жалобы уведомлены посредством почтового отправления, а  также путем размещения информации на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное  заседание представителей не направили.  

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба  рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом  апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной  инстанции, определениями Арбитражного суда Челябинской области от  06.02.2019, 09.09.2019 признаны подлежащими включению в третью очередь  реестра требований кредиторов ООО коммерческо-производственная фирма  «СДС» требования акционерного общества «Российский сельскохозяйственный  банк» в размере 244 512 176 руб. 23 коп. основного долга (в том числе  задолженность по основному долгу по кредитному № 

<

***> от  25.12.2013 в размере 129 252 406 руб. 21 коп., задолженность по основному  долгу по кредитному № 

<

***> от 17.12.2012 в размере 115 259 770 руб.  02 коп.), а также по кредитному договору № 

<

***> от 25.12.2013 - 14 900  530 руб. 75 коп. процентов, 545 272 руб. 90 коп. комиссии, 722 379 руб. 36 коп.  пени, 18 137 911 руб. 62 коп. неустойки (ковенанты); по кредитному договору   № 

<

***> от 17.12.2012 – 14 687 932 руб. 08 коп. процентов, 489 221 руб.  44 коп. комиссии, 1 147 891 руб. 36 коп. пени, 16 277 691 руб. 10 коп. неустойки  (ковенанты), как обеспеченные залогом имущества должника – объектов  недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, а именно: - нежилое помещение № 1, кадастровый номер  74:36:0603001:2531, общей площадью 135,9 кв. м, этаж подземный -2; -  нежилое помещение № 2, кадастровый номер 74:36:0603001:2536, общей  площадью 21 кв.м, этаж подземный -2; - нежилое помещение № 3, кадастровый  номер 74:36:0603001:2526, общей площадью 5 665,9 кв.м, этаж подземный -2; -  нежилое помещение № 4, кадастровый номер 74:36:0603001:2522, общей  площадью 486,2 кв.м, этаж 1; - нежилое помещение № 5, кадастровый номер  74:36:0603001:2524, общей площадью 635,2 кв.м, этаж 1; - нежилое помещение   № 6, кадастровый номер 74:36:0603001:2520, общей площадью 1 369,7 кв.м,  этаж 1-15, технический 16, вход на кровлю; - нежилое помещение № 7,  кадастровый номер 74:36:0603001:2530, общей площадью 729,5 кв.м, этаж 1-5,  технический 6, вход на кровлю; 15 - нежилое помещение № 8, кадастровый  номер 74:36:0603001:2521, общей площадью 481,6 кв.м, этаж 2; - нежилое  помещение № 9, кадастровый номер 74:36:0603001:2528, общей площадью 634  кв.м, этаж 2; - нежилое помещение № 10, кадастровый номер  74:36:0603001:2538, общей площадью 487,2 кв.м, этаж 3; - нежилое помещение  

 № 11, кадастровый номер 74:36:0603001:2533, общей площадью 636 кв.м, этаж  3; - нежилое помещение № 12, кадастровый номер 74:36:0603001:2529, общей  площадью 482,5 кв.м, этаж 4; - нежилое помещение № 13, кадастровый номер  74:36:0603001:2527, общей площадью 663,7 кв.м, этаж 4; - нежилое помещение   № 14, кадастровый номер 74:36:0603001:2516, общей площадью 495,8 кв.м,  этаж 5; - нежилое помещение № 15, кадастровый номер 74:36:0603001:2519,  общей площадью 664,1 кв.м, этаж 5; - нежилое помещение № 16, кадастровый  номер 74:36:0603001:2514, общей площадью 598,9 кв.м, этаж 6; - нежилое  помещение № 17, кадастровый номер 74:36:0603001:2518, общей площадью  605,4 кв.м, этаж 7; - нежилое помещение № 18, кадастровый номер  74:36:0603001:2517, общей площадью 608,1 кв.м, этаж 8; - нежилое помещение   № 19, кадастровый номер 74:36:0603001:2535, общей площадью 603,6 кв.м,  этаж 9; - нежилое помещение № 20, кадастровый номер 74:36:0603001:2515,  общей площадью 610,4 кв.м, этаж 10; - нежилое помещение № 21, кадастровый  номер 74:36:0603001:2534, общей площадью 623,7 кв.м, этаж 11; - нежилое  помещение № 22, кадастровый номер 74:36:0603001:2537, общей площадью  624,4 кв.м, этаж 12; - нежилое помещение № 23, кадастровый номер  74:36:0603001:2525, общей площадью 625,3 кв.м, этаж 13; - нежилое  помещение № 24, кадастровый номер 74:36:0603001:2532, общей площадью  594,5 кв.м, этаж 14; - нежилое помещение № 25, кадастровый номер  74:36:0603001:2523, общей площадью 613,2 кв.м, этаж 15; - земельный участок,  с кадастровым номером 74:36:0603001:99, земли населенных пунктов – для  эксплуатации нежилого здания (культурно-развлекательный комплекс),  площадью 1 898 кв.м; - право аренды на земельный участок с кадастровым  номером 74:36:0603001:34, земли населенных пунктов – для проектирования и  реконструкции культурно-развлекательного комплекса учетом строительства  пристроя административного здания с объектами соцкультбыта и  двухуровневой автостоянки, площадью 2 178 кв.м.  

12.01.2021 на сайте ЕФРСБ опубликован отчет об оценке имущества  должника № 20-1-И от 28.12.2020, в соответствии с которым стоимость  имущественного комплекса по адресу: 

<

...>  составляет 511 298 516 руб. 71 коп., из них 468 900 000 руб. - стоимость здания  с кадастровым номером 74:36:0603001:2505 с объектами соцкультбыта и  подземной автостоянкой, 14 570 000 руб. - стоимость земельного участка с  кадастровым номером 74:36:0603001:34, 12 750 000 руб. - стоимость земельного  участка с кадастровым 4 номером 74:36:0603001:99, 15 078 516 руб. 71 коп. -  стоимость движимого имущества должника.  

18.02.2021 состоялось собрание кредиторов ООО коммерческо-производственная фирма «СДС», на котором принято решение утвердить  Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника в  редакции конкурсного управляющего, утвердить начальную продажную цену  имущества должника в Положении о порядке, сроках и условиях продажи  имущества Должника, Приложении к Положению о порядке, сроках и условиях  продажи имущества Должника «Состав и характеристики Имущества  Должника, подлежащего реализации в соответствии с Положением» в разделе  

«Итого имущественный комплекс» в сумме 511 298 516 руб. 71 коп.  Соответствующее сообщение и утвержденное Положение о порядке продажи  имущества должника опубликованы на сайте ЕФРСБ 18.02.2021.  

Согласно положению имущество должника выставляется на торги  единым лотом: имущество, находящееся в залоге АО «Россельхозбанк», и  имущество, не обременённое залогом. Начальная цена имущества должника,  выставляемого на торги, составляет 511 298 516 руб. 71 коп., в том числе  имущество, составляющее предмет залога в пользу АО «Россельхозбанк», - 496  220 000 руб., незаложенное имущество - 15 078 516 руб. 71 коп. Для участия в  торгах заявитель должен внести задаток в размере 10 процентов от начальной  цены продажи имущества в счет обеспечения оплаты имущества должника на  счет, определенный организатором торгов и указанный в информационном  сообщении (п. 3.5 положения). Шаг аукциона устанавливается в размере 5  процентов от начальной цены продажи имущества должника (п. 3.6  положения).  

По мнению ФИО11 и ФИО2, Положение не соответствует  Закону о банкротстве, нарушает их права и законные интересы.  

Заявителями приведен довод о том, что определенная в положении  начальная цена продажи имущества существенно занижена.  

Как следует из материалов дела, начальная цена продажи имущества  должника определена с учетом его рыночной стоимости по состоянию на  26.12.2020 согласно отчету об оценке № 20-1-И от 28.12.2020, выполненному  оценщиком ООО «Эксперт-Оценка». При этом заявители полагают, что данный  отчет не отражает действительную рыночную стоимость имущественного  комплекса должника. Заявителями указано, что 11.09.2015 в связи с вводом  объекта в эксплуатацию между АО «Россельхозбанк» и ООО ПКФ «СДС» было  заключено дополнительное соглашение № 8, которым стороны установили  общую залоговую стоимость недвижимого комплекса в размере 598 283 684  руб., при этом дополнили договор залога п. 3.2.1, в соответствии с которым на  основании отчета об оценке по состоянию на 11.09.2015 рыночная стоимость  объектов недвижимости (нежилых помещений №№ 1-25 (общей площадью 19  695,8 кв. м), земельного участка 74:36:0603001:99 площадью 1898 кв. м, права  аренды земельного участка 74:36:0603001:34 площадью 2178 кв. м) составила  834 513 308 руб.; в июне 2019 года по результатам плановой оценки в  соответствии с отчетом № 19/02/010 об оценке от 10.06.2019, подготовленным  ООО «Первая оценочная компания», рыночная стоимость находящегося в  залоге недвижимого комплекса по состоянию на 10.06.2019 составила 746 659  000 руб.; в апреле 2020 года ФИО2 инициировала проведение оценки  залогового недвижимого имущества, по результатам оценки подготовлена  справка о среднерыночной стоимости находящейся в залоге недвижимости №  Ч20-04-0266/Э от 22.04.2020 - 744 582 794 руб. Конкурсным кредитором  ФИО11 было представлено заключение специалиста ООО «Оценочная  компания «ВЕТА» (рецензия) № 02-03/21/0028 от 09.02.2021 на отчет об оценке   № 20-1-И от 28.12.2020, выполненный ООО «Эксперт-Оценка». В рецензии  отражены замечания к отчету, указано, что в отчете присутствуют  

многочисленные расчётные и фактические ошибки, ошибки в методологии,  неточности и противоречия, приведен альтернативный расчет стоимости  имущества, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости  составила 885 292 000 руб. (страница 38 заключения специалиста (рецензии) №  02-03/21/0028 от 09.02.2021 (часть 1), земельных участков - 18 868 000 руб. и 16  860 000 руб. соответственно (страница 32 и 33 заключения специалиста  (рецензия) № 02-03/21/0028 от 09.02.2021 (часть 2), незалогового движимого  имущества - 18 652 345 руб. (страница 29 заключения специалиста (рецензия)   № 02-03/21/0028 от 09.02.2021 (часть 2). Кроме того, заявлено, что прошло  более 6 месяцев с момента проведения указанной оценки. Как указано  ФИО2, стоимость имущественного комплекса ООО КПФ «СДС»  превышает общую сумму всех реестровых требований кредиторов, за счет  реализации объектов 5 возможно погашение всех требований кредиторов и  прекращение процедуры банкротства. По мнению ФИО11, начальная  продажная цена залогового имущества должна быть установлена в размере 921  020 000 руб., незалогового - 18 652 345 руб.  

Учитывая заявленные замечания относительно результатов оценки,  которые привели к возникновению сомнений в обоснованности отчета об  оценке, выполненного оценщиком ООО «Эксперт-Оценка», и то, что ответ на  вопрос о рыночной стоимости имущества для целей установления начальной  цены его продажи, позволит проверить обоснованность доводов и возражений  лиц, участвующих в деле, определением суда от 01.12.2021 по ходатайству  ФИО11 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено  экспертам общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и  оценки «ЕСИН» ФИО12, ФИО13. На разрешение экспертам поставлен вопрос о рыночной стоимости  имущества должника (имущественного комплекса) – движимого и  недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>.  

По результатам экспертизы представлено заключение экспертов от  25.04.2022, согласно которому рыночная стоимость имущества при продаже его  как имущественного комплекса составляет 435 763 549 руб.  

ФИО2 с выводами, отраженными в заключении экспертов не  согласилась, представила аналитическое исследование № 2-0415/1 от  12.05.2022 по рецензированию заключения экспертов от 25.04.2022,  выполненное ООО «Интеллектинвестсервис», где отражено, что рыночная  стоимость здания бизнес-центра, мнению рецензента, составляет 652 339 000  руб.  

Конкурсным управляющим заявлены возражения против доводов  заявителей, указано, что реальная продажная стоимость предмета залога может  быть определена только в результате выставления объекта продажи на торги, в  зависимости от наличия или отсутствия спроса потенциальных покупателей на  него, что исключает обоснованность довода заявителя, что начальная  продажная цена является той ценой, по которой имущество будет отчуждено  имущество; само по себе наличие оценок, проведенных ООО «Оценочная  

компания «ВЕТА», ООО «Первая оценочная компания», не свидетельствует о  наличии спроса на это имущество по ценам, предлагаемым заявителями;  заявителями не представлено доказательств, что имеются потенциальные  покупатели, готовые приобрести имущество по указанной ими цене;  необоснованное завышение начальной цены продажи имущества может оказать  негативное влияние на возможность получения максимальной цены от продажи  заложенного имущества, в том числе, на доступ заинтересованных лиц к  торгам. По мнению управляющего, указанная в Положении стоимость  имущества будет способствовать получению максимальной выручки от его  реализации.  

АО «Россельхозбанк» указано, что доводы заявителей являются  необоснованными, поскольку начальная цена продажи имущества установлена  в соответствии с отчетом об оценке, доказательств того, что Положение в  утвержденной редакции способно негативно повлиять на возможность  получения максимальной цены от продажи имущества, в том числе на доступ  публики к торгам, не представлено; достоверность величины рыночной  стоимости имущества, определенной оценщиком, не опровергнута.  Установление начальной продажной цены имущества в указанном размере  обеспечивает условия для проведения торгов, и только в ходе самих торгов  может быть выявлена фактическая стоимость имущества в зависимости от  существующего на рынке спроса, поскольку начальная продажная цена  является стартовой - устанавливает лишь нижнюю границу стоимости  имущества. Установление более высокой либо более низкой начальной цены  само по себе не гарантирует получения максимальной выручки от реализации  имущества; действительная (реальная) продажная цена имущества может быть  определена только в результате выставления имущества на торги, в  зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей на имущество;  если предлагаемое к продаже имущество представляет интерес для  потенциальных приобретателей, максимальная цена на торгах будет  достигнута. Напротив, установление цены, которая значительно превышает  рыночную (т.е. сверх ожиданий покупательского спроса) может повлечь за  собой необоснованное затягивание процедуры банкротства, связанное с  затруднениями в реализации заложенного имущества по завышенной цене. Не  представлены доказательства наличия потенциальных покупателей имущества  по иной, более высокой цене.  

По мнению АО «Уралпромбанк», назначение более высокой начальной  продажной цены имущества должника нецелесообразно, поскольку не  способствует повышению 6 потребительского спроса на реализуемое  имущество, приведет к необоснованному увеличению срока реализации  имущества должника и увеличению расходов, связанных с процедурой  банкротства, что не соответствует целям конкурсного производства и  интересам должника и его кредиторов. Проведение торгов по продаже  имущества должника посредством аукциона с открытой формой подачи  предложения о цене позволит реализовать имущество должника в соответствии  с его реальной рыночной стоимостью по наиболее высокой цене, предложенной  

покупателем.  

Заявителями приведен довод о том, что продажа имущества единым  лотом не отвечает цели получения максимальной выручки от продажи  имущества должника, поскольку является, по-сути, монополистическим  предложением к покупке всего и сразу, что негативно влияет на доступ публики  к торгам. Как указано заявителями, существует вероятность погашения  требований кредиторов за счет продажи части объектов недвижимости  (двадцати наиболее ликвидных лотов (с 1 по 20) - нежилых помещений этажей,  используемых для размещения офисов), в связи с чем, целесообразно продавать  имущество отдельными лотами в два этапа; к продаже оставшихся 6 лотов -  нежилые помещения вспомогательного и технического назначения № 3 –  подземный двухэтажный паркинг с лифтовыми шахтами, № 1 и № 2 -  вспомогательные помещения для размещения оборудования, № 6 - лестничный  марш с техническим этажом 15-этажного корпуса, № 7 - лестничный марш с  техническим этажом 6-этажного корпуса, а также движимого имущества  должника целесообразно приступить, если после реализации нежилых  помещений для размещения офисов, требования кредиторов останутся  непогашенными; при формировании лотов следует учесть необходимость  определения для каждого из объектов доли в праве собственности на  земельный участок; продажа нежилых помещений отдельными лотами  (пообъектно) позволит также ускорить процедуру реализации имущества  должника.  

Конкурсным управляющим, в свою очередь, указано, что решение о  продаже имущества должника единым лотом принято собранием кредиторов  27.10.2020, то есть отвечает интересам большинства кредиторов. Конкурсным  управляющим отмечено, что спорное имущество представляет собой здание,  помещения которого имеют единое подключение к системам  электроснабжения, водоснабжения, отопления, является единым  имущественным комплексом; разделение единого имущественного комплекса  на несколько различных лотов может повлечь за собой ситуацию, когда по  минимальной цене будет приобретена только часть имущества в одном или  нескольких лотах, тогда как остальные лоты, содержащие непривлекательное  имущество, реализовать не удастся, что повлечет за собой увеличение срока  конкурсного производства, несение дополнительных текущих расходов, что  расходится с интересами кредиторов; доводы заявителей о погашении  требований кредиторов за счет продажи части объектов недвижимости носят  вероятностный характер.  

АО «Россельхозбанк» указано на необоснованность доводов заявителей,  что Банк как залоговый кредитор заинтересован в продаже имущества  должника по более высокой цене с 7 целью погашения включенных в реестр  требований в полном объеме; реализуемое на торгах имущество относится к  основным средствам предприятия должника, предназначено для осуществления  предпринимательской деятельности в рамках единого имущественного  комплекса, разделение имущества должника на несколько различных лотов  может повлечь за собой ситуацию, когда по минимальной цене будет  

приобретена только часть имущества, тогда как остальные лоты, содержащие  непривлекательное имущество, реализовать не удастся, однако за него придется  платить коммунальные платежи и налоги, такая ситуация повлечет за собой  увеличение срока конкурсного производства, а соответственно,  дополнительные текущие расходы; доказательств того, что продажа имущества  отдельными лотами является экономически привлекательной и целесообразной,  что продажа имущества одним лотом может негативно повлиять на доступ к  торгам, заявителями не представлено.  

По мнению АО «Уралпромбанк», при реализации имущества должника в  порядке, предложенном ФИО2, не учитываются права на общее  имущество в здании, поскольку нежилые помещения (6 лотов)  вспомогательного и технического назначения, предлагаемые заявителем к  продаже вторым этапом, являются общим имуществом здания и не могут  продаваться отдельно от других помещений; совместная продажа заложенного  недвижимого имущества и незаложенного движимого имущества, позволит  реализовать имущество должника по более высокой цене, с наименьшими  расходами.  

По мнению заявителей, порядок продажи имущества подлежит  корректировке в части размера задатка и шага аукциона.  

Заявители считают, что задаток в размере 10 % от начальной цены  продажи имущества является чрезмерным, может негативно повлиять на  количество участников торгов; установление задатка в размере 5 % будет  наиболее рациональным как с точки зрения отсечения недобросовестных  участников, так и с позиции обеспечения доступности торгов для  потенциальных приобретателей имущества.  

Заявители также считают, что необходимо уменьшить шаг аукциона на  первых и повторных торгах с 5 % до 3 %; предложение обусловлено высокой  начальной ценой лота, уменьшение шага аукциона не окажет влияния на  продолжительность торгов, но позволит более точно приблизиться к реальной  цене спроса (при наличии конкуренции на первых и повторных торгах).  

Конкурсный управляющий, АО «Россельхозбанк», АО «Уралпромбанк» с  позицией заявителей не согласились, указав на необоснованность возражений,  что они основаны лишь на предположениях.  

ФИО11 приведен довод о том, что в положении должны быть  определены условия и порядок продажи имущества посредством публичного  предложения.  

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявлений ФИО2 и ФИО11 и утверждая положение в редакции, утвержденной  18.02.2021 собранием кредиторов и залоговым кредитором, пришел к выводу о  недоказанности того, что Положение о порядке продажи имущества должника в  редакции, утвержденной 18.02.2021 собранием кредиторов и залоговым  кредитором, содержит условия, способные негативно повлиять на возможность  получения максимальной цены от продажи имущества, в том числе на доступ  публики к торгам.  

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела  

доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный  апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой  инстанции.  

В соответствии со статьей 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Закона о  банкротстве дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе  индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по  правилам, предусмотренным АПК РФ с особенностями, установленными  Законом о банкротстве.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве арбитражные  суды рассматривают заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в  том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях,  предусмотренных названным Законом, между ним и должником, жалобы  кредиторов о нарушении их прав и законных интересов.  

Согласно абз. 6 пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования  кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника,  удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном  статьи 138 названного Закона.  

Исходя из положений статей 2, 126, 129, 139 и 142 Закона о банкротстве  основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной  массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения  требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве  является право на получение имущественного удовлетворения их требований к  должнику.  

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по  обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым  управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по  реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о  разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о  банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный  суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения  торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.  Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами  4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона.  

Пункт 1 статьи 138 Закона о банкротстве, с учетом положений  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 58  «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований  залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - постановление  Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58) определяет заинтересованность в  продаже заложенного имущества должника не только залогового кредитора, но  и иных кредиторов должника, требования которых не обеспечены залогом его  имущества, поскольку средства, вырученные от продажи предмета залога могут  быть также направлены на погашение требований кредиторов первой, второй  очередей, удовлетворение текущих обязательств должника.  

В пункте 9 указанного постановления разъяснено, что кредитор,  требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности  

порядка и условий проведения торгов относительно заложенного имущества в  разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего. В  соответствии с абз. 4 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае  наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательству,  обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в  вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета  залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких  разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам  рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и  условий проведения торгов по реализации предмета залога.  

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного  имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным  управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или  условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность  получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том  числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения  торгов не являются в достаточной степени определенными (абз. 6 пункта 9  постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58).  

Как указал апеллянт, предложение к продаже имущества единым лотом  сужает круг потенциальных покупателей и не позволит получить максимально  возможную цену продаваемого имущества.  

АО «Россельхозбанк» пояснил, что при реализации имущества должника  в порядке, предложенном ФИО2, не учитываются права на общее  имущество в здании, поскольку нежилые помещения (6 лотов)  вспомогательного и технического назначения, предлагаемые заявителем к  продаже вторым этапом, являются общим имуществом здания и не могут  продаваться отдельно от других помещений. Довод заявителя о том, что  продажа имущества единым лотом не отвечает цели получения максимальной  выручки от продажи имущества должника, является несостоятельным. При  этом, решение о продаже имущества должника единым лотом принято  собранием кредиторов, то есть отвечает интересам большинства кредиторов.  Кроме того, суд первой инстанции справедливо указал, что между  большинством кредиторов отсутствуют разногласия относительно порядка  реализации имущества в данной части, а также то, что, если имущество  должника в рамках единого лота не будет реализовано по разумной,  отвечающей интересам должника и кредиторов цене, кредиторы вправе  принять решение о внесении изменений в порядок продажи, в том числе  согласовать продажу имущества по частям.  

Из пояснений АО «Уральский промышленный банк» следует, что  решение о продаже имущества должника единым лотом принято собранием  кредиторов 27.10.2020, то есть отвечает интересам большинства кредиторов.  Спорное имущество представляет собой здание, помещения которого имеют  единое подключение к системам электроснабжения, водоснабжения, отопления,  является единым имущественным комплексом; разделение единого  имущественного комплекса на несколько различных лотов может повлечь за  

собой ситуацию, когда по минимальной цене будет приобретена только часть  имущества в одном или нескольких лотах, тогда как остальные лоты,  содержащие непривлекательное имущество, реализовать не удастся, что  повлечет за собой увеличение срока конкурсного производства, несение  дополнительных текущих расходов, что расходится с интересами кредиторов.  Кроме того при реализации имущества должника отдельными лотами в  порядке, предложенном ФИО2, не учитываются права на общее  имущество в здании, поскольку нежилые помещения (6 лотов)  вспомогательного и технического назначения, предлагаемые заявителем к  продаже вторым этапом, являются общим имуществом здания и не могут  продаваться отдельно от других помещений. Согласно инвентаризационным  описям включенное в конкурсную массу движимое имущество должника  представляют собой самостоятельные вещи, находящееся в здании по адресу: 

<

...>. Указанное имущество является  отделимым, однако практически тесно связано с недвижимым имуществом  (например, кондиционеры, шлагбаум, система видеонаблюдения, газовая  котельная, вентиляционное оборудование) и его отделение требует демонтажа  и существенных затрат. Совместная продажа заложенного недвижимого  имущества и незаложенного движимого имущества, позволит реализовать  имущество должника по более высокой цене, с наименьшими расходами.  Доказательств того, что реализация имущества отдельными лотами повысит  ликвидность, цену продажи имущества в целом, не представлено. Оснований  полагать, что избранный кредиторами способ продажи имущества (единым  лотом) повлечет меньший экономический эффект, способен негативно повлиять  на возможность получения максимальной цены от продажи имущества, не  имеется. Кроме того, при разрешении разногласий суд первой инстанции также  учел, что если имущество должника в рамках единого лота не будет  реализовано по разумной, отвечающей интересам должника и кредиторов цене,  кредиторы вправе принять решение о внесении изменений в порядок продажи,  в том числе согласовать продажу имущества по частям.  

Апелляционный суд полагает обоснованными названные возражения  кредиторов, в связи с чем, соглашается с судом первой инстанции о  возможности реализации имущества единым лотом на данной стадии,  следовательно, решение вопроса о разделении на лоты следует признать  преждевременным. Исходя из результатов торгов имущества единым лотом,  заинтересованные лица не лишены возможности внесения изменений в порядок  продажи, в том числе в части разделения на лоты.  

Так, судом первой инстанции верно учтено, что как опубликованный на  сайте ЕФРСБ отчет об оценке имущества должника (имущественный комплекс)   № 20-1-И от 28.12.2020, составленный ООО «Эксперт-Оценка», так и  заключение экспертов от 25.04.2022 № 52-0033-22, выполненное экспертами  ООО «Центр экспертизы и оценки «ЕСИН», являются полными, ясными,  содержат оценку результатов исследований, однозначные выводы и их  обоснование. При этом оба заключения не противоречат друг другу, а,  напротив, доказывают несостоятельность доводов заявителей об установлении  

начальной цены продажи имущества в заниженном размере. Аналитическое  исследование № 2-0415/1 по рецензированию заключения экспертов является  частным мнением специалиста, о наличии оснований не принимать во  внимание при проверке доводов заявителей выводы, отраженные в отчете об  оценке, заключении экспертов, не свидетельствует. Установление начальной  продажной цены обеспечивает условия для торгов и только в ходе самих торгов  может быть выявлена фактическая стоимость имущества в зависимости от  существующего на рынке спроса. Если предлагаемое имущество представляет  интерес для потенциальных приобретателей, максимальная цена на торгах  будет достигнута. Наличие оснований для изменения установленной в  положении начальной цены продажи имущества в сторону ее увеличения  заявителями не доказано, не представлены сведения о наличии покупателей,  намеренных приобрести имущество по заявленной ими цене. Судом первой  инстанции также правомерно отмечено, что первые и повторные торги  проводятся на повышение цены.  

Как верно отметил суд первой инстанции, с учетом не опровергнутых  возражений конкурсного управляющего, кредиторов АО «Россельхозбанк», АО  «Уралпромбанк», не усматривается оснований для внесения в порядок продажи  заявленных изменений. Доказательств того, что реализация имущества  отдельными лотами повысит ликвидность, цену продажи имущества в целом,  не представлено.  

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно учитывал по данному  вопросу позицию большинства кредиторов, между которыми отсутствуют  разногласия относительно порядка реализации имущества в данной части.  Оснований полагать, что избранный кредиторами способ продажи имущества  (единым лотом) повлечет меньший экономический эффект, способен негативно  повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи  имущества, не имеется.  

Следовательно, судом первой инстанции также правомерно отмечено, что  если имущество должника в рамках единого лота не будет реализовано по  разумной, отвечающей интересам должника и кредиторов цене, кредиторы  вправе принять решение о внесении изменений в порядок продажи, в том числе  согласовать продажу имущества по частям.  

Следует учитывать, что в согласованный решением собрания кредиторов  порядок продажи имущества не утвержден порядок реализации имущества в  форме публичного предложения.  

В случае нереализации имущества по результатам первых и повторных  торгов, вопрос о дальнейшем порядке продажи имущества подлежит  рассмотрению собранием кредиторов.  

Ссылки на применение экспертом не тех аналогов правового значения не  имеет, учитывая, что в основу определения рыночной стоимости положено не  заключение о цене на сумму 435 млн. руб., а отчет об оценке, а цена определена  в сумме 511 млн. руб., что сопоставимо с ценой, определенной экспертом в  отношении отдельных объектов (550 млн. руб., л. 189 заключения).  

Также, апеллянт пояснил, что отказывая в изменении параметров торгов  

(размер задатка и шаг аукциона), суд указал на то, что они установлены в  допустимых законом пределах. При этом в абсолютных показателях эти  размеры следующие: задаток 10% - это 51 129 851 руб., предлагалось снизить  до 5% - это 25 564 925 руб. Шаг аукциона 5% - это 25 564 925 руб.,  предлагалось снизить до 3% - это 15 338 955 руб. В связи с указанным,  снижение размера задатка с 51 до 25,5 миллионов рублей (с 10 % до 5%)  является рациональным, как с точки зрения отсечения недобросовестных  участников, так и с позиции обеспечения доступности торгов для  потенциальных приобретателей имущества. Чрезмерность шага аукциона – 25,5  миллионов рублей (5%) также очевидна. В связи с указанным, вывод суда об  отказе в снижении названных параметров торгов необъективен, противоречит  фактическим обстоятельствам и не может соответствовать целям обеспечения  максимального доступа потенциальных покупателей и получения  максимальной цены от продажи имущества должника.  

АО «Россельхозбанк», АО «Уральский промышленный банк» пояснили,  что, доводы апелляционной жалобы, о том, что суд формально подошел к  оценке доводов заявителя о необходимости снижения размера задатка и шага  аукциона, являются несостоятельными. Выводы суда первой инстанции о том,  что установленные в Положении размер задатка - 1094 и «шаг аукциона» - 5%  соответствуют Закону о банкротстве, установлены в рамках допустимых  законом пределов, являются обоснованными. Оснований считать, что суд  формально подошел к оценке доводов заявителя о необходимости снижения  размера задатка и шага аукциона, не имеется. Доводы Заявителя, в части  размера задатка и шага аукциона основаны на предположениях.  

По мнению суда первой инстанции, установленные в положении размер  задатка и шаг аукциона соответствуют Закону о банкротстве, установлены в  рамках допустимых законом пределов, оснований считать их чрезмерными не  имеется.  

Апелляционный суд поддерживает названные выводы суда первой  инстанции, обозначенные апеллянтом предложения, изложенные в цифровом  выражении, вопреки утверждению апеллянта, с очевидностью не  свидетельствуют о завышенных параметрах и необходимости корректировки  параметров, как с точки зрения отсечения недобросовестных участников, так и  с позиции обеспечения доступности торгов для потенциальных приобретателей  имущества.  

Отказ в вызове эксперта не привел к принятию неверного судебного акта.  Апелляционный суд вызывал эксперта, который дал пояснения как устно, так и  в письменном виде. Не согласие с ответами эксперта не может служить  основанием для того, чтобы не принимать во внимание заключение эксперта.  

 В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 12, 13  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 № 23  «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами  законодательства об экспертизе», заключение эксперта не имеет для суда  заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими  доказательствами.  

В данном, случае заключение эксперта оценивалось судом первой  инстанции наряду с иными доказательствами, собранными по делу.  

В ходе судебного заседания 16.02.2023 на обсуждение был поставлен  вопрос о направлении экспертным организациям, предложенным апеллянтом,  запросов о проведении экспертизы по рыночной стоимости объектов  недвижимого имущества, против чего возражали представитель конкурсного  управляющего и представители банков, при этом принципиальных возражений  по экспертным организациям не заявили, своих кандидатур  экспертов/экспертных организаций не назвали, предложения по вопросам не  обозначили (возражали в целом по вопросу назначения экспертизы).  

Судом сделаны судебные запросы в ООО» Урало-Сибирский центр  экспертизы» (почтовый идентификатор 45499480670422), ООО «Первая  оценочная компания» (почтовый идентификатор 45499480670361), ООО «Бюро  экспертизы и оценки» (почтовый идентификатор 45499480670460), ООО  «Палата независимой оценки и экспертизы» (почтовый идентификатор  45499480670583).  

Однако, до начала судебного заседания (09.03.2023) в суд апелляционной  инстанции ответов за запросы представлено не было.  

При этом, о проверке достоверности величины рыночной стоимости,  определенной оценщиком в отчете об оценке, положенном в основу решения о  начальной продажной цене, как и определенной экспертом, не заявлено (статьи  9, 65 АПК РФ, статьи 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации»).  

Следовательно, позиция апеллянта была направлена лишь на получение  еще одного доказательства относительно цены имущества без опровержения  достоверности ранее полученных величин.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 АПК РФ, не  установлено.  

При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в  подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ, государственная  пошлина не уплачивается.  

Руководствуясь статьями 176, 269, 271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2022 по  делу № А76-12873/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу  ФИО2 – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение месяца со дня  его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой  инстанции.  

Председательствующий судья Л.В. Забутырина 

Судьи Ю.А. Журавлев   Т.В. Курносова