АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2188/17 

Екатеринбург

14 июня 2024 г.

 

Дело № А76-10623/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Шершон Н.В.,

судей Артемьевой Н.А., Морозова Д.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Мясниковой О.В., рассмотрел в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) кассационную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Челябинской области от 02.02.2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2024 по делу № А76-10623/2016.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения данной информации на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В заседании в режиме веб-конференции приняла участие представитель ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 24.05.2024 ).

 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.06.2020 общество с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» (далее – общество «Гринфлайт», должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

Общество с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» (далее – общество «Трест Магнитострой») обратилось 05.07.2021 в арбитражный суд с заявлением, в котором со ссылкой на статьи 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) просило передать ему объекты незавершенного строительства и права на земельные участки, а также обязательства перед участниками строительства на незавершенный строительством объект – жилой дом № 29 (стр.) с кадастровым номером 74:36:0616001:11926 и правом аренды земельного участка под ним с кадастровым номером 74:36:0616001:12126 и незавершенный строительством объект – жилой дом № 46 (стр.) с кадастровым номером 74:36:0616001:11925 и правом аренды земельного участка под ним с кадастровым номером 74:36:0616001:12139. 

Определением от 24.11.2021 по настоящему делу о банкротстве суд удовлетворил заявление общества «Трест Магнитострой» о намерении приобрести права застройщика и исполнить обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, передав ему объекты незавершенного строительства и права на земельные участки. 

Позднее, 12.09.2023 общество «Трест Магнитострой» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:12139 по адресу: 

<

...>, запись о котором внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 18.07.2019 за номером 74:36:0616001:12139-74/001/2019-664. 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 02.02.2024, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2024, заявление удовлетворено. Признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:12139, запись о котором внесена в ЕГРН 18.07.2019 за номером 74:36:0616001:12139-74/001/2019-664.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Уральского округа, ФИО1 просит определение от 02.02.2024 и постановление от 02.04.2024 отменить, принять по обособленному спору новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявления общества «Трест Магнитострой». Кассатор полагает, что судами применен закон, не подлежащий применению. Так, положения абзаца 2 пункта 11 статьи 201-15-2 Закона о банкротстве не могут быть применены в рассматриваемом случае, поскольку в редакции Закона о банкротстве, применимой к отношениям сторон в рамках дела о банкротстве общества «Гринфлайт» положения о прекращении залогов не существовало; при этом вывод суда первой инстанции о том, что ранее действующая редакция закона фактически подразумевала прекращение залога, кассатор считает ошибочным, отметив недопустимость такого расширительного толкования нормы. Вместе с тем, по мнению кассатора, удовлетворяя требования заявителя и указывая на неприменимость к рассматриваемым правоотношениям положений абзаца 2 пункта 2 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве, суду следовало указать какая конкретно норма права подлежит применению к отношениям сторон; в противном случае судебные акты не основаны на законе, а потому должны быть отменены.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как установлено судами и следует из материалов настоящего спора, 04.10.2023 между обществом «Гринфлайт» (застройщик) в лице общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Ключевые люди» и ФИО1 (участник строительства) заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости №05-04/4360-13. 

В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 46 (строительный), расположенный в жилом районе в границах: ул. Братьев К-ных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах город Челябинска на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0616001:224 и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать участнику строительства объект долевого строительства – нежилое помещение общей проектной площадью 260,07 кв.м., расположенное на первом этаже. Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее I квартала 2015 года. Участник строительства, в свою очередь, обязался уплатить застройщику стоимость объекта долевого строительства в размере 15 604 200 руб. исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта, равной 60 000 руб. 

Государственная регистрация сделки произведена 18.10.2013 (отметка регистрирующего органа на  договоре от 04.10.2013 №05-04/4360-13). 

Стоимость объекта долевого строительства оплачена участником строительства в полном объеме (справка от 23.10.2013 № 8699, соглашение о зачёте от 22.10.13, банковские ордера от  29.05.2013, от 22.03.2013). 

На дату введения в отношении общества «Гринфлайт» процедуры конкурсного производства строительство многоквартирных жилых домов № 29 и № 46, расположенных на арендуемых должником-застройщиком земельных участках с кадастровыми номерами 74:36:0616001:12126 и 74:36:0616001:12139 соответственно, не было завершено. В отношении жилых помещений в указанных строящихся домах были заявлены и признаны обоснованными требования участников строительства.

ФИО1 с требованием о включении в реестр требований кредиторов должника не обращалась, вместо этого обратилась с заявлением о признании за собой права долевой собственности на объект незавершённого строительства, которое было удовлетворено определением Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2018. 

Суд признал за ФИО1 право на долю 249/10000 в праве собственности на объект незавершённого строительства: многоквартирный дом № 46 (строительный), расположенный в жилом районе в границах: ул. Братьев К-ных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах город Челябинска на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0616001:224. 

Определение Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2018 предметом апелляционного и кассационного обжалования не являлось.

Согласно письму Управления Росреестра по Челябинской области от 24.11.2023 № 44298/Исх/23 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0616001:224 был разделен, в результате раздела был образован в том числе земельный участок № 74:36:0616001:12139, в связи с чем, сведения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 04.10.2013 № 05-04/4360-13 были перенесены на вновь образованный земельный участок с регистрационным номером 74:36:0616001:12139- 74/001/2019-664 (запись от 18.07.2019). 

Как уже указано выше, определением суда от 24.11.2021 удовлетворено ходатайство общества «Трест Магнитострой» о намерении приобрести права застройщика и исполнить обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений. 

Обращаясь с заявлением о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0616001:12139, общество «Трест Магнитострой» указывало на то, что наличие записи об обременении данного земельного участка в пользу ФИО1 является препятствием для ввода достроенного дома в эксплуатацию и распоряжения помещениями, в том числе  передаче жилых помещений участникам строительства.

Удовлетворяя требования общества «Трест Магнитострой», суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего. 

Одним из условий передачи объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика является отсутствие в реестре требований кредиторов требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо получение согласия указанных кредиторов на передачу объекта незавершенного строительства, либо внесение на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи (подпункт 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве).

Пункт 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в свою очередь, предусматривает, что в случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 названного Закона и касающимся распределения денежных средств от продажи объекта незавершенного строительства на торгах.

При этом в силу пункта 11 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве при применении данной процедуры урегулирования обязательств застройщика залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве (с учетом значения содержания понятия «участник строительства», закрепленного в статье 201.1 Закона о банкротстве) и в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

Соответственно, передача прав и обязательств застройщика влечет прекращение обременения объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок в пользу кредиторов, чьи требования основаны на договорах участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений.

В качестве гарантии защиты имущественных интересов таких кредиторов при передачи объекта незавершенного строительства новому застройщику законодатель закрепил правило о необходимости либо получения согласия залогового кредитора на такую передачу (фактически – на утрату залогового обеспечения), либо уплаты этому кредитору компенсации путем внесения заинтересованным лицом на депозит суда денежных средств в сумме, которая причиталась бы данному залоговому кредитору при продаже объекта строительства на торгах в общем порядке.

При этом суды обеих инстанций установили, что общие переходные положения Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ не могут быть применены к процедуре банкротства общества «Гринфлайт» ввиду начала расчетов с кредиторами  третьей очереди до вступления в законную силу Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ. Кроме того, суды установили, что в рассматриваемом случае договоры с участниками строительства заключены без использования эскроу-счетов и до 01.07.2019. 

Специальное правило, закрепленное в части 14 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ, состоит в том, что передача указанного в настоящей части земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона) осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве. Приведенное специальное правило фактически лишило участников, описанных в норме правоотношений ранее закрепленной гарантии прав залогового кредитора на получение причитающегося ему удовлетворения от стоимости предмета залога при использовании механизма замены застройщика (подпункт 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве).

Между тем, Конституционный Суд Российской Федерации Постановлением от 21.07.2022 № 34-П признал части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве не соответствующими статьям 1 (часть 1), 2, 17 (часть 1), 18, 19 (часть 1), 35 (части 1 и 3), 55 (часть 3) и 75.1 Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду, действующему в целях защиты прав граждан – участников долевого строительства, в рамках дела о банкротстве застройщика.

Конституционный Суд Российской Федерации установил временный порядок защиты прав бывших залоговых кредиторов застройщика, предусмотрев механизм предоставления им первоначальной и последующей компенсаций со стороны общества «Трест Магнитострой». За ними также сохранено право на удовлетворение денежных требований в процедуре банкротства застройщика в определенных пределах (абзац седьмой пункта 4 Постановления № 34-П).

– первоначальной компенсации, выплата которой осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и абзацем пятым пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П, исходя из самого факта отчуждения фонду заложенных объектов по цене, равной оценочной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями;

– последующей компенсации, распределяемой на условиях, предусмотренных абзацем четвертым пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П, части выручки от реализации фондом помещений в полученном им объекте строительства.

В рассматриваемом случае, как верно посчитали суды нижестоящих инстанций, несмотря на тот факт, что требование ФИО1 не было установлено в реестре (ввиду отсутствия соответствующего заявления), а также, несмотря на удовлетворение судом (в условиях сформированной на тот момент судебной практики) заявления о признании права долевой собственности на объект незавершенного строительства, права участника строительства в отношении нежилого помещения подлежат защите не иначе как тем способом, который указан в постановлении № 34-П. 

При этом, заявление общества «Трест Магнитострой» суды сочли подлежащим удовлетворению в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве: в целях реализации приобретателем своих полномочий и исполнения им своих обязательств перед участниками строительства соответствующие обременения подлежат признанию прекращенными, признав, что указанный способ защиты является единственным способом защиты нарушенного права в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая положения статей 31 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), отметив, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. 

Оснований не согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций у суда округа не имеется.                       

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, судом округа рассмотрены и отклоняются.

В данном случае суд первой инстанции, выводы которого поддержала апелляционная коллегия, соглашаясь с доводом ФИО1 о том, что абзац 2 пункта 11 статьи 201.15-2, введенный Федеральным законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ, напрямую не подлежит применению к процедуре конкурсного производства общества «Гринфлайт» ввиду начала расчетов с кредиторами третьей очереди ранее вступления названного закона в силу (пункт 3 статьи 8 Закона № 478-ФЗ), вместе с тем, правомерно заключил, что ранее действовавшая (первоначальная) редакция статьи 201.15-2 Закона о банкротстве фактически подразумевала передачу новому застройщику прав на земельный участок и незавершенный строительством объект в качестве первичного способа приобретения права собственности, предполагающего освобождение от всяких обременений, кроме сохраняемых обязательств по передаче жилых помещений. 

Суд округа отмечает, что аналогичная позиция занята судами и в иных аналогичных спорах в рамках настоящего дела о банкротстве по заявлениям общества «Трест Магнитострой» о признании обременения земельного участка отсутствующим (определение от 26.07.2023, оставленное в силе постановлениями апелляционного суда  от 11.10.2023 и суда округа от 23.01.2024, определение от 15.12.2023, оставленное в силе постановлением апелляционного суда от 14.03.2024, определение суда от 02.02.2024).

Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для спора, судами  установлены, все приведенные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Судом округа не установлено нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 02.02.2024 по делу № А76-10623/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                      Н.В. Шершон 

 

Судьи                                                                                   Н.А. Артемьева 

 

                                                                                               Д.Н. Морозов