АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-15078/2019

г. Тюмень

22 ноября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 15.11.2019г.

Решение в полном объеме изготовлено 22.11.2019г.

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трилем С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску от 21.08.2019 № 10825/02-3

Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее – истец)

к ООО «СК-Союз» (далее – ответчик)

об изъятии объекта незавершенного строительства 

 

при участии:

от истца: ФИО1, доверенность от 13.05.2019 №89/8-3-Д

от ответчика: ФИО2, доверенность от 25.09.2017 №3-17

ФИО3, выписка из ЕГРЮЛ от 20.08.2019 №ЮЭ9965-19-75845262 

 

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области 27.08.2019 обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к ООО «СК-СОЮЗ» с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0218002:11840, расположенного по адресу: г.Тюмень, в квартале улиц Холодильная-Заимка Волга-Минская-Харьковская, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование исковых требований истец поясняет, что 01.03.2016 между истцом и ответчиком был заключен договор №23-10/1507 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218002:12403, расположенного по адресу: г.Тюмень, в квартале улиц Холодильная-Заимка Волга-Минская-Харьковская. Договор зарегистрирован в установленном порядке 19.04.2016. Земельный участок по договору аренды предоставлялся ответчику для целей завершения строительства объекта с кадастровым номером 72:23:0218002:11840, расположенного по адресу: Т г.Тюмень, в квартале улиц Холодильная-Заимка Волга-Минская-Харьковская (п.1.3 договора). Договор заключен в соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» согласно которому, следует, что собственнику объекта незавершенного строительства предоставляется однократное право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объектом сроком на 3 года. Срок действия договора был определен сторонами до 28.02.2019 (п.7.2 договора). Согласно п.3.2.16 договора арендатор обязан осуществить строительство объекта в пределах срока действия договора и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект в установленном законом порядке.

Согласно акту обследования земельного участка от 25.04.2019 №19/а-1014 на земельном участке расположен объект строительства (назначение: не установлено, частично отсутствуют дверные и оконные блоки).

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 22.04.2019 вышеуказанный объект поставлен на кадастровый учет, как незавершенный строительством, со степенью готовности 80%.

Истец уведомлением от 18.01.2019 №190118006/08-4 уведомил ответчика о том, что право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства реализовано, указал на необходимость представления документов, подтверждающих завершение строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0218002:11840, ввод его в эксплуатацию и оформление права собственности на завершенный строительством объект до окончания срока действия договора. Департамент также предупредил ответчика о возможности реализации права, предусмотренного ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Указанное уведомление получено ответчиком 29.01.2019.

Ответчик, возражая против иска указывает, что отсутствуют основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, предусмотренные ст.239.1 ГК РФ, поскольку договор заключался без проведения торгов, а земельный участок предоставлялся для строительства объекта, а не для завершения его строительства. Изъятие объекта незавершенного строительства не может быть признано допустимым без решения вопроса о судьбе других сооружений, расположенных на том же земельном участке, которые участвуют в едином производственном процессе изготовления железобетонных изделий. Также ответчик указывает на то, что фактические правоотношения по аренде земельного участка между сторонами начались с 2010 года и носили длящийся характер, ответчиком регулярно вносилась арендная плата, установленная договором. Кроме того, ответчик считает, что в данном споре  недопустимо применение положений статьи 239.1 ГК РФ, поскольку истец своими действиями препятствовал завершению строительства в срок, указанный в договоре, следовательно, ответчик просит применять суд положения ч.3 ст.239.1 ГК РФ.

Изучив обстоятельства спора, доводы сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению, при этом суд исходит из следующего:

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на основании ст.3.3. Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137-ФЗ осуществляется органами местного самоуправления городского округа в отношении земельного участка расположенного на территории городского округа.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, которой находится в государственной собственности и на котором расположен этот объект.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299.

В соответствии с п.п.2, 3 правил, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлечённой в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Согласно п.1 ст.239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

На основании ч.3 ст.239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано.

Однако из представленных в материалы дела доказательств суд усматривает, что ответчик предпринимал действия по переоформлению прав на земельный участок в связи с истечением срока действия договора аренды, а так же из представленных доказательств суд усматривает объективные обстоятельства, свидетельствующие о невозможности завершения строительства объекта в пределах срока действия договора аренды не по вине действий арендатора. 

Так, решением от 08.07.2015 №2501-з истец отказал ответчику в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218002:458 в связи с тем, что на земельном участке имеются два объекта, один из которых объект незавершенного строительства (предмет настоящего спора). Для дальнейшего осуществления плана строительства жилого дома истец был вынужден обратиться  к истцу с заявлением о формировании земельного участка под объект незавершенного строительства, поскольку, только оформив в собственность, ответчик мог изменить основной вид разрешенного использования земельного участка. Истец 14.01.2016 принял решение №20-сх «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0218002:12402 был приобретен ответчиком в собственность, а на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0218002:12403 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 01.03.2016 №23-10/1507, на котором имеется объект незавершенного строительства. В связи с формированием нового земельного участка с новым кадастровым номером, а также в связи с изменением площади земельного участка, который был сформирован в границах существовавшего ранее земельного участка для ведения строительных работ, согласно действующему законодательству необходимо было внести соответствующие изменения в разрешения на строительство. Администрацией города Тюмени 27.07.2016 вынесен отказ во внесении изменений в разрешение на строительство в связи с несоответствием планируемого размещения объекта капитального строительства с требованием градостроительного плана земельного участка от 11.04.2016 № RU72304000-591.

Согласно ч.21.6 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) в случае образования земельного участка путем соединения нескольких земельных участков, в отношении которых или одного из которых выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованный земельный участок, вправе осуществлять строительство на таком земельном участке на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство.

При формировании земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218002:12403 и заключении договора аренды с формулировкой для окончания строительства истцом не были учтены существующие нормы правил застройки г. Тюмени, а именно положения ч.21.6 ст.51 ГрК РФ, которые привели к задержке начала строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию. На данном земельном участке был расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0218002:11840 с минимальным отступом от границ ЗУ. Таким образом, сформированный истцом земельный участок с кадастровым номером 72:23:0218002:12403 не позволял внести изменения в разрешение на строительство, поскольку нарушались действующие правила землепользования и застройки г. Тюмени, в части отступлений от красных линий. Для внесения изменений в правила застройки и в разрешение на строительство ответчику необходимо было пройти процедуру публичных слушаний, что заняло продолжительное время. Распоряжением Администрации города Тюмени от 28.09.2016 №635 внесены изменения в разрешение на строительство №RU72304000-294-рс.

Таким образом, строительство оспариваемого объекта было задержано на семь месяцев, что привело к нарушению срока ввода объекта в эксплуатацию.

Срок договора аренды №23-10/1507 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0218002:12403 от 01.03.2016 истек 28.02.2019 года. На момент окончания договора аренды строительство объекта было завершено, о чем свидетельствует представленный в материалы дела график проведения проверок объекта ответчика Главным управлением строительства Тюменской области от 06.11.2018 №05-4.1.25ц ,от 17.04.2019 №05-4.1.25ц. Согласно выписке из ЕГРН от 12.11.2019 степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 99%.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст.10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 

 Судья

 

Маркова Н.Л.