﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9962/19 

Екатеринбург

25 февраля 2020 г.

Дело № А47-3843/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Полуяктова А. С., Краснобаевой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга (далее- Комитет, ответчик) на решение  Арбитражного суда Оренбургской области от 29.08.2019 по делу № А47-3843/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2019 по тому же делу.

          Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

	В судебном заседании принял участие представитель кооператива «Стомтек» - Винничук И.Н. (доверенность от 01.04.2019).

	Производственный кооператив «Стомтек» (далее - кооператив «Стомтек», истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Комитету с требованием совершить действия, определённые Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), а именно: - зачесть стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в счет оплаты приобретаемого арендованного имущества и заключить договор купли-продажи с учётом снижения выкупной стоимости арендуемого имущества, расположенного по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова, д. 24/1, помещение № 2, на сумму неотделимых улучшений в размере 1 346 715 руб.; внести изменения в п. 2.1. договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, направленного комитетом в адрес кооператива «Стомтек», изложив его в следующей редакции: «2.1. Стоимость имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 3 127 119 руб. без учёта НДС. Стоимость неотделимых улучшений данного имущества составляет 1 346 715 руб. В связи с зачётом стоимости неотделимых улучшений цена продажи имущества по настоящему договору составляет 1 780 404 руб. без учёта НДС»; - внести изменения в п. 2.5. указанного договора купли-продажи арендованного нежилого помещения, изложив его в следующей редакции: «2.5. В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1 780 404 руб. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,58% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга»; - направить в кооператив «Стомтек» подписанный уполномоченным лицом проект договора купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: Оренбургская обл., город Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова, д. 24/1, помещение №2, по выкупной цене, составляющей 1 780 404 руб. без учёта НДС с приложениями в десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу (с учётом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

	К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Файзуллина Варвара Александровна (далее – предприниматель Файзуллина В.А.).

 	Решением суда от 29.08.2019 иск удовлетворен. Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли- продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Г.К.Жукова, д. 24/1, помещение № 2, площадью 92,1 кв. м, этаж 31, кадастровый номер 56:44:0222003:713. Пункт 2.1 договора купли-продажи указанного объекта принят и изложен в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1 договора составляет 1 780 404 руб. без учёта НДС». Пункт 2.5 принят и изложен в следующей редакции: «В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1 780 404 руб. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной  1/3 ключевой ставки Центрального Банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,58% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга». Ответчика обязали направить истцу подписанный проект договора после вступления решения в законную силу.

  	Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда          от 28.10.2019 решение суда оставлено без изменения.

           В кассационной жалобе Комитет просит отменить решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций, принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами ч. 6 ст. 5 Закона №159-ФЗ. По мнению заявителя, оснований для удовлетворения требований у судов не имелось, поскольку в стоимость неотделимых улучшений включена стоимость работ, материалов, которые не является стоимостью неотделимых улучшений, кроме того, выкупная стоимость не должна включать НДС. Заявитель не согласен с выводами эксперта, изложенными в экспертном заключении. По мнению ответчика, судами необоснованно отклонено ходатайства о назначении повторной экспертизы.

	В отзыве на кассационную жалобу кооператив «Стомтек» просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

          Как установлено судами и следует из материалов дела, кооператив «Стомтек» на основании договора аренды от 09.03.2016 №1-1781-а-12348 является арендатором помещения № 2 в здании по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова, д. 24/1.

	Как указывал истец, за все годы с момента ввода дома в эксплуатацию в 1982 году Комитетом как собственником помещения ни разу не производился ни капитальный, ни текущий ремонт инженерных коммуникаций помещения и все его основные инженерные системы, включая электрооборудование, отопление, водоснабжение и водоотведение, а также кровля и фасад находились

в аварийном состоянии.

	Кооператив «Стомтек» обратился с письмом от 15.09.2017 в Комитет за согласием на реконструкцию и ремонт помещения.

	Комитет в письме №1-28/5258 от 29.09.2017 не возражал против проведения ремонта арендуемого помещения с условием обязательного согласования с Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга без дальнейшего возмещения затрат, а в случае перепланировки - с условием изготовления и предоставления в комитет нового технического плана помещения.

	Все ремонтные работы кооператив «Стомтек» производил на основании решения Департамента градостроительства и земельных отношений Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Оренбурга от

05.12.2017 № 392  о согласовании переустройства и перепланировки помещения и в соответствии с проектом 21-11-2017, разработанным ООО «Акцент», утверждённым Управлением градостроительства и архитектуры Администрации г. Оренбурга.

	Истец полагает, что в результате выполненных им работ, созданы неотделимые улучшения нежилого помещения в виде полной замены системы электрооборудования с демонтажем старых силовых шкафов и установкой нового распределительного шкафа с прибором учета, полной реконструкции системы отопления с демонтажем старых протекающих стальных регистров и установкой полипропиленовых труб и биметаллических радиаторов с новой запорной арматурой, полной замены систем водоснабжения и канализации с демонтажем старых стальных и чугунных стояков на полипропиленовые и замену всего сантехнического оборудования с запорной арматурой, демонтажа старой треснувшей стяжки с устройством новой и выравнивания полов, выравнивания стен гипсокартонными плитами, капитального ремонта фасада путем демонтажа старого лопнувшего остекления на металлическом каркасе, монтажа фасадных стеклопакетов на алюминиевом каркасе фасадной витрины и замены старых деревянных оконных конструкций на пластиковые в кабинетах, утепление цоколя системой вентилируемого фасада из пенополистирольных плит и керамогранита, капитальный ремонт кровли с утеплением и монтажом нового кровельного листа, устройство фасадного парапета из композитного материала, проведено также в соответствии с заказанным проектом усиление треснувшей бетонной перемычки над входной дверью, замена прогнившей металлической входной двери, ремонт и покраска фасада.

	Выполненные работы по переустройству (перепланировке) приняты актом приёмочной комиссии управления по градостроительству от 05.10.2018, по итогам ремонтных работ кооператив «Стомтек» изготовил и передал в комитет новый технический план помещения.

	Все вышеуказанные работы кооператив «Стомтек» выполнил в период действия договора аренды и по согласованию с Комитетом без возмещения затрат.

	Основной причиной и необходимостью выполнения ремонта явилось аварийное состояние всех инженерных конструкций помещения, которое не позволяло  кооперативу «Стомтек» осуществлять в дальнейшем основную деятельность по оказанию стоматологических услуг населению.

	Кооператив «Стомтек» обратился в Комитет с письмом от 16.07.2018 № 1-28/3568 с целью выкупа арендуемого помещения.

	Письмом от 28.01.2019 №01-28/460 Комитет довёл до истца сведения о том, что независимым оценщиком предпринимателем Файзуллиной В.А. проведена независимая рыночная оценка выкупаемого нежилого арендуемого помещения, кадастровый номер 56:44:0222003:713, стоимость указанного помещения определена по состоянию на 16.11.2018 и согласно отчёту от 28.01.2019 № 002-1/19 составляет 3 127 119 руб. (без учёта НДС). На основании данного отчёта будет принято решение об условиях приватизации выкупаемого арендуемого помещения и подготовлен проект купли-продажи.

	Кооператив  «Стомтек» на основании ч. 6. ст. 5 Закона №159-ФЗ направил заявление на уменьшение оценочной стоимости нежилого помещения, указанной в письме от 28.01.2019 № 01-28/460 на стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 229 644,37 руб., произведённых на основании письменного согласия комитета.

	Комитет письмом от 20.02.2019 №01-28/1032 отказал в уменьшении стоимости выкупаемого имущества, указав на возможность разрешения возникшего спора исключительно в судебном порядке.

	Постановлением Администрации города Оренбурга от 26.02.2019 № 444-п принято решение реализовать преимущественное право арендатора кооператива «Стомтек» на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 92,1 кв. м, этаж №1, адрес: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Маршала К.Г. Жукова, д. 24/1, помещение № 2, кадастровый номер 56:44:0222003:713. Осуществить приватизацию арендуемого муниципального имущества на следующих условиях: цена приобретения составляет 3 127 119 руб. (без учёта НДС) в соответствии с письменным отчётом независимого оценщика Файзуллиной Варвары Александровны об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.01.2019 № 002-1/19, оплата муниципального имущества, будет производиться в рассрочку без первоначального взноса, ежемесячно равными долями, срок рассрочки составляет 5 лет.

	Письмом №01-28/1373 от 07.03.2019 комитет направил ПК «Стомтек» проект договора купли-продажи арендованного нежилого помещения (получен истцом 11.03.2019). При этом в проекте договора купли-продажи стоимость нежилого помещения не была снижена на стоимость неотделимых улучшений и

составила по оценке ответчика 3 127 119 руб.

	Истец, полагая стоимость арендуемого помещения завышенной на стоимость произведённых им неотделимых улучшений, обратился к независимому оценщику - ООО «Центр экономических и юридических экспертиз», в соответствии с отчетом которого № 086/19 от 22.03.2019 произведенные истцом улучшения являются неотделимыми, стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 16.11.2018 (дата оценки объекта со стороны комитета) составляет 1 372 560 руб.

	Кооператив «Стомтек» считает, что поскольку капитальный ремонт арендуемого помещения вызван необходимостью приведения помещения в состояние, пригодное для эксплуатации, в результате чего возникли неотделимые улучшения, которые произведены истцом с согласия собственника объекта, указанная сумма в соответствии с законом подлежит зачёту в счёт выкупной стоимости имущества.

	В досудебном порядке ответчик отказался произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости нежилого помещения, в связи с чем, кооператив «Стомтек» обратился в арбитражный суд с иском на основании ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).	

	Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего. 

	Судами верно установлено, что между кооперативом «Стомтек» и комитетом возник преддоговорный спор по условиям заключаемого в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа.

	Законом № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям ст. 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

	Согласно ч. 3 ст. 9 Закона №159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

	В соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

	На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

	Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

	В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

	Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

	Положениями абзаца первого ст. 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком.

	Согласно ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

	Статьёй 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости

объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

	Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности; принимая во внимание выводы эксперта, изложенные в экспертном заключении от 18.07.2018 №ТП-ПЭЗС- 42/07-19,  согласно которым стоимость неотделимых улучшений фактически сравнялась с калькуляцией работ и материалов, суды, учитывая, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, правомерно удовлетворили иск. 	

	Довод заявителя о недостоверности представленного в материалы дела заключения по результатам судебной экспертизы возможности его оценки в качестве допустимого и достоверного доказательства рыночной стоимости имущества, рассмотрен и обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции исходя из того, что экспертное заключение является ясным, полным и недвусмысленным, соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом отсутствия сомнений в объективности и квалификации экспертов, проводивших судебную экспертизу.

Отклоняя ходатайство заявителя о назначении повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств и исходя относимости поставленных на разрешение эксперта вопросов предмету исковых требований, не установил оснований для ее назначения в соответствии с п. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Вопрос о проведении дополнительной или повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле, вместе с тем суд не связан их мнением и решает вопрос о необходимости назначения такой экспертизы исходя из обстоятельств дела.

           С учетом изложенного иск удовлетворен правомерно.

           Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы судов о доказанности исковых требований, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

         Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

 С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. 

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

                                        П О С Т А Н О В И Л:

 решение  Арбитражного суда Оренбургской области от 29.08.2019 по делу № А47-3843/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           В.А. Купреенков 

Судьи					           А.С. Полуяктов 

                                                                                             И.А. Краснобаева