ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, 

<

...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-15107/2024

г. Вологда

07 октября 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2025 года.

В полном объеме постановление изготовлено 07 октября 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зреляковой Л.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от акционерного общества «Специализированный застройщик «Проектно-строительная фирма «Инстрой» представителя ФИО1 по доверенности от 31.01.2025, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Проектно-строительная фирма «Инстрой» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 01 августа 2025 года по делу № А05-15107/2024,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ВКБгрупп» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163045, 

<

...>; далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Проектно-строительная фирма «Инстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163002, 

<

...>, оф. 1-Н; далее – Общество) о возложении на Общество обязанности в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу исполнить гарантийные обязательства в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, устранив следующие дефекты:

– произвести работы по выравниванию песчаного слоя (провалов, просадки грунта) в арке (между первым и шестым подъездом) многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, размером участка 5 м на 16,5 м;

– произвести работы по выравниванию (укладке) брусчатки в арке (между первым и шестым подъездом) многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> размером участка 5 м на 16,5 м;

– произвести работы по выравниванию (укладке) брусчатки у канализационных люков в арке (между первым и шестым подъездом) многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, размером участка 2 м на 2,5 м;

– произвести работы по затирке (швов) брусчатки в арке (между первым и шестым подъездом) многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, размером участка 5 м на 16,5 м;

– произвести работы по выравниванию песчаного слоя (провалов, просадки грунта) у первого подъезда (вход в подвальное помещение) многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, размером участка 1,1 м на 1,9 м;

– произвести работы по выравниванию (укладке) брусчатки у первого подъезда (вход в подвальное помещение) многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, размером участка 1,1 м на 1,9 м;

– произвести работы по затирке швов брусчатки в арке у первого подъезда (вход в подвальное помещение) многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, размером участка 1,1 м на 1,9 м;

– произвести работы по заделке шва и устранению торчащей арматуры кладочного пилона у арки (между первым и шестым подъездом) многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, с первого по одиннадцатый этаж.

Истец также заявил требование о взыскании с ответчика 2 000 руб. судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения судебного акта, 102 руб. почтовых расходов и 50 000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решением суда от 01 августа 2025 года уточненные исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Общество с решением суда не согласилось, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции неправомерно признано ничтожным и не применено условие пункта 4.8 договора участия в долевом строительстве о годичном гарантийном сроке для мест движения пешеходов. Указывает, что истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих исполнение нормативных требований в части эксплуатации дорожных покрытий. По мнению апеллянта, бездействие истца в части обслуживания дорожных покрытий – это ненадлежащая эксплуатация, ведущая к повреждению либо разрушению общедомового имущества. Податель жалобы утверждает, что, необоснованно применив положения Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) к спорным правоотношениям, суд первой инстанции фактически освободил истца от бремени доказывания, что является нарушением процессуальных норм. Кроме того, в жалобе выражает несогласие с требованием истца о возложении обязанности на ответчика выполнить работы по заделке шва и устранению торчащей арматуры кладочного пилона у арки (между первым и шестым подъездом) многоквартирного жилого дома по адресу, 

<

...>, с первого по одиннадцатый этаж. Отмечает, что наличие торчащей арматуры не является недостатком, в таком состоянии она находилась как в момент приемки жилого дома, так и в процессе оформления акта ввода дома в эксплуатацию. Также ссылается на то, что приняв наличие торчащей арматуры как недостаток, суд не дал оценки действиям (бездействию) государственного органа, выдавшего разрешение на ввод в эксплуатацию при наличии данной торчащей арматуры.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Компания надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направила, в связи с этим судебное заседание состоялось без участия представителя истца в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Заслушав пояснения представителя Общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда. 

Как видно из материалов дела, с 01.07.2021 Компания является управляющей организацией многоквартирного жилого дома (далее – МКД), расположенного по адресу: 

<

...> (протокол внеочередного общего собрания собственников помещений от 27.05.2021 № 4/2021).

Общество является застройщиком данного многоквартирного дома, строительство которого осуществлялось блок-секциями.

Ввод в эксплуатацию осуществлен на основании следующих разрешений, выданных застройщику администрацией муниципального образования «Город Архангельск»: от 19.12.2019 № RU 29-301000-238-2018-44 – 1 пусковой комплекс, от 21.09.2020 № RU 29-301000-238-2018-19 – 2 пусковой комплекс, от 31.03.2021 № RU 29-301000-238-2018-14 – 3 пусковой комплекс, от 31.05.2022 № RU 29-301000-238-2018-14 – 4 пусковой комплекс, от 04.10.2023 № 29-22-32-2023 – 5 пусковой комплекс.

Письмом от 22.10.2024 Компания обратилась к Обществу с требованием об исполнении гарантийных обязательств, в котором просила произвести ремонт брусчатки между первым и шестым подъездом (при усадке грунта брусчатка лежит неровно); произвести работы по устранению провала брусчатки у 1-го подъезда (вход в подвальное помещение МКД); произвести работы по восстановлению (ремонту) брусчатки и бордюра у 6-го подъезда; произвести работы по разрушению фасадной кирпичной кладки 11-го этажа между аркой 1-го подъезда и 5-го блока секции, между аркой 1-го подъезда и 6-го блока секции и др.

Письмом от 06.11.2023 № И24-589 ответчик уведомил истца об отказе выполнить работы, ссылаясь на то, что часть заявленных недостатков отсутствует, по недостаткам пешеходной зоны истек гарантийный срок. В отношении разрушения фасадной части пилона ответчик указал, что работы будут выполнены при благоприятных погодных условиях.

Согласно акту технического осмотра (т. 1, л. 74), составленному представителями истца и представителем совета МКД, работы не проведены ответчиком. Недостатки состояния пешеходной зоны (брусчатки) зафиксированы фотографиями (т. 1, л. 75-76).

В связи с этим истец обратился в суд с настоящим иском, уточнив перечень недостатков по результатам осмотра от 28.04.2025, о чем составлен акт технического осмотра.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме, правомерно руководствуясь следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (часть 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

В силу части 6 данной статьи участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно части 5 этой же статьи (в редакции, действующей на момент обращения истца в суд и применяемой к спорным правоотношениям) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Как верно указал суд первой инстанции, из толкования приведенных правовых норм следует, что в пределах гарантийного срока устанавливается презумпция вины застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока. Бремя доказывания обстоятельств того, что выявленные дефекты не явились следствием ненадлежащего качества выполненных работ, а появились вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, ненадлежащего ремонта объекта, лежит на застройщике.

Как следует из пояснений сторон, истцом заявлены недостатки по первому пусковому комплексу (разрушение/неровность брусчатки у первого подъезда (вход в подвальное помещение), разрушение шва пилона) и по пятому пусковому комплексу (неровность, провалы брусчатки между первым и шестым подъездом, у канализационных люков в арке).

Первый пусковой комплекс МКД введен в эксплуатацию 19.12.2019 (разрешение от 19.12.2019 № RU 29-301000-238-2018-44), 20.12.2019 ответчик передал одному из участников долевого строительства объект долевого строительства (однокомнатную квартиру в МКД), о чем был подписан акт приема-передачи от 20.12.2019.

Пятый пусковой комплекс введен в эксплуатацию 04.10.2023 (разрешение от 04.10.2023 № 29-22-32-2023), по акту от 10.10.2023 ответчик передал истцу объект долевого строительства (5-ый пусковой комплекс).

При таких обстоятельствах апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что о спорных дефектах (недостатках) истец заявил ответчику в пределах 5-летнего гарантийного срока, который установлен частью 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ (в редакции, действующей в период спорных правоотношений и на дату обращения с иском в суд).

При этом суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о том, что в отношении спорных недостатков пешеходной зоны действует годичный гарантийный срок, предусмотренный пунктом 4.8 договора, поскольку условия пункта 4.8 договора в данной части противоречат приведенным выше императивным нормам части 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

Доводы ответчика о том, что тротуар не охватывается понятием объекта долевого строительства, которое приведено в пункте 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ, обоснованно отклонены судом, поскольку сам ответчик не отрицал, что строительство тротуара было осуществлено в соответствии с проектной документацией на строительство многоквартирного дома. 

В силу части 4 статьи 7 Закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Кроме того, элементы благоустройства неразрывно связаны с многоквартирным жилым домом, соответственно, являются частью единого объекта долевого строительства.

В силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, являются общедомовым имуществом.

Аналогичное положение закреплено разделом 1 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения».

В пункте 5 статьи 16 Закона № 214-ФЗ указано, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на жилое помещение возникает доля в праве собственности на общее имущество. Возникновение права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанной с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из изложенного следует, что все элементы внутри многоквартирного жилого дома, постройки, элементы благоустройства входящие в границы многоквартирного жилого дома, являются единым объектом долевого строительства.

В данном случае, уменьшив общий гарантийный срок, ответчик как застройщик, тем самым освободил себя от ответственности. Таким образом, апелляционная коллегия поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что спорное условие пункта 4.8 договора участия в долевом строительстве не подлежит применению при рассмотрении настоящего спора. 

Кроме того, поскольку исходя из представленных в материалы дела копий договоров о долевом участии в строительстве, следует, что данные договоры заключены ответчиком с гражданами, то, вопреки доводам подателя жалобы, апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что в этом случае также подлежит применению Закон о защите прав потребителей, в статье 16 которого указано, что недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны (пункт 1). К таким недопустимым условиям, ущемляющим права потребителей, относятся также условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя) за ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом.

Поскольку суд признал, что спорные недостатки выявлены в пределах гарантийного срока, именно ответчик должен доказать отсутствие своей вины в данных недостатках. В рассматриваемом случае такие доказательства суду не представлены. 

Доводы апеллянта о ненадлежащей эксплуатации Компанией тротуара, которая привела к повреждению либо разрушению общедомового имущества, также обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку истцом в материалы дела представлены копии актов о механической уборке, а из пояснений представителя истца следует, что тротуар также убирается дворником. Доказательств, свидетельствующих о ненадлежащей эксплуатации тротуара и МКД, не представлено. 

Как следует из материалов дела, судом на обсуждение сторон ставился вопрос о назначении по делу судебной экспертизы. Ответчик своим правом на заявление ходатайства не воспользовался, от проведения экспертизы отказался. Объем недостатков ответчик не оспорил. Недостатки подтверждены материалами дела, в том числе фотографиями и показаниями свидетеля ФИО2, которая непосредственно осматривала объект и занимается его обслуживанием. Акты зимнего периода, на которые ссылается ответчик, не могут подтверждать отсутствие дефектов тротуара, поскольку объективно не отражают фактическое состояние тротуара. Кроме того, суд непосредственно исследовал фотографии в электронном виде, на которых отчетливо видны дефекты тротуара (его разрушение, неровность). 

Доводы о том, что на дату ввода в эксплуатацию спорных секций о недостатках не заявлялось, также справедливо отклонены судом, поскольку в рамках настоящего иска истец заявил о недостатках, которые проявились (кроме арматуры) в период после ввода МКД в эксплуатацию, то есть в гарантийный период.

Относительно арматуры судом обоснованно учтено, что объекты долевого строительства передавались ответчиком гражданам, которые в отличие от Общества, не являются профессиональными застройщиками (строителями), в связи с этим они не могли осуществить осмотр всех стен (внутренних, наружных) всего МКД при приемке квартир, данный дефект не мог быть очевидным для граждан.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал требования Компании о возложении обязанности на ответчика в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы в рамках гарантийных обязательств по договору участия в долевом строительства многоквартирного дома обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ суд установил предложенный истцом срок для исполнения настоящего решения в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Возражений относительно данной части судебного акта в апелляционной жалобе не приведено.

Также суд первой инстанции с учетом заявленного истцом требования о взыскании с ответчика судебной неустойки в размере 2 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда, руководствуясь статьей 308.3 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в пунктах 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», правомерно удовлетворил его, руководствуясь принципами справедливости и соразмерности, необходимости соблюдения баланса интересов сторон.

Доводов о несогласии с решением суда в данной части в апелляционной жалобе ответчика не содержится.

Таким образом, по результатам рассмотрения жалобы апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее подателя. 

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 01 августа 2025 года по делу № А05-15107/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Проектно-строительная фирма «Инстрой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

Л.В. Зрелякова

А.Н. Шадрина