АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А17-5661/2023

04 июля 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Чиха А.Н.,

 

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – 

общества с ограниченной ответственностью «Ивсервисбизнес»

 

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 22.09.2023,

принятое судьей Балашовой Н.С., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.02.2024,

принятое судьями Бычихиной С.А., Немчаниновой М.В., Черных Л.И.,

по делу № А17-5661/2023

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ивсервисбизнес» 

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

к администрации города Иванова 

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

о признании недействительной сделкой

уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка,

 

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, –  Ивановский городской комитет по управлению имуществом, 

 

и   у с т а н о в и л : 

 

общество с ограниченной ответственностью «Ивсервисбизнес» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Иваново (далее – Администрация) о признании уведомления от 07.04.2023 об одностороннем отказе от договора аренды от 28.08.2020 № С-3/01-2098 недействительной сделкой.

Исковое требование основано на статьях 10, 450.1, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и 35, 42 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что, по мнению истца, арендодатель злоупотребил правом на одностороннее расторжение договора аренды земельного участка, имея целью снос расположенного на участке объекта незавершенного строительства. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ивановский городской комитет по управлению имуществом (далее – Комитет).

Арбитражный суд Ивановской области решением от 22.09.2023, оставленным в силе постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 02.02.2024, в удовлетворении иска отказал. Суды исходили из того, что у арендодателя имелось право на одностороннее расторжение договора и признаки злоупотребления правом отсутствуют; истец сохраняет право на использование земельного участка и продолжение строительства. 

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и удовлетворить иск. По мнению заявителя, с учетом положения статей 39.8 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, содержания договора аренды от 28.08.2020 № С-3/01-2098, у арендодателя не имеется права на немотивированный отказ от данного договора как минимум до истечения трехлетнего срока для завершения строительства. Кассатор настаивает на том, что Администрация злоупотребила своим правом на односторонний отказ от исполнения договора, в связи с чем данная сделка является ничтожной в силу статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Он отмечает, что вопреки требованиям законодательства, договор аренды был заключен не на три года, а на неопределенный срок. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе. 

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 28.08.2020 заключили договор аренды земельного участка № С-3/01-2098 (далее – договора).

В соответствии с указанным договором, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:24:010450:1159 площадью 8439 квадратных метров (

<

...>), с разрешенным использованием – общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечение, спорт (пункт 1.1). Договор заключен на неопределенный срок (пункт 2). Арендатор вправе использовать земельный участок на условиях, установленных договором (пункт 4.3.1); не вправе осуществлять на участке строительство объектов недвижимости, кроме тех, для завершения которых земельный участок предоставлен (пункт 4.4.10); он обязан в течение года со дня заключения этого договора получить разрешение на строительство (пункт 4.4.11).

Любая сторона вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от данного договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за 10 дней, по адресу, указанному в договоре аренды (пункт 6.5). 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, право собственности Общества на указанный объект зарегистрировано 12.01.2017. 

В связи с заключением мирового соглашения с обществом с ограниченной ответственностью «Квартал» (покупатель объекта незавершенного строительства по расторгаемому в судебном порядке договору купли-продажи от 12.11.2021) в деле № А17-12250/2021, утвержденным определением от 06.02.2023, и расторжением договора купли-продажи, право собственности истца на данный объект повторно зарегистрировано 01.03.2023.

Градостроительный план земельного участка выдан Обществу 20.06.2022.

Администрация в письме от 07.04.2023 № 5-03-01-41-673 уведомила Общество об отказе от исполнения договора аренды от 28.08.2020 №С-3/01-2098 на основании пункта 6.5 договора. 

Общество посчитало данное уведомление, совершенным с признаками злоупотребления правом со стороны арендодателя, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела и оценив доводы жалобы, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В силу статей 606 и 610 (пунктов 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно статье 450.1 (пунктам 1, 2 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное этим кодексом, другими законами и иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Такой договор прекращается с момента получения уведомления, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как верно установили суды, спорный договор аренды от 28.08.2020 №С-3/01-2098 заключен сторонами на неопределенный срок, в связи с чем у Администрации имеется право на односторонний отказ от договора, которое прямо предусмотрено также пунктом 6.5 договора. Данное право реализовано Администрацией путем направления уведомления в письме от 07.04.2023 № 5-03-01-41-673. Следовательно, договор аренды прекращен.

В пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал следующее. При реализации абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества. Арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Такой подход сформулирован в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

В силу статей 166 (пунктов 1, 3), 167 (пункта 1) и 168 (пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому такая сделка признается недействительной на основании статей 10 и 168 кодекса. Данная правовая позиция изложена в ответе на вопрос 6 в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденном его Президиумом 04.03.2015.

По смыслу статьи 10 Гражданского кодекса для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). Злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений. Это толкование приведено в пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного его Президиумом 01.06.2022.

Довод заявителя о том, что договор аренды от 28.08.2020 №С-3/01-2098 неправомерно заключен на неопределенный срок в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации, а отказ Администрации от договора является злоупотреблением правом, отклоняется судом округа в силу следующего.

Фактически, истец ссылается на недействительность условия договора о неопределенном сроке. Действительно, согласно статье 39.8 (подпунктом 6 пункта 8) Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 3 лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта. Между тем, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из обстоятельств дела следует, что до одностороннего отказа от договора Администрации Общество каких-либо возражений относительно действительности условия договора в части установления неопределенного срока, его действия и права сторон на немотивированный внесудебный отказ от его исполнения не предъявляло.

Суды какого-либо злоупотребления со стороны Администрации не установили; истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратное не доказал. Суд округа не имеет оснований для иного вывода, поскольку переоценка фактических обстоятельств и исследованных судами доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом, суды верно обратили внимание на то, что права Общества, как собственника объекта незавершенного строительства не нарушены оспариваемым отказом Администрации от договора аренды. В соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 39.6 (подпунктом 10 пункта 2, пунктом 5) Земельного кодекса Российской Федерации Общество не может быть безосновательно лишено права на пользование спорным участком. У Общества имеется право на заключение договора аренды для завершения строительства на 3-летний срок (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса). При этом в случае изъятия в судебном порядке объекта незавершенного строительства либо же оспаривании отказа в предоставлении земельного участка Общество вправе ссылаться на то, что в связи с односторонним отказом от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, у Общества не имелось возможности завершить строительство. Данное обстоятельство является существенным при разрешении данных вопросов.

Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении иска Общества.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежит отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 22.09.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.02.2024 по делу № А17-5661/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ивсервисбизнес» – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

 

Судьи

 

М.Н. Каманова

А.Н. Чих