ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-97704/19

21 сентября 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  21 сентября 2020 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи:  Семушкиной В.Н.,

судей: Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от истца: представители не явились, извещены;

от ответчика: представители не явились, извещены;

от третьих лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «АКРИ» на решение Арбитражного суда Московской области от 01.06.2020 по делу №А41-97704/19, по исковому заявлению Администрации городского округа Чехов  к ООО "Акри"; третьи лица: - Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Комитет лесного хозяйства Московской области, Федеральное агентство лесного хозяйства о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Чехов обратилась в суд с иском к ООО "Акри" с требованием о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №13 от 01.01.1998г. в размере 130 325 руб. за период с 2 кв. 2019г. по 3 кв. 2019г., пени в размере 72 571,20 руб. за период с 20.04.2016г. по 02.09.2019г., а также о расторжении договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет лесного хозяйства Московской области, Федеральное агентство лесного хозяйства, Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Росреестра по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.06.2020 по делу №А41-97704/19 требования Администрации городского округа Чехов удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка №13 от 01.01.1998г., ООО «АКРИ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда в указанной части отменить, в удовлетворении данного требования – отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что решение суда первой инстанции в указанной части вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального права.

Представители лиц, участвующих в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились , в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.  До начала судебного разбирательства через канцелярию суда от Администрации городского округа Чехов поступил отзыв на апелляционную жалобу и ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, ч. 5 ст. 268 АПК РФ только в обжалуемой части, так как соответствующих возражений сторонами не заявлено.

 Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №13 от 01.01.1998г. (с учетом дополнительных соглашений от 04.02.1999, от 06.06.2000, от 14.12.2005). Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:31:0000000:61624 общей площадью 1200 кв.м, для строительства магазина стройматериалов.

В договоре также согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Московской области.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. В связи с этим истец обратился в адрес ответчика с претензией №226 от 03.09.2019г., в которой сообщил о наличии задолженности и необходимости ее погашения.

Также вопреки условиям договора, участок не использовался по целевому назначению. В связи с этим истец обратился в адрес ответчика с претензией №217 от 21.08.2019г., в которой предложил расторгнуть договор в связи с нарушением его условий в части использования участка не по целевому назначению.

Поскольку инициированный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, он обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка №13 от 01.01.1998г., суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора, выраженное в том, что участок с кадастровым номером 50:31:0000000:61624 не используется по целевому назначению.

Принимая решение в обжалуемой части, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды земельного участка. 

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В обоснование требований истец указывает на использование земельного участка не по целевому назначению.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Вместе с тем, какая-либо разрешительная документация в материалы дела не представлена, в ЕГРН отсутствуют сведения о правах на какие-либо объекты, расположенные в границах участка.

В отзыве на иск ответчик пояснил, что участок используется для торговли - имеется магазин стройматериалов, однако ведение торговли и наличие объектов на участке, права на которые не зарегистрированы, не могут однозначно свидетельствовать (в отсутствие разрешительной документации и зарегистрированных правах на объект) об использовании участка по целевому назначению.

Ответчик, не исполнив запрос суда первой инстанции, не представил необходимые документы, свидетельствующие об освоении земельного участка с целью возведения на нем капитального объекта недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о расторжении Договора аренды земельного участка № 13 от 01.01.1998 года.

Ответчик в апелляционной жалобе отмечает, что не имел возможности оформить право собственности на построенный объект недвижимости из-за бездействия арендодателя, в связи с чем нецелевое использование земельного участка не соответствует действительности.

Судом первой инстанции верно установлено, что поскольку земельный участок был предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом являлась подготовка необходимой документации (градостроительный план земельного участка, проектная документация, положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства). 

Ответчик не представил документы, свидетельствующие об освоении земельного участка с целью возведения на нем капитального объекта недвижимости, таким образом, было допущено существенное нарушение условий Договора аренды и тем самым указывает на использование земельного участка не по целевому назначению.

Довод Ответчика, что Истец должен был самостоятельно поставить земельный участок на кадастровый учет, присвоить ему определенную категорию и внести изменения в Договор аренды не имеет юридических оснований.

В силу положений статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости» при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс. Ответчик возложенной на него обязанности по использованию земельного участка по целевому назначению (для строительства) и дальнейшей регистрации объекта недвижимости, как и своевременной постановки на кадастровый учет земельного участка не исполнил.

Действующее законодательство РФ позволяет заявителю – арендатору инициировать постановку земельных участков на кадастровый учет. Однако, Ответчик с таким заявлением не обращался.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения в обжалуемой части. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда в обжалуемой части не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 01.06.2020 по делу №А41-97704/19 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.А. Коновалов

Л.В. Пивоварова