/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело №А32-26716/2008

г. Краснодар

16 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2018 года

            Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2018 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Илюшникова С.М., судей Андреевой Е.В. и Гиданкиной А.В., при участии в судебном заседании от конкурсного управляющего должника – открытого акционерного общества «Динск-Сахар» (ИНН 2330000524, ОГРН 1022303612385) – Саловой Лидии Владимировны – Тунгулияди И.М. (доверенность от 14.11.2016), от кредиторов: общества с ограниченной ответственностью «Динск-Сахар» (ИНН 2373006200, ОРГН 1142373001088) – Колтыковой Н.В. (доверенность от 19.12.2017), Туманян А.С. (доверенность от 19.12.2017), Государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» (ИНН 7750004150, ОГРН 1077711000102) – Баранова Д.А. (доверенность от 04.04.2018), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Динск-Сахар» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2018 (судьи Шимбарева Н.В., Николаев Д.В., Стрекачёв А.Н.) по делу № А32-26716/2008, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО «Динск-Сахар» (далее – должник) в суд обратилось ООО «Динск-Сахар» (далее – общество) с заявлением о признании требований в размере 386 098 166 рублей 47 копеек, как обеспеченные залогом права аренды должника, возникшего по договору  от 19.06.2017 № 0700004546 на земельный участок площадью 781 974 кв. м, кадастровый номер 23:07:0801017:9, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Гоголя, 96, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального значения, вид разрешенного использования – для несельскохозяйственного использования.

Общество также обратилось в суд с заявлением об установлении начальной продажной цены залогового имущества должника – права аренды должника, возникшего по договору  от 19.06.2017 № 0700004546 на земельный участок площадью 781 974 кв. м, кадастровый номер 23:07:0801017:9, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального значения, вид разрешенного использования – для несельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Гоголя, 96.

Определением от 16.11.2017 указанные требования общества объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество обратилось в суд с ходатайством об оставлении без рассмотрения заявления о признании требований в размере 386 098 166 рублей 47 копеек, как обеспеченные залогом права аренды должника, возникшего по договору от 19.06.2017 № 0700004546 на земельный участок площадью 781 974 кв. м, кадастровый номер 23:07:0801017:9, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Гоголя, 96, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального значения, вид разрешенного использования – для несельскохозяйственного использования, уточнило требования в части установления начальной цены залогового имущества должника в размере 92 266 676 рублей.

Определением от 07.02.2018 (судья Туманова Л.Р.) установлена начальная цена реализации имущества должника – права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0801017:9 общей площадью 781 974 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, станица Динская, улица Гоголя, 96, находящегося в залоге у должника в размере 92 266 676 рублей. Судебный акт мотивирован тем, что начальная продажная цена залогового имущества основана на оценке, залог у общества возник в силу закона и зарегистрирован в установленном порядке.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 14.06.2018 определение суда от 07.02.2018 отменено, в удовлетворении требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что поскольку право аренды указанного земельного участка не находится в залоге, то следует применять общие правила о порядке продажи имущества должника; вопрос об утверждении порядка реализации имущества должника собранию кредиторов на рассмотрение не представлялся, следовательно, установленный статьей 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  (далее – Закон о банкротстве) порядок не соблюден.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить без изменения определение суда первой инстанции. По мнению заявителя, с момента регистрации договора аренды земельного участка от 19.06.2017 № 0700004546 право аренды земельного участка в силу закона находился в залоге по договору об ипотеке от 06.07.2007 № 0309-01/ЗН-07-100, по которому в залог переданы находящиеся на данном земельном участке объекты недвижимого имущества (всего 84 объекта).  В Едином государственном реестре недвижимости в отношении права аренды земельного участка зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу общества (регистрационная запись от 11.10.2017 № 23:07:0801017:9-23/031/2017-3). Апелляционный суд не учел законодательно установленный статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости. В дополнении к жалобе общество ссылается на судебную практику по аналогичным вопросам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2017 № 305-ЭС17-9931 по делу № А40-128341/2016, постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.2018 по делу                                   № А40-23541/2017).

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный кредитор – государственная корпорация «Внешэкономбанк» просит отказать в ее удовлетворении, указывая, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представители общества повторили доводы кассационной жалобы и дополнения к ней, указав на то, что апелляционный суд неправомерно проигнорировал факт регистрации ипотеки в ЕГРН, не принял выписку в ЕГРН, в то время как государственная регистрация права в данном реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Представитель конкурсного управляющего полагает вопрос на усмотрение суда. Представитель кредитора высказался против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит удовлетворить.

Как видно из материалов дела, определением от 12.12.2008 в отношении должника введена процедура банкротства наблюдение. Решением от 05.07.2010 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Салова Лидия Владимировна.

Суды установили следующие обстоятельства. 06.07.2007 ОАО Банк «УРАЛСИБ» и должник заключили договор об ипотеке (залоге недвижимости) № 0309-01/ЗН-07-100. Как следует из пункта 2.1 договора, предметом ипотеки является недвижимое имущество, указанное в приложении № 1, согласно которому в залог переданы нежилые здания и сооружения (всего 84 объекта). В пункте 2.2 договора указано, что предмет ипотеки расположен на земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей (серия КК-2 № 214000267), выданным главой местной администрации Динского сельского Совета Динского района Краснодарского края.

Определением от 16.07.2009 с учетом исправительных определений суда от 13.12.2010 и 02.10.2012, требования ОАО Банк «УРАЛСИБ» включены в реестр требований кредиторов должника (далее – реестр) в размере 374 734 866 рублей                         53 копейки основного долга по кредиту и 69 762 056 рублей 27 копеек финансовых санкций. Определением от 13.12.2010 в реестр дополнительно включены требования         ОАО Банк «УРАЛСИБ» в размере 52 821 682 рубля 72 копейки основного долга и                     442 877 302 рубля 76 копеек финансовых санкций.

Определением от 12.08.2013 установлено, что требования ОАО Банк «УРАЛСИБ» в размере 315 900 тыс. рублей подлежат учету в реестре как обеспеченные залогом имущества должника.  Указанный судебный акт вступил в законную силу.

Определением от 14.10.2014 в порядке процессуального правопреемства в реестре произведена замена залогового кредитора ОАО Банк «УРАЛСИБ» на общество в размере требований, установленных определениями суда от 16.07.2009, от 13.12.2010,                       от 02.10.2012 и от 12.08.2013 (всего в размере 315 900 тыс. рублей).

Определением от 07.04.2009 требования ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Краснодарского регионального филиала включены в реестр в размере 330 124 279 рублей 18 копеек задолженности, обеспеченной залогом, 80 тыс. рублей расходов по уплате третейского сбора, 1 тыс. рублей по уплате государственной пошлины. Определением от 15.01.2015 в порядке процессуального правопреемства произведена замена залогового кредитора ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Краснодарского регионального филиала на кредитора Окунева Д.В. в реестре в размере требований 5 806 762 рубля 93 копейки, обеспеченных залогом имущества должника.

Определением от 27.05.2015 в порядке процессуального правопреемства в реестре произведена замена кредитора Окунева Д.В. на общество в размере требований 5 806 762 рубля 93 копейки, обеспеченных залогом имущества должника.

Определением от 18.01.2011 требования ООО «Агро-Лидер» в сумме 64 391 403 рубля 54 копейки основного долга, обеспеченного залогом имущества должника, включены в третью очередь реестра.

Определением от 28.08.2015 с учетом исправительного определения от 18.04.2016, в порядке процессуального правопреемства в реестре произведена замена кредитора ООО «Агро-Лидер» на общество в размере требований 64 391 403 рубля 54 копейки основного долга как обеспеченных залогом имущества должника.

Таким образом, установлено, что общая сумма требований общества, включенных в реестр как обеспеченных залогом имущества должника, составляет 386 098 166 рублей 47 копеек. К обществу как процессуальному правопреемнику перешло право залога – в залоге находится недвижимое имущество (84 объекта), находящееся на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:07:0801017:9 общей площадью 781 974 кв. м, расположенном по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская,                            ул. Гоголя, 96. Данный земельный участок на момент включения указанных прав требований в реестр, процессуального правопреемства общества, находился у должника на праве постоянного (бессрочного) пользования.

19 июня 2017 года Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район и должник заключили договор аренды земельного участка № 0700004546, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального значения, с кадастровым номером 23:07:0801017:9, общей площадью 781 974 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, ул. Гоголя, 96, с видом разрешенного использования – для несельскохозяйственного использования.

Ссылаясь на положения статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), общество обратилось в суд с заявлением об установлении начальной цены залогового имущества – права аренды указанного земельного участка.

Отменяя определение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявления, суд апелляционной инстанции указал следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона об ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. Согласно статье 5 названного Закона предметом ипотеки могут быть предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, предусматриваются статьей 340 Гражданского кодекса и статьей 69 Закона об ипотеке. Из положений пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса и пункта 3 статьи 69 Закона об ипотеке следует, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено: когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Апелляционный суд указал, что залогодатель (должник) не обеспечивал исполнение своего обязательства перед кредитором (ОАО Банк «УРАЛСИБ» и правопреемником – обществом) передачей в залог (ипотеку) такого объекта недвижимости, как земельный участок с кадастровым номером 23:07:0801017:9. Право аренды в отношении указанного земельного участка возникло значительно позже заключения договора залога; дополнительные соглашения к договору не заключены.

Поскольку должник не осуществил регистрацию прав на земельный участок под заложенным зданием на момент заключения договора о залоге здания, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у должника отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки незарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Законом об ипотеке право аренды на земельный участок, расположенный под зданиями и сооружениями, переданными в залог по договору от 06.07.2007 № 0309-01/ЗН-07-100.

Между тем суд апелляционной инстанции не учел следующее.

Из материалов дела видно, что согласно заключению ООО «БТИ-Кадастровый инженер» от 06.10.2017 выполнены кадастровые мероприятия в части определения фактического местонахождения объектов недвижимого имущества, принадлежащих должнику. В результате установлено, что имущество должника – более 80 объектов недвижимого имущества, находящиеся в залоге общества, расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0801017:9 общей площадью 781 974 кв. м.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда данным Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 данного Закона.                             В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона                          от 06.12.2011 № 405-ФЗ) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Таким образом, одновременно с ипотекой здания необходима ипотека земельного участка, на котором оно расположено, либо права аренды такого земельного участка.

Внесение изменений в статью 69 Закона об ипотеке в части дополнения третьим абзацем, при наличии пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса, сохранившего необходимость включения в договор ипотеки недвижимого имущества ипотеку права аренды земельного участка, означает, что в данном случае изменения в Закон об ипотеке внесены в связи с возможностью возникновения ситуации, когда право аренды земельного участка под заложенным имуществом возникло после заключения договора ипотеки.

Поскольку ипотека вторичного объекта прав при ипотеке (права аренды земельного участка) возникает в силу Закона, отсутствие указаний на залог права аренды в договоре ипотеки имущества не свидетельствует об отсутствии такого залога.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

В силу норм статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступивших в силу с 01.01.2017                            (за исключением части 4 статьи 66 и статьи 68 данного Закона), государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный  реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. До 01.01.2017 аналогичная норма содержалась в пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 данного Закона в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

Установлено, что договор аренды земельного участка заключен 19.06.2017; зарегистрирован 31.07.2017 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Это подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 115, л. д. 87). В указанной выписке указано обременение земельного участка (ипотека). Зарегистрированное право аренды спорного земельного участка с обременением не признано в судебном порядке недействительным. Таким образом, с учетом законодательно установленного принципа единства судьбы земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости в силу Закона с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка от 19.06.2017 № 0700004546                            (с обременением), заключенного Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район и должником, общество является залогодержателем права аренды земельного участка, на котором расположены заложенные объекты недвижимости. При таких обстоятельствах апелляционный суд неправомерно отказал в удовлетворении требований общества об установлении начальной цены залогового имущества – права аренды указанного земельного участка. Постановление апелляционного суда от 14.06.2018 надлежит отменить, оставить в силе определение суда первой инстанции от 07.02.2018 (часть пункт 4 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2018 по делу № А32-26716/2008 отменить. Оставить в силе определение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2018 по данному делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                               С.М. Илюшников

Судьи                                                                                                              Е.В. Андреева

А.В. Гиданкина