ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-29069/2020

Дело № А40-202274/19

г. Москва

16 сентября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2020 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

 Председательствующего судьи                   В.А.Свиридова,  

судей:

ФИО1, Т.Б.Красновой, 

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО2,

 

Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №15 апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на решение Арбитражного суда г.Москвы от 27.01.2020 по делу №А40-202274/19 (17-1677) судьи Поляковой А.Б.

 

по заявлению ООО «Крона Дизайн» 

к 1) Управлению Росреестра по 

<

...>) Государственному регистратору прав Росреестра по Москве ФИО3 

третьи лица: 1) ПАО «Сбербанк», 2) Департамент городского имущества города Москвы

о признании незаконными действий (бездействий), о возложении обязанности, 

 

при участии:

от заявителя:

ФИО4 по дов. от 09.01.2020;

от ответчиков:

1) ФИО5 по дов. от 30.12.2019; 2) не явился, извещен;

от третьих лиц: 

1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен;  

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Крона Дизайн» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по Москве (далее – управление), выразившихся в отказе в государственной регистрации ипотеки нежилого здания (кадастровый номер 77:06:0009007:1016, адрес: Москва, пр-кт Новоясеневский, д.11) и права аренды земельного участка по указанному адресу, о возложении обязанности зарегистрировать ипотеку здания и права аренды земельного участка на основании представленных в Управление 11.06.2019, 08.07.2019 и 23.09.2019 документов.

 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2020 вышеуказанные требования удовлетворены, поскольку суд пришел к выводу о том, что ответчиком допущены незаконное действия (бездействия).

 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Считает, что судом неполно исследованы обстоятельства по делу, нарушены нормы материального и процессуального права.

Обществом представлен письменный мотивированный отзыв на апелляционную жалобу в порядке ст.262 АПК РФ, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по доводам, изложенным в данном отзыве.

Отзывы на апелляционную жалобу от остальных участников не поступили.

 

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы – отказать, изложил свои доводы.

Представители соответчика и третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. В соответствии со ст.ст.123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие их представителей.

 

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, выслушав объяснения заявителя и соответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

 

Как установлено судом и следует из материалов дела, 06.06.2019 между ПАО Сбербанк и ООО «Крона Дизайн» заключен договор ипотеки. 

Заявителем 11.06.2019 были поданы документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве на государственную регистрацию ипотеки: 

- нежилого здания (кадастровый номер 77:06:0009007:1016; адрес: 

<

...>) (далее - Объект); 

- права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:06:0009007:42; адрес: 

<

...>) (далее - Право аренды). 

Управлением 25.06.2019 была приостановлена процедура регистрации ипотеки в связи представлением ООО «Крона Дизайн» неполного пакета документов. 

Срок для устранения недостатков был установлен до 25.09.2019. 

Обществом 08.07.2019 в управление были представлены дополнительные документы, даны пояснения, а именно: письмо ООО «Крона Дизайн» от 06.06.2019 об уведомлении собственника земельного участка о передаче в залог права аренды земельного участка, которому присвоен входящий номер DGI-102722|19-(0)-0 от 10.06.2019; залоговая стоимость объекта определена по соглашению сторон, указана на стр. 26 Договора ипотеки; в подтверждение полномочий ФИО6 представлены нотариально заверенные копии доверенностей; в подтверждение одобрения условий Договора ипотеки ООО «Крона Дизайн» указало, что компания Космодром Холдинг Лимитед является юридическим лицом, зарегистрированным и действующим в соответствии с законодательством Республики Кипр, представлены нотариально заверенные копии документов, подтверждающих, что Марианна Павлидес является единственным директором Космодром Холдинг Лимитед. 

Обществом 23.09.2019 представило в Управление дополнительное соглашение №2 от 20.09.2019 к договору ипотеки от 06.06.2019, в котором содержатся реквизиты документов об осуществлённой процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка, отчет об оценке №333-19/Н от 09.09.2019, выполненный АО «УК «Магистр». 

Однако 25.09.2019 обществом получено уведомление об отказе в регистрации Договора Ипотеки и права аренды вышеуказанных объектов недвижимости на основании ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (истечение срока приостановления регистрации и не устранение причин, препятствующих регистрации) с указанием об отсутствии входящего номера Департамента городского имущества г. Москвы на письме заявителя от 06.06.2019 об уведомления собственника земельного участка о передаче в залог права аренды земельного участка, а также об отсутствии в договоре об ипотеке реквизитов документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:06:0009007:42.

Не согласившись с вышеуказанными действиями (бездействиями), заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением.

Срок, установленный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителями не пропущен.  

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.5 ст.200 АПК РФ с учетом ч.1 ст.65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции законно и обоснованно исходил из имеющихся в деле доказательств, спорным отношениям дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права применены правильно.

Удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Утверждение заинтересованного лица о том, что отсутствие входящего номера Департамента городского имущества г. Москвы на письме заявителя от 06.06.2019 об уведомления собственника земельного участка о передаче в залог права аренды земельного участка является препятствием для государственной регистрации ипотеки, несостоятельны. 

Из материалов дела видно, что обществом регистрирующему органу представлены пояснения о том, что при приеме входящей корреспонденции Департамент городского имущества ставит штамп о приеме без входящего номера, который присваивается позднее и сообщается заявителям посредством СМС. Письму общества был присвоен входящий номер DGI102722/19-(0)-0, о чем в письме от 04.07.2019 заявитель сообщил Управлению Росреестра по Москве. 

Согласно п.2 ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) устанавливает требование для ипотеки права аренды индивидуализировать арендованное имущество так же, как если бы оно самостоятельно выступало в качестве предмета ипотеки.

Данный пункт Закона об ипотеке соблюден заявителем. Земельный участок с кадастровым номером 77:06:0009007:42; адрес: 

<

...> вл.11, право аренды которого предоставлено в залог, определен в договоре ипотеки надлежащим образом: указано его наименование, место нахождения, указано достаточное для его идентификации описание (стр.26 Договора ипотеки от 06.06.2019). 

Доводы регистрирующего органа о необходимости указания в Договоре ипотеки реквизитов документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:06:0009007:42; адрес: 

<

...> вл.11, основаны на неверном толковании и понимании регистрирующим органом положений действующего законодательства, а именно п.2 ст.9 Закона об ипотеке, на который регистратор указывает, как на основание такого требования.

Оценка предмета ипотеки выделена законодателем в п.3 ст.9 Закона об ипотеке и для всех обременяемых прав устанавливается по соглашению между залогодателем и залогодержателем. 

Требование п.3 ст.9 Закона об ипотеке о необходимости проведения оценки в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в отношении земельного участка как объекта ипотеки не относится к праву аренды земельного участка как к самостоятельному предмету гражданского оборота. В этой связи в данном деле специальная оценка предмета аренды - земельного участка - не требуется, так как сам земельный участок, относящийся к публичной собственности, не передается в залог, а обязательная оценка прав аренды таких земельных участков законодательством не установлена. 

Между тем, ни пункт 2 статьи 9, пункт 1 статьи 67 Закона об ипотеке, ни статья 8 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ не подлежат применению в рассматриваемом случае, поскольку предметом ипотеки является не сам земельный участок с кадастровым номером 77:06:0009007:42, а право его аренды.

Согласно ч.5 ст.18 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами. 

Отсутствие в Договоре ипотеки реквизитов каких-либо дополнительных документов, подтверждающих произведенную сторонами оценку, не может являться препятствием для государственной регистрации ипотеки. 

Между тем, с целью ускорения осуществления регистрации во избежание негативных последствий, установленных в п. 6.13 Договора ипотеки от 06.06.2019, п.7.1.8.10 Договора от 06.06.2019 №0162-3-10401, заключенного между заявителем и ПАО «Сбербанк» об открытии «возобновляемой кредитной линии, заявитель произвел оценку права аренды земельного участка, заключил дополнительное соглашение № 2 от 20.09.2019 к договору ипотеки от 06.06.2019г., в котором в абз. 2.2 на стр. 3 содержатся реквизиты документов об осуществленной процедуре подтверждения оценки права аренды земельного участка, а также отчет об оценке №333-19/Н от 09.09.2019г., выполненный АО Управляющая компания «Магистр».

Дополнительное соглашение №2 от 20.09.2019 к Договору ипотеки от 06.06.2019 представлено в регистрирующий орган в количестве двух экземпляров, как того требует п.5 ст.21 Закона о государственной регистрации недвижимости. В соответствии с указаниями, содержащими в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации ипотеки от 25.06.2019г., отчет об оценке для государственной регистрации предоставлять не требовалось. Последний был предоставлен заявителем дополнительно, в добровольном порядке в виде оригинала. 

Предоставленный заявителем отчет об оценке №333-19/Н от 09.09.2019г. содержит однозначные выводы относительно произведенной оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка. В соответствии с представленным отчетом, целью оценки являлось определение рыночной стоимости объекта оценки для возможной последующей передачи имущества в залог банку и принятия банком управленческих решений (стр.3 Отчета). Оценщиком указано на то, что в настоящем отчете, исходя из задач оценки, исполнитель оценивает право долгосрочной аренды (например, стр.10 абз. 3, стр.22 п.9, стр.21 п.3 п/п.3, стр.27 п.5.1 Отчета и др.), указывает на факторы, которые влияют на стоимость права аренды на землю (стр. 33 п.5.4 Отчета), делает выводы о величине рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:06:0009007:42 (стр.52 Отчета). Также оценщиком указано на то, что отдельные части отчета не могут трактоваться изолированно, а только в связи с полным текстом Отчета (стр.3 Отчета). Предоставленный заявителем отчет соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, требованиям задания на оценку. 

Несогласие регистрирующего органа с результатами оценки не может являться основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации договора ипотеки, противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя. Отказывая в регистрации по вышеназванному мотиву, регистрирующий орган не учел, что пределы правовой экспертизы документов (Договора ипотеки от 06.06.2019г.) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи Закона о государственной регистрации недвижимости). Соответственно, регистратор не вправе был подвергать проверке отчет об оценке №333-19/Н от 09.09.2019, не обладая соответствующими познаниями в сфере оценки.

В п.п.2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что величина стоимости объекта оценки, указанная независимым оценщиком, не является обязательной. 

Кроме того, в своем Уведомлении об отказе в осуществлении государственной регистрации регистрирующий орган не учел поданные заявителем документы (Дополнительное соглашение 2 от 20.09.2019 к Договору ипотеки от 06.06.2019, Отчет об оценке № 333-19/Н от 109.2019). 

Следовательно, в данном случае у Управления Росреестра отсутствовали какие-либо законные основания для отказа в осуществлении государственной регистрации Договора ипотеки от 06.06.2019г., заявителем при обращении за регистрацией были соблюдены все требования закона и представлены документы, достаточные для совершения регистрационных действий, в связи с чем оспариваемый отказ регистрирующего органа, не соответствующий требованиям действующего законодательства, является незаконным. Доводы регистрирующего органа, основанные на неверном толковании и понимании регистрирующим органом положений действующего законодательства, в том числе, п.2 ст.9 Закона об ипотеке. 

Вместе с тем, уведомление об отказе в осуществлении государственной регистрации ипотеки от 25.09.2019 не позволяет Компании реализовывать принадлежащие ему правомочия собственника (свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки) на нежилое здание.

При таких данных, апелляционному суду представляется правомерным вывод суда перовой инстанции о том, что оспариваемые действия (бездействия) нарушают права и законные интересы заявителя в сфере осуществляемой им деятельности, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Доводы апелляционной жалобы общества не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут явиться основанием для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Ввиду изложенного, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным, обоснованным и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч.4 ст.270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2020 по делу №А40-202274/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья:                                                      В.А. Свиридов 

 

Судьи:                                                                                               Т.Б. Краснова 

 

                                                                                                           ФИО1 

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.