Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-7639/2019

г. Хабаровск

24 июля 2019 года

Резолютивная часть решения суда оглашена 17.07.2019г.

Арбитражный суд в составе судьи Бутковского А.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по иску ООО «УК Факел»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании 944102,39руб.

при участии

от истца: ФИО3 дов. от 15.04.2019г.

от ответчика: ФИО4 дов. от 05.09.2017г. №27АА 0970218.

ООО «УК Факел» (далее –- истец, арендодатель) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее –– ответчик, арендатор) с иском о взыскании 944102,39руб., в том числе 834002руб. задолженности по арендной плате за период с февраля 2017г. по февраль 2018г. по договорам аренды №03 от 01.11.2011г. и №29 от 01.11.2012г., а также 110100,39руб. процентов за период с 28.02.2017г. по 01.05.21019г. (с учетом принятого судом в порядке ст.49 АПК  уточнения исковых требований).

В судебном заседании представитель истца поддержала иск по изложенным в исковом заявлении, дополнениях к нему основаниям. В части возражений ответчика по поводу отсутствия согласования повышения ставок аренды с февраля 2017г. сослалась на то, что ответчик не освобождал помещения, продолжал их использовать.

Представитель ответчика возразил против исковых требований, сослался на то, что повышение арендных ставок до 300руб./кв.м. не были им согласовано и начисление арендной платы по данной ставке с февраля 2017г. неправомерно. В порядке ст.49 АПК судом принято признание ответчиком исковых требований в части 249978руб., исчисленных исходя из ранее действовавших ставок (22699руб./мес. по договору №03 и 9482руб. по договору №29), а также соответствующих процентов в общей сумме 38389,62руб.

 

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ

Как следует из материалов дела, истец согласно ст.161 ЖК является управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом №7 по Приморскому бульвару в п.Ванино (протокол общего собрания собственников помещений в МКД от 30.09.2011г.).

На основании решений общих собраний собственников МКД от 27.10.2011г. и от 01.10.2012г. между сторонами заключены договоры аренды объектов общего имущества МКД –– подвального помещения №№18-21, 25-33 площадью 186,8кв.м. (договор аренды №03 от 01.11.2011г., далее ––– договор №03), а также подвального помещения №№16, 17, 22-24 площадью 90,3кв.м. (договор аренды №29 от 01.11.2012г., далее –– договор №29).

Согласно пунктам 5.1 договоров срок аренды установлен в 1 год, при этом договоры не зарегистрированы.

Между тем, в силу п.14 постановления Пленума ВАС РФ 17.11.2011г. №73 в действующей редакции в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Поэтому, несмотря на отсутствие государственной регистрации, договоры №03 и №29 порождают для сторон соответствующие обязательства.

Ежемесячные ставки арендной платы за пользование указанными помещениями с 01.05.2015г. составляли 22699руб./мес. по договору №03 и 9482руб. по договору №29. Данные ставки определены в расчетах арендной платы на 01.05.2015г. (приложения №2), которые были приняты арендатором в уведомительном порядке, их применение к отношениям сторон вплоть до февраля 2017 года сторонами не оспаривалось.

В силу п.3.3 договоров, оплата аренды производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.

При этом согласно п.2.3.8 договора №03 арендатор обязуется письменно сообщать арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении. В силу п.2.3.10 договора №03 в случае оставления помещения до истечения срока аренды арендатор обязан передать помещение арендодателю по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами.

Согласно пунктам 7.2 договоров все изменения и дополнения к договорам действительным при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны представителями сторон. 

Спор между сторонами возник после принятия собственниками помещений в МКД решения о повышении с 01.02.2017г. ставок аренды помещений в МКД с вышеуказанных величин до 300руб./кв.м. (протокол общего собрания от 05.12.2016г., вопрос 8).

Ставки аренды на основании указанного решения собственников помещений в МКД составили с 02.02.2017г. соответственно 61380руб./мес. по договору №03 и 29799руб./мес. по договору №29.

Уведомления арендодателя от 16.01.2017г., от 20.02.2017г. об увеличении арендной платы до указанных сумм арендатором не согласованы. При этом в уведомлениях арендодатель сообщал о своем праве расторгнуть договоры аренды.

Арендатором 24.08.2017г. (входящий истца №585) направлено уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора №03 (подвальное помещение №№18-21, 25-33) с 01.09.2017г. с предложением произвести приемку помещения. Ввиду того что при этом арендатором нарушен пункт 2.3.8. договора №03 (месячный срок предварительного уведомления), арендодатель не явился на приемку помещения. Арендатором оформлен односторонний акт приема-передачи указанного помещения от 01.09.2017г., удостоверенный двумя собственниками жилых помещений в МКД по Приморскому бульвару, 7.

То есть в части указанного помещения (подвальное помещение №№18-21, 25-33) между сторонами, помимо спора о ставках оплаты, имеется также спор по периоду начисления арендной платы.

Арендодатель считает, что в соответствии с п.2.3.8 договора №03 договор считается расторгнутым и арендатор, независимо от фактического использования арендуемого помещения (препятствий использовать помещения у арендатора не имелось), может быть освобожден от уплаты аренды только с 24.09.2018г., не ранее месяца после получения арендодателем уведомления об одностороннем отказе от договора. Арендатор считает, что договор №03 считается расторгнутым 01.09.2017г., с даты, указанном в уведомлении об одностороннем отказе от договора.

Факт расторжения сторонами договора №29 и освобождения 01.03.2018г. арендатором соответствующего подвального помещения №№16, 17, 22-24 сторонами не оспаривается (часть 3.1 ст.70 АПК), спора по периоду начисления арендной платы по данному договору не имеется.

Направленные истцом претензии от 02.10.2017г. №638, от 29.06.2018г. №336 ответчиком не исполнены, что послужило основанием для обращения истца в суд.

Суд считает иск подлежащим удовлетворению частично.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу части 1 ст.614 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 ст.614 ГК).

В силу части 2 ст.424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Договоры аренды не предусматривают ни право арендодателя на одностороннее изменение арендодателем ставок арендной платы, ни порядок изменения договора в указанной части в зависимости от каких-либо обстоятельств. Не предусматривают договоры аренды и изменение ставок арендной платы без согласования с арендатором и в случае принятия соответствующих решений собственниками помещений в МКД. Законом также для указанных случаев не предусмотрено изменение договоров в отсутствие согласия одной из сторон договора.

Как отмечено выше, пунктами 7.2 договоров предусмотрено изменение договоров только по соглашению сторон в виде подписанного сторонами документа. Такой документ в отношении новых арендных ставок, применяемых с 01.02.2017г., сторонами не подписывался.

Судом не могут быть приняты доводы истца о том, что обязанность арендатора по оплате аренды по повышенным ставкам вытекает из его действий по продолжению использования помещений после 01.02.2017г. (применительно к части 3 ст.432 ГК).

Такое использование помещений в отсутствие доказательств оплаты аренды по повышенным ставкам либо иных доказательств согласия арендатора на изменение ставок само по себе не дает оснований считать арендатора согласившимся на оплату аренды по новым ставкам и не изменяет его соответствующие обязанности. Арендодатель в этой ситуации при неисполнении арендатором обязанности по оплате аренды имел право на одностороннее расторжение договоров и принудительное освобождение помещений, чем не воспользовался.

Поэтому судом принимаются доводы ответчика о том, что в периоды использования помещений с 01.02.2017г. начисление арендной платы должно производиться по ставкам, действовавшим с 01.01.2015г. –– 22699руб./мес. по договору №03 и 9482руб. по договору №29, а не по ставкам, рассчитанным исходя из 300руб./кв.м.

В то же время, в части периода начисления арендной платы по договору №03 судом принимаются доводы истца о том, что договор №03 может считаться расторгнуты только с 24.09.2017г., а не с 01.09.2017г.

В силу части 1 ст.450.1 ГК предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из пункта п.2.3.8 договора №03 следует, что этот договор в случае одностороннего отказа от него арендатора считается расторгнутым только через месяц после такого уведомления. Поскольку объективных препятствий использовать помещение в период с 01.09.2017г. по 24.09.2017г. у арендатора не имелось, согласно ст.450.1 ГК и пункта 2.3.8 договора начисление арендной платы должно производиться до 24.09.2017.г, даты расторжения договора №03. Односторонний акт приема-передачи от 01.09.2017г. при таких обстоятельствах значения не имеет, кроме того, его составление противоречит пункту 2.3.10 договора №03 (возврат помещения арендодателю, а не собственникам помещений в МКД).

С учетом указанных обстоятельств общий размер задолженности арендатора за спорный период (использование подвального помещения №№18-21, 25-33 в период 01.02.2017г. по 24.09.2017г., использование подвального помещения №№16, 17, 22-24 в период с 01.02.2017г. по 01.03.2018г.) составляет 268136,40руб.

В данной части основного долга иск удовлетворяется, в остальной части основного долга суд в иске отказывает по изложенным основаниям.

Согласно ст.395 ГК ввиду наличия задолженности, не погашенной до настоящего времени арендатором, истцом обосновано начислены проценты на просроченную сумму. Однако с учетом выводов суда в отношении основного долга соответствующие требования о взыскании процентов также удовлетворяются частично. При перерасчете за заявленный истцом период (до 01.05.2019г.) сумма процентов составляет 36604,94руб.

В данной части процентов иск удовлетворяется, в остальной части процентов суд также в иске отказывает.

Согласно ст.110 АПК с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины на сумму 9095руб. Излишне уплаченная государственная пошлина (с учетом уточнения истцом суммы иска) на сумму 16,37руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета. В остальной части расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «УК Факел» (ОГРН 

<

***>) 268136,40руб. задолженности, 36604,94руб. процентов, а также расходы по уплаченной государственной пошлине на сумму 9095руб.

Возвратить ООО «УК Факел» (ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину на сумму 16,37руб.

В остальной части в иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяА.ФИО5