АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-3369/2021

г. Чебоксары

18 января 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.01.2022.

Арбитражный суд в составе судьи Цветковой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарь судебного заседания Лаптевой Е.А.,

рассмотрев в заседании суда дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП:320213000014669 ИНН:212706982530, 429900, Чувашская Республика, Цивильский район, д. Имбюрти, 

к  Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, ОГРН:1022101136507 ИНН:2128015438, 428004, 

<

...>

об обязании заключить договор,

третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по  Чувашской Республике, Администрация г. Чебоксары Чувашской Республики,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 10.07.2020,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.10.2021 № 32,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее Предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с иском к  Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики (далее – Министерство, ответчик) об урегулировании преддоговорных разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, из земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, с кадастровым номером 21:01:030305:64 площадью 1620 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, проезд Монтажный, 27, с видом разрешенного использования  - для эксплуатации здания битумных мастик, путем изложения  пункта 2.1 в следующей редакции: "Цена выкупа земельного участка составляет 43 077 руб., что составляет два с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка" и исключения пункта 4.2.2, предусматривающего оплату арендной платы за пользование земельным участком  до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Исковые требования мотивированы следующим.

Во исполнение решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 18.10.2020 по делу № А79-5017/2020 Министерство направило в адрес Предпринимателя проект договора купли-продажи  спорного земельного  участка, по итогам рассмотрения которого истцом подготовлен протокол разногласий относительно вводной части, пунктов 1.1., 2.1 договора, исключения пункта 4.2.2. 

В обоснование возражений относительно выкупной цены участка, указанной в пункте 2.1, Предприниматель указал, что цена подлежит определению исходя из двух с половиной процентов кадастровой стоимости участка ввиду того, что первоначальным собственником объект недвижимости, находящийся на земельном участке, приобретен в собственность в порядке приватизации.

Возражения истца относительно пунктов 2.1 и 4.2.2 договора Министерством отклонены, что явилось мотивом обращения истца в суд с требованием по настоящему делу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по  Чувашской Республике, Администрация г. Чебоксары Чувашской Республики.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 11.01.2022 по 13.01.2022.

Представитель истца иск поддержал по приведенным в нем основаниям.

Представитель ответчика иск не признал по мотивам, приведенным в письменном отзыве, указывая, что пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрена продажа земельных участков по цене равной двум с половиной процентам кадастровой их стоимости до 01.07.2012 в случае возникновения права собственности на здания, строения и сооружения, расположенные на земельном участке, возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 2.2 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.10.2007 № 269 "О размерах платы за землю" установлено, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости в случае, если в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012 в отношении таких участков осуществлено переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, в отношении которых осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования. В период с даты регистрации права государственной собственности Чувашской Республики до 01.07.2012 уполномоченным органом решения в отношении спорного земельного участка и исходных участков о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды не принималось. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 08.10.2020 по делу № А79-5017/2020 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики о признании отказа незаконным признан незаконным выраженный в письме от 03.03.2020 №10/19-3675 отказ в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 21:01:030305:64 площадью 1620 кв.м по адресу: 

<

...>, без проведения торгов; на Министерство возложена обязанность направить Предпринимателю подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:01:030305:64.

Указанным решением установлены следующие обстоятельства.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости усматривается, что ФИО1 является собственником двухэтажного (в том числе 1 подземный этаж) нежилого здания – цеха битумных мастик, общей площадью 698,8 кв.м,  расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 21:01:030305:274, на основании договора купли-продажи от 29.08.2019.

В соответствии с договором купли-продажи от 29.08.2019, ФИО4 (продавец) обязуется передать в собственность ФИО1 (покупатель), а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: здание цеха битумных мастик, назначение: нежилое, этажность: 2, в том числе подземных – 1, общая площадь 698,8 кв.м, кадастровый номер: 21:01:030305:274, адрес места нахождения: 

<

...>. Здание расположено на земельном участке общей площадью 1620 кв.м, кадастровый номер 21:01:030305:64, который находится в государственной собственности Чувашской Республик.

В силу пункта 2 договора стоимость здания составляет 7 000 000 руб. Оплата стоимости здании производится покупателем в рассрочку в следующем порядке: 1 000 000 руб. - не позднее дня государственной регистрации перехода права, права собственности покупателю на здание; 1 000 000 руб. - до 20.10.2019; 1 000 000 руб. - до 20.12.2019; 1 000 000 руб. - до 20.02.2020; 1 000 000 руб. - до 20.03.2020; 2 000 000 руб. - до 20.05.2020. Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате.

Пунктом 10 договора предусмотрено, что при продаже здания в кредит, в том числе в кредит с оплатой в рассрочку, в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса российской Федерации здание признается находящемся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате нежилого помещение, если иное не установлено договором. С момента государственной регистрации перехода прав собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости нежилого помещения указанное помещение находится в залоге у продавца, покупатель не имеет право отчуждать нежилое помещение без письменного согласия продавца. После осуществления покупателем полной оплаты приобретаемого нежилого помещения продавец обязуется в течение 10 рабочих дней представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

04.09.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике произведена государственная регистрация права собственности заявителя на нежилое здание. 

07.02.2020, воспользовавшись исключительным правом, заявитель обратился в Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, правопреемником которого в соответствии с Указом временно исполняющего Главы Чувашской Республики от 06.02.2020 №20 выступает Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, с заявлением о выкупе расположенного под зданием земельного участка с кадастровым номером 21:01:030305:64 площадью 1620 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, без проведения торгов на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В заявлении заявитель указал, что является собственником здания цеха битумных мастик с кадастровым номером 21:01:030305:274, общей площадью 698,8 кв.м., адрес: 

<

...>, которое располагается на испрашиваемом участке. Заявитель также обосновал соответствие площади испрашиваемого участка относительно площади застройки, указав, что коэффициент площади застройки составляет 2,3, что не превышает установленный показатель. Также указал, что площадь испрашиваемого земельного участка соответствует требованиям, установленным в приложении Г к Своду градостроительных правил. К заявлению приложил выписку из ЕГРН на земельный участок и на здание, копию паспорта заявителя, копию свидетельства ИНН заявителя.

Письмом от 03.03.2020 № 10/19-3675 ответчик отказал заявителю в предоставлении испрашиваемого участка в собственность без проведения торгов, руководствуясь тем, что согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости, на здание цеха битумных мастик, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 21:20:030305:64, установлено ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО4 на основании договора купли-продажи, выданного 29.08.2019 (номер регистрации 21:01:030305:274-21/044/2019-11) сроком с 04.09.2019 по 20.05.2020.

Признавая данный отказ незаконным, суд пришел к выводу, что на основании договора купли-продажи от 29.08.2019 ФИО4 передал в собственность ФИО1 здание цеха битумных мастик, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030305:64, с условием о рассрочке платежа (возникновение ипотеки в силу закона).  Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.09.2019, то есть, возникло у заявителя 04.09.2019. Следовательно, на момент обращения заявителя за выкупом земельного участка (07.02.2020) предприниматель ФИО1 являлся собственником здания. Сведений о наличии других объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, и расположенных на данном участке, в материалах дела не имеется.

Приведенные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда, не подлежат повторному доказыванию в рамках настоящего дела, в котором участвуют те же стороны (пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Во исполнение решения суда от 08.10.2020 по делу № А79-5017/2020 Министерством подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка, из земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, с кадастровым номером 21:01:030305:64 площадью 1620 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, проезд Монтажный, 27, с видом разрешенного использования  - для эксплуатации здания битумных мастик, 

По результатам рассмотрения проекта договора Предпринимателем оформлен протокол разногласий со ссылкой на неверное указание даты принятия судебного акта во вводной  части договора, неверное указание кадастрового номера земельного участка в пункте 1.1; необходимость определения  выкупной цены в льготном порядке, исходя из двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, в  пункте 2.1; исключения пункта 4.2.2, определяющего момент прекращения обязанности по уплате арендной платы.

Письмом от 19.03.2021 № 24/17-4044 (т. 1, л.д. 16) Министерство направило истцу проект договора с изложением вводной части и пункта 1.1 договора в редакции Предпринимателя. Возражения Предпринимателя в части пунктов 2.1 и пункта 4.2.2. отклонены.

Пунктом 2.1 проекта договора в редакции ответчика предусмотрено, что  цена выкупа земельного участка соответствует кадастровой стоимости земельного  участка 1 723 081 руб. в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.10.2007 № 269 "О размерах платы за землю".

В пункте 4.2.2 проекта договора в редакции ответчика предусмотрена обязанность Предпринимателя уплатить арендную плату за пользование земельным участком  до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Таким образом, преддоговорные разногласия подлежат разрешению судом в части спорных условий пунктов 2.1 и 4.2.2 договора. 

Согласно сведениям, приведенным в отзыве Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по  Чувашской Республике от 23.06.2021 (т. 1, л.д. 43-44) изначально в кадастре недвижимости учтен земельный участок с кадастровым номером 21:01:030305:13, расположенный по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, г.Чебоксары, р-н Калининский, проезд Монтажный, дом 17, со следующими характеристиками: площадью - 130506 кв.м., с категорией "земли населенных пунктов", видом разрешенного использования "для нужд уставной деятельности", датой постановки на государственный кадастровый учет - 19.12.2003. Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано с 16.11.2006 по 07.06.2008 за Чувашской Республикой.  Также в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030305:13 имелась запись об ограничении прав в виде аренды в пользу ОАО "Трест 5", зарегистрированной 27.11.2007 сроком с 27.11.2007 по 09.03.2008.  

В последующем, из земельного участка с кадастровым номером 21:01:030305:13 в результате преобразования (раздела) 17.08.2007 образованы 6 земельных участков, в том числе участок с  кадастровым номером 21:01:030305:33, расположенный по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, площадью 122451 кв.м., относящийся к категории "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования "для нужд уставной деятельности", право собственности на который зарегистрировано с 07.06.2008 по 12.01.2010 за Чувашской Республикой.

Также в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030305:33 имелась запись об ограничении прав в виде аренды в пользу ОАО "Трест 5", зарегистрированной 07.06.2008 сроком с 27.11.2007 по 09.03.2008.

В последующем 7.12.2009 из земельного участка с кадастровым номером 21:01:030305:33 в результате преобразования (раздела) были образованы 14 земельных участков, включая  участок с кадастровым номером 21:01:030305:64, расположенный по адресу: Чувашская Республика -Чувашия, Городской округ Чебоксары, 

<

...>, площадью - 1620 кв.м., категорией "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования: "для эксплуатации здания битумных мастик". 

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:030305:64 зарегистрировано в ЕГРН 12.01.2010 за Чувашской Республикой.

В ЕГРН отсутствуют сведения о расположенных в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 21:01:030305:64 объектах недвижимости, поскольку сведения о местоположении точек внешних границ каких-либо объектов капитального строительства собственниками данных объектов в ЕГРН не вносились.

Вместе с тем, по адресу: 

<

...>, в ЕГРН учтено здание с кадастровым номером 21:01:030305:274 со следующими характеристиками: площадь - 698.8 кв.м., назначение здания -"нежилое", наименование - "здание цеха битумных мастик", количество этажей (в том числе подземных) - 2, количество подземных этажей - 1, год завершения строительства - 1989, материал стен - кирпичные, дата постановки на государственный кадастровый учет - 09.12.2013.

04.09.2019 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на данное здание за ФИО1 на основании договора купли-продажи доли земельного участка с нежилым зданием от 29.08.2019, дополнительного соглашения от 15.07.2020 к договору купли-продажи от 29.08.2019 г., заключенных между ФИО1 и ФИО5

С 21.05.2019 по 04.09.2019 право собственности на здание с кадастровым номером 21:01:030305:274 было зарегистрировано за ФИО5

С 05.02.2004 по 21.05.2019 право собственности на здание с кадастровым номером 21:01:030305:274 было зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Монус".

С 22.12.2003 по 05.02.2004 право собственности на здание с кадастровым номером 21:01:030305:274 было зарегистрировано за открытым акционерным обществом "Чебоксарская керамика".

По запросу суда Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по  Чувашской Республике из реестровых дел представлены копии документов на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 21:01:030305:274 (здание), номерами 21:01:030305:33, 21:01:030305:13, 21:01:030305:64 (земельные участки) по адресу: 

<

...>, из которых следует, что имущественный комплекс по указанному адресу, включая расположенное на спорном участке здание склада битумных мастик  (т. 1, л.д. 111, оборотная сторона) включен в план приватизации (разгосударствления) Чебоксарского арендного предприятия "Стройкерамика", утвержденный председателем Госкомимущества Чувашской Республики 02.09.1992 (т. 1, л.д. 105-116).

Истцом в материалы дела представлена копия решения Чебоксарского городского Совета народных депутатов Чувашской АССР от 10.04.1987 № 175/12 о закреплении за Чебоксарским заводом "Стройкерамика"  фактически застроенного  согласно генплану земельного участка площадью 17,68  га и выдаче государственного акта на пользование землей, а также копия государственного акта о закреплении данного земельного участка в бессрочное бесплатное пользование (т. 2, л.д. 35-36).

19.02.1996 Чебоксарской городской администрацией принято постановление № 296 о закреплении земельных участков за АОЗТ фирма "Чебоксарская керамика"  в  долгосрочную аренду.

13.04.1998 между Администрацией г. Чебоксары и ООО "Трест-5" заключен договор № 87/581-к (в редакции дополнительных соглашений от 31.10.2007, 16.06.2008, 16.01.2009, 17.07.2009, 02.11.2012) в отношении исходного по отношению к спорному земельного участка с кадастровым номером 21:01:030305:013 по адресу: 

<

...>. Первоначальная площадь находившегося в аренде земельного участка составляла 134308 кв.м, по дополнительному соглашению от 31.10.2007 – 130506 кв.м, от 16.06.2008 – 122451 кв.м.

Указанный земельный участок закреплен в долгосрочную аренду за обществом на основании постановления Администрации г. Чебоксары Чувашской Республики от 09.03.1998 № 378 (т. 2, л.д. 33).

19.01.2012 и 13.03.2018 заключены договоры № 820 и № 1374 аренды спорного земельного участка с  кадастровым номером 21:01:030305:64  между Администрацией г. Чебоксары и ООО "Монус" для эксплуатации здания битумных мастик, являющегося собственностью арендатора согласно свидетельству 21 АЖ № 218710 от 05.02.2004.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании пункта 2 статьи 39.4 пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу пункта 3 статьи 39.4 пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015, статьей 39.20 действующей в рассматриваемый по делу период), стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Согласно правовой позиции, сформулированной Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503, из буквального содержания пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001№  137-ФЗ следует, что до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений с 01.07.2012 приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Закона, в том случае, если в период со дня вступления в силу настоящего Закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

При этом для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, либо факт того, что в отношении таких земельных участков (до 01.07.2012) осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на праве аренды.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 № 14649/08 в отношении применения положений пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, согласно которому действие данной нормы распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности, указано, что покупатель, получивший объекты недвижимости, ранее приватизированные иным лицом, относится к категории собственников, для которых действует льготная цена выкупа земельного участка в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, поскольку здания на спорном земельном участке ранее были приобретены именно в процессе приватизации государственного имущества. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Таким образом,  право на приобретение земельного участка по льготной цене принадлежит также лицам, которые не являлись непосредственными правообладателями постоянного (бессрочного) пользования указанными земельными участками, а приобрели право аренды в связи с приобретением объектов недвижимости по сделке или цепочке сделок.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Арбитражного суда Липецкой области о проверке конституционности пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Конституционный Суд Российской Федерации указал, что критерием применения льготного режима выкупа земельного участка является субъект гражданского оборота либо правовая судьба объекта недвижимости и отметил следующее. Из содержания пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ привело бы - в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 3 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О).

Представленными доказательствами подтвержден факт отчуждения объекта, находящегося в собственности истца, из публичной собственности в порядке приватизации (разгосударствления) Чебоксарского арендного предприятия "Стройкерамика".

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 21:01:030305:64 площадью 1620 кв.м, расположенный по адресу: Чувашская Республика, проезд Монтажный, 27, сформирован из земельного участка, закрепленного за Чебоксарским заводом "Стройкерамика"  участка в бессрочное бесплатное пользование в соответствии с государственным актом A-I № 849400 на пользование землей, в отношении которого впоследствии оформлено право аренды 13.04.1998 между Администрацией г. Чебоксары и ООО "Трест-5" на основании договора № 87/581-к в отношении исходного по отношению к спорному земельного участка с кадастровым номером 21:01:030305:013.

Изложенное свидетельствует о наличии оснований для приобретения истцом  спорного земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ,  по льготной цене. При этом подача заявления  о выкупе земельного участка после 01.07.2012,  а также переоформление права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком на право аренды до 09.11.2001 (дата вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации) не имеет правового значения, поскольку в ином случае это привело бы к ущемлению прав истца по отношению к юридическим лицам (землепользователям), которые переоформили право постоянного (бессрочного) пользования в период после 09.11.2001 до 01.07.2012.

С учетом того, что кадастровая стоимость спорного участка с кадастровым номером 21:01:030305:64 по сведениям ЕГРН составляет 1 723 081 руб. 26 коп. (т. 1, л.д. 79), истец вправе приобрести его в собственность по цене, соответствующей двум с половиной процентам кадастровой стоимости, что составляет 43 077 руб. Условия пункта 2.1 договора купли-продажи о цене земельного участка подлежит определению в редакции истца.

В части заявленных истцом возражений относительно пункта 4.2.2   договора купли-продажи в редакции ответчика, предусматривающего обязанность   истца оплатить арендную плату за пользование земельным участком  до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, суд отмечает следующее.

Как разъяснено в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды",  согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. 

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, содержание пункта 4.2.2   договора купли-продажи в редакции ответчика соответствует приведенным разъяснениям. Довод истца относительно отсутствия необходимости включения данного условия в договор в связи с законодательным урегулированием правоотношений в этой части подлежит отклонению, поскольку его включение соответствует закону и направлено на создание правовой определенности в отношениях сторон.

На основании изложенного требование истца об урегулировании преддоговорных разногласий подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать преддоговорные разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, из земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, с кадастровым номером 21:01:030305:64 площадью 1620 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, проезд Монтажный, 27, с видом разрешенного использования  - для эксплуатации здания битумных мастик, изложив спорные пункты в следующей редакции:

пункт 2.1: Цена выкупа земельного участка составляет 43 077 руб., что составляет два с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка.

пункт 4.2.2: Оплатить арендную плату за пользование земельным участком  до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

С.А. Цветкова