Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А49-13428/2023

01 апреля 2025 года

город Пенза

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2025 года.

В полном объеме решение изготовлено 01 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Болгова С.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хованчук Д.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>)

к 1) Управлению муниципального имущества города Пензы (ОГРН 

<

***>)

и 2) ФИО2

о признании недействительным договора аренды в части,

при участии:

от истца – представителя по доверенности ФИО3 (до перерыва),

от ответчиков:

1) представителя по доверенности ФИО4 (до перерыва),

2) представителя по доверенности ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению муниципального имущества города Пензы о признании договора аренды под объектом недвижимости со множественностью лиц на стороне арендатора № 14/23 от 30.03.2023 недействительным в части предоставления ФИО2 прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:29:1006001:4102, общей площадью 11931 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные базы и объекты складского назначения, адрес: 

<

...> з/у 1 М.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 11.01.2024, при принятии иска к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Определением от 19.03.2024 ФИО2 по ходатайству истца привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

Обосновывая исковые требования, истец в иске и дополнениях указал, что у Управления муниципального имущества города Пензы отсутствовали правовые основания для заключения Договора аренды № 14/23 от 30.03.2023  в части участия в нем ФИО2 в качестве соарендатора. Так, в пункте 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 ЗК РФ. В соответствии с пунктом 8 части 4 статьи 23 ЗК РФ публичный сервитут может устанавливаться для использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса. Согласно пункту 1 статьи 39.37 ЗК РФ в порядке, предусмотренном настоящей статьей публичный сервитут устанавливается для использования земельных участков в целях размещения объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд. Объекты электросетевого          хозяйства - линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование (абз.11 ст.3 ФЗ «Об электроэнергетике»). Истец указал, что объект, принадлежащий на праве собственности ФИО2, представляет собой трансформаторную подстанцию и используется для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 58:29:1006001:4102 не мог быть предоставлен в аренду (на правах соарендатора) собственнику указанной подстанции, в силу прямого запрета, содержащегося в ст. 39.20 ЗК РФ. Реализация права ФИО2 на пользование земельным участком должна осуществляться другим предусмотренным законом способом - путем установления публичного сервитута.

Возражая против исковых требований, ответчик - Управление муниципального имущества города Пензы указал, что истцом не представлено доказательств нарушения его прав при заключении настоящего договора аренды. На момент заключения договора аренды ИП ФИО1 было известно об объектах недвижимости ФИО2, которые расположены на спорном земельном участке и каких-либо претензий он не высказывал, а добровольно подписал указанный договор, хотя является индивидуальным предпринимателем и должен понимать правовые последствия подписания договоров. В связи с этим попытка в судебном порядке оспорить договор является злоупотреблением права со стороны ненадлежащего истца. Ссылка истца на ст.39.20 ЗК РФ является несостоятельной, так согласно данной норме земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута, однако сервитут на спорном участке не установлен, заявление на установление сервитута в администрацию города Пензы не поступало. Просил в  иске отказать.

Ответчик – ФИО2 в отзыве на иск указал, что истцом не представлено доказательств нарушения его прав при заключении настоящего договора аренды. На момент заключения договора аренды ИП ФИО1 было известно об объектах недвижимости ФИО2, которые расположены на спорном земельном участке и каких-либо претензий он не высказывал, а добровольно подписал указанный договор, хотя является индивидуальным предпринимателем и должен понимать правовые последствия подписания договоров. В связи с этим попытка в судебном порядке оспорить договор является ничем иным, как злоупотреблением права со стороны ненадлежащего истца. Кроме того, на указанном земельном участке расположен железнодорожный путь, который также является объектом недвижимости и принадлежит ФИО2 Принадлежащее ФИО2 на праве собственности нежилое здание (трансформаторная) с кадастровым номером 58:29:1006001:617 не является сооружением, а относится к объектам капитального строительства, для размещения которых, земельные участки могут предоставляться, в том числе, и в аренду. Также указал, что в соответствии с ФЗ «Об электроэнергетике» объекты электросетевого хозяйства - это  линии электропередач, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование. Полагал, что поскольку согласно научно-техническому толкованию трансформаторная (электро-) подстанция - это электроустановка, предназначенная для приема, преобразования и распределения электрической энергии, состоящая из трансформаторов или других преобразователей электрической энергии, устройств управления, распределительных и вспомогательных устройств, а согласно выписке из ЕГРН ФИО2 принадлежит именно здание, имеющее назначение «нежилое», а «трансформаторная» указано в качестве наименования, то истец необоснованно применяет к данному объекту капитального строительства нормы, распространяющие свое действие на трансформаторные подстанции, как на оборудование (электроустановки).

В дополнительных пояснениях истец указал, что заключение Договора аренды земельного участка № 14/23 от 30.03.2023 и ФИО2 повлекло сужение спектра правовых возможностей ИП ФИО1 Наличие нескольких арендаторов вынуждает истца получать их согласие на ряд юридических действий, в частности на заключение договора субаренды, определять порядок пользования земельным участком. Кроме того, единоличная аренда земельного участка позволила бы ИП ФИО1 беспрепятственно осуществить своё право на выкуп арендуемого земельного участка. Дополнительно указал, что трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства (абз. 11 ст. 3 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике»). Трансформаторные подстанции, связанные с линиями электропередачи классом напряжения до 35 кВ, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, могут размещаться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Такая категория трансформаторных подстанций является отдельными некапитальными сооружениями, то есть объектами, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство, предназначенными для технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 5 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300, Письмо Минэкономразвития России от 21.02.2018 N ОГ-Д23-1526).

В судебном заседании 04.03.2025 истец на требованиях наставал, поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, на разрешение которой просил поставить следующий вопрос: используется ли нежилое здание (трансформаторная), кадастровый номер 58:29:1006001:617, расположенное по адресу: 

<

...>, в качестве объекта электросетевого хозяйства? Проведение судебной экспертизы истец просил поручить АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз».

Ответчики в судебном заседании 04.03.2025 возражали против удовлетворения указанного ходатайства.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку вопрос об использовании спорного нежилого здания в качестве объекта электросетевого хозяйства не требует специальных познаний, а материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что внутри спорного нежилого здания располагаются электроустановки (трансформаторы), заявленное ходатайство удовлетворению не подлежит.

Для предоставления истцу дополнительной возможности ознакомится с представленным в материалы дела 05.02.2025 ответчиком заключением строительно-технического исследования здания №10/16 от 20.01.2025 и представить возражения, судом был объявлен перерыв до 18.03.2025.

После перерыва, в судебное заседание 18.03.2025 истец и первый ответчик не явились, до судебного заседания представили ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью явки представителя.

В обоснование ходатайство истец сослался на участие представителя ФИО3 в ином процессе в Пензенском областном суде в 14:30 18.03.2025, в доказательство приложена информация с сайта суда.

Ответчик - Управление муниципального имущества города Пензы также сослался на занятость представителя в другом судебном заседании.

Суд считает ходатайство истца и первого ответчика об отложении судебного заседания не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 4 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

По смыслу частей 3, 4 статьи 158 АПК РФ отложение судебного заседания по ходатайству лица, участвующего в деле и извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является правом, а не обязанностью суда.

Согласно положениям статей 59, 61 АПК РФ граждане и организации вправе вести свои дела в арбитражном суде лично или через представителей, с оформлением полномочий в порядке статей 61, 62 АПК РФ.

Согласно представленной в материалы дела доверенности, выданной 29.11.2024 ИП ФИО1, истец наделил полномочиями на представление своих интересов ФИО6, ФИО3, ФИО7 и ФИО8

Принимая во внимание вышеуказанные нормы права, арбитражный суд считает ходатайства истца и первого ответчика об отложении судебного заседания подлежащим оставлению без удовлетворения, поскольку истец не представил доказательств невозможности обеспечить явку в судебное заседание иных представителей, указанных в доверенности. При этом суд исходит из того, что невозможность участия в данном процессе конкретного представителя не свидетельствует о невозможности предпринимателя привлечь для защиты своих интересов другого представителя с надлежащим образом оформленными полномочиями. Кроме того, первым ответчиком не представлены доказательства участия представителя общества в ином судебном заседании.

Ответчик – ФИО2 в судебном заседании 18.03.2025 просил иск оставить без удовлетворения по ранее изложенным  доводам.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей истца и первого ответчика по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 является собственником нежилого здание (растворобетонный цех), общей площадью 851,2 кв.м., кадастровый номер 58:29:1006001:487, нежилое здания (весовая), общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 58:29:1006001:499, нежилого здания (проходная), общей площадью 48,6 кв.м., кадастровый номер 58:29:1006001:517, расположенных по адресу: 

<

...>.

Гражданин ФИО2 является собственником нежилого здания (трансформаторная), площадью 57,8 кв.м., кадастровый номер 58:29:1006001:617, назначение – нежилое, и железнодорожного подъездного пути, протяженностью 256 м., кадастровый номер 58:29:1006001:616

Все вышеперечисленные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1006001:4102, общей площадью 11931 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные базы и объекты складского назначения, адрес: 

<

...> з/у 1 М.

30.03.2023 года между Управлением муниципального имущества города Пензы с одной стороны (Арендодатель) и ФИО1, ФИО2 с другой (Соарендаторы) был заключен Договор аренды под объектом недвижимости со множественностью лиц на стороне арендатора №14/23 (далее - Договор).

Согласно пункту 1.1. Договора, Арендодатель предоставляет, а Соарендаторы принимают на условиях аренды совместно с другими сособственниками (пользователями) здания, сооружения, расположенных на этом земельном участке (Объект), земельный участок с кадастровым номером 58:29:1006001:4102, площадью 11931 кв.м., из них ФИО1 - 11 266, 44 кв.м., ФИО2 - 664, 56 кв.м.

Согласно пункту 3.1. Договора, он заключен на 49 лет с 30.03.2023 по 29.03.2072

Полагая, что Договор заключен в нарушение статей 39.6, 39.20 ЗК РФ, истец обратился в суд с настоящим иском о признании договора аренды под объектом недвижимости со множественностью лиц на стороне арендатора № 14/23 от 30.03.2023 недействительным в части предоставления ФИО2 прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:29:1006001:4102, общей площадью 11931 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные базы и объекты складского назначения, адрес: 

<

...> з/у 1 М.

Исковые требования не подлежат удовлетворению на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1. ЗК РФ  аренда является одним из оснований предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как следует из преамбулы Договора, он заключен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. В соответствии с указанной правовой нормой, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса (пункт 1.1. статьи 39.20 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Главой V.6 Земельного кодекса Российской Федерации  предусмотрены порядок и основания использования земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута.

В силу пункта 3 статьей 39.36. Земельного кодекса Российской Федерации виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 Перечня, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 «Об утверждении перечня объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и  установления сервитутов» (далее – Постановление № 1300), такими объектами являются линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для осуществления передачи электрической энергии оборудование, для размещения которого не требуется разрешение на строительство.

На территории Пензенской области Порядок и условия размещения объектов, виды которых установлены Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 3 статьи 39.36. Земельного кодекса Российской Федерации, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута, утверждён постановлением Правительства Пензенской области от 05.11.2015 № 611-пП.

В свою очередь, согласно пункту 1 статьи 39.37 ЗК РФ в порядке, предусмотренном настоящей статьёй публичный сервитут устанавливается для использования земельных участков в целях размещение объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд.

Как указал истец, нежилое здание (трансформаторная), площадью 57,8 кв.м., кадастровый номер 58:29:1006001:617, назначение – нежилое, принадлежащее на праве собственности ФИО2, представляет собой трансформаторную подстанцию и используется для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, соответственно, земельный участок с кадастровым номером 58:29:1006001:4102 не мог быть предоставлен в аренду (на правах соарендатора) собственнику указанной подстанции, в силу прямого запрета, содержащегося в ст. 39.20 ЗК РФ, реализация права ФИО2 на пользование земельным участком должна осуществляться путем установления публичного сервитута.

Указанные доводы подлежат отклонению.

Согласно выписке из ЕГРН спорный объект является объектом недвижимости, представляющим собой нежилое здание, площадью 57,8 кв.м., 1970 года постройки, материал стен – кирпич.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

По смыслу указанных положений объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Возможность признания объекта недвижимой вещью определяется техническими характеристиками объекта и степенью его связанности с земельным участком, на котором данный объект расположен.

Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности. При этом сами по себе технические критерии не являются определяющими, но в совокупности позволяют суду сделать вывод о характере сооружения.

При рассмотрении признака прочной связи с землей подлежат оценке используемые критерии прочности связи объекта с землей; наличие фундамента не является однозначным свидетельством прочной неразрывной связи объекта с землей. Таким образом, в каждом конкретном случае производится индивидуальная оценка наличия такой неразрывной связи объекта с землей, исходя из конструктивных особенностей фундамента и способов соединения стеновых конструкций здания (строения) с ним.

Согласно правовым позициям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлениях от 16.12.2008 N 9626/08, от 02.03.2010 N 14971/09, от 20.10.2010 N 6200/10, критерием отнесения к объектам недвижимости является возможность их самостоятельного хозяйственного использования либо при отсутствии такового - вхождение в состав комплекса имущества, для обслуживания которого данные объекты предназначены.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Таким образом, при разрешении спора существенным является установление обстоятельств, свидетельствующих о физических и технических характеристиках объекта, позволяющих дать правовую квалификацию отнесения объектов к недвижимости.

При этом, для целей оценки правовой категории отнесения объекта к объектам недвижимости необходимо исследовать как признаки, способные отнести такой объект в силу природных свойств.

Согласно материалам дела, спорное здание представляет собой строение нежилого назначения, фундамент – железобетонный, стены – кирпичные, полы – бетонные, перекрытия -          железобетонные, проемы - металлические ворота.

Согласно выписке из ЕГРН  объект стоит на кадастровом учете с присвоением номера 58:29:1006001:617.

Таким образом, спорное нежилое здание является объектом недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Согласно статье 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 26.03.2003 года № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» объектами электросетевого хозяйства являются линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование.

Трансформаторная подстанция - электроустановка, предназначенная для приема, преобразования и распределения энергии и состоящая из трансформаторов, распределительных устройств, устройств управления, технологических и вспомогательных сооружений (п. 4.2.6 Правил устройства электроустановок, утв. Приказом Минэнерго России от 20.06.2003 N 242)

В обосновании своих доводов второй ответчик представил в материалы дела заключение строительно-технического исследования здания №10/16 от 20.01.2025, выполненного ООО «Лаборатория экспертизы».

Согласно заключению предметом исследования являлось спорное нежилое здание и трансформаторные установки, находящиеся внутри.

В исследуемом нежилом здании располагается оборудование трансформаторной подстанции закрытого типа с подземным вводом и двумя трансформаторами, состоящее из следующих основных элементов:

-           силовые трансформаторы (преобразует поступающее извне напряжение, повышая или понижая его показатели);

-           шины подстанции (предназначены для подведения и отведения преобразованного напряжения без потери мощности);

-           силовые коммутационные аппараты (отключают линии, проводящие максимальное напряжение, ликвидируют короткие замыкания и обеспечивают разрыв участка электросети при снятом с устройства подстанции напряжении);

-           системы защит, автоматики, управления, сигнализации, измерения (применяются для бесперебойной работы электрической подстанции в автоматическом режиме, предотвращения её неисправностей и поломок);

-           распределительные устройства (служат для распределения электроэнергии и доставки её на объекты);

-           вводные и вспомогательные устройства (к ним относятся изоляторы, разъединители, выключатели, отделители и другие элементы для подключения кабельных и воздушных линий).

Все составляющие элементы оборудования трансформаторной подстанции не имеют жесткой неразрывной связи с конструктивными элементами нежилого здания. Оборудование как в отдельности, так и в целом возможно заменить, демонтировать и использовать по назначению в другом здании без нанесения ему ущерба.

По результатам исследования сделан вывод о том, что трансформаторная подстанция, находящаяся в спорном нежилом здании по адресу: 

<

...>, является отдельным от нежилого здания некапитальным сооружением, не имеющим неразрывную связь со зданием, конструктивные характеристики объекта позволяют осуществить перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без ущерба назначению. Трансформаторная подстанция, находящаяся в нежилом здании является отделимым улучшением нежилого здания, в котором она располагается. Нежилое здание по объемно-планировочному и конструктивному исполнению, уровню эксплуатационной и противопожарной безопасности, внутреннему благоустройству и обеспеченности инженерными коммуникациями соответствует требованиям СП, СНиП, СанПиН, строительным, противопожарным, градостроительным нормам и правилам, предъявляемым к объектам складского и производственного назначения и может использоваться в качестве склада либо производственного здания.

Из указанного выше следует, что спорное нежилое здание является самостоятельным объектом недвижимости и имеет самостоятельную юридическую судьбу, отличную от трансформаторов (электроустановок), находящихся в указанном нежилом здании.

Доказательств того, что спорный объект недвижимости и размещенное в нем оборудование являются единым комплексом, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено. Доказательств того, что перенос трансформаторов за пределы спорного здания или в иное строение невозможно, также в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 № А65-5938/2013).

Учитывая, что спорное нежилое здание является объектом недвижимого имущества и самостоятельным объектом вещных прав, отличным от трансформаторной подстанции, оно не охватывается правовым регулированием пункта 1.1. статьи 39.20, пункта 3 статьи 39.36, пункта 1 статьи 39.37 ЗК РФ.

Таким образом, предоставление ФИО2 земельного участка по договору аренду на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК как собственнику здания является правомерным, а потому основания для признания договора аренды под объектом недвижимости со множественностью лиц на стороне арендатора № 14/23 от 30.03.2023 недействительным отсутствуют. Кроме того, на спорном земельном участке также расположен объект недвижимости - железнодорожный подъездной путь, протяженностью 256 м., кадастровый номер 58:29:1006001:616, также принадлежащий на праве собственности ФИО2

В связи с изложенным, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

По правилам ст. 110 АПК РФ при отказе в удовлетворении исковых требований судебные расходы  по делу возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения, судебные расходы отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья

С.В. Болгов