Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-50271/2024

19 декабря 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.   

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

КОМИТЕТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес: Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул. Новгородская, д. 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561);

к

ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СК "МОНОЛИТ" (адрес: Россия 197136, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, БОЛЬШОЙ П.С. ПР-КТ, Д. 58, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩ. 5-15, ОГРН: );

третье лицо: Фурсов Алексей Васильевич (адрес: Россия 197136, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, НАБ РЕКИ КАРПОВКИ, Д. 28, ЛИТЕРА А, КВ. 88, ОГРН: )

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу судебного заседания от 16.12.2024

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СК «Монолит» (далее – Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.04.2023-30.06.2023 в размере 255.367,85 рублей; пени по состоянию на 12.05.2023 за просрочку вышеуказанного платежа в размере 8.171,77 рублей; а также пени, начисленные с 13.05.2023 в размере 0,1% от просроченной суммы по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы.

Определением суда от 07.06.2024 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства, без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 08.08.2024 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком. 

Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам, указанным в Едином государственном реестре юридических лиц. 

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются извещенными надлежащим образом о дне и месте рассмотрения дела.

Третье лицо, извещенное в установленном порядке о месте и времени рассмотрения дела, отзыв на иск не представило, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, что не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

В судебном заседании представитель Комитета заявленные требования поддержал, представитель Общества возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 137, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявляя требования о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.04.2023-30.06.2023 в размере 255.367,85 рублей, пени по состоянию на 12.05.2023 за просрочку вышеуказанного платежа в размере 8 171,77 рублей, а также пени с 13.05.2023 в размере 0,1% от просроченной суммы по день фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы, Комитет указывал на то, что между Комитетом и ООО «Донк» заключен договор от 17.01.2008 №13/ЗКС-04214 (далее Договор) аренды на инвестиционных условиях земельного участка общей площадью 23 900 кв.м., находящегося по адресу: 193230, Санкт-Петербург, улица Крыленко, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Дальневосточным пр.).

Впоследствии, на основании исполнительной надписи, совершенной 28.02.2017 нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО3, с ООО «Донк» в пользу ООО «СК «Монолит» взысканы являющиеся предметом залога принадлежащие ООО «Донк» права и обязанности по Договору, Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу в ЕГРН 07.04.2017 внесены изменения в части замены арендатора по Договору с ООО «Донк» на Общество, таким образом, Общество стало должником по обязательствам, и было обязано вносить арендную плату по Договору за указанный в исковом заявлении период.

На участке в составе первой очереди строительства было возведено нежилое здание, которое с 30.08.2016 является собственностью ФИО2 

С учетом судебных актов по делу № А56-155797/2018, имеющих преюдициальное значение для настоящего дела, Комитет полагает, что за Обществом сохраняется обязанность по уплате арендной платы за часть площадью 19 327 кв.м (с учетом части, занятой садово-парковым хозяйством) земельного участка по соответствующим ставкам, на которой Общество продолжало осуществлять строительство объектов второй и последующих очередей строительства, а за ИП ФИО2 – обязанность по оплате арендной платы за часть площадью 4 573 кв.м, занятой зданием нежилое здание (торгового центра) (собственность ИП ФИО2) с прилегающей территорией, землепользование которой должен оплачивать собственник – ИП ФИО2

За просрочку внесения арендной платы, по мнению Комитета, Общество обязано уплатить пени согласно п. 8.3. Договора (в редакции д/с № 6 от 12.11.2015) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Поскольку претензия Комитета не была удовлетворена Обществом в добровольном порядке, Комитет обратился с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, Общество ссылалось на установленное преюдициальными судебными актами, по делам №№ А56-155797/2018, А56-33953/2023, уменьшение площади части земельного участка, за который у Общества сохранялась обязанность уплачивать арендную плату в связи с вводом в эксплуатацию второй очереди строительства (1-й корпус многофункционального комплекса 17.01.2020 года – разрешение №78-12-01-2020) с учетом передачи большинства помещений участникам долевого строительства, как следствие – отсутствие оснований для взимания с Общества арендной платы за заявленный Комитетом период 01.04.2023-30.06.2023 в размере, превышающем 80.740,12 рублей, исходя из представленного Обществом контррасчета, а также с учетом фактической переплаты Обществом арендной платы за заявленный Комитетом период 01.04.2023-30.06.2023 в связи с уплатой Обществом 109.440,00 рублей платежным поручением №302 от 06.04.2023 года, превысившей сумму арендной платы за второй квартал 2023 года на 28.699,88 рублей.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса).

 В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, имеет регулируемый характер, ее размер определяется в порядке, установленном уполномоченным органом. 

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения платы за земельные участки устанавливаются Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 №608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", из которых следует, что размер арендной платы дифференцирован в зависимости от функционального использования земельного участка.

Виды функционального использования территории определяются на основании предоставляемой арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной Предприятием (в настоящее время – Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества"); для уточнения функционального использования земельного участка могут предоставляться и иные документы. 

Факт заключения Договора и передача правопредшественником Комитета правопредшественнику Общества земельного участка с кадастровым номером 78:12:6303:18 (в настоящее время кадастровый номер 78:12:0006303:18) подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

При этом Комитетом при предъявлении исковых требований не учтено установленное судебными актами по делу № А56-155797/2018 и № А56-33953/2023, уменьшение площади части земельного участка, за которую у Общества сохранялась обязанность по уплате арендной платы. 

Так, к моменту наступления указанного Комитетом периода 01.04.2023-30.06.2023 не только первая очередь строительства - принадлежащее ИП ФИО2 здание торгового центра, занимающее часть земельного участка площадью 4 573 кв.м, но и вторая очередь строительства - 1-й корпус многофункционального комплекса был введен в эксплуатацию 17.01.2020 года, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 78-12-01-2020, находящимся в открытом доступе.

Обществом представлены надлежащие доказательства передачи объектов долевого строительства в пользу третьих лиц, являющихся участниками долевого строительства второй очереди строительства: акты приема-передачи, включая односторонние, а также выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию права собственности третьих лиц до начала истребуемого Комитетом периода 01.04.2023-30.06.2023, за исключением двух помещений общей площадью 86,2 кв.м, находившихся в обладании Общества:

- нежилое помещение №7 с к.н. 78:12:0006303:8434 площадью 47,1 кв.м. передано позднее заявленного периода - 18.07.2023, таким образом, находилось в обладании Ответчика в течение истребуемого Комитетом периода 01.04.2023-30.06.2023;

- нежилое помещение №271 с к.н. 78:12:0006303:8788 площадью 39,1 кв.м. передано позднее заявленного периода - 13.08.2023, таким образом, находилось в обладании Ответчика в течение истребуемого Комитетом периода 01.04.2023-30.06.2023.

Указанные обстоятельства Комитетом документально не опровергнуты. 

Обязанность Общества по государственной регистрации права собственности участников долевого строительства (контрагентов Общества) на объекты долевого строительства законом не установлена.

Расчет арендной платы произведен Комитетом на основании Ведомости инвентаризации №С30-0000934Б-22/1 от 06.10.2022, согласно которой площадь земельного участка, занимаемая 1 корпусом многофункционального комплекса (вторая завершенная очередь строительства), составляет 2 343,6 кв.м., арендная плата согласно указанной ведомости за данную часть земельного участка составляет 255 080,35 руб. за один квартал.

Общая площадь здания 1 корпуса многофункционального комплекса (вторая завершенная очередь строительства) согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию составляет 17 559,1 кв.м. Площадь помещений, находящихся в обладании Общества за истребуемый Комитетом период 01.04.2023-30.06.2023, составляет 86,2 кв.м.

Следовательно, правильным надлежит признать представленный Обществом расчет размер части земельного участка, занятого 1 корпусом многофункционального комплекса (вторая введенная в эксплуатацию очередь строительства) согласно следующей пропорции: 2 343,6 кв.м / 17 559,1 кв. м * 86,2 кв. м = 11,5 кв.м., где:

2 343,6 кв.м - площадь части земельного участка, занятой введенным в эксплуатацию многофункциональным комплексом второй очереди строительства, согласно ведомости инвентаризации № С30-0000934Б-22/1 от 06.10.2022;

17 559,1 кв. м – общая площадь здания согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию;

86,2 кв. м – общая площадь двух помещений, находившихся в обладании Общества истребуемый Комитетом период 01.04.2023-30.06.2023.

Арендная плата за 1 кв.м. части земельного участка, занимаемого 1 корпусом многофункционального комплекса, составляет 255 080,35 руб. (плата за 1 квартал) / 2 343,6 кв.м. (площадь земельного участка, занимаемого зданием 1 корпуса) = 108,8 руб.

Учитывая изложенное, размер арендной платы за часть земельного участка, занимаемую 1 корпусом многофункционального комплекса (вторая введенная в эксплуатацию очередь строительства), за который именно у Ответчика сохранялась обязанность по внесению арендной платы, составляет: 108,8 руб. * 11,5 кв.м. = 1 251,2 руб. за истребуемый Комитетом период 01.04.2023-30.06.2023.

Аналогично, часть земельного участка площадью 1 205 кв.м., занятая общедоступной бесплатной гостевой автостоянкой, за которую за Обществом сохранялась обязанность по внесению арендной платы, прямо пропорциональна отношению площади помещений в 1 корпусе многофункционального комплекса (вторая введенная в эксплуатацию очередь строительства), находившихся в обладании Ответчика, к общей площади здания, а именно: 1 205 кв.м / 17 559,1 кв.м * 86,2 кв.м = 5,91 кв.м., где:

1 205 кв.м – площадь части земельного участка, занятой общедоступной бесплатной гостевой автостоянкой;

17 559,1 кв. м – общая площадь здания согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию;

86,2 кв. м – общая площадь двух помещений, находившихся в обладании Общества истребуемый Комитетом период 01.04.2023-30.06.2023.

Арендная плата за 1 кв. м. части земельного участка, занимаемого общедоступной бесплатной гостевой автостоянкой, согласно расчету Комитета, составляет 2 863,38 руб. (плата за один квартал) / 1 205 кв.м. = 2,37 руб.

Учитывая изложенное, размер арендной платы за часть земельного участка, занимаемую общедоступной бесплатной гостевой автостоянкой, за который именно у Ответчика сохранялась обязанность по внесению арендной платы, составляет: 2,37 руб. * 5,91 кв.м. = 14 руб. за истребуемый Комитетом период 01.04.2023-30.06.2023.

Таким образом, расчет арендной платы, обязанность по внесению которой сохранялась за Ответчиком, за один квартал, начиная с 01.10.2022 на основании ведомости инвентаризации №С30-0000934Б-22/1 от 06.10.2022, то есть в том числе и второй квартал 2023 года (01.04.2023 – 30.06.2023) составляет 80 740,12 руб., исходя из расчета: 64 902,99 руб. + 14 571,93 руб. + 1 251,2 руб. + 14 руб. = 80 740,12 руб., где:

64 902,99 руб. – за часть земельного участка площадью 11 380 кв.м., тип использования: строительство жилых и нежилых объектов (занятый третьей очередью строительства, осуществляемого Обществом);

14 571,93 руб. - за часть земельного участка площадью 3 066 кв.м., тип использования: садово-парковое хозяйство (газоны);

1 251,2 руб. - за часть земельного участка, занятую зданием 1 корпуса многофункционального комплекса (вторая введенная в эксплуатацию очередь строительства) (тип использования: гостиничное хозяйство (апартаменты);

14 руб. – за часть земельного участка, занятую общедоступной бесплатной гостевой автостоянкой.

Согласно пункту 4.3.1 договора арендная плата перечисляется поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства.

Поскольку Обществом за истребуемый Комитетом период 01.04.2023-30.06.2023 внесена арендная плата в размере 109.440,00 рублей, что подтверждается платежным поручением №302 от 06.04.2023, превышающая необходимый размер на 28.699,88 рублей (109 440 руб. - 80 740,12 руб.), суд полагает, что обязанность по внесению арендной платы Обществом выполнена, следовательно, отсутствуют правовые основания как для взыскания задолженности, так и для привлечения Общества к ответственности в виде уплаты неустойки.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковое требование необоснованно и удовлетворению не подлежит.

Статьей 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

р е ши л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.