ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-65506/2024

город Ростов-на-Дону

13 октября 2025 года

15АП-8800/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Крахмальная М.П.,

судей Емельянова Д.В., Сороки Я.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чекуновой А.Т.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: представитель ФИО1 по доверенности от 13.01.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 03.06.2025 по делу № А32-65506/2024 

по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к акционерному обществу «СИ ГЭЛАКСИ» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - истец, администрация) обратилась с исковым заявлением к акционерному обществу «СИ ГЭЛАКСИ» (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 4 995 644,62 руб. и неустойки в размере 113 966,48 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Принимая указанный судебный акт арбитражный суд исходил из следующего. Ввиду применения к рассматриваемым правоотношениям Принципа №7 размер арендной платы по спорному договору не может превышать размера земельного налога. Арендатор вносит арендную плату по договору аренды своевременно и в полном объеме в соответствии с предписанным размером арендной платы за спорный земельный участок, что подтверждается платежными поручениями и судебным решением по делу №А32-17514/2024.  

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что судом не учтено, что согласно договору аренды от 21.04.2015, размер арендной платы определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости. Уведомление от 31.01.2024 об изменении арендной платы было направлено в соответствии с п. 3.3 договора и действующим законодательством. Суд ошибочно ограничил действие договорных условий, ссылаясь на регулируемый характер арендной платы. Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает определение размера арендной платы соглашением сторон, если иное не установлено законом. Суд необоснованно приравнял арендную плату к земельному налогу, несмотря на то, что земельный участок используется для коммерческой деятельности (гостиница), а п. 6.3 Постановления администрации Сочи № 3655 от 04.12.2023 предусматривает исключения для земель, используемых в предпринимательских целях. Заявитель также отмечает, что преюдициальность решения по делу №А32-17514/2024 не исключает переоценки доказательств по настоящему делу.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Как следует из отзыва, судом первой инстанции верно применен Принцип № 7, согласно которому размер арендной платы по договору не может превышать размера земельного налога.

Определением суда от 26.09.2025 произведена замена судьи Илюшина Р.Р. на судью Емельянова Д.В. Сформирован следующий состав суда: председательствующий судья Крахмальная М.П., судьи Емельянов Д.В., ФИО2

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи апелляционная жалоба рассматривается с самого начала.

Установлено, что в судебное заседание не явился представитель истца, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства. 

Суд рассматривает дело в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие указанного лица.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Рассмотрев заявленное представителем истца ходатайство об отложении судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции посчитал его не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В силу части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления конкретных дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).

Из указанной процессуальной нормы следует, что отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

Принимая во внимание изложенное, заявленное истцом ходатайство об отложении судебного заседания подлежит отклонению, приведенные обстоятельства не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по смыслу статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и АО «СИ ГЭЛАКСИ» (арендатор), заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 21.04.2015 № 4900009851 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:1285 до 01.04.2048 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 12 016 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302010:1285, расположенный по Курортному проспекту Хостинского района города Сочи, в территориальной зоне «РК», с видом разрешенного использования – «гостиница», категория земель - земли населенных пунктов. Земельный участок расположен в зоне «ВД» - водоохранная зона Черного моря - 500 м в зоне лечебно-оздоровительного объекта, в зоне придорожной полосы федеральной автодороги - 75 м) (л.д. 25-31).

Обществу на праве собственности принадлежит здание киноконцертного зала, общей площадью 2 910,1 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302009:1023, а также здание (корпус № 4), общей площадью 12 905,2 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302010:1040, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 4, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:1285. 

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер величины (размера) годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 10.04.2015 № 001/31-2015 и составляет 1 722 914 руб. 

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документам за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3 договора). 

Письмом от 31.01.2024 № 1268/02.01-44 департамент имущественных отношений администрации уведомил общество об изменении размера арендной платы с 07.12.2023 по 31.12.2024 на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации от 04.12.2023 № 3655 (далее - Порядок), согласно которому стоимость размера арендной платы за земельный участок увеличилась с 2 423 583,57 руб. до 9 991 289,25 руб. 

Из искового заявления следует, что у общества образовалась задолженность в размере 4 995 644,62 руб. 

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес арендатора направлялась претензия от 19.06.2024 № 9641/02.01-44 с требованием об оплате существующей задолженности и неустойки, которая оставлена последним без исполнения. 

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения в арбитражный суд.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

По смыслу данных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснений к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Если стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2015 № 306-ЭС15-208, обзор судебной практики № 4 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 Гражданского кодекса). Ограничены в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, их предоставление в частную собственность запрещено (пункты 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее - Закон № 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее - Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория.

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 перечень принципов дополнен принципом, согласно которому при наличии предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют.

Таким образом, судом первой инстанции при вынесении решения не учтено, что 04.08.2023 вступили в силу положения части 11 статьи 16 Федерального закона от 04.08.2023 № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее - Закон № 469-ФЗ), согласно которым курорты, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, а также их округа санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями.

То есть арендуемый обществом земельный участок перестал быть ограниченным в обороте, что не позволяло применять в отношении него с 04.08.2023 принцип наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. 

Аналогичная позиция приведена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.08.2025 по делу № А32-17514/2024, в котором рассматривался спор в рамках того же договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 21.04.2015 № 4900009851.

В исковой период арендная плата за пользование земельным участком должна рассчитываться в Порядке, утвержденном постановлением администрации от 04.12.2023 № 3655.

Администрацией выполнен расчет задолженности по арендной плате (л.д. 12) в соответствии с постановлением Администрации муниципального образования городской округ город – курорт Сочи Краснодарского края от 04.12.2023 №3655 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город – курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».

Так, арендная плата за период с 01.04.2024 по 30.06.2024 составляет 2 484 173,01 руб. (9 991 289,25 руб. : 366 дн. х 91 дн.).

Арендная плата за период с 01.07.2024 по 30.09.2024 составляет 2 511 471,61 руб. (9 991 289,25 руб. : 366 дн. х 92 дн.).

Итого арендная плата за период с 01.04.2024 по 30.09.2024 составляет 4 995 644,62 руб.

 Апелляционный суд учитывает, что согласно представленному в материалы дела с дополнением к отзыву от 26.09.2025 АО «СИ ГЭЛАКСИ» платежным поручением № 2226 от 05.09.2024, платеж на сумму 1 093 454,61 руб. относится к исковому периоду.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сумма задолженности, подлежащая взысканию за период с 01.04.2024 по 30.09. составляет 3 902 190,01 руб. 

Указанное также следует из пояснений администрации, представленных в суд апелляционной инстанции 26.09.2025.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 113 966,48 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 6.1 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В материалах дела имеется уведомление ответчика об увеличении размера арендной платы от 31.01.2024.

В рамках рассмотрения дела №А32-17514/2024 АО «СИ ГЭЛАКСИ» к исковому заявлению приложено возражения на уведомление Департамента от 31.01.2024 об увеличении размера арендной платы. В данном возражении АО «СИ ГЭЛАКСИ» указывает, что 07.03.2024 в его адрес поступило уведомление Департамента имущественных отношений Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – Уведомление) с исх. № 1268/02.01-44 от 31.01.2024 об изменении размера арендной платы по Договору аренды, согласно которому стоимость размера арендной платы за земельный участок увеличилась с 2 423 583,57 руб. (за 2023 год) до 9 991 289,25 руб. (за 2024 год), то есть более чем в 4 раза.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 29.09.2025 представитель ответчика подтвердил факт получения уведомления от Департамента 07.03.2024. 

Таким образом, начисление неустойки после даты получения уведомления об увеличении размера арендной платы - с 11.06.2024, является законным.

Апелляционным судом произведен расчет неустойки исходя из ставки по договору - 0,05 % в день за период с 11.06.2024 по 10.09.2024, и с учетом частичной оплаты, произведенной платежным поручением № 2226 от 05.09.2024 на сумму 1 093 454,61 руб.:

2 484 173,01 руб.*0,05%*87 дней + 1 390 718,40 руб.*0,05%*5 дней = 111 538,33 руб.

Таким образом, размер неустойки, подлежащий взысканию по заявленному истцом периоду, составляет 111 538,33 руб.

На основании части 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. 

При данных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене. 

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Ввиду того, что исковые требования удовлетворены в размере 78 % от заявленных, а истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 139 065 руб. государственной пошлины по исковому заявлению, 23 400 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2025 по делу № А32-65506/2024 отменить.

Взыскать с акционерного общества «СИ ГЭЛАКСИ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) сумму долга по договору аренды от 21.04.2015 №4900009851 за период с 01.04.2024 по 30.09.2024 в размере 3 902 190 руб. 01 коп., неустойку за период с 11.06.2024 по 10.09.2024 в размере 111 538 руб. 33 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с акционерного общества «СИ ГЭЛАКСИ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 139 065 руб. государственной пошлины по исковому заявлению, 23 400 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.П. Крахмальная

Судьи                                                                                             Д.В. Емельянов

ФИО2