АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-43894/21

26 мая 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   19 мая 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            26 мая 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем  судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>

о сносе самовольной постройки, 

третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону,

при участии:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности № 21/11 от 18.01.2022;

от ответчика: адвокат Аракелянц А. И. по доверенности от 12.04.2022.

от третьего лица: представитель не явился, извещен.

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с требованием к  индивидуальному предпринимателю ФИО2 о сносе самовольной постройки. 

Требования истца обоснованы осуществлением ответчиком в спорном объекте реконструкции без получения разрешения органа местного самоуправления.

Определением суда от 21.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону. 

Представитель истца в судебном заседании доложил предмет и основание иска, требования поддержал. 

Ответчик против удовлетворения требований возражал, указав, что в принадлежащем ему здании произведены работы по капитальному ремонту, реконструкция не производилась.  

Представитель третьего лица явку в судебное заседание не обеспечил, отзыв не представил, о рассмотрении дела извещен. 

В судебном заседании объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 12 час. 20 мин. 19.05.2022 . 

После перерыва судебное заседание продолжено при участии представителей истца и ответчика, поддержавших позиции, изложенные ранее. 

Изучив материалы дела, выслушав и оценив доводы сторон, судом установлены следующие обстоятельства. 

Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в соответствии с Распоряжением Департамента от 11.10.2019 № 1513, проведен плановый (рейдовый) осмотр, обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040911:451, площадью 176 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

По данным ЕГРН и справочной информации по объектам недвижимости в режиме online земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040911:451 имеет статус «Аннулированный».

По результатам обследования составлен акт №314 от 31.10.2019, в котором установлено, что согласно данным ЕГРН в пределах указанного земельного участка располагается объект недвижимости, с кадастровым номером 61:44:0040911:751-назначение: нежилое здание; наименование: гостиница, площадь: 473,1 кв. м, количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 1; год ввода в эксплуатацию по завершении строительства: 2013, на которое зарегистрировано право собственности ФИО2 (61-61-01/644/2014-653, 06.11.2014). 

По данным выписки из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов от 26.09.2019 № 61/001/001/2019-461251 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 01.03.2013  ФИО2 приобрел нежилое помещение, площадью 243,7 кв. м, расположенное «подвал, 1, 2 этаже строения литер ББ, расположенного по адресу: Россия, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Кировский район, ул. Донская, дом № 57».

По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 04.09.2014 в ГКН внесены сведения о нежилом здании с кадастровым номером 61:44:0040911:751, площадью 473,1 кв. м, на основании технического плана здания от 27.06.2014, подготовленного по результатам выполнения кадастровых работ.

Согласно информации, предоставленной Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону разрешений на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию капитального объекта площадью 473,1 кв.м., расположенного на земельном участке не выдавалось. 

Фактически на спорном земельном участке расположено 3-х этажное здание, в том числе, третий этаж является мансардным. 

Как следует из выводов, закрепленных в указанном акте, в данном случае усматриваются признаки реконструкции объекта капитального строительства, в виде возведения третьего этажа без получения необходимой разрешительной документации. 

Истец указывает, что в настоящее время объект недвижимости, с кадастровым номером 61:44:0040911:751 расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040911:18, находящийся в муниципальной собственности, а также части земель, право государственной собственности, на которые не разграничено.

Кроме того, истец в заявлении ссылается на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2021 по делу № А53-11940/2021 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к Департаменту об обязании передать земельный участок в собственность, в удовлетворении требований истца отказано. 

В рамках указанного дела судом первой инстанции в результате сопоставления данных технического паспорта от 23.11.2013 и технического паспорта, составленного по состоянию на 20.06.2007 установлено увеличение площади здания  с 243,7 кв.м до 473,1 кв. м

Ответчик, возражая против заявленных требований, указывает, что работы, произведенный в спорном объекте квалифицируются как капитальный ремонт. 

При этом, законность возведения объекта существовавшего до произведения ответчиком спорных работ истцом не оспаривается. Согласно представленной в материалы дела технической документации годом постройки здания с КН 61:44:0040911:751 является 1890 г., что сторонами не оспаривается. 

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации была введена в действие с 01.01.1995 Федеральным законом от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11 и от 25.09.2012 N 5698/12, понятие "самовольная постройка" распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ). Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61:44:0040911:751 принадлежит ответчику на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 01.03.2013 и свидетельства о государственной регистрации права собственности 25.09.2014. Недвижимое имущество приобретено предпринимателем  у физического лица, приобретшего это имущество по договору купли-продажи имущества от 28.10.2011 на торгах на условиях аукциона у Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

Таким образом, требования Департамента рассматриваются, исходя из оценки законности спорных работ на объекте, на которые истец ссылается в иске.

С целью выяснения характера работ, произведенных в спорном помещении, а также  подтверждения безопасности здания судом назначена судебная экспертиза по ходатайству истца.

Определением суда от 03 марта 2022 г. проведение экспертизы поручено ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу», экспертам ФИО4, ФИО5

Перед экспертами поставлены следующие вопросы. 

1. Соответствует ли здание с КН 61:44:004:0911:751, расположенное по адресу:               

<

...> техническому паспорту от 20.06.2007?

2. При отрицательном ответе на первый вопрос указать какие виды работ произведены в здании с КН 61:44:004:0911:751, расположенному по адресу: 

<

...>? Возможно ли  привести здание с КН 61:44:004:0911:751 в соответствие с техническим паспортом от 20.06.2007?

3. Соответствуют ли здание с КН 61:44:004:0911:751 в существующем виде строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам? Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан?

4. Указать в границах какого земельного участка расположено здание с КН 61:44:004:0911:751?

Согласно представленному в материалы дела заключению №133/22 от 05.04.2022 экспертом установлены следующие обстоятельства. 

При ответе на первый и второй вопросы, экспертом указано, что в материалах дела представлены технические паспорта по состоянию на 20.06.2007 и по состоянию на 26.11.2013 соответствующий фактическим размерам и объемно-планировочным решениям здания. 

Экспертами произведено сопоставление данных технического паспорта на нежилое здание литер «ББ1 (б)» с КН 61:44:004:0911:751 по данным на 20.06.2007  с фактическими данными объекта исследования и технического паспорта по состоянию на 26.11.2013, в результате которого выявлено, что здание с КН 61:44:0040911:751 не соответствует техническому паспорту от 20.06.2007 по:

объемно-планировочным решениям внутри здания, 

высоте,

площади,

этажности (мансардный этаж).

В здании с КН 61:44:0040911:751 произведены следующие виды работ:

демонтаж ненесущих перегородок между помещениями №1,2,3,4 на 1 -м этаже в связи с чем образовалось помещение №1-2-3-4, площадью 100,5 кв.м, а также между помещениями №5,6 с образованием помещения №5-6 площадью 13,8 кв.м,

возведение стен вокруг существующей ранее наружной лестницы в тыльной части здания на уровне 1-2 этажей,

демонтаж ненесущих перегородок между помещениями №1,2,3,4,5,6,7-8, на 2 этаже, в связи с чем образовалось помещение №1-2-3-4-5-6-7-8, площадью 109,9 кв.м, а также между помещениями №9,10,11,12, в связи с чем образовалось помещение №9-10-11-12, площадью 16,8 кв.м,

закладка дверного и оконных проемов на правой стене исследуемого здания на 1 и 2 этажах,

в чердачном пространстве произведены работы по изменению конфигурации крыши на эксплуатируемую мансардную, в результате чего образовался мансардный этаж (3 этаж).

работы по капитальному ремонту нежилого здания (Проектная документация от 2014 г. на капитальный ремонт здания общественного назначения по ул. Донская, 57 в г. Ростове-на-Дону).

В материалы дела представлено Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и о возможности дальнейшей эксплуатации здания по ул. Донская, 57 от 2013 года, согласно которому «в процессе обследования выявлены признаки значительного физического износа всех конструктивных элементов здания, в том числе деформации фасада, наружных стен здания, трещины по оконным и дверным перемычкам, гниль деревянных перекрытий, кровельных балок, течь кровли во множественных местах...». Данным заключением даны рекомендации по проведению капитального ремонта и выполнить работы с предварительно-разработанной проектной документацией, в которой необходимо отразить: усиление фундамента строения, крепление деформаций фасада, ремонт и усиление наружных стен, ремонт конструкций и покрытия кровли, ремонт перекрытий, перегородок и полов, ремонт инженерных сетей, благоустройство прилегающей территории. Проведение работ по капитальному ремонту необходимо в целях сохранения несущей способности строения, целостности и пространственной жесткости несущих конструкций здания в целом.

В материалах дела имеется проектная документация на капитальный ремонт здания общественного назначения по ул. Донская 57 в г. Ростове-на-Дону 2014.80/1 -ПЗ, выполненная, в том числе, на основании технического отчета обследования технического состояния несущих и ограждающих строительных конструкций.

Исходя из данных технического заключения и проектной документации на капитальный ремонт здания по ул. Донская 57 в г. Ростове-на-Дону следует, что исследуемое нежилое здание до проведенных работ по капитальному ремонту имело признаки значительного физического износа всех конструктивных элементов здания, в том числе деформации фасада, наружных стен здания, трещины по оконным и дверным перемычкам, гниль деревянных перекрытий, кровельных балок, течь кровли во множественных местах, что также подтверждается фотографиями приложенными к данному техническому заключению.

В связи, с вышеизложенным, произвести работы приведению здания с КН 61:44:0040911:751 в соответствие с техническим паспортом от 20.06.2007 невозможно, поскольку демонтаж конструкций кровли, а также проведение работ по пробивки оконных и дверных проемов и возведению перегородок в соответствии с данным технического паспорта от 20.06.2007 может привести к потери несущей способности строения, целостности и пространственной жесткости несущих конструкций здания в целом, учитывая его техническое состояние до проведенного капитального ремонта.

Таким образом, согласно выводам экспертов здание с КН  61:44:0040911:751 не соответствует техническому паспорту от 20.06.2007. 

При этом привести спорное здание в соответствие с техническим паспортом от 20.06.2007 не представляется возможным по обстоятельствам изложенным выше. 

При ответе на третий вопрос экспертами указано, что объект исследования является зданием, обустроенным для организации развлекательных мероприятий, что не противоречит разрешенному использованию согласно установленным нормам Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону (соответствует коду разрешенного использования 4.8.1 - развлекательные мероприятия). Размещение объекта исследования соответствует предельно допустимым параметрам разрешенного строительства (количество этажей 3, высота здания -9,3 м).

Максимальный процент застройки и коэффициент использования территории экспертом не учитывался, в связи с тем, что границы земельного участка с КН 61:44:0040911:18 были образованы по контуру здания 1890 года постройки, без учета пристройки литер Б1 (котельной) и наружной лестницы, ведущей на 2 этаж (План установления границ земельного участка от 26.04.1996).

Сопоставляя данные органолептического и документального исследований с положениями Методики и ЛЗЗ г. Ростова-на-Дону, и вышеприведенными нормативными актами, эксперт приходит к выводу о том, что несоответствий исследуемого нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0040911:751 не выявлено.

Исследуемый объект с КН 61:44:0040911:751 относится к общественным зданиям с объемно-планировочными решениями позволяющими обустроить объекты развлекательной инфраструктуры, в связи с чем рассматриваются экспертом на соответствие требованиям СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения».

Высота внутренних помещений составляет 2,95-3,05  м, что соответствует п. 4.5 СП 118.13330.2012.

Отметка пола у входа в исследуемое здание более 0,15м, что соответствует п. 4.7 СП 118.13330.2012.

В общественных зданиях следует предусматривать хозяйственно-питьевое, противопожарное и горячее водоснабжение, канализацию и водостоки в соответствии с требованиями СП 30.13330, СП 10.13130.

Исследуемое здание имеет 3 этажа (в т.ч. мансардный) при общем объеме здания до 5 000 м.куб, в связи с чем несоответствий СП 10.13130.2009. Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. Требования пожарной безопасности", не выявлено.

Исследуемое здание оборудовано системой отопления и вентиляции (кондиционирования), обеспечивающие температуру и влажность воздуха, что соответствует п. 4.17 СП 118.13330.2012.

Спорное здание оснащено системой пожарной сигнализации (СПС) с прибором приемно-контрольным охранно-пожарным «Сигнал-10», установленном на третьем этаже.

В соответствии с ГОСТ 27751-2014 исследуемое здание имеет нормальный уровень ответственности КС-2.

На момент органолептического осмотра дефектов и разрушений, влияющих на несущую способность и устойчивость конструкций не выявлено. Выполняются требования действующих норм, конструкции находятся в работоспособном состоянии. На основании выявленных данных, а также в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» детальное обследование объекта не требуется.  

В здании между этажами предусмотрены лестницы, уклоном 1:2, что соответствует требованиям СП 118.13330.2012.

Исследуемое здание имеет два выхода, ведущие непосредственно на улицу с открыванием по направлению выходов из здания, что соответствует требованиям СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». 

Помещения здания оснащены световыми оповещателями  «Выход» и знаками пожарной безопасности, обозначающие пути эвакуации и эвакуационные выходы, что соответствует предъявляемым законом требованиям.

Исследуемое здание по отношению к соседним строениям (расстояние более 6 м) соответствует требованиям СП 4.13130.2013. Свод правил.  Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям. 

Обеспечен подъезд пожарных автомобилей со стороны ул. Донская. 

Проведенные экспертом измерения освещенности в помещениях нежилого здания показало наличие нормативного показателя коэффициента естественного освещения. Основные помещения для посетителей имеют со стороны фасада оконные проемы, при этом имеются оконные проемы в помещениях вспомогательного использования, а также имеется система освещения, о чем свидетельствует наличие верхнего искусственного освещения. 

Уровень концентрации (ПДК) загрязняющих веществ в атмосфере воздуха населенных мест, также ориентировочные уровни воздействия на помещения нежилого здания, не превышает предельно допустимые концентрации загрязняющих веществ в атмосфере воздуха населенных мест, также ориентировочные уровни воздействия. 

В ходе проведенного исследования экспертом не установлено, что при эксплуатации возникнет угроза причинения вреда жизни и здоровью человека в результате: разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей; разрушения всего здания и его частей; деформации недоступимой величины строительных конструкций и геологических массивов прилегающей территории; повреждения части здания; инженерных частей в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих конструкций.

В ходе исследования выявлено, что строение выполнено из самоневоспламеняющихся материалов, что исключает возможность самостоятельного возникновения пожара.

В ходе проведенного исследования несоответствий объекта нормам пожарной безопасности, не выявлено.

С учетом указанных обстоятельств, экспертами сделан вывод о том, что несоответствия здания с КН  61:44:0040911:751 в существующем виде строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам, а также обстоятельств, влекущих за собой угрозу жизни и здоровья граждан, экспертом не выявлено.

При ответе на четвертый вопрос об установлении земельного участка, в границах которого расположено здание с КН  61:44:0040911:751, экспертами установлены следующие обстоятельства.

В материалах дела имеется выписка из ЕГРН в отношении земельных участков с КН 61:44:0040911:18 и с КН 61:44:0040911:451. 

 По данным ЕГРН и справочной информации по объектам недвижимости земельный участок с КН 61:44:0040911:451 имеет статус «Аннулированный».

В материалы дела представлено землеустроительное дело МП «Компас» 1995 года в котором имеется план установления границ земельного участка, по адресу: 

<

...> от 26.04.1996, выполненный на основании Постановления Главы Администрации города Ростова-на-Дону №1327 от 13.10.1995.

Согласно плану установления границ земельного участка по адресу: 

<

...> от 26.04.1996,границы земельного участка с  КН 61:44:0040911:18 были сформированы по контуру здания без учета пристройки (Б1), состоящей из помещений котельной и наружной лестницы, ведущей на 2 этаж здания.

По Постановлению Главы Администрации города Ростова-на-Дону №1327 от 13.10.1995 г. МП ИВЦ «Компас» выделен земельный участок площадью 0,0133 га по ул. Донской, 57 для эксплуатации административного здания в аренду на 5 лет.

В связи с чем эксперт обращает внимание на то, что согласно плану установления границ земельного участка, по адресу: 

<

...> от 26.04.1996 границы земельного участка с КН 61:44:0040911:18 были ошибочно сформированы без учета частей здания (котельной и наружной лестницы, ведущей на 2 этаж).

Согласно схеме расположения нежилого здания с КН 61:44:0040911:751 на земельном участке с КН 61:44:0040911:18 объект исследования частично расположен за границей земельного участка с КН 61:44:0040911:18, площадью 41,15 кв.м. на землях, право государственной собственности, на которые не разграничено.

Ранее в ЕГРН содержались сведения об объекте недвижимости - земельном участке с КН 61:44:0040911:451, который снят с кадастрового учета 2711.2019.,

Согласно схеме расположения нежилого здания с КН 61:44:0040911:751 на земельном участке с КН 61:44:0040911:451 объект исследования расположен в границах ранее существовавшего земельного участка с КН 61:44:0040911:451.

Таким образом, здание с КН 61:44:0040911:751 частично расположено на земельном участке с КН 61:44:0040911:18, а также части земель, право государственной собственности, на которые не разграничено.

Экспертным заключением установлено следующее: согласно плану установления границ земельного участка, по адресу: 

<

...> от 26.04.1996 границы земельного участка с КН 61:44:0040911:18 были ошибочно сформированы по контуру здания без учета частей основного здания (пристройки Б1 - котельной) и наружной лестницы, ведущей на 2 этаж здания. 

Заключение экспертизы №133/22 подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

При этом, протокольным определением от 21.04.2022 обязал явкой в судебное заседание экспертов ФИО4 и ФИО5 для дачи дополнительных пояснений относительно экспертного заключения, а именно по вопросу о квалификации произведенных в спорном объекте работ. Необходимость вызова эксперта в указанных целях вызвана выводами экспертного заключения о несоответствии спорного здания техническому паспорту по высоте, площади и этажности (мансардный этаж). 

Согласно пояснениям эксперта произведенные ответчиком работы надлежит квалифицировать как капитальный ремонт. Обоснование указанной позиции эксперт ссылался на  приказ Государственного Комитета по архитектуре и градостроительству при госстрое СССР от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».

В Приложении 9 к указанному приказу содержится перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте здания и объектов. Согласно п. 2 к указанным работам отнесено, в том числе, изменение конструкции крыш; оборудование чердачных помещений жилых и нежилых зданий под эксплуатируемые.

Проанализировав экспертное заключение, а также представленные в материалы дела иные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Вопрос оценки результатов проведения строительных работ как приведших либо не приведших к реконструкции объекта недвижимости, является вопросом применения норм действующего законодательства, в связи с чем полностью относится к компетенции арбитражного суда, а не судебного эксперта, последний призван только констатировать факт конкретных изменений технических характеристик объекта недвижимого имущества, возникших в результате действий ответчика.

Относительно квалификации произведенных ответчиком работ на спорном объекте суд учитывает следующее.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 (далее - Обзор от 19.03.2014), разъяснено следующее.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее –ГрК РФ). 

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 Постановления N 10/22), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 08.01.2019, переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Действующая редакция статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, в отличии от редакции, действующий на момент утверждения Обзора от 19.03.2014, применяется не только к жилым помещениям, а к любым помещениям в многоквартирном доме.

Спорный объект не являются помещением в многоквартирном доме (и не является жилым помещением). Соответственно нормы статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации к ним не применимы, а должны применятся нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В соответствии с пунктом 14.2. статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов

Согласно пункту 4.1. части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального строительства.

Таким образом, понятие "реконструкция объектов капитального строительства " является правовой категорией, а вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда, а не эксперта (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Проанализировав перечень видов работ, произведенных предпринимателем на объекте, суд приходит к выводу, что ответчиком произведена реконструкция объекта капитального строительства, а не капитальный ремонт.

Согласно экспертному заключению здание с КН 61:44:0040911:751 не соответствует техническому паспорту от 20.06.2007, в том числе по высоте, площади, этажности (мансардный этаж).

В здании с КН 61:44:0040911:751 произведены, в том числе следующие виды работ:

возведение стен вокруг существующей ранее наружной лестницы в тыльной части здания на уровне 1-2 этажей,

в чердачном пространстве произведены работы по изменению конфигурации крыши на эксплуатируемую мансардную, в результате чего образовался мансардный этаж (3 этаж).

При этом производство в том числе указанных работ привело к увеличению площади спорного здания с 243, 7 кв.м до 473,1 кв.м. 

В связи с чем работы, произведенные в чердачном пространстве по изменению конфигурации крыши на эксплуатируемую мансардную суд расценивает как реконструкцию, поскольку это привело к образованию нового этажа и увеличению площади спорного объекта. 

При сравнении технических паспортов  от 20.06.2007 и от 26.11.2013 судом установлено, что при возведении стен вокруг существующей ранее наружной лестницы в тыльной части здания на уровне 1-2 этажей, в образованном помещении оборудованы санузлы, что также привело к образованию новых помещений и увеличению площади здания. 

Указанные работы привели к изменению параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), на что указывает и сам эксперт (т.д. 2, л.д. 47). Данные обстоятельства суд находит достаточным основанием для признания произведенных в спорном объекте работ реконструкцией здания. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию самовольной постройки приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил) (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458).

Как следует из материалов дела, ответчиком произведена реконструкция спорного здания в отсутствие  необходимых разрешений.

При этом, в силу пункта 26 Постановления N 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Несмотря на то, что указанные разъяснения относятся лишь к иску о признании права собственности, рассмотрение иска о сносе также невозможно без учета обстоятельств, обусловивших отсутствие разрешения на строительство.

В пункте 28 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Таким образом, способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно реконструируемым объектам является приведение их технических характеристик в первоначальное состояние. 

Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (пункт 3 статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»). 

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ (абзац 2 пункта 28 постановления от 29.04.2010 № 10/22). 

Согласно экспертному заключению произвести работы по приведению здания с КН 61:44:0040911:751 в соответствие с техническим паспортом от 20.06.2007 невозможно, поскольку демонтаж конструкций кровли, а также проведение работ по пробивки оконных и дверных проемов и возведению перегородок в соответствии с данным технического паспорта от 20.06.2007 может привести к потери несущей способности строения, целостности и пространственной жесткости несущих конструкций здания в целом, учитывая его техническое состояние до проведенного капитального ремонта.

Таким образом, объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 127-КГ18-5, недостаток в виде отсутствия предварительного разрешения на строительство как таковой после окончания строительства устранен быть не может и сам по себе не является основанием для отказа в иске. Данный недостаток устраняется исследованием вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом.

Отказывая в удовлетворении требований о сносе спорного объекта, суд исходит из того, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Кроме того, предметом исковых требований является признание самовольной постройкой всего здания, общей площадью 473,1 кв.м с КН 61:44:0040911:751. 

В то же время доводов о наличии признаков самовольной постройки, содержащихся в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ в отношении принадлежащего ответчику здания, из которого создан реконструированный объект, департаментом не приведено, соответствующих доказательств не представлено. Законность возведения объекта существовавшего до произведения ответчиком спорных работ истцом не оспаривается.

Нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 61:44:0040911:751 принадлежит ответчику на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 01.03.2013 и свидетельства о государственной регистрации права собственности 25.09.2014. Недвижимое имущество приобретено предпринимателем  у физического лица, приобретшего это имущество по договору купли-продажи имущества от 28.10.2011 на торгах на условиях аукциона у Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

Экспертным заключением не установлено несоответствия здания с КН  61:44:0040911:751 в существующем виде строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам, обстоятельств, влекущих за собой угрозу жизни и здоровья граждан, экспертом не выявлено.

С учетом изложенного, а также поскольку сведений о нелегальности возведения объекта до его реконструкции в суд не представлено, на указанные обстоятельства стороны не ссылаются, суд полагает снос всего здания необоснованным.  

Таким образом, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать. 

Доводы ответчика об истечении трехгодичного срока исковой давности по требованию судом отклоняются.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с КН 61:44:0040911:18 , на котором  расположено спорное здание, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Ростов-на-Дону. 

В силу статей 304, 305 ГК РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (статья 208 ГК РФ).

Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ.

В данном случае требование о сносе самовольно реконструированной постройки заявлено владеющим собственником земельного участка, на котором они были возведены, в связи с чем суду надлежит применить к нему положения ГК РФ о негаторном иске (статьи 304, 208).

Указанная правовая позиция отражена в п. п. 6, 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143

Расходы по оплате государственной пошлины, а также расходы по оплате проведенных по делу экспертиз подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяФаргиева А. И.