ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-20655/2021

12 августа 2022 года

г. Киров

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судейБычихиной С.А., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

без участия в судебном заседании представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Теплый Дом» 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.05.2022 по делу №А82-20655/2021,  

по иску Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Теплый Дом» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, 

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Теплый Дом» (далее – ООО СК «Теплый Дом», Общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства - 18-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 76:21:020104:21, площадью 1411 кв. м, путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 18.05.2022 исковые  требования Департамента удовлетворены.

ООО СК «Теплый Дом» с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.05.2022 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что в рассматриваемом споре не подлежит применению статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), т.к. договор аренды с предыдущим собственником фактически был заключен 11.09.2014, т.е. до вступления указанной статьи в силу.

Также Общество указывает, что нарушение срока строительства связано с действиями органов местного самоуправления и организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, незаконные действия истца, направленные на отказ в оформлении договора аренды земельного участка, приводят к невозможности завершить строительство спорного объекта.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент указал на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, заявили ходатайства о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ (далее - Закон № 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 настоящей статьи.

В пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ также предусмотрено следующее.

Если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. 

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Департамента от 15.12.2011 № 1013-Р на период с 13.07.2011 по 11.07.2012 Тутаевскому ГУП «Автодор» был предоставлен находящийся в собственности Ярославской области земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 76:21:020104:21, площадью 1411 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, для строительства 18-квартирного жилого дома, что подтверждается договором аренды земельного участка, находящегося в собственности Ярославской области № 261-ОЗ от 15.12.2011. Согласно пункту 2.1 договора аренды на земельном участке находился жилой дом незавершенный строительством (л.д 39, 44-49).

26.08.2014 ФИО3 по договору купли-продажи недвижимого имущества № 26/08 приобрел у Тутаевского ГУП «Автодор» объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом незавершенный строительством, площадью застройки 644 кв.м, степенью готовности 77%, инвентарный номер 003304, лит.А, расположенный по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 76:21:020104:21, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 1411 кв.м (л.д. 40-42)

Переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке, запись регистрации 76-76-09/007/2014-432 от 11.09.2014 (л.д. 25).

06.05.2015 между Департаментом (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Ярославской области № 448-03, а именно земельного участка с кадастровым номером 76:21:020104:21, категория - земли населенных пунктов, площадью 1411 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> (л.д. 6-8).

Участок был предоставлен арендатору в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения строительства многоквартирного дома без проведения торгов, что указано в преамбуле договора.

Согласно пункту 3.1 договора срок действия договора устанавливается с 11.09.2014 по 11.09.2017, договор прекратил свое действие 12.09.2017.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.05.2015 (л.д. 9).

ФИО3 не завершил строительство многоквартирного жилого дома.

26.06.2019 между ФИО3 (продавец) и ООО СК «Теплый Дом» (покупатель) был заключен договор купли-продажи № 1 многоквартирного дома незавершенного строительством с кадастровым номером 76:21:020104:23, 2-этажный, общая площадь застройки 644 кв.м, степень готовности 77%, инвентарный номер 003304, литер А, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 76:21:020104:21, местоположение которого: 

<

...> (л.д. 71). 

03.07.2019 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области была сделана запись регистрации № 76-21-020104:23-76/009/2019-2 о переходе права собственности на многоквартирный дом к ООО СК «Теплый Дом» (л.д. 25).

За период с 2014 года по 2019 год степень готовности дома не изменилась -77%.

16.06.2021 ООО СК «Теплый Дом» обратилось в Департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.

Департамент письмом от 13.07.2021 отказал ООО СК «Теплый Дом» в продлении договора аренды земельного участка в связи с тем, что предыдущим собственником объекта незавершенного строительства ФИО3 уже было реализовано право на однократное предоставление земельного участка без торгов в целях завершения строительства объекта путем заключения договора аренды от 06.05.2015 № 448-03 (л.д. 26-27).

Согласно техническому плану по состоянию на 06.04.2022 степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 85%, соответствующие изменения внесены в ЕГРН (л.д. 97-1-3, 120-122).

Поскольку объект не был возведен и введен в эксплуатацию, Департамент обратился в арбитражный суд с иском об изъятии у Общества объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Довод Общества о том, что в рассматриваемом споре не подлежит применению статья 239.1 ГК РФ, т.к. договор аренды с предыдущим собственником фактически был заключен 11.09.2014, т.е. до вступления указанной статьи в силу, отклоняется апелляционным судом как противоречащий материалам дела.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Из материалов дела следует, что договор с ФИО3 был заключен 06.05.2015, т.е. после вступления в действия положений статьи 239.1 ГК РФ. При этом распространение действия договора на период предшествующий его заключению в силу пункта 2 статьи 425 ГК РФ, не означает изменения момента  заключения договора.

Довод Общества о том, что нарушение срока строительства связано с действиями органов местного самоуправления и организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, незаконные действия истца, направленные на отказ в оформлении договора аренды земельного участка, приводят к невозможности завершить строительство спорного объекта, отклоняется апелляционным судом как несостоятельный, поскольку действия Общества по подаче заявок осуществлялось им спустя более 4 лет с момента прекращения договора аренды, заключенного с ФИО3 и в отсутствие документов на земельный участок, оформленных на Общество.

При этом отказ Департамента в предоставлении земельного участка в установленном законом порядке Обществом не обжалован.

Кроме того, из материалов дела следует, и судом первой инстанции установлено, что объект незавершенного строительства был отчужден ФИО3 Обществу спустя более 1,5 лет с момента прекращения срока действия договора. 

 Согласно данным ЕГЮЛ ФИО3 с 2013 года является генеральным директором ООО СК «Теплый Дом» (л.д. 19).

При указанных обстоятельствах, приобретая спорный объект недвижимости, Общество не могло не знать о том, что срок договора аренды земельного участка истек, и законные основания для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию отсутствуют без надлежащего оформления прав на земельный участок.

С заявлением о предоставлении земельного участка Общество обратилось в Департамент только по истечении двух лет с момента регистрации перехода права собственности на объект.

Исследовав и оценив представленные доказательства, приняв во внимание, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства предыдущим собственником реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а также учитывая, что на момент обращения Департамента с иском по настоящему делу срок действия договора аренды с предыдущим собственником истек, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования об изъятии спорного объекта незавершенного строительства.

На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.05.2022 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также исходя из фактических обстоятельств дела.

Оснований для удовлетворения жалобы Общества по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.05.2022 по делу №А82-20655/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Теплый Дом» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

М.В. Немчанинова

 

Судьи             

ФИО4

ФИО1