АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-12259/2019

г. Ставрополь

14 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 06 апреля 2021 года.

                                                  Полный текст решения изготовлен 14 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска 

к открытому акционерному обществу «Невинномысский котельно-механический завод», г. Невинномысск, в лице конкурсного управляющего ФИО2, 

с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис», г. Невинномысск, общества с ограниченной ответственностью «НСК», г. Невинномысск, 

о взыскании по договору аренды от 16.06.2000 № 2045: арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 (включительно) в размере 15 263 208, 42 рубля, пени за просрочку арендных платежей за период с 24.01.2016 по 22.02.2019 в размере 4 519 986, 16 рубл,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО8 по доверенности от 14.07.2020 №2495/27, копия диплома №КХ 23361; представителя ответчика конкурсного управляющего ФИО2 – ФИО9 по доверенности от 11.01.2021, при участии ФИО3 лично, согласно паспорту, представителя третьего лица ООО «НСК» ФИО10 по доверенности от 01.03.2021 № 2, копия диплома в материалах электронного дела, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее-истец, комитет) обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Ставропольского края к открытому акционерному обществу «Невинномысский котельно-механический завод» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее – ответчик) о взыскании по договору аренды от 16.06.2000 № 2045: арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 (включительно) в размере 13 566 658, 49 рубля, пени за просрочку арендных платежей за период с 24.01.2016 по 22.02.2019 в размере 4 299 913, 19 рубля.

26 февраля 2020 года истец в судебном заседании заявил уточнения искового заявления (т.2 л.д. 24) в части увеличения задолженности по арендной плате и пени за земельный участок, переданный по договору аренды от 16.06.2000 № 2045. Уточнения судом были рассмотрены и приняты, что отражено в протоколе судебного заседания и определении об отложении судебного заседания от 26.02.2020 (т. 2 л.д. 44-47). С учетом уточнений сумма задолженности ответчика по договору № 2045 от 16.06.2000 арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 (включительно)  составляет 15 263 208, 42 рубля, пени за просрочку арендных платежей за период с 24.01.2016 по 22.02.2019 - 4 519 986, 16 рубля.

Определением от 18.05.2020 (т.2 л.д.55-56) суд истребовал от управления Росреестра по Ставропольскому краю дело правоустанавливающих документов на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 26:16:020201:3. Надлежаще заверенная копия представлена в материалы дела в количестве двух томов  (т. 2 л.д. 59-76 и л.д. 77-98).

18 июня 2020 года в арбитражный суд поступила телеграмма от ФИО3 с ходатайством о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, акционера ФИО3 ( т. 2 л.д. 99).

22 июня 2020 года определением суда ФИО3 была привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора (Т. 2 л.д. 102).

После ознакомления с документами поступившими из управления Росреестра по Ставропольскому краю, и представленными в дело копиями договоров купли - продажи суд определением от 27 июля 2020 года об отложении судебного заседания (т.2 л.д. 140-142) истребовал сведения о заключении договоров аренды земельных участков со следующими лицами, которые приобрели объекты недвижимого имущества у ОАО «НКМЗ», а именно:

- сведения о заключении договора аренды земельного участка с ФИО11, которым приобретено нежилое здание: склад готовой продукции на земельном участке, инв. 1608, литер д, инвентарный номер 12328, площадь общая 737,7 кв. м, этажность: 1, местоположение: 

<

...>, кадастровый номер 26-26-16/005/2009-751, земельный участок: площадь участка 101809 кв.м, 

<

...>, кадастровый номер 26:16:020201:0009, участок для производственной деятельности;

Сведения о заключении договора аренды земельного участка с ФИО5,  которым  приобретено  нежилое  здание:   склад  материальный  на земельном участке, инв. Номер 515, литер К, инвентарный номер 12328, площадь общая 1475,1 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер 26-26-16/005/2009-754, местоположение: 

<

...>, земельный участок, площадь участка 101 809 кв.м, 

<

...>, кадастровый номер 26:16:020201:0009, участок для производственной деятельности;

-сведения о заключении договора аренды земельного участка ФИО6 и ФИО7, которыми приобретено в общедолевую собственность (по 54 доли каждому) нежилое здание: камера пропарочная на земельном участке, литер Р, инвентарный номер 12328, площадь общая 432,8 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер 26-26-16/005/2009-174, местоположение: 

<

...>, земельный участок, площадь участка 88 876 кв.м, 

<

...>, кадастровый номер 26:16:020201:3, участок для производственной деятельности;

-сведения о лицах (собственниках объектов недвижимого имущества), в отношении которых 08.12.2014 Постановлением администрации города Невинномысска №3825 были приняты решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:3 и присвоении адресных ориентиров земельным участкам на территории города Невинномысска, а именно предоставить сведения:

об арендаторах или собственниках следующих земельных участков, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:3, местоположением: 

<

...> и разрешенным использованием - для производственной деятельности, площадью 5196 кв. м.; площадью 3271 кв. м; площадью 11938 кв. м; площадью 9159 кв. м ;

выписку из ЕГРН от ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ставропольскому краю об объекте недвижимости на объекты недвижимости находящиеся в пределах земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 26:16:020201:3. 

Выписка филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю имеется в материалах дела (т.2 л.д. 146-159).

С учетом исследования представленных в дело доказательств суд, по своей инициативе в соответствии со статьей 51 АПК РФ, привлекает к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО11, ФИО5,ФИО6, ФИО7. Также суд определением от 14.09.2020 (т.2 л.д.170-171) истребовал у конкурсного управляющего ОАО «НКМЗ» ФИО2 справки, документы, договоры или соглашения (в какой период, с кем), по которым осуществлялась передача части железнодорожного пути №9, находящегося на территории ОАО «НКМЗ», а от Администрации города Невинномысска КУМИ письма, документы, договоры или соглашения (в какой период, с кем), которыми было согласовано межевание земельного участка территории ОАО «НКМЗ», так как железнодорожный путь протяжённостью 1 км проходит по всей территории завода ОАО «НКМЗ» и своим месторасположением разделяет земельный участок, принадлежащий ОАО «НКМЗ».

КУМИ Администрации города Невинномысска суд предложил представить доказательства того,  кому впоследствии были переданы права на земельный участок и какого размера, после согласования и проведённого межевания земельного участка ОАО "НКМЗ", был отведён, какой организации и по какому договору.

В судебном заседании 19 октября 2020 года акционер ОАО «НКМЗ» ФИО12 заявил ходатайство о привлечении его в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку он является владельцем 10 % акций предприятия, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из реестра владельцев ценных бумаг на 24.09.2020 (т.3 л.д. 52) и полагает, что принятие по делу судебного акта может затронуть его права и законные интересы. Суд, рассмотрев данное ходатайство, с учетом мнения сторон отказал в его удовлетворении, о чем вынес отдельное определение (т.3 л.д. 65-68).

В судебном заседании от третьего лица ФИО3 поступило заявление о привлечении в качестве третьего лица ООО «Мегаполис», поскольку общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:3 согласно договору аренды от 16.06.2000 № 2045 с дополнительным соглашением к договору от 22.04.2017 № 12622015/2, а также в судебном заседании представитель истца представил дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка от 30.03.2016 № 19.09.2017, где указано, что арендатором является ФИО4, которая приобрела право аренды земельного участка у ФИО11 

Суд с учетом изложенного считает необходимым произвести замену третьего лица ФИО11 на ФИО4, а также удовлетворить заявление ФИО3 и привлечь третьим лицом ООО «Мегаполис», о чем вынести определение (т. 3 л.д.62-62).

20 ноября 2020 года от истца поступило уточненное заявление о  взыскании задолженности по арендной плате и пени за земельный участок, переданный по договору аренды от 16.06.2000 № 2045 (т.3 л.д.72-73). Указанное уточнение было принято судом ранее, о чем вынесено отдельное определение от 26.02.2020 (т. 2 л.д. 44-47), что и было отражено в протоколе судебного заседания.

30 ноября 2020 года с заявлением обратился ФИО13 о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку он подписывал договор аренды земельного участка с истцом в тот период времени и являлся руководителем и исполняющим обязанности единоличного исполнительного органа ответчика (должника) ОАО «НКМЗ». Судом заявление рассмотрено,  в его удовлетворении отказано, что отражено в протоколе судебного заседания от 30.11.2020 и определении от 07.12.2020, поскольку в судебном заседании был объявлен перерыв до 07.12.2020 (т. 3 л. д. 147-150). С учетом поступивших в материалы дела доказательств, а именно фотоматериалов (т.3 л.д.93-97), а также копии кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 09.09.2009 (т.3 л.д. 98) и копии постановления администрации города Невинномысска № 3206 от октября 2014 (т.3 л.д. 99) внесены изменения в постановление от 03.06.2014 № 1832 «О предоставлении в аренду земельного участка с местоположением: 

<

...>- заменив ОАО «НКМЗ» на ООО «НСК». Суд считает необходимым привлечь в качестве третьего лица ООО «НСК», о чем вынесено соответствующее определение от 07.12.2020 (т.3 л.д. 146).

ООО «НСК» заявило ходатайство о привлечении в качестве соответчиков по делу ФИО3, ФИО14 и ФИО15, судом оно было рассмотрено и в удовлетворении отказано, что отражено в протоколе судебного заседания от 26.02.2021 и определении об отложении судебного заседания (т.4 л.д. 40-42).

Судом 18.02.2021 был направлен судебный запрос в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю (Т.4 л.д.56) в отношении сведений об объектах недвижимого имущества и собственников этих объектов, расположенных по адресу : 

<

...> и Монтажная 7 «А», а также сведений о зарегистрированных договорах аренды земельного участка по данным адресам с указанием площади земельного участка по каждому договору и арендаторов. 

17 февраля 2021 истребуемая судом информация была предоставлена. Выписки приобщены к материалам дела. (т.4 л.д. 58-130 и т.5 л.д. 1-64). В материалах дела имеется истребованное судом кадастровое дело объекта недвижимости 26:16:020201:7757 от 26.12.2014 (т.5 л.д. 75-109), которое поступило в суд 24.02.2021, о чем имеется отметка канцелярии суда.

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что на исковых требованиях настаивает в полном объеме и просит их удовлетворить с учетом дополнений, которые неоднократно направлялись в адрес суда и лиц, участвующих в деле, по мере определения субъектного состава лиц.

Представитель ответчика с требованиями не согласен по доводам, изложенным в отзывах и дополнениях к ним.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании пояснила, что расчет истцом предоставлен неверный. Доводы ФИО3 отражены в отзывах на иск, которые имеются в материалах дела.

Представитель третьего лица ООО «НСК» с требованиями не согласен и полагает, что ответчик если и был обязан вносить арендные платежи, то за аренду земельного участка площадью 1312 кв. м, а не 88 876 кв.м, как указано в иске.

Материалами дела установлено, что 16.06.2000 между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Невинномысска и открытым акционерным обществом «Невинномысский котельно-механический завод», г. Невинномысск заключен договор аренды земельного участка №2045, кадастровый номер земельного участка 26:16:020201:3.

25 января 2016 года  Арбитражным судом Ставропольского края по делу А63-422/2016 принято заявление о признании ОАО «НКМЗ» банкротом.

19 декабря 2016 года  решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу №А63-422/2016 ОАО «НКМЗ» признано банкротом.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска 25.06.2019 заявлены исковые требования к ОАО «НКМЗ» о взыскании арендных платежей за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 31.12.2018.

Согласно пункту 2 приложения №1 к договору  аренды земельного участка от 16.06.2000 №2045 арендная плата вносится поквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, с окончательным расчетом не позднее 15 ноября текущего года. В соответствии с дополнительным соглашением №2 к договору аренды земельного участка от 16.06.2000 №2045 пункт 6.3 договора аренды изложен в следующей редакции: « В случае неуплаты арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю неустойку из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день неисполнения обязательства».

В силу пункта 1 статьи 63 и пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения либо с даты принятия решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного данным Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику. Согласно части 1 статьи 5 Закона о банкротстве под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. В пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 63 указано, что в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве. Таким образом, истцом заявлены текущие требования, которые подлежат рассмотрению вне рамок дела о банкротстве. 

В соответствии с п.1.1 договора аренды земельного участка №2045  арендодатель 14.01.2019 сдает, а арендатор принимает в аренду с правом выкупа земельный участок, площадью 101 809 кв.м. (в том числе застроенная территория 101 809 кв.м.), расположенный в северной промышленной зоне города, с  кадастровым номером 26:16:020201:3 для производственной деятельности (производственная база).

Постановлением главы города Невинномысска от 30.08.2000 № 1505 «Об изъятии земель у ОАО «Невинномысский котельно-механический завод», дополнительным соглашением № 1 были внесены изменения в договор аренды в части площади земельного участка, которая была уменьшена до 95 319 кв. м. Постановлением администрации города Невинномысска от 27.11.2014 № 3680 «О внесении изменения в пункт 1 постановления главы города Невинномысска от 14.01.2000 № 42 «О передаче земель в аренду ОАО «Невинномысский котельно-механический завод», дополнительным соглашением № 6 были внесены изменения в договор аренды от 16.06.2000 №2045 в части площади земельного участка, которая была уменьшена до 88 876 кв. м. Постановлением главы города Невинномысска от 27.09.2001 № 1379 полномочия арендодателя при предоставлении (передаче) в аренду земель города Невинномысска переданы комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.06.2000. 

08 декабря 2014 года  Администрация города Невинномысска в своем постановлении №3825 указала: 1. Образовать путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:3, общей площадью 88 876 кв. м., местоположением: 

<

...> и разрешенным использованием - для производственной деятельности, следующие  земельные участки:

             1)  площадью 5196 кв. м,

             2)  площадью 3271 кв. м,

             3) площадью 11938 кв. м,

             4)  площадью 9159 кв. м, 

Во исполнение постановления  администрации города Невинномысска от 08.12.2014  № 3825 были определены границы вновь образованных участков и утверждена схема.  Участки получили следующие кадастровые номера:

1. Участок №1 площадью 5196 кв. м, присвоен кадастровый номер 26:16:20201:7755; 

2. Участок №2 площадью 3271 кв. м, присвоен кадастровый номер 26:16:20201:7758;

3. Участок №3  площадью 11938 кв. м, присвоен кадастровый номер 26:16:020201:7757;

4. Участок №4  площадью 9159  кв. м, присвоен кадастровый номер 26:16:020201:7756.

Участкам присвоен адрес 

<

...> расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам (ФИО5, ФИО6 и ФИО7, ООО «Грифон», ФИО11).

Таким образом, после раздела за ОАО «НКМЗ»  осталось 59 312 кв.м. (88 876 кв. м.- 5196 кв. м – 3271 кв.м. - 11938 кв. м. – 9159 кв.м.= 59312 кв.м.).

На земельном участке после раздела были расположены семь объектов недвижимого имущества: 1)нежилое здание - трансформаторная подстанция, инв. 517, общая площадь 66,1 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 26:16:010201:78; 2) нежилое здание - котельно-сварочный цех, инв. 306, общая площадь 4 597,6 кв.м., этажность: 3, кадастровый номер 26:16:010201:68; 3) нежилое здание - мех. сбор. цех, инв. 558, общая площадь 793,6 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 26:16:010201:91; 4) нежилое здание - электроцех МСУ, инв. 557, общая площадь 984,2 кв.м., этажность: 2, кадастровый номер 26:16:010201:99; 5) нежилое здание - котельно-сварочный цех, инв. 304, литер Н, общая площадь 1 188,9 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 26:16:010201:67; 6) нежилое здание, цех изоляции труб, инв. 751, литер П, общая площадь 1 869,3 кв.м, этажность: 1, кадастровый номер 26:16:010201:92; 7) недвижимое имущество здание заводоуправления, год ввода в эксплуатацию 1969,  Литер Е, инв. 511, инвентарный номер 12328,  назначение - нежилое здание, площадь общая – 488,4 кв. м.

Из представленных материалов установлено, что в 2015 году  ОАО «НКМЗ» произвело отчуждение 6 объектов недвижимого имущества в пользу  ФИО3  В период с 03.04.2015 по 05.05.2015 ОАО «НКМЗ» передало ФИО3 объекты производственно-хозяйственного назначения, представляющие собой единый технологически связанный имущественный комплекс (установлено определением Арбитражного суда Ставропольского края по делу №А63-422/2016 от 07.07.2017), предназначенный для осуществления обществом основного вида деятельности, а именно: 03 апреля 2015 года между ОАО «НКМЗ» (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого продавец обязался передать покупателю в собственность нежилое здание: трансформаторная подстанция, инв. 517, литер М, инвентарный номер 12328, общая площадь 66,1 кв.м., этажность: 1. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН) 14.04.2015, о чем сделана запись № 26-26/022-26/022/009/2015-322/2, кадастровый номер: 26:16:010201:78, адрес объекта права: 

<

...>. 

03 апреля 2015 года между ОАО «НКМЗ» (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого продавец обязался передать покупателю в собственность нежилое здание - котельно-сварочный цех, инв. 306, литер Л, инвентарный номер 12328, общая площадь 4 597,6 кв.м., этажность: 3. Указанный договор зарегистрирован управлением в ЕГРН 14.04.2015, о чем сделана запись № 26-26/022-26/022/009/2015-321/2, кадастровый номер 26:16:010201:68, адрес объекта права: 

<

...>. 

      03 апреля 2015 года между ОАО «НКМЗ» (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого продавец обязался передать покупателю в собственность нежилое здание: мех. сбор. цех, инв. 558, литер И, инвентарный номер 12328, общая площадь 793,6 кв.м., этажность: 1. Указанный договор зарегистрирован управлением в ЕГРН 14.04.2015, о чем сделана запись № 26-26/022-26/022/009/2015-323/2, кадастровый номер 26:16:010201:91, адрес объекта права: 

<

...>. 

      03 апреля 2015 года между ОАО «НКМЗ» (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого продавец обязался передать покупателю в собственность нежилое здание: электроцех МСУ, инв. 557, литер Ж, инвентарный номер 12328, общая площадь 984,2 кв.м., этажность: 2. Указанный договор зарегистрирован управлением в ЕГРН 14.04.2015, о чем сделана запись № 26-26/022-26/022/009/2015-324/2, кадастровый номер 26:16:010201:99, адрес объекта права: 

<

...>. 

      24 апреля 2015 года между ОАО «НКМЗ» (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого продавец обязался передать покупателю в собственность нежилое здание: котельно-сварочный цех, инв. 304, литер Н, инвентарный номер 12328, общая площадь 1 188,9 кв.м., этажность: 1. Указанный договор зарегистрирован управлением в ЕГРН 05.05.2015, о чем сделана запись № 26-26/022-26/022/009/2015-352/2, кадастровый номер 26:16:010201:67, адрес объекта права: 

<

...>.

24 апреля 2015 года между ОАО «НКМЗ» (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1 которого продавец обязался передать покупателю в собственность нежилое здание: цех изоляции труб, инв. 751, литер П, инвентарный номер 12328, общая площадь 1 869,3 кв.м, этажность: 1. Указанный договор зарегистрирован управлением в ЕГРН 05.05.2015, о чем сделана запись № 26/022/009/2015-351, кадастровый номер 26:16:010201:92, адрес объекта: 

<

...>.

В последующем между ФИО3 (продавец) и ФИО14 (покупатель) были заключены договоры купли-продажи от 20.01.2016, в соответствии с пунктами 1.1, 2.1, 3.1 которых продавец передал покупателю в собственность следующее имущество: нежилое здание - трансформаторная подстанция, инв. 517, общая площадь 66,1 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 26:16:010201:78, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилое здание - котельно-сварочный цех, инв. 306, общая площадь 4 597,6 кв.м., этажность: 3, кадастровый номер 26:16:010201:68, расположенного по адресу: 

<

...>; нежилое здание - мех. сбор. цех, инв. 558, общая площадь 793,6 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 26:16:010201:91, расположенное по адресу: 

<

...>.; 6 нежилое здание - электроцех МСУ, инв. 557, общая площадь 984,2 кв.м., этажность: 2, кадастровый номер 26:16:010201:99, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилое здание - котельно-сварочный цех, инв. 304, литер Н, общая площадь 1 188,9 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 26:16:010201:67, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилое здание - цех изоляции труб, инв. 751, литер П, общая площадь 1 869,3 кв.м, этажность: 1, кадастровый номер 26:16:010201:92, расположенное по адресу: 

<

...>. Из пунктов 3.1 договоров следует, что имущество передано ФИО14 в момент подписания договоров. Указанные договоры зарегистрированы управлением в ЕГРН 03.02.2016.

 Далее между ФИО14 (продавец) и ФИО15 (покупатель) были заключены договоры купли-продажи от 02.02.2016 в соответствии с которым продавец передал покупателю в собственность имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, а именно: нежилое здание - трансформаторная подстанция, инв. 517, общая площадь 66,1 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 26:16:010201:78; нежилое здание - котельно-сварочный цех, инв. 306, общая площадь 4 597,6 кв.м., этажность: 3, кадастровый номер 26:16:010201:68; нежилое здание - мех. сбор. цех, инв. 558, общая площадь 793,6 кв.м., этажность: 1 кадастровый номер 26:16:010201:91; нежилое здание - электроцех МСУ, инв. 557, общая площадь 984,2 кв.м., этажность: 2, кадастровый номер 26:16:010201:99; нежилое здание - котельно-сварочный цех, инв. 304, литер Н, общая площадь 1 188,9 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 26:16:010201:67; нежилое здание, цех изоляции труб, инв. 751, литер П, общая площадь 1 869,3 кв.м, этажность: 1, кадастровый номер 26:16:010201:92. Указанные договоры зарегистрированы управлением в ЕГРН 16.02.2016.

25 июня 2019 года комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска заявлен иск за период с 01.01.2016 до 31.12.2018. Согласно выпискам  из ЕГРН в период с 01.01.2016 по 31.12.2018 ОАО «НКМЗ» принадлежал один объект недвижимого имущества здание заводоуправления, год ввода в эксплуатацию 1969,  Литер Е, инв. 511, инвентарный номер 12328,  назначение - нежилое здание, площадь общая – 488,4 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>.  Площадь земельного участка под зданием составляла 1312 кв.м. Таким образом, в указанный период на земельном участке, имеющем кадастровый номер 26:16:020201:3, был расположен один объект недвижимого имущества общей площадью 488,4 кв.м., этажность 3, принадлежащий на праве собственности ОАО «НКМЗ».  

            ОАО «НКМЗ» и ФИО3  заключили соглашение и произвели раздел земельного участка площадью 59312 кв.м. В соответствии с соглашением о разделе земельного участка, в пользовании ОАО «НКМЗ»  был определен земельный участок  площадью  1312 кв. м. (под зданием заводоуправления), а в пользовании ФИО3 был определен земельный участок (под 6 объектами недвижимого имущества) в размере 58 000 кв.м. 

 08 декабря 2015 года ФИО3 составлено заявление, адресованное председателю комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска ФИО16, о передаче в аренду земельного участка с множественностью лиц  под приобретенными объектами недвижимого имущества. Указанное заявление не содержит отметки принятия комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, копия имеется в материалах дела (т.1 л.д. 138)

Суд, исследовал соглашение о разделе земельного участка и заявление о передаче земельного участка в аренду и приходит к выводу, что площадь земельного участка под зданием заводоуправления, которое принадлежало ОАО «НКМЗ», составляла 1312 кв.м.

18 июля 2018 года решением Невинномысского городского суда СК по делу №2-1441/2018 недвижимое имущество, состоящее из 6 объектов недвижимого имущества (нежилые здания), расположенных по адресу: 

<

...>, истребовано из незаконного владения ФИО15 в пользу ОАО «НКМЗ», суд обязал ФИО15 в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда возвратить спорное имущество в конкурсную массу ОАО «НКМЗ».

Согласно выпискам из ЕГРН решение Невинномысского городского суда СК по делу №2-1441/2018 фактически было исполнено и 30.10.2019 за ОАО «НКМЗ» были зарегистрированы права собственности на 6 объектов недвижимого имущества.

 Истцом направлена претензия ответчику, что подтверждается кассовыми чеками Почты России. Неисполнение претензии послужило основанием для обращения в суд. В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. К взысканию с учетом уточнения исковых требований заявлено 15 263 208, 42 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 и пени в размере 4 519 986, 16 руб. за период с 24.01.2016 по 22.02.2019. 

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, дав правовую оценку представленным доказательствам, приходит к следующему.

Судом установлено, что во взыскиваемый период с 01.01.2016 по 31.12.2018  ОАО «НКМЗ» не владело производственной базой (состоящей из 6 объектов недвижимого имущества) и не владело земельным участком, на котором расположены производственные объекты, что подтверждается представленными в дело доказательствами.

 По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, в свою очередь арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.

Из части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний ее собственник.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и в пункте 25 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды), независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации  и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из содержания указанных выше норм права следует, что приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.

Учитывая вышеуказанные нормы права, исковые требования подлежат удовлетворению в части  взыскания задолженности по арендным платежам за пользование земельным участком площадью 1312 кв.м, на котором расположено здание заводоуправления.  

Указанная правовая позиция отражена в обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 от 2018 года по делу № А65-6671/2016 и  в определении Верховного Суда Российской Федерации по делу № 306-ЭС17-13791 от 19.12.2017 .

Судом установлено, что на земельном участке расположено несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, а это значит, что взыскание платы за пользование этим участком должно производиться либо с привлечением всех пользователей, либо исходя из площади расположенных на земельном участке объектов ответчика.

          Ответчиком и третьим лицом  заявлено о пропуске срока исковой давности по исковым требованиям за период с 01.01.2016 до 25.06.2016.  Требование о взыскании за указанный период не подлежит удовлетворению в связи со следующим. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (п. 2 ст. 199 ГК РФ). Под стороной в споре в целях применения исковой давности понимается в первую очередь надлежащий ответчик. 

25 июня 2019 года комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска заявил иск в суд за период с 01.01.2016 до 31.12.2018. 

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса общий срок исковой давности устанавливается в три года. Таким образом, взысканию подлежит арендная  плата за период с 25.06.2016 по 31.12.2018. 

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (действовавшего до 01.03.2015) и подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

 В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.   Согласно пункту 3.4 договора аренды от 16.06.2000 № 2045 в редакции, дополнительного соглашения от 17.03.2005, № 4 зарегистрированного 12.12.2014 за № 26-26- 22/039/2014-342, в случае изменения ставки арендной платы (земельного налога) и (или) методики ее расчета, устанавливаемой нормативными актами органов местного самоуправления и Правительством РФ, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, без внесения соответствующих изменений в договор аренды. При этом изменения по начислению и уплате арендной платы доводятся до сведения арендатора письменным уведомлением арендодателя. Расчет производится со дня введения в действие новых ставок (изменения методики расчета) арендной платы (земельного налога). Арендодатель по договору, по которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесение в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). 

Суд приходит к выводу о том, что при таких обстоятельствах арендная плата за спорный земельный участок подлежит определению за период с 25.06.2016 по 31.12.2018 на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п (далее – Порядок № 112-п), расчет задолженности производится в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского  края от 27 ноября 2015 года №1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае».

Пунктом 3 Порядка № 112-п установлена формула расчета арендной платы в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в соответствии с приложением к данному Порядку. Согласно таблице  2 приложения к Порядку № 112-п для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, сооружений промышленности, в городе Невинномысске установлена ставка 5,5%. Кадастровая стоимость в соответствии с выписками из ЕГРН и  приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» составляет за один кв. м. – 1274,38 руб.

Расчет арендных платежей производится за период с 25.06.2016 по 31.12.2018 (с учетом заявленного ответчиком заявления о пропуске срока исковой давности).  

Формула расчета суммы годовой арендной платы с 01.04.2016:

РАП=(КС Х С), где:

КС- кадастровая стоимость участка – 1274,38 руб. за кв.м * на площадь участка 1312 кв. м.

С – ставка арендной платы за использование земельного участка по 31.12.2018 -5,5 %

РАП – размер арендной платы за использование земельного участка, руб.

Таким образом, арендная плата ОАО «НКМЗ» составляет: 

1. РАП (с 25.06.2016 по 31.12.2016)=1671986,56руб.*5,5% :366х190=47738,41 руб.

1. За 2016 год – 47738,41 руб.

2.РАП (с 01.01.2017 по 31.12.2017)=1671986,56руб.*5,5% =91959,26  руб.

2. За  2017 год  -  91959,26  руб.

3. РАП (с 01.01.2018 по 31.12.2018)=1671986,56руб.*5,5% =91959,26  руб.

3. За  2018  год- 91959,26  руб.

Итого: 231 656,93руб. 

Суд приходит к выводу, что основной долг ОАО «НКМЗ» по арендным платежам за период с 25.06.2016 по 31.12.2018 составляет 231 656,93 руб.

На указанную задолженность  подлежит  взысканию договорная неустойка (пени) в следующем размере:

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

пени

с

по

дней

24 748,60

16.09.2016

Размер задолженности 24 748,60 руб.

24 748,60

16.09.2016

18.09.2016

3

10.5

24 748,60 × 3 × 1/300 × 10.5%

25,99 р.

24 748,60

19.09.2016

15.11.2016

58

10

24 748,60 × 58 × 1/300 × 10%

478,47 р.

47 738,41

16.11.2016

Размер задолженности 22 989,81 руб.

47 738,41

16.11.2016

15.03.2017

120

10

47 738,41 × 120 × 1/300 × 10%

1 909,54 р.

70 728,23

16.03.2017

Размер задолженности 22 989,81 руб.

70 728,23

16.03.2017

26.03.2017

11

10

70 728,23 × 11 × 1/300 × 10%

259,34 р.

70 728,23

27.03.2017

01.05.2017

36

9.75

70 728,23 × 36 × 1/300 × 9.75%

827,52 р.

70 728,23

02.05.2017

15.06.2017

45

9.25

70 728,23 × 45 × 1/300 × 9.25%

981,35 р.

93 718,04

16.06.2017

Размер задолженности 22 989,81 руб.

93 718,04

16.06.2017

18.06.2017

3

9.25

93 718,04 × 3 × 1/300 × 9.25%

86,69 р.

93 718,04

19.06.2017

15.09.2017

89

9

93 718,04 × 89 × 1/300 × 9%

2 502,27 р.

116 707,86

16.09.2017

Размер задолженности 22 989,81 руб.

116 707,86

16.09.2017

17.09.2017

2

9

116 707,86 × 2 × 1/300 × 9%

70,02 р.

116 707,86

18.09.2017

29.10.2017

42

8.5

116 707,86 × 42 × 1/300 × 8.5%

1 388,82 р.

116 707,86

30.10.2017

15.11.2017

17

8.25

116 707,86 × 17 × 1/300 × 8.25%

545,61 р.

139 697,67

16.11.2017

Размер задолженности 22 989,81 руб.

139 697,67

16.11.2017

17.12.2017

32

8.25

139 697,67 × 32 × 1/300 × 8.25%

1 229,34 р.

139 697,67

18.12.2017

11.02.2018

56

7.75

139 697,67 × 56 × 1/300 × 7.75%

2 020,96 р.

139 697,67

12.02.2018

15.03.2018

32

7.5

139 697,67 × 32 × 1/300 × 7.5%

1 117,58 р.

162 687,49

16.03.2018

Размер задолженности 22 989,81 руб.

162 687,49

16.03.2018

25.03.2018

10

7.5

162 687,49 × 10 × 1/300 × 7.5%

406,72 р.

162 687,49

26.03.2018

15.06.2018

82

7.25

162 687,49 × 82 × 1/300 × 7.25%

3 223,92 р.

185 677,30

16.06.2018

Размер задолженности 22 989,81 руб.

185 677,30

16.06.2018

15.09.2018

92

7.25

185 677,30 × 92 × 1/300 × 7.25%

4 128,23 р.

208 667,12

16.09.2018

Размер задолженности 22 989,81 руб.

208 667,12

16.09.2018

16.09.2018

1

7.25

208 667,12 × 1 × 1/300 × 7.25%

50,43 р.

208 667,12

17.09.2018

15.11.2018

60

7.5

208 667,12 × 60 × 1/300 × 7.5%

3 130,01 р.

231 656,93

16.11.2018

Размер задолженности 22 989,81 руб.

231 656,93

16.11.2018

16.12.2018

31

7.5

231 656,93 × 31 × 1/300 × 7.5%

1 795,34 р.

231 656,93

17.12.2018

22.02.2019

68

7.75

231 656,93 × 68 × 1/300 × 7.75%

4 069,44 р.

Сумма основного долга: 231 656,93 руб.

Сумма пени: 30 247,59 руб.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию пеня в размере 30 247, 59 руб.

Доказательств внесения платы за землю за спорный период не представлено, в связи с чем иск подлежит удовлетворению в части взыскания задолженности по арендным платежам в размере 231 656,93 руб. и пени в размере 30 247,59 руб. 

В соответствии с частью 1 статьи 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства (часть 1 статьи 66 Кодекса). Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Кодекса, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

На основании части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность и взаимную связь доказательств в совокупности.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска удовлетворить частично. 

Взыскать с открытого акционерного общества «Невинномысский котельно-механический завод», г. Невинномысск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края задолженность по арендным платежам за период с 25.06.2016  по 31.12.2018 в размере 231 656,93 рублей и пени 30 247,59 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества «Невинномысский котельно-механический завод», г. Невинномысск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>  в доход федерального бюджета 8 238 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме), в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                       Л.В. Быкодорова