АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-12642/2019

г. Краснодар

08 февраля 2021 года

Резолютивная часть решения от 19.01.2021.

Полный текст решения изготовлен 08.02.2021.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                                                 ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

заявитель: общество с ограниченной ответственностью "КрайСтройМонтаж" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350080, 

<

...> (далее – заявитель, ООО "КрайСтройМонтаж", общество)

заинтересованное лицо 1: администрация муниципального образования Динской район (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 353200, Краснодарский край, ст. Динская, ул. Красная, 55 (далее – заинтересованное лицо 1, администрация района);

заинтересованное лицо 2: управление имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 353200, Краснодарский край, ст. Динская, ул. Красная, 53 (далее – заинтересованное лицо 2, управление)

о признании незаконным отказа

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация муниципального образования Новотитаровское сельское поселение в составе муниципального образования Динской район (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 353211, Краснодарский край, ст. Новотитаровская, ул. Советская, 63 (далее – третье лицо, администрация поселения);

при участии Прокуратуры Краснодарского края, г. Краснодар (пункт 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: ФИО2 – по доверенности;

от иных лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Заявитель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, согласно которого просит:

1. признать незаконным указанное в письме № 01-30/931 от 19.12.2018 решение администрации района об отказе заявителю в предоставлении в аренду без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10;

2. обязать управление подготовить, подписать и направить в адрес заявителя в течение 12 дней с даты вступления в законную силу судебного решения проекты договоров аренды земельных участков с нижеперечисленными кадастровыми номерами, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10, расположенного по адресу Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, Северный микрорайон: 23:07:0201252:136, 23:07:0201252:137, 23:07:0201252:138, 23:07:0201252:139, 23:07:0201252:140, 23:07:0201252:141, 23:07:0201252:142, 23:07:0201252:143, 23:07:0201252:144, 23:07:0201252:145, 23:07:0201252:146, 23:07:0201252:147, 23:07:0201252:148, 23:07:0201252:149, 23:07:0201252:150, 23:07:0201252:151, 23:07:0201252:152, 23:07:0201252:153, 23:07:0201252:154, 23:07:0201252:155, 23:07:0201252:156, 23:07:0201252:157, 23:07:0201252:158, 23:07:0201252:159, 23:07:0201252:160, 23:07:0201252:161, 23:07:0201252:162, 23:07:0201252:163, 23:07:0201252:164, 23:07:0201252:165, 23:07:0201252:166, 23:07:0201252:167, 23:07:0201252:168, 23:07:0201252:169, 23:07:0201252:170, 23:07:0201252:171, 23:07:0201252:172, 23:07:0201252:173, 23:07:0201252:174, 23:07:0201252:175, 23:07:0201252:176, 23:07:0201252:177, 23:07:0201252:178, 23:07:0201252:179, 23:07:0201252:180, 23:07:0201252:181, 23:07:0201252:182, 23:07:0201252:183, 23:07:0201252:184, 23:07:0201252:185, 23:07:0201252:186, 23:07:0201252:187, 23:07:0201252:188, 23:07:0201252:189, 23:07:0201252:190, 23:07:0201252:191, 23:07:0201252:192, 23:07:0201252:193, 23:07:0201252:194, 23:07:0201252:195, 23:07:0201252:196, 23:07:0201252:197, 23:07:0201252:198, 23:07:0201252:199, 23:07:0201252:200, 23:07:0201252:201, 23:07:0201252:202, 23:07:0201252:203, 23:07:0201252:204, 23:07:0201252:205, 23:07:0201252:209, 23:07:0201252:206, 23:07:0201252:210, 23:07:0201252:207, 23:07:0201252:211, 23:07:0201252:208, 23:07:0201252:212, 23:07:0201252:213, 23:07:0201252:214, 23:07:0201252:215, 23:07:0201252:216, 23:07:0201252:217, 23:07:0201252:218, 23:07:0201252:219, 23:07:0201252:220, 23:07:0201252:221, 23:07:0201252:222, 23:07:0201252:223, 23:07:0201252:224, 23:07:0201252:225, 23:07:0201252:226, 23:07:0201252:227, 23:07:0201252:228, 23:07:0201252:229, 23:07:0201252:230, 23:07:0201252:231, 23:07:0201252:232, 23:07:0201252:233, 23:07:0201252:234, 23:07:0201252:235, 23:07:0201252:236, 23:07:0201252:237, 23:07:0201252:238, 23:07:0201252:239, 23:07:0201252:240, 23:07:0201252:241, 23:07:0201252:242, 23:07:0201252:243, 23:07:0201252:244, 23:07:0201252:245, 23:07:0201252:246, 23:07:0201252:247, 23:07:0201252:248, 23:07:0201252:249, 23:07:0201252:250, 23:07:0201252:251, 23:07:0201252:252, 23:07:0201252:253, 23:07:0201252:254, 23:07:0201252:255, 23:07:0201252:256.

Определением суда от 20.01.2020 производство по делу №А32-12642/2019 приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу №А32-12644/2019.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2020 года решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2019 года по делу №А32-12644/2019 оставлено без изменения.

Определением суда от 16.07.2020 производство по делу возобновлено.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 19.01.2021 объявлен перерыв до 17-30 часов 19.01.2021. После перерыва судебное заседание продолжено.

Ходатайство заявителя об отложении судебного разбирательства судом рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия процессуальных оснований.

Как следует из материалов дела, на основании протокола № 21 от 05.10.2007 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков единого землепользования в границах ст. Новотитаровской "Северный микрорайон" между комитетом имущественных и земельных отношений муниципального образования Динской район (арендодатель) и ООО «Эдилгрин Рус" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 08.10.2007 № 0700001453 (далее – договор аренды).

Согласно пункта 1.1 договора аренды арендодатель обязуется предоставить в аренду на 10 лет, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель – населенных пунктов, площадью 378 072 кв. м с кадастровым номером 23:07:0201252:0010, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, "Северный микрорайон", предназначенный для строительства и эксплуатации жилого комплекса. Договор действует в течение 10 лет до 08.10.2017 (пункт 7.2 договора аренды).

На основании протокола № П-2110/3-11 о результатах проведения торгов по продаже имущества ООО "Эдилгрин Рус" посредством публичного предложения от 21.10.2011 в процедуре конкурсного производства по делу №А32-12667/2009-37/378-Б и в соответствии ст. ст. 110, 111, 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" между ООО "Эдилгрин Рус" (продавец) и ООО "Правовая практика" (покупатель) заключен договор купли-продажи прав аренды земельного участка от 26.10.2011 № 2 (далее – договор от 26.10.2011). Согласно пункта 1.2 договора от 26.10.2011 продавец передает покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:0010, плоащдью 378 072 кв. м, расположеного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, "Северный микрорайон", сроком до 08.10.2017, категория земель – земли населенных пунктов, назначение: для строительства и эксплуатации жилого комплекса.

По договору уступки прав (цессии) от 06.10.2012 № 0010 ООО "Правовая практика" (цедент) уступило, а ООО "Теплый дом" (цессионарий) приняло в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка от 08.10.2007 № 0700001453.

По договору уступки прав (цессии) от 04.04.2013 № 0010 ООО "Теплый дом" (цедент) уступило, а ООО "КрайСтройМонтаж" (цессионарий) приняло в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка от 08.10.2007 № 0700001453.

Указанные выше сделки зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается оттисками печати органа государственной регистрации.

Как установлено судебными актами по делам №А32-12644/2019, №А32-40946/2017 в рамках исполнения своих обязательств по договору аренды от 08.10.2007 № 700001453 ООО "КрайСтройМонтаж" проведена работа по подготовке и утверждению проекта межевания территории, проекта планировки территории земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10. По окончании работ постановлением администрацией муниципального образования Динской район от 26.01.2017 № 86 назначены публичные слушания по документации по планировке территории (проект планировки территории и проекта межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: 

<

...>. Извещение о проведении данных публичных слушаний было опубликовано в газете "Трибуна" от 02.02.2017 № 5.

По итогу публичных слушаний было вынесено заключение от 15.03.2017 № 012-17 о результатах публичных слушаний по документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса, на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: 

<

...> в соответствии с которым документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса была согласована.

Постановлением администрации муниципального образования Динской район от 31.03.2017№ 710 "Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: 

<

...>" проект межевания и планировки был утвержден.

В соответствии с проектом межевания и планировки из земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 образованы спорные земельные участки.

21 августа 2017 года ООО "КрайСтройМонтаж", в порядке подпункта 1 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов вышеперечисленных земельных участков.

Письмами управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район от 19.09.2017 в предоставлении обществу спорных земельных участков без проведения торгов отказано. Отказ мотивирован тем, что содержание и условия договора № 0700001453 не соответствуют положениям и требованиям статей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавших в период их заключения, в связи, с чем указанные договоры не являются договорами о комплексном освоении территории. Указанные отказы были обжалованы заявителем в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2017 по делу № А32-43505/2017 признано незаконным указанное в письме от 19.09.2017 решение управления об отказе обществу в продаже без проведения торгов земельных участков, объединенных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10, как противоречащего положениям Земельного кодекса Российской Федерации. Управление обязано подготовить, подписать и направить в адрес заявителя в течение 30 дней с даты вступления в законную силу судебного акта проекты договоров купли-продажи спорных земельных участков.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 по делу № А32-43505/2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2017 по делу № А32-43505/2017 отменено, в удовлетворении требований отказано со ссылкой на то, что договор аренды № 700001453 заключен сторонами в целях строительства и эксплуатации жилого комплекса (п. 1.1 договора). Неотъемлемой частью договора является протокол от 05.10.2007 № 21 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков единого землепользования в границах ст. Новотитаровской "Северный микрорайон" (пункт 11.1 договора). Согласно упомянутому протоколу договор аренды заключается для строительства и эксплуатации жилого комплекса, в том числе: общеобразовательных школ - 4, детских дошкольных учреждений - 15, поликлиник - 2, объектов спортивного, культурно-массового, торгового и бытового обслуживания населения.

Поскольку согласно аукционной документации земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:10 предоставлен в аренду для строительства и эксплуатации жилищного комплекса, в структуре которого должны быть жилые дома коттеджного типа, усадебные и многоквартирные дома малой и средней этажности, а также объекты инженерной инфраструктуры для обеспечения жизнедеятельности комплекса, объекты спортивного, культурно-массового, торгового и бытового обслуживания населения, детские дошкольные учреждения, поликлиники, общеобразовательные школы, культурно-развлекательные центры, спортивные сооружения, договор от 08.10.2007 аренды данного земельного участка можно отнести к договору комплексного освоения территории, предоставленной для жилищного строительства; пунктом 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату заключения названного договора, комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования; арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках подготовки проекта планировки и проекта межевания территории, выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков; поскольку условия данного договора не содержат максимальных сроков выполнения работ по обустройству территории, такие сроки не могут превышать срок действия самого договора аренды; в пределах действия договора общество подготовило документацию в целях утверждения проектов планировки и межевания территории, но не приступило к строительству объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, которые по окончании строительства должны быть в силу статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в указанной редакции) переданы в государственную или муниципальную собственность; в отсутствие доказательств строительства указанных объектов инфраструктуры обращение общества с заявлением о предоставлении в собственность вышеуказанных земельных участков, сформированных для строительства жилых домов, является преждевременным, поэтому у управления отсутствовали основания для предоставления заявителю в собственность без торгов испрашиваемых земельных участков. 

Общество 19.11.2018 обратилось в администрацию района с заявлением о предоставлении земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10, в аренду без проведения торгов.

Письмом от 19.12.2018 обществу отказано в предоставлении в аренду земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10, в аренду без проведения торгов. Отказ мотивирован тем, что договор аренды от 08.10.2007 № 0700001453 заключен по результатам торгов, срок которого истек 08.10.2017. В границах земельных участков отсутствуют объекты недвижимости, что препятствует предоставлению земельных участков.

Заявитель, полагая, что отказ администрации района в предоставлении спорных земельных участков не соответствуют закону, обратился с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности...

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) комплексное освоение в целях жилищного строительства включало в себя выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Общество указывает на наличие права на заключение договора аренды земельных участков, ссылаясь на то, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (часть 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

При заключении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения должны оговариваться максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи (пункт 3 статьи 30.2, подпункт 7 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Указанные сроки в договоре не обозначены, однако, сроки освоения земельного участка во всяком случае не могут превышать сроки договора аренды. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (часть 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в период ее действия) арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

В подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Срок договора аренды 10 лет.

Согласно судебным актам по делам № А32-2221/2018, № А32-44137/2017, № А32-20745/2018 договоры спорных земельных участков прекратили свое действие.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 по делу № А32-40946/2017 обществу "КрайСтройМонтаж" отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район от 14.08.2017 № 10.01-08/36299 об отказе в продаже без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10. Апелляционный суд в данном постановлении установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам. ООО "КрайСтройМонтаж" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 08.10.2007 № 0700001453. Арендодателем по договорам является администрация муниципального образования Динской район. Земельные участки расположены по адресу: Краснодарский, р-н Динской, ст-ца Новотитаровская, Северный микрорайон. В рамках исполнения своих обязательств по договорам аренды от 08.10.2007 № 700001453 ООО "КрайСтройМонтаж" проведена работа по подготовке и утверждению проекта межевания территории, проекта планировки территории земельных участков с кадастровым номером 23:07:0201252:10. По окончании работ постановлением администрацией муниципального образования Динской район от 26.01.2017 № 86 назначены публичные слушания по документации по планировке территории (проект планировки территории и проекта межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 по адресу: 

<

...>). Извещение о проведении данных публичных слушаний было опубликовано в газете "Трибуна" от 02.02.2017 № 5.

По итогам публичных слушаний было вынесено заключение от 15.03.2017 № 012-17 о результатах публичных слушаний по документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса, на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 по адресу: 

<

...> в соответствии с которым документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса была согласована. Постановлением администрации муниципального образования Динской район от 31.03.2017 № 710 "Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: 

<

...>" проект межевания и планировки был утвержден. В соответствии с проектом межевания и планировки из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 были образованы земельные участки с соответствующими кадастровыми номерами. 17 июля 2017 года ООО "КрайСтройМонтаж" обратилось в администрацию района с заявлением, в котором просило предоставить в собственность без проведения торгов земельные участки. Решением управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район от 14.08.2017 № 10.01-08/36299 обществу отказано в продаже испрашиваемых участков без проведения торгов. Суд квалифицировал договор аренды № 700001453 как договор комплексного освоения территории. Суд установил, что договор аренды № 700001453 был заключен сторонами в целях строительства и эксплуатации жилого комплекса (пункт 1.1 договора). Неотъемлемой частью договора является протокол от 05.10.2007 № 21 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков единого землепользования в границах ст. Новотитаровской "Северный микрорайон" (пункт 11.1 договора). Согласно упомянутому протоколу договор аренды заключается для строительства и эксплуатации жилого комплекса, в том числе: общеобразовательных школ - 4, детских дошкольных учреждений - 15, поликлиник - 2, объектов спортивного, культурно-массового, торгового и бытового обслуживания населения. Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) комплексное освоение в целях жилищного строительства включало в себя выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Общество указывает на наличие права на выкуп земельных участков, ссылаясь на то, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (часть 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Далее апелляционный суд в данном постановлении указывает, что пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации. При заключении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения должны оговариваться максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи (пункт 3 статьи 30.2, подпункт 7 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд отметил, что указанные сроки в договоре не обозначены, однако, они во всяком случае не могут превышать сроки договора аренды. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (часть 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации). В подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Апелляционный суд установил, что срок договора аренды составляет 10 лет. В пределах срока действия договора общество не приступило к освоению, земельного участка, к строительству объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. При таких обстоятельствах обращение с заявлением о выкупе земельных участков подано до выполнения арендатором обязательных условий комплексного освоения, предусмотренных подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

На этом основании апелляционный суд пришел к выводу о том, что общество в полном объеме не выполнило предусмотренные в части 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации мероприятия, необходимые для приобретения испрашиваемого земельного участка в собственность постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.05.2018 по делу № А32-40946/2017 указанное постановление апелляционного суда оставлено без изменения. Суд округа указал следующее. Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (часть 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации). Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории (часть 1 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации). Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (часть 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), в которых установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Исходя из приведенных норм, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках: подготовки проекта планировки и проекта межевания территории; выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Общество в пределах срока (10 лет) действия договора от 08.10.2007 № 0700001453 требования пунктов 7 и 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации не выполнило. Доказательств выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства, истцом не представлено. Установив, что освоение спорных земельных участков не начато, суд апелляционной инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований.

Кассационный суд отметил следующее: "Довод подателя жалобы о том, что пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации содержит единственное требование, выполнение которого позволяет приобрести земельные участки в собственность - утверждение в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, отклоняется, поскольку основан на ошибочном понимании норм материального права (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.03.2017 № 307-КГ17-1195). Указание заявителя на то, что несвоевременное освоение земельных участков вызвано бездействием ответчика и предоставлением земельных участков в состоянии, исключающим их использование в целях комплексного освоения, что установлено в рамках дела № А32-39079/2016, не принимается судом округа, так как не исключает обязательного выполнения требований пунктов 7 и 8 пункта 3 статьи 38.2 З Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, как следует из представленного в материалы дела кадастрового паспорта исходного земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 целевое назначение данного участка установлено "для размещения инженерных сооружений микрорайона Северный в ст. Новотитаровской". Согласно протоколу от 05.10.2007 № 21 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды спорный участок предоставлен для строительства и эксплуатации жилого комплекса. Вместе с тем, из материалов дела не следует, что на дату проведения торгов целевое назначение земельного участка приведено в соответствие с предполагаемой целью (строительство жилого комплекса)".

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.11.2018 № 308-КГ18-10310 отказано в передаче кассационной жалобы общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 по делу № А32-43505/2017 обществу "КрайСтройМонтаж" отказано в признании незаконным указанного в письме от 19.09.2017 № 10.01-08/4402 решения управления об отказе заявителю в продаже без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10.

Апелляционный суд в данном деле также указал, что в подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Поскольку согласно аукционной документации земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:10 предоставлен в аренду для строительства и эксплуатации жилищного комплекса, в структуре которого должны быть жилые дома коттеджного типа, усадебные и многоквартирные дома малой и средней этажности, а также объекты инженерной инфраструктуры для обеспечения жизнедеятельности комплекса, объекты спортивного, культурно-массового, торгового и бытового обслуживания населения, детские дошкольные учреждения, поликлиники, общеобразовательные школы, культурно-развлекательные центры, спортивные сооружения, договор от 08.10.2007 аренды данного земельного участка можно отнести к договору комплексного освоения территории, предоставленной для жилищного строительства; пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения названного договора, комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования; арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках подготовки проекта планировки и проекта межевания территории, выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков; поскольку условия данного договора не содержат максимальных сроков выполнения работ по обустройству территории, такие сроки не могут превышать срок действия самого договора аренды; в пределах действия договора Общество подготовило документацию в целях утверждения проектов планировки и межевания территории, но не приступило к строительству объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, которые по окончании строительства должны быть в силу статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в указанной редакции) переданы в государственную или муниципальную собственность; в отсутствие доказательств строительства указанных объектов инфраструктуры обращение Общества с заявлением о предоставлении в собственность вышеуказанных земельных участков, сформированных для строительства жилых домов, является преждевременным, поэтому у Управления отсутствовали основания для предоставления заявителю в собственность без торгов испрашиваемых земельных участков.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа данное постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда не обжаловалось.

В настоящем деле общество в обоснование заявленных требований также ссылается на то, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (часть 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), также ссылается на недобросовестные действия администрации, которые привели к затягиванию сроков.

Между тем, исключительное право арендатора земельного участка на предоставление образованных земельных участков в аренду на новый срок предполагает соблюдение обществом положений пунктов 7 и 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, однако общество к освоению земельных участков в виде строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, многоквартирных жилых домов за весь период действия договора аренды так и не приступило.

Общество ошибочно толкует правило части 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, полагая, что для заключения договора аренды земельных участков на новый срок в исключительном порядке достаточно разработки и утверждения проекта планировки и проекта межевания земельных участков, государственного кадастрового учета вновь образованных земельных участков, не учитывая, что обществом также должны были соблюдаться сроки освоения земельных участков в виде строительства объектов инженерной и социальной инфраструктуры, многоквартирных домов. Недостижение данной цели договора аренды земельного участка, квалифицированного судами как договор аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства, влечет отказ в реализации указанного исключительного права на заключение договора аренды земельных участков на новый срок.

В ситуации, когда обществом не выполнено никаких работ по строительству на земельных участках, не заложены коммуникации, не начато строительство жилых комплексов, школ, детских садов, суд критически относится к доводам общества о невозможности такого строительства по вине администрации, которая, как утверждает общество, предоставила непригодные для строительства земельные участки. Из судебных актов по делу № А32-39079/2016 не следует, что приведенные обществом препятствия означали абсолютную невозможность исполнения хотя бы части обязательств арендатора по застройке земельных участков. Из пояснений администрации следует, что обществом за весь период действия договоров аренды земельных участков не предпринято никаких действий по застройке земельных участков жилыми домами и объектами социального назначения, по строительству инженерной инфраструктуры, необходимой для реализации проекта многоквартирного жилищного строительства.

Доводы общества о невозможности строительства на земельных участках в период действия договоров аренды со ссылкой на установленные в решении по делу № А32-39079/2016 обстоятельства были рассмотрены и отклонены судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении дел № А32-40946/2017 и № А32-43505/2017.

Кроме того, согласно выводам Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-44137/2017 в соответствии с представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости на спорные земельные участки, а также сведений публичной кадастровой карты Росреестра, разрешенное использование спорных земельных участков - "детские игровые площадки, площадки отдыха, занятия физкультурой"; "скверы, бульвары, зеленые насаждения, набережные"; "земельные участки (территории) общего пользования"; "детские дошкольные учреждения"; "общеобразовательная школа"; "спортивные площадки". Таким образом, спорные земельные участки представляют собой территории общего пользования либо предназначены под объекты социальной инфраструктуры (общеобразовательная школа, спортивные площадки, дошкольные учреждения).

В ситуации, когда общество не обладает правом аренды спорных земельных участков, в связи с прекращением договора аренды, и ему отказано вступившими в законную силу судебными актами в предоставлении в собственность земельных участков для строительства, а также даны отказы в предоставлении земельных участков в аренду на новый срок (письмо администрации муниципального образования Динской район от 19.12.2018 № 01-30/931), оснований для предоставления обществу в аренду на новый срок рассматриваемых в настоящем деле земельных участков, которые сформированы для организации территорий общего пользования и строительства дошкольных и образовательных объектов, не имеется. Данные территории могут предоставляться в аренду только в рамках заключения договора аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства, предметом самостоятельного договора аренды спорные участки быть не могут. В противном случае будут введены в гражданский оборот земельные участки общего пользования, что недопустимо.

Указанные обстоятельства также подтверждаются письмом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 22.10.2019 N 71-05.1-01-10826/19.

Выводы указанных судебных актов имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

На основании части 2 статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Кроме того, прокуратурой Краснодарского края в материалы дела приобщено представление об устранении нарушений законодательства об общих принципах организации местного самоуправления, градостроительного законодательства, выраженное в письме от 19.08.2019 N 7-01-2019 (далее - Представление).

Согласно указанному Представлению на дату утверждения документации по планировке территории она не соответствовала Генеральному плану Новотитаровского сельского поселения Динского района, утвержденному решением Совета Новотитаровского сельского поселения Динского района от 19.12.2012 № 212-40/02.

Постановлением администрации от 06.09.2019 № 1775 отменено постановление администрации муниципального образования Динской район от 31.03.2017 № 710 "Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, Северный микрорайон".

Таким образом, в настоящий момент земельные участки не могут быть предоставлены заявителю на праве аренды.

На основании изложенного отсутствуют правовые основания для предоставления спорных земельных участков обществу в аренду без проведения торгов, в силу чего в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 69, 70, 163, 198-200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко