﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5006/21 

Екатеринбург

06 августа 2021 г.

Дело № А50-11329/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Столярова А.А., Краснобаевой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Атуса» на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 по делу № А50-11329/2020 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края,  приняли участие представители:

          Департамента имущественных отношений администрации города Перми (далее – Департамент) Жукова А.А. (доверенность от 18.12.2020 № 159-19-01-39-79);

общества с ограниченной ответственностью «Атуса» (далее – общество «Атуса») - Пашиев А.А. (доверенность от 25.03.2020). 

Обществом «Атуса» представлены в электронном виде в суд кассационной инстанции в качестве приложения к кассационной жалобе следующие документы: копии писем  Муниципального казенного учреждения «Содержание муниципального имущества»  от 27.08.2013 № СЭД-01-18-619, от 28.03.2014 № СЭД-01-18-274.

Департаментом имущественных отношений администрации города Перми представлена в суд кассационной инстанции в электронном виде в качестве приложения к отзыву на кассационную жалобу копия договора купли-продажи от 28.06.2021 № 21/08-59.

Указанные документы не могут быть приобщены к делу, поскольку в силу ч. 1 ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций. 

Общество  «Атуса» обратилось в  Арбитражный суд Пермского края  с иском к Департаменту о возложении на департамент обязанности заключить с обществом «Атуса» договор № 20/__- 159 купли-продажи объекта муниципального имущества: нежилого помещения, площадью 110,2 кв. м (кадастровый номер 59:01:4410125:1141), этаж цокольный, расположенное по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Луначарского, 80 с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 929 195,50 руб. по итоговой продажной цене в размере 2 563 805 руб. (п. 2.1 договора) (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

         Решением суда от 12.02.2021 исковые требования удовлетворены. 

  Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021решение суда изменено. Урегулированы разногласия, возникшие между обществом  «Атуса» и Департаментом при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества: нежилого помещения, площадью 110,2 кв. м (кадастровый номер 59:01:4410125:1141), этаж цокольный, расположенного по адресу: г. Пермь Ленинский район, ул. Луначарского,80, установить цену продажи объекта в размере 3 493 000 руб.

В кассационной жалобе общество «Атуса» просит  постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права. Заявитель указал, что истцом получено  согласие  на проведение работ в письме № СЭД-059-01-05-615 от 13.12.2017. Кроме того,  в качестве дополнительного подтверждения того, что выполнение работ было согласовано, заявитель сослался на акт проверки использования объекта муниципального арендного фонда от 22.01.2020. Заявитель также отмечает, что  в настоящее время сложилась судебная практика рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с зачетом стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости  помещений, реализуемых в рамках  Федерального закона от 22.07.2008  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон  № 159-ФЗ).

В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит  оставить кассационную жалобу без удовлетворения. 

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды № 2096-17Л объекта муниципального недвижимого имущества от 30.10.2017, по условиям которого истцу в аренду передан объект муниципального недвижимого имущества в виде встроенные нежилых помещений в цокольном этаже 9-этажного жилого дома, расположенный по адресу г. Пермь ул. Луначарского, 80 общей площадью 110,2 кв. м.

Цель использования объекта: медицинские услуги (пункт 1.2 договора).

Срок аренды с 06.10.2017 по 05.10.2022 (пункт 1.3 договора).

Муниципальное казенное учреждение «Содержание муниципального имущества»  (далее – учреждение «СМИ») 13.11.2017 направило обществу «Атуса» письмо (исх. № СЭД-059-01-05-615), в котором сообщило, что согласовывает проведение работ в соответствии с проектной документацией, разработанной организацией, имеющей допуск СРО.

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 23.12.2019 с учетом заявки от 19.12.2019 обществу «Атуса» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, объект передан на оценку.

Согласно представленному в материалы дела отчету ООО «Пермский центр оценки» № 23/2/2020 об оценке рыночной стоимости, рыночная стоимость объекта оценки составляет 3 493 000 руб.

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 05.03.2020 установлена цена выкупа в размере 3 493 000 руб. 

Департамент направил обществу «Атуса» проект договора купли-продажи.

В свою очередь, общество «Атуса» направило в адрес Департамента протокол разногласий к договору с учетом стоимости неотделимых улучшений, согласно которому арендатор предложил произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной стоимости, в связи с чем цена продажи объекта составляет 1 152 000 руб. 

В ответ на обращение истца Департамент направил обществу «Атуса» письмо от 13.04.2020, которым отклонил протокол разногласий и отказал в принятии условий договора купли-продажи объекта в редакции, предложенной истцом.

Поскольку спор о цене объекта между сторонами в досудебном порядке не урегулирован, истец обратился в арбитражный суд с требованием об обязании Департамента заключить с обществом договор купли-продажи объекта муниципального имущества.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из необходимости установления цены объекта недвижимости в размере 2 563 805 руб. с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 929 195,50 руб.

Суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда и устанавливая цену  продажи объекта в размере 3 493 000 руб., исходил из следующего. 

Согласно статье 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Между истцом и ответчиком возникли разногласия при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества: нежилого помещения, площадью 110,2 кв. м (кадастровый номер 59:01:4410125:1141), этаж цокольный, расположенного по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Луначарского, 80.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона № 159-ФЗ. 

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ  субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Частью 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Следует отметить, что по смыслу статьи 623 ГК РФ под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

По условиям договора аренды от 30.10.2017 № 2096-17Л арендатор имеет право самостоятельно определять виды, формы отделки интерьера Объекта при производстве текущего ремонта (пункта 2.2.1 договора); производить с письменного согласия арендодателя капитальный ремонт Объекта, перепланировку и переустройство, реконструкцию и иные неотделимые улучшения Объекта в порядке, установленном действующим законодательством и (или) правовыми актами города Перми и настоящим договором (пункт 2.2.2 договора). 

Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в случае проведения капитального ремонта Объекта, перепланировки и переустройства, реконструкции и иных неотделимых улучшений Объекта до начала проведения таких работ направить арендодателю письмо с просьбой о даче согласия на проведение работ, обоснованием необходимости, указанием объема и стоимости работ. Арендодатель в течение месяца с даты получения такого письма направляет арендатору письменный ответ, содержащий решение о согласии или об отказе на проведение работ. 

Согласно пункту 5.2 договора арендатор приступает к проведению капитального ремонта Объекта, перепланировки и переустройства, реконструкции и иных неотделимых улучшений Объекта только при наличии письменного согласия арендодателя и на основании документации, разработанной и согласованной в порядке, предусмотренном действующим законодательством и (или) правовыми актами города Перми и настоящим договором.

Из материалов дела усматривается, что  арендатор 30.10.2017 обратился в адрес департамента с заявлением № СЭД-059-19-39-201 о даче разрешения на проведение ремонтных работ на объекте, а именно: замене оконных проемов, замене и установки сан. узлов, перегородок, раковин в кабинетах для приведения санитарного состояния помещения в соответствии с лицензионными требованиями для медицинских организаций.

В письме от 13.11.2017 № СЭД-059-01-05-615, направленным в адрес арендатора, учреждением «СМИ» дано разъяснение о получении арендатором согласия Департамента на выполнение заявленных работ при условии предоставления проектной документации.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе протоколы  заседания комиссии по рассмотрению вопросов о согласовании проведения перепланировок в отношении объектов недвижимого имущества муниципальной казны от 18.05.2018 № 5, от 24.12.2019 № 5,  установив, что истец не представил доказательств согласования с арендодателем производства неотделимых улучшений арендованного имущества (статья 65 АПК РФ), суд апелляционной инстанции указал на отсутствие  в данном случае оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Кроме того, судом апелляционной инстанции отмечено, во-первых, надлежащее техническое состояние объекта при заключении договора аренды от 30.10.2017 № 2096-17Л, что следует из акта приема-передачи от 06.10.2017; во-вторых, производство ремонтных работ арендатором для собственных нужд, что следует из предмета договора подряда от 11.12.2017 № 1.

При таких обстоятельствах, руководствуясь пунктом 6 статьи 5 Закона           № 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об урегулировании возникших между истцом и ответчиком разногласий при заключении договора купли-продажи путем изложения спорного пункта в предложенной ответчиком редакции, согласно которой цена продажи объекта составляет 3 493 000 руб. Указанная цена не оспорена, замечаний касательно достоверности оценочного отчета у истца не имелось, иного из текста искового заявления не следует.

Ссылка заявителя жалобы на судебную практику по иным делам не принимается судом кассационной инстанции ввиду иных фактических обстоятельств и отсутствия преюдициального значения для рассматриваемого дела (статья 69АПК РФ).

Приведенные в кассационной жалобе доводы общества «Атуса» не опровергают выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, не свидетельствуют о нарушении  судом норм права, в связи с чем отклоняются, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Представленные в материалы дела доказательства исследованы судом  апелляционной инстанции в совокупности с учетом положений статей 67, 68, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют в соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемое постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 по делу № А50-11329/2020 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Атуса» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           А.С. Полуяктов 

Судьи					           А.А. Столяров

                                                                                             И.А. Краснобаева