ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-33648/2024

27 декабря 2024 года

г. Санкт-Петербург

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в лице судьи Ракчеевой М.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Антисервис» представителя ФИО2 (доверенности от 01.02.2024),

рассмотрев 19.12.2024 в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции по общим правилам искового производства, исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Антисервис»  к обществу с ограниченной ответственностью «Торнтон» о признании договора субаренды прекратившим действие, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами  в рамках дела № А56-17300/2024,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Антисервис», адрес: 195248, Санкт-Петербург, ш. Революции, д. 86, лит. Б, пом. 5, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее  - Компания), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Торнтон», адрес: 193230, Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д.  50, лит. Я, пом. 2-Н (2), ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее – Общество) о признании договора субаренды нежилого помещения от 01.11.2022 № 01112022 прекратившим действие с 01.01.2024, взыскании с ответчика 241 319 руб. 77 коп. неосновательного обогащения в виде внесенного  обеспечительного платежа и переплаты за субаренду и дополнительные услуги, 8 676 руб. 79 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.01.2024  по 05.04.2024 с последующим их начислением с 06.04.2024 по дату фактического исполнения денежного обязательства.

Определением от 12.04.2024 исковое заявление принято судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Решением суда, принятым путем подписания 10.07.2024 резолютивной части, Обществу отказано в переходе к рассмотрению дела по общим правилам  искового производства,  доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление,  приняты судом,  в иске Компании отказано.

Не согласившись с названным судебным актом, Компания обратилась с апелляционной жалобой.

В связи с изложенным судом 10.07.2024 изготовлено мотивированное решение.

Как указывает податель жалобы, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела; договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды; договор субаренды в редакции, заключённой сторонами, прекратил действие вместе с прекращением действия договора аренды от 15.05.2010, заключённого арендатором с собственником помещения; новый объект субаренды – недвижимое имущество, а именно его площадь и входящие в состав помещения (в том числе санузел и вспомогательные помещения), а также ставка субаренды и дополнительных услуг не согласованы сторонами, поэтому договор субаренды с 01.01.2024 нельзя считать заключённым и действительным; таким образом, на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение.

В отзыве на жалобу Общество с доводами истца не согласилось, полагало, что договор субаренды являлся бессрочным; до момента получения от Компании уведомления об одностороннем расторжении договора, договор субаренды  продолжал действовать, а Компания продолжала использовать помещения; обязанность ответчика уведомлять  истца  о взаимоотношениях арендатора с собственником  помещений  у Общества отсутствовала; досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендных платежей; доводы подателя жалобы основаны на неверном толковании норм права, обеспечительный платеж не подлежит возврату, основания для применения положений о неосновательном обогащении также отсутствуют, действия арендатора по начислению платы до 01.04.2024 правомерны.  

В возражениях на отзыв Компания указывает, что в силу пункта 6.1  договора субаренды, договор действует 11 месяцев и продлевается на тот же срок, в связи с чем оснований полагать, что договор субаренды являлся бессрочным, не имеется; уведомление об одностороннем расторжении договора  истец ответчику не направлял – такой документ не представлен ответчиком и отсутствует у истца; в силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды; истец в письмах и иске указывал, что не отказывался от договора субаренды, поскольку действие договора прекращено в силу закона после прекращения основного договора аренды; истец отказался от заключения нового договора субаренды на новых условиях; истца о факте прекращения действия основного договора аренды 31.01.2024 (спустя месяц после прекращения  основного договора) уведомил сам ответчик, который направил проект дополнительного соглашения к договору субаренды, а фактически новый договор субаренды, в котором изменился предмет договора и цена (существенные условия); с 01.01.2024 у ответчика отсутствовало право требовать и получать  арендную плату за не принадлежащие ему помещения, такое право было у собственника; таким образом, арендная плата за помещения № 360, 361, 363 и 364 за январь и февраль (в составе обеспечительного платежа) 2024 года получена ответчиком в отсутствие установленных законом оснований.

Определением от 29.11.2024 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции по общим правилам искового производства; ответчику предложено представить письменные пояснения относительно того обстоятельства, что по договору субаренды нежилого помещения от 01.11.2022 № 01112022 Обществом субарендатору во временное владение и пользование были переданы, в том числе части расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 50, лит. А, нежилого помещения № 100-Н: 360, 361, 363, 364, между тем по договору аренды от 15.05.2010 (с учетом дополнительных соглашений к нему) Обществу указанные помещения в аренду не передавались, а также пояснения относительно того обстоятельства, что договор субаренды от 01.11.2022                     № 01112022 был заключен сторонами на срок (до 01.10.2023 с последующим продлением договора на 11 месяцев (до 01.09.2024) согласно пункту 6.1 договора), превышающий срок действия договора аренды от 15.05.2010 (до 31.12.2023 согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 26.11.2018 к договору аренды от 15.05.2010).

До начала судебного заседания от ответчика поступили письменные пояснения, в которых Общество указывает, что части нежилого помещения № 100-Н  360, 361, 363, 364  были переданы Обществу  арендодателем ООО «Невская мануфактура», между тем указанными помещениями Компания пользовалась единолично; что касается срока действия договора субаренды, ответчик пояснил, что поскольку договор аренды от 15.05.2010 действовал до 31.12.2023, а впоследствии 01.01.2024  между Обществом и ООО «Невская мануфактура» был заключен новый договор аренды, временного разрыва между указанными договорами не было, следовательно, договор субаренды продолжал действовать.

В судебном заседании 19.12.2024 представитель Компании заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым просит суд  признать недействительной сделкой договор субаренды от 01.11.2022  и его продление 01.10.2023 до 01.09.2024, взыскать с ответчика в пользу истца 241 319 руб. 77 коп. неосновательного обогащения в виде внесенного  обеспечительного платежа и переплаты за субаренду и дополнительные услуги, 8 676 руб. 79 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.01.2024  по 05.04.2024, с последующим их начислением с 06.04.2024 по дату фактического исполнения денежного обязательства.

Судом заявленные уточнения  отклонены, поскольку истцом одновременно изменены предмет и  основание иска в части требования о признании сделки недействительной, что по смыслу части 1 статьи 49 АПК РФ недопустимо, в связи  с чем апелляционный суд рассматривает требования в первоначально заявленной редакции.

По существу спора представитель Компании поддержал заявленные требования, при этом полагал, что договор субаренды является ничтожным.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01.11.2022 между Обществом (субарендодатель) и Компанией (субарендатор) заключен договор субаренды № 01112022, по условиям которого субарендодатель передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 100-Н, 1 этаж (части нежилого помещения 100-Н: 1409, 1394, 360, 361, 363, 364) общей площадью 485,5 кв. м.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что субарендодатель владеет помещением на основании договора аренды недвижимого имущества от 15.05.2010 с правом передачи в субаренду.

В соответствии с пунктом  4.1. договора в качестве обеспечения выполнения обязательств субарендатора, предусмотренных договором, субарендатор обязан перечислить на расчетный счет арендатора сумму обеспечительного платежа в размере 1 месячной базовой части арендной платы, указанной в приложении №1 к договору. 

Согласно приложению №1 к договору базовая часть арендной платы является постоянной величиной, устанавливается в размере ставки 390 руб. за 1 кв. м в месяц, в том числе НДС 20%, вносится в срок не позднее 1 числа текущего месяца за текущий месяц. Сумма обеспечительного платежа составила 189 345 руб. за 485,5 кв. м.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что при окончании срока действия договора и в случае, если субарендодатель не использовал сумму обеспечительного платежа, то после погашения субарендодателем из суммы обеспечительного платежа  всех задолженностей  субарендатора  на дату окончания срока аренды, оставшаяся часть обеспечительного платежа, согласованная сторонами в акте  сверки, должна быть возвращена субарендатору в течение 30 дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

В соответствии с пунктом 6.1. договора последний вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует 11 месяцев и автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие не позднее, чем за 60 календарных дней до окончания срока действия договора. 

Субарендатор обязан уведомить субарендодателя о нежелании  продлевать  договор не позднее, чем за 60 календарных дней до окончания срока действия договора, при этом субарендатор обязан уплатить арендную плату, начисленную субарендодателем до окончания срока действия договора, в полном объеме, независимо от использования арендуемого помещения.

В пункте 6.3  договора стороны установили, что договор может быть досрочно расторгнут по инициативе субарендатора путем письменного уведомления субарендодателя не позднее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. При намерении прекратить действие договора за 60 дней субарендатором должна быть внесена первая и вторая части арендной платы не менее суммы как за предыдущий месяц, в полном объеме.

Объект аренды передан арендатору по акту  приема-передачи 01.11.2022.

Во исполнение обязательств по договору субарендатором платежным поручением от 25.10.2022 № 58616 был уплачен обеспечительный платеж в сумме 189 345 руб.

Как следует их условий договора, изначально он был заключен сторонами на срок до 01.10.2023, а в последующем продлен до 01.09.2024.

Впоследствии субарендодателем был представлен проект дополнительного соглашения от 01.02.2024 к договору, в соответствии с которым субарендодатель предоставляет субарендатору в субаренду  части нежилого помещения 100-Н: 1409, 1394,  общей площадью 440,7 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 50, лит. А, пом. 100-Н, 1 этаж (пункт 1.1 в предложенной редакции); субарендодатель владеет помещением  на основании договора аренды  от 01.01.2024 с правом  передачи в субаренду (пункт 1.2 в предложенной редакции). Помимо прочего, названным проектом дополнительного соглашения предусмотрено внесение изменений в пункты 4.1, 4.5 договора, а также в приложение № 1 к договору, в том числе в части размера арендной платы.

Не согласившись  представленным проектом дополнительного соглашения, Компания направила в адрес субарендодателя протокол разногласий от 09.02.2024 к дополнительному соглашению от 01.02.2024, а также письмо от 09.02.2024 № 8, в котором указало, что после ознакомления с проектом дополнительного соглашения субарендатору стало известно о прекращении действия договора аренды от 15.05.2010, на основании которого был заключен договор субаренды, а, следовательно, по мнению Компании,  договор субаренды прекратил свое действие, также Компания сообщила, что уменьшение  площади арендуемого помещения на 44,8 кв. м является значительным для субарендатора.

В ответ на указанное обращение Общество сообщило, что полагает договор действующим, возобновленным на неопределенный срок ввиду того, что ни одна из сторон не уведомила другую о расторжении договора; что касается исключения части помещений, то об исключении части помещений в заявлении от 30.01.2024 № 5 просила сама Компания, а кроме того, исключаемые помещения являются общим имуществом и представляют собой туалет и часть  коридора,  в связи с чем Компания не лишена возможности и дальше продолжать пользоваться названными помещениями без внесения арендной платы; во внесении предложенных в соответствии с протоколом разногласий изменений в дополнительное соглашение Общество Компании отказало.

В связи с изложенным Компания письмом от 19.02.2024 № 10 уведомила Общество об отказе от заключения договора в редакции дополнительного соглашения, полагая, что договор субаренды от 01.11.2022 прекратил свое действие ввиду прекращения действия договора аренды от 15.05.2010.

Телеграммой от 19.02.2024 Компания направила Обществу приглашение на приемку помещения  26.02.2024  и составление акта его приема-передачи.

Общество не приемку объекта не явилось, о чем в акте возврата помещения от 26.02.2024 сделана соответствующая запись. Согласно пункту 2 акта помещение передается в связи с прекращением действия договора субаренды от 01.11.2022.

Письмом Компании от 27.02.2024 № 12 подписанный в одностороннем порядке акт приема-передачи помещения от 26.02.2024 и ключи от спорного помещения в количестве 3 шт. были направлены в адрес Общества (служба EMS с объявленной ценностью, идентификатор EE070975415RU).

Позднее Компания направила в адрес Общества претензию от 04.03.2024 № 13, в которой ссылаясь на прекращение действия  договора субаренды с 01.01.2024 и освобождение помещения 26.02.2024, а также неправомерное удержание ответчиком суммы обеспечительного платежа и излишне уплаченной суммы арендной платы за январь и февраль 2024 года, потребовало возвратить 442 058 руб. 30 коп. неосновательного обогащения и признать договор субаренды прекратившим действие с 01.01.2024.

Поскольку Общество в ответе на претензию указало на незаконность предъявленных требований со ссылкой на то, что в указанный в претензии период Компания фактически занимала спорное помещение, а обеспечительный платеж удержан в качестве штрафа  за досрочное необоснованное расторжение договора, Компания обратилась в суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против заявленных требований, указал, что сумма обеспечительного платежа была удержана им в качестве штрафа за нарушение срока направления уведомления об отказе от договора, установленного пунктом 6.4 договора, а кроме того, с учетом положений названного пункта договора последний продолжил свое действие  до 19.04.2024, при этом поскольку  новый договор в отношении спорных помещений   был заключен Обществом 01.04.2024, у истца независимо от даты освобождения помещения имеется обязанность по оплате арендных платежей до 01.04.2024.

По смыслу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя, в частности, сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено ГК, другими законами и иными правовыми актами.

К договору субаренды применяются общие нормы, регулирующие договор аренды (абзац третий пункта 2 статьи  615 ГК РФ).

Как следует из абзаца второго пункта 2 статьи 615 ГК РФ, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Таким образом, прекращение основного договора аренды влечет прекращение производного от него договора субаренды в силу указания закона об ограничении срока договора субаренды.

Из представленного ответчиком в суд апелляционной инстанции договора аренды от 15.05.2010 (в редакции дополнительного соглашения от 26.11.2018), заключенного между ОАО «Невская Мануфактура» (арендодатель) и Обществом (арендатор), следует, что он заключен сторонами на срок до 31.12.2023.

Объект аренды в связи с истечением срока действия договора был возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 31.12.2023, что опровергает ссылку ответчика о том, что срок аренды по основному договору не прерывался.

Следовательно, спорный договор субаренды от 01.11.2022 № 01112022, заключенный на основании вышеозначенного договора, прекратил свое действие с 01.01.2024, в связи с чем исковые требования Компании в указанной части подлежат удовлетворению. 

По смыслу пункта  4.4 договора субаренды субарендодатель по окончании срока действия договора обязан возвратить субарендатору сумму обеспечительного платежа  в течение 30 дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Между тем, поскольку внесенный обеспечительный платеж не был возвращен Компании, а кроме того последней осуществлена переплата по договору субаренды за 27-29 февраля 2024 года, апелляционный суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с Общества           206 279 руб. 37 коп. неосновательного обогащения. При этом, поскольку договор субаренды является прекращенным с 01.01.2024, а положениями статьи 622 ГК РФ предусмотрена обязанность по внесению арендной платы в размере, установленном ранее заключенным договором, индексацию арендной платы за февраль 2024 года суд апелляционной инстанции не учитывает. 

Также суд апелляционной инстанции считает необоснованным требование истца о возврате арендной платы за помещения, которые, по его мнению, ответчик не мог сдавать в субаренду. 

Истец в судебном заседании подтвердил, что в границах арендуемого объекта имелись помещение туалета и часть коридора, которая была огорожена и находилась в индивидуальном пользовании истца. Наличие (отсутствие) у ответчика полномочий на предоставление данных помещений в субаренду не исключает обязанности истца оплатить их пользование, в связи с чем правовых оснований для возврата истцу платы за такое пользование в качестве неосновательного обогащения не имеется.  

Условиями договора субаренды предусмотрен возврат обеспечительного платежа в течение 30 дней с даты прекращения договора и возврата помещения, поэтому правовых оснований для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму невозвращенного обеспечительного платежа с 31.01.2024 не имеется.   

Поскольку с момента возврата помещения на стороне ответчика возникла обязанность по уплате излишне внесенной арендной платы и платежей за обслуживание, а в последующем обеспечительного платежа, которая им не исполнена, с Общества с пользу Компании должны быть взысканы 29 448 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2024 по 19.12.2024 с последующим начислением с 20.12.2024 на сумму задолженности по дату фактического погашения долга. 

В удовлетворении остальной части требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2024 по делу № А56-33648/2024 отменить. 

Признать договор субаренды от 01.11.2022 № 01112022 прекратившим действие с 01.01.2024.

Взыскать в общества с ограниченной ответственностью «Торнтон» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Антисервис» 206 279 руб. 37 коп. неосновательного обогащения, 29 448 руб. 35 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.02.2024 по 19.12.2024 с последующим начислением с 20.12.2024 на сумму задолженности по дату фактического погашения долга. 

В остальной части в иске отказать.   

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торнтон» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Антисервис» 16 372 руб. судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Судья 

М.А. Ракчеева