АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, г.Тула, Красноармейский пр., 5

Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула       Дело № А68-12184/2017

Дата вынесения резолютивной части решения: «19» января  2018 года

Дата изготовления решения в полном объеме: «26» января 2018 года 

Арбитражный суд Тульской области в составе:

Судьи      Чигинской Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «АСК» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Акционерному обществу «ДИКСИ ЮГ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о внесении изменений в договора от 30 ноября 2013 и от 16 декабря 2013,

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности,

от ответчика - ФИО3 по доверенности, ФИО4 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АСК» обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Акционерному обществу «ДИКСИ ЮГ» о   внесении изменений в договора от 30 ноября 2013 и от 16 декабря 2013.

Истец поддерживает заявленные требования в полном объеме.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям изложенным в отзыве.

Судом установлено следующее:

30.11.2013 между истцом (далее – арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений (далее – договор 1), согласно которому арендодатель обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение (далее – объект) общей площадью 550 кв.м., 1 - этаж (подземных этажей – 0), расположенное по адресу (местонахождение): 

<

...> участок 1 (выкопировка из поэтажного плана является Приложением №1 к договору) (пункт 1.1 договора 1).

16.12.2013 между истцом (далее – арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений (далее – договор 2), согласно которому арендодатель обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение (далее – объект) общей площадью 580,5 кв.м., 1 - этаж (подземных этажей – 0), расположенное по адресу: 

<

...> (выкопировка из поэтажного плана является Приложением №1 к договору) (пункт 1.1 договора 2).

Указанные договора зарегистрированы в Управлении Росреестра по Тульской области.

Согласно пунктам 10.1 договоров договора действует в течение 10-ти лет с даты подписания Акта приема-передачи объекта.

Арендная плата за пользованием объектом по договорам состоит из постоянной и переменной составляющих (пункты 2.1 договоров).

В силу пунктов 2.2 договоров постоянная составляющая арендной платы по договорам за пе6рвые 4 месяца аренды с момента передачи объекта по акту приема-передачи, устанавливается в твердом размере и составляет 110 000 руб. в месяц, НДС не облагается. Начиная с 5 месяца аренды с даты подписания акта приема-передачи объекта размер ежемесячной постоянной составляющей арендной платы устанавливается в твердом размере и составляет 220 000 рублей в месяц, НДС не облагается. 

Пунктами 2.10 договоров сторонами установлено, что по истечении одного года с момента подписания акта приема-передачи объекта размер постоянной составляющей арендной платы может увеличиваться по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год и не более чем на 5% от установленного в договорах размера арендной платы, равного – 220 000 рублей, НДС не облагается. Соответствующее уведомление об увеличении размере постоянной составляющей арендной платы и 3 экземпляра дополнительного соглашения об этом направляется арендодателем арендатору за 3 месяца до предполагаемой даты его введения по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается в арендуемый магазин под роспись лицу, уполномоченному на прием почтовой корреспонденции и счетов арендодателя.

14.11.2016 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 30.11.2013, согласно пункту 1 которого стороны пришли к соглашению, что размер ежемесячной арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 30.11.2013 с 01.05.2016 составит 231 000 рублей НДС не облагается.

14.11.2016 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 16.12.2013, согласно пункту 1 которого стороны пришли к соглашению, что размер ежемесячной арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 16.12.2013 с 01.05.2016 составит 231 000 рублей НДС не облагается.

Указанные дополнительные соглашения к договорам зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области.

31.03.2017 истец направил в адрес ответчика уведомление об увеличении арендной платы с 01.07.2017 на 5% по договорам (с учетом увеличения размер арендной платы составил 242 550 рублей), а также проекты дополнительных соглашений.

05.06.2017 ответчик в ответ на уведомление об увеличении арендной платы направил письмо, в котором сообщил, что товарооборот магазинов находится на уровне ниже средних показателей и в связи с чем просит рассмотреть возможность не применять 5% индексацию в период с 01.07.2017 по 30.06.2018 по договорам аренды, а также предлагает рассмотреть вопрос об изменении коммерческих условий договоров.

24.08.2017 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой просит подписать дополнительные соглашения, а также сообщил, что в случае не подписания он будет вынужден обратится в суд  с иском об изменении условий договоров.

08.09.2017 ответчик направил ответ на претензию, в котором сообщает что в силу сложившихся непростых экономических условий, а также на высокую конкуренцию, не имеет возможность в 2017 году увеличить размер постоянной арендной платы.

Так как ответчик уклонился от подписания дополнительных соглашений, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, выслушав в прениях представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается в силу статьи 310 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора должно быть оплачено по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Заключая договора аренды от 30.11.2013 и 16.12.2013, арендатор согласился с их условиями и, подписав их, принял на себя обязательства по исполнению, указанных договоров.

Сторонами при заключении договоров был согласован размер арендной платы и порядок ее увеличения, который ответчиком не оспорен в установленном законом порядке. 

По условиям договоров, согласованными сторонами, по истечении одного года с момента подписания акта приема-передачи объекта размер постоянной составляющей арендной платы может увеличиваться по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год и не более чем на 5% от установленного в договорах размера арендной платы, равного – 220 000 рублей, НДС не облагается. Соответствующее уведомление об увеличении размере постоянной составляющей арендной платы и 3 экземпляра дополнительного соглашения об этом направляется арендодателем арендатору за 3 месяца до предполагаемой даты его введения по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается в арендуемый магазин под роспись лицу, уполномоченному на прием почтовой корреспонденции и счетов арендодателя.

Согласно пунктам 14.3 договоров изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по письменному соглашению сторон, о чем составляются дополнительные соглашения к договору, подлежащие государственной регистрации в установленном законом порядке и являющиеся неотъемлемой его частью.

Указанные условия не противоречит сложившемуся хозяйственному обороту. 

В пункте 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Выбор механизма изменения арендной платы обусловлен принципом свободы договора, установленным статьей 421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Довод ответчика о том, что в договорах аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке, судом не принимается во внимание по следующим обстоятельствам.

В материалы дела представлена переписка сторон за 2016 год, из которой следует, что ответчик в ответ на уведомления истца об увеличении арендной платы в соответствии с пунктами 2.10 договоров, ссылался на экономическую ситуацию и просил отложить вопрос индексирования арендной платы до 2017 года, а также просил рассмотреть вопрос об отмене ежегодной 5% индексации по заключенным договорам аренды и заключением соответствующего соглашения, тем самым подтверждая и не оспаривая, что сторонами согласован механизм изменения арендной платы в пункте 2.10 договоров. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (пункт 2 статьи 431 ГК РФ).

При буквальном значении содержащихся в пунктах 2.10 договоров слов следует, что увеличение арендной платы  происходит по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год и не более чем на 5% от установленного в договорах размера арендной платы, равного – 220 000 рублей, НДС не облагается. Обязательность заключения дополнительного соглашения об изменении арендной платы пункты 2.10 договоров не содержат, а абзац 2 пунктов 2.10 договоров устанавливает механизм уведомления арендатора об увеличении арендодателем арендной платы

Кроме того, истец в сентябре 2016 обращался в суд с аналогичным иском об изменении фактического размера арендной платы, в процессе рассмотрения которого стороны подписали дополнительные соглашения к договорам.

Только лишь в сентябре 2017 года ответчик в ответе на претензию указал, что в пункте 2.10 договоров нет точного определения механизма увеличения арендной платы.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, до сентября 2017 года ответчик в письмах не оспаривал, что в пунктах 2.10 договоров, согласован механизм увеличения арендной платы и такое увеличение происходит по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год.

Однако, ответчик должным образом свои обязательства по договорам не исполнял, уклонялся от подписания дополнительных соглашений, и в полном объеме арендную плату не оплачивал. Об увеличении арендной платы с 01.07.2017 был своевременно уведомлен арендодателем (письмо от 31.03.2017, с учетом увеличения размер арендной платы составил 242 550 рублей), однако продолжал оплачивать арендную плату в размере, установленном дополнительными соглашениями от  14.11.2016 (размер ежемесячной арендной платы 231 000 руб.).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Внесение арендной платы не в полном объеме, суд может признать существенным нарушением условий договора (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ  № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как видно из материалов дела, истец как арендодатель надлежащим образом исполнил свою обязанность и предпринял меры по заключению с ответчиком дополнительных соглашений, связанных с изменением арендной платы, своим правом на одностороннее изменение арендной платы чаще одного раза в год не злоупотребил. Между тем, ответчик в нарушение условий договора от подписания дополнительных соглашений отказался, арендную плату оплачивал не в полном объеме (без учета увеличения предусмотренным договором).

Таким образом, суд полагает, что уклонение ответчика от подписания дополнительных соглашений об изменении арендной платы к договорам аренды нежилых помещений от 30.11.2013 и от 16.12.2013, является неправомерным, существенно нарушает условия договоров, поскольку создает нестабильность договорных отношений с арендодателем, вынужденным урегулировать отношения в суде, несмотря на то, что порядок подписания дополнительных соглашений прямо предусмотрен условиями договоров.

Ссылка ответчика на судебную практику по другим делам судом отклоняется, поскольку по каждому из них суды исходили из конкретных обстоятельств, не совпадающих с обстоятельствами рассматриваемого дела.

Согласно п. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, суд полагает, что требования истца, являются правомерным и подлежит удовлетворению.

Исходя из принятого решения, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 000 руб. надлежит взыскать в пользу истца с ответчика.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

Руководствуясь ст.ст. 110, 163, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «АСК» удовлетворить.

Внести изменения в договор аренды нежилых помещений от 30.11.2013, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «АСК» и акционерным обществом «ДИКСИ ЮГ», изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: «2.2. Размер ежемесячной постоянной составляющей арендной платы устанавливается в твердом размере и составляет 242 550 (двести сорок две тысячи пятьсот пятьдесят) рублей в месяц, НДС не облагается»; установить, что измененные условия договора распространяют свое действие начиная с 01.07.2017.

Внести изменения в договор аренды нежилых помещений от 16.12.2013, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «АСК» и акционерным обществом «ДИКСИ ЮГ», изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: «2.2. Размер ежемесячной постоянной составляющей арендной платы устанавливается в твердом размере и составляет 242 550 (двести сорок две тысячи пятьсот пятьдесят) рублей в месяц, НДС не облагается»; установить, что измененные условия договора распространяют свое действие начиная с 01.07.2017.

Взыскать с акционерного общества «ДИКСИ ЮГ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «АСК» расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тульской области.

Судья                    Н.Е. Чигинская