1159/2019-33869(1) 

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-21956/2018

27 июня 2019 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2019 года Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2019 года 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Краецкой Е.Б., судей Грязниковой А.С., Тетериной Н.В., при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный  номер 08АП-5549/2019) Министерства имущественных отношений Омской области на  решение Арбитражного суда Омской области от 04.04.2019 по делу № А46-21956/2018  (судья Чернышев В.И.), принятое по исковому заявлению Министерства  имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  к индивидуальному предпринимателю ФИО2  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об изъятии объектов незавершённого  строительства путём продажи с публичных торгов,  

при участии в судебном заседании представителей:  

от Министерства имущественных отношений Омской области – ФИО3 (удостоверение, по доверенности № ИСХ-19/МИО/03-01/7 от 09.01.2019  сроком действия по 31.12.2019),  

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 (паспорт, по доверенности от 10.01.2019 сроком действия 1 год),  

установил:

Министерство имущественных отношений Омской области (далее – истец,  Министерство) обратилось в Арбитражный суд Омской области к индивидуальному  предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель, ИП  

Сак Э.К.) с исковым заявлением об изъятии объектов незавершённого строительства  путём продажи с публичных торгов.  

Решением Арбитражного суда Омской области от 04.04.2019 по делу № А46- 21956/2018 в удовлетворении исковых требований отказано.  

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Восьмой  арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение  суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об  удовлетворении исковых требований.  

В обоснование жалобы ее податель указывает на ошибочность выводов суда в  части действия положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ), поскольку договоры между сторонами заключены 18.08.2015 и  01.10.2015 соответственно.  

ИП ФИО2 в отзыве на апелляционную жалобу и дополнительном отзыве  просит оставить решение Арбитражного суда Омской области от 04.04.2019 без  изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, указывая на сложившуюся  практику рассмотрения дел данной категории.  

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель  Министерства имущественных отношений Омской области поддержал доводы и  требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой  инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.  

Представитель предпринимателя с доводами апелляционной жалобы не  согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил  оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая  решение суда первой инстанции законным и обоснованным.  

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу и соответствующие  возражений, заслушав представителей истца и ответчика, проверив законность и  обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), судебная коллегия  приходит к следующему.  

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между  истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного  участка, находящегося в собственности Омской области от 24.06.2015 № АЗ-36-040- 2015 (далее – договор № 40), по условиям которого арендодатель предоставляет, а  арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым  

номером 55:36:110109:1084, площадью 7114 кв.м. для строительства торгово-офисного  (сервисного) центра (пункты 1.1, 1.2).  

Из пункта 1.3 следует, что участок передан по акту приема-передачи к договору  аренды от 28.12.2010 № АЗ-36-047-2010 в связи с его прекращением, участок не  возращен и остается во владении и пользовании арендатора на период действия  настоящего договора.  

На участке находится объект незавершенного строительства площадью 712,6  кв.м., степень готовности объекта 7% (пункт 1.4, приложение № 3 к договору № 40).  

Договор считается заключенным с даты государственной регистрации (пункт 1.6  договора № 40).  

Договор зарегистрирован Управление Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Омской области 01.10.2015.  

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости (далее –  ЕГРН) от 31.10.2018 № 12279853, в пределах переданного в аренду земельного участка  расположен объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:110109:1975.  

Объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:110109:1975 представляет  собой объект незавершенного строительства – нежилое здание, степень готовности 7%  (выписка из ЕГРН от 31.10.2018 № 12279866).  

На аналогичных условиях между сторонами заключен договор аренды  земельного участка, находящегося в собственности Омской области от 24.06.2015 №  АЗ-36-039-2015 (далее – договор № 39), по условиям которого ИП ФИО2 передан  сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 55:36:110109:1085,  площадью 7103 кв.м., для целей строительства многоэтажной автостоянки (пункты 1.1,  1.2).  

Участок передан по акту приема-передачи к договору аренды от 28.12.2010 №  АЗ-36-046-2010, из владения ответчика не выбывал (пункт 1.3 договора № 39).  

На участке находится объект незавершенного строительства площадью 691,4  кв.м. степень готовности 7% (пункт 1.4, приложение № 3 к договору № 39).  

Договор считается заключенным с даты государственной регистрации (пункт 1.6  договора № 39).  

Договор зарегистрирован Управление Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Омской области 18.08.2015.  

Согласно выписке из ЕГРН от 23.10.2018 № 11590465, в пределах переданного в  аренду земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером  55:36:110109:1974.  

Объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:110109:1974 представляет  собой объект незавершенного строительства – многоэтажная автостоянка, степень  готовности 7% (выписка из ЕГРН от 31.10.2018 № 12279868).  

Ссылаясь на данные обстоятельства, Министерство обратилось в суд с  требованием об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми  номерами 55:36:110109:1974, 55:36:110109:1975 путем продажи с публичных торгов на  основании статьи 239.1 ГК РФ. В обоснование иска указано, что строительство объектов  недвижимости на арендованных земельных участках не завершено, а срок действия  договоров № 39, № 40 истек 18.08.2018 и 01.10.2018 соответственно.  

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 239.1 ГК РФ и нормами  Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный  кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской  Федерации», установил, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на  случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или  муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.  

На основании представленных в материалы дела договоров аренды от 28.12.2010   № АЗ-36-047-2010, от 28.12.2010 № АЗ-36-046-2010, условий договоров № 39, № 40, суд  пришел к выводу, что арендные правоотношения между сторонами возникли в 2010  году с момента передачи земельных участков ответчику, носят длящийся характер,  поскольку спорные земельные участки из владения и пользования ответчика с 2010 года  не выбывали и по состоянию на 01.03.2015 правоотношения не прерывались.  

Следовательно, действие статьи 239.1 ГК РФ не распространяется на возникшие  между сторонами арендные правоотношения с 28.12.2010, а правовых оснований для  удовлетворения требования не имеется.  

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная  коллегия отмечает следующее.  

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у  собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям,  предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного  строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка,  находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).  

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено  законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка,  находящегося в государственной или муниципальной собственности и  предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства,  расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по  решению суда путем продажи с публичных торгов.  

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае  прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения  торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при  условии, что строительство этого объекта не было завершено.  

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения  торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты  незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства  собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных  частью 5 названной статьи.  

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения  торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной  собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства,  осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1)  собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который  приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у  предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за  исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если  уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия  ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот  объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с  публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот  объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в  торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с  

настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не  предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих  собственников этого объекта.  

Названные положения внесены в ЗК РФ частью 21 статьи 1 Федерального закона  от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской  Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон   № 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (часть 1 статьи 35 Закона № 171-ФЗ).  

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка,  находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не  имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого  земельного участка без проведения торгов.  

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О  введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137- ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном  участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право  собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой  земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного  объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года  однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке,  установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта  применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому  из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в  соответствии с настоящим пунктом.  

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены  случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного  участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ),  общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения  торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового  договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем  расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт  21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).  

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся  правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3  

статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров  аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.  

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером  55:36:110109:1084, площадью 7114 кв.м. с целевым назначением: для строительства  торгово-сервисного центра, был предоставлен в аренду ИП ФИО2 на основании  договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области от  28.12.2010 № АЗ-36-047-2010 (акт приема-передачи земельного участка от 28.12.2010),  сроком на три года.  

В последующем, земельный участок передан в аренду ответчику на основании  договора № 40 для целей строительства торгово-сервисного центра.  

Аналогично, земельный участок с кадастровым номером 55:36:110109:1085,  площадью 7103 кв.м.,, с целевым назначением: для строительства многоэтажной  автостоянки, был предоставлен в аренду ИП ФИО2 на основании договора аренды  земельного участка, находящегося в собственности Омской области от 28.12.2010 №  АЗ-36-046-2010 (акт приема-передачи земельного участка от 28.12.2010), сроком на три  года.  

В последующем, земельный участок передан в аренду ответчику на основании  договора № 39 для целей строительства многоэтажной автостоянки.  

Договора № 39, № 40 заключены без проведения торгов. 

Из сведений ЕГРН следует, что право собственности на незавершенные  строительством объекты на арендованных земельных участках зарегистрировано за  предпринимателем с 27.05.2015, по состоянию на 31.10.2018 строительство не  завершено.  

Представленными истцом актами обследования земельных участков от  07.11.2018 № 46, № 47 и фотоматериалами подтверждено, что строительство объектов  недвижимости в соответствии с целевым назначением договоров аренды не  осуществляется, находится на начальной стадии.  

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что право на однократное  заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства  предпринимателем реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено  (степень готовности объектов незавершенного строительства - 7%).  

Между тем предпринимателем доводов и доказательств того, что строительство  невозможно вследствие вины истца (либо государственных органов) не представлено  (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ). Сведения о получении действующего разрешения на  

строительство не приведено, что свидетельствует об отсутствии у предпринимателя  права на последующее продление арендных правоотношений.  

Иных оснований для использования спорного земельного участка ИП ФИО2  не заявлено, а действующим законодательством в данном случае не предусмотрено.  

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001   № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального  закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с  ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон  регулируются новым договором аренды.  

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений  сторон, при заключении договора аренды от 24.06.2015 их отношения регулируются  новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать  обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом,  действующим в момент заключения.  

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что в силу  длящегося характера правоотношений новые правила предоставления земельных  участков и изъятия незавершенных строительством объектов не распространяются на  взаимоотношения сторон, сделан при неправильном применении норм материального  права.  

Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный  суд приходит к выводу, что, вопреки доводам предпринимателя и выводам суда первой  инстанции, к спорным правоотношениям подлежат применению положения правомерно  статьи 239.1 ГК РФ.  

Оснований для отказа в удовлетворении требований Министерства не  установлено.  

Доводы ИП ФИО2 судебной коллегией не принимаются. 

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта  незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной  стоимости.  

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия  договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или  муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях  

завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что  строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).  

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного  строительства утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от  03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже  объектов незавершенного строительства» (далее – Постановление № 1299).  

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления № 1299 и утвержденных им Правил следует,  что начальная продажная цена может быть определена истцом либо  специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством  Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на  основании оценки его рыночной стоимости.  

В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в  установленном законом порядке.  

Решение Арбитражного суда Омской области от 04.04.2019 по делу   № А46-21956/2018 подлежит отмене на основании пункта 3 части 2, пункта 4 части 1  статьи 270 АПК РФ с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых  требований.  

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления в  размере 12 000 руб., исчисленной на основании пункта 1 статьи 333.21 Налогового  кодекса Российской Федерации, апелляционный суд относит на ответчика в  соответствии с частью 1, 3, 5 статьи 110, части 1 статьи 112 АПК РФ.  

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы  судом апелляционной инстанции не распределяются, поскольку ее податель освобожден  от уплаты государственной пошлины (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса  Российской Федерации).  

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4  частью 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 04.04.2019 по делу № А46-21956/2018  отменить, принять новый судебный акт.  

Исковые требования удовлетворить. 

Изъять объекты незавершенного строительства, принадлежащие  индивидуальному предпринимателю Саку Эдуарду Каспартовичу, путем продажи с  публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по  продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением  Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, а именно:  

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером  55:36:110109:1974, степень готовности – 7%, площадью 691,4 кв.м. (государственная  регистрация права № 55-55/001-55/001/012/2015-9323/1 от 27.05.2015), расположенный  на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110109:1085;  

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером  55:36:110109:1975, степень готовности – 7%, площадью 712,6 кв.м. (государственная  регистрация права № 55-55/001-55/001/012/2015-9327/1 от 27.05.2015), расположенный  на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110109:1084.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в  доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 12 000 руб.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть  обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно- Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления  в полном объеме.  

Выдача исполнительных листов осуществляется судом первой инстанции после  поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.  

При условии предоставления копии настоящего постановления, заверенной  в установленном порядке, в суд первой инстанции взыскатель вправе подать заявление  о выдаче исполнительного листа до поступления дела из Восьмого арбитражного  апелляционного суда.  

Председательствующий Е.Б. Краецкая  Судьи А.С. Грязникова  

 Н.В. Тетерина