АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А43-9963/2021

Резолютивная часть решения объявлена 09.02.2022.

Решение в полном объеме изготовлено 10.02.2022.

г. Нижний Новгород                                                                                 10  февраля 2022 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Ю.Ю., 

(шифр дела 44-148), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой А.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области 

(ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), г. Н.Новгород,

ИП  ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304526213400057), г. Нижний Новгород,

ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317527500143880), г. Нижний Новгород,

к ответчикам:  ЗАО «Нижегородподводстрой»  (ИНН 

<

***>; ОГРН  

<

***>), г. Н.Новгород,

ООО «Компания «Вид» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), г. Н.Новгород,

ПАО Банк «ФК Открытие» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), г. Москва,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора:

ФИО3, г. Н.Новгород, 

об оспаривании договора залога № 3147/04-12/5 от 12.10.2012 и применении последствий недействительности спорной сделки,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО4 по доверенности от 14.12.2021, диплом ДВС №1050596;

от соистцов: ИП ФИО1 ФИО5  по доверенности от 09.02.2022, диплом № 105204 0031559; 

от ответчика ООО «Компания «Вид»: ФИО6, по доверенности от 10.01.2022, диплом № 137705 0799568, 

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области  к ЗАО  «Нижегородподводстрой»,  ООО «Компания «Вид» с исковым заявлением об оспаривании договора залога № 3147/04-12/5 от 12.10.2012, применении последствий недействительности спорной сделки  в виде признания недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060218:1.

В рамках дела №А43-12406/2021 предприниматели ФИО1,  ФИО2 обратились в Арбитражный суд Нижегородской области  к ЗАО «Нижегородподводстрой», ООО «Компания «Вид» с иском о признании недействительным договора залога от 12.10.2012 № 3147/04-12/5 и применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060218:1.

Определением  суда от 16.06.2021 дела №А43-9963/2021 и №А43-12406/2021объединены в одно производство,  объединенному делу присвоен  номер № А43-9963/2021,  этим же определением ПАО Банк «ФК Открытие» привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

Ответчики с иском не согласились, полагая их необоснованными, представили возражения на иск, согласно которым заявили о пропуске срока исковой давности; усматривают в действиях истцов  предпринимателей ФИО2, ФИО1 признаки злоупотребления правом, поскольку последние,  имея в собственности с 2006  объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0060218:1, не предпринимают  мер к оформлению с Министерством  имущественных и земельных отношений Нижегородской области арендных отношений и не исполняют обязанности по оплате арендной платы, что является основанием для отказа в удовлетворении иска на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации; указывают на отсутствие нарушенных прав и законных  интересов оспариваемым договором; в настоящее время право аренды земельного участка прекращено, запись о залоге регистрирующем органом погашена.  Более подробная позиция изложена в отзывах  на иск и поддержана  устно   в судебных заседаниях.

В процессе спора разрешен вопрос об идентификации объекта недвижимости "причальная стенка",   зарегистрированным в ЕГРН объектам недвижимости с кадастровыми  номерами 52:18:0060275:96 и 52:18:0060218:23 (снят с учета 10.11.2020), в связи с чем в регистрирующий орган направлен запрос о предоставлении в материалы дела:      

- полной выписки  из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером 52:18:0060275:96 (причальная стенка); полной  выписки из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером 52:18:0060218:23 (причальная стенка); документов, послуживших  основанием для постановки и снятия с кадастрового учета объекта с кадастровым  номером 52:18:0060218:23.

  Представленным Росреестром Протоколом заседания рабочей группы по организации работ по повышению качества данных ЕГРН от 06.11.2020 (строка 62), установлено что  объекты  недвижимости с кадастровыми  номерами 52:18:0060275:96 и 52:18:0060218:23 являются дублирующими,  объект недвижимости с кадастровым номером 52:18:0060275:96 имеет статус "приоритетный",    объект недвижимости с кадастровым номером  52:18:0060218:23 имеет статус "архивный".

В судебном заседании 09.02.2022 истцами  предпринимателями  ФИО2, ФИО1 заявлено ходатайство об истребовании  документов, на основании которых предмет залога причальная стенка с кадастровым номером №52:18:0060275:96 внесен в кадастр недвижимости как ранее учтенный, и технических паспортов на предмет залога в Управлении Росреестра по Нижегородской области (Филиале ФГБУ "ФКП Росреестра" по Нижегородской области).

Рассмотрев заявленное ходатайство,  суд  отклонил его, исходя из следующего.

Материалы реестрового дела в отношении    объекта недвижимости   причальная  стенка  с кадастровым номером №52:18:0060275:96 по ходатайству истцов истребованы из регистрирующего органа, представлены  в материалах дела (л.д. 1-135 том 4).  Технический паспорт на объект недвижимости так же  содержится  в материалах дела (л.д. 130-141 том 5).

Ответчики  в отзывах на иск заявил о пропуске  срока исковой давности в части требований Министерства имущественных и земельных отношений по Нижегородской области.

Как полагают ответчики, Министерство, надлежащим образом исполняющее обязанности собственника земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060218:1, право  аренды которого  в совокупности с объектом недвижимости "причальная стенка"   является предметом спорного договора залога от 12.10.2012 № 3147/04-12/05, должно было обратиться в суд  по истечении  года с даты внесения соответствующей записи в ЕГРН (13.11.2012), то есть не позднее 31.12.2013. 

Суд не может согласиться с позицией ответчиков, исходя из следующего.

Истцы в качестве материально-правового обоснования иска ссылаются на ничтожность договора залога от 12.10.2012 № 3147/04-12/05, как нарушающего положения федерального закона.

Судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 109-ФЗ от 21.07.2005, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Конституционный Суд Российской Федерации ранее указывал, что положение пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации является исключением из общего правила о начале течения срока исковой давности применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок. В соответствии с этой специальной нормой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения - независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), а значит, не имеющими юридической силы и не создающими каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц (определения от 08.04.2010 N 456-О-О и от 19.10.2010 N 1272-О-О).

Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) в Гражданский кодекс Российской Федерации были внесения изменения, пункт 1 статьи 181 данного Кодекса изложен в новой редакции, согласно которой срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) составляет три года; течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения; при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона N 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01.09.2013 (пункт 6 статьи 3 Закона N 100-ФЗ).

Пункт 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ содержит переходные положения, касающиеся правил исчисления и применения новых сроков исковой давности, согласно которым сроки исковой давности и правила их исчисления, в том числе установленные статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года.

Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации обременения (ипотеки) не свидетельствует о том, что со дня внесения такой записи лицо, предъявившее требование, знало или должно было знать о нарушении права (пункт 57 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Принимая во внимание изложенное и дату заключения договора залога 12.10.2012, поскольку в рассматриваемом случае срок предъявления требования о признании недействительной ничтожной сделки не мог истечь до 01.09.2013, применению подлежат положения статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Закона № 100-ФЗ. Законодатель связывает начало течения срока исковой давности по ничтожной сделке с момента начала исполнения такой сделки, а для лица не являющегося участником этой сделки - с момента осведомленности этого лица о начале ее исполнения. При этом следует учитывать, что закон устанавливает  презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Деятельность Министерства направлена на управление землями, а не связана с выявлением нарушений интересов  Российской Федерации и ее субъекта другими участками гражданского оборота, поэтому сам по себе факт государственной регистрации обременения в виде залога  на земельный участок, безусловно, не означает, что с указанного момента заинтересованное лицо могла знать о начале исполнения сторонами договора.

Истец узнал о сделке залога при подготовке ответа на запрос третьих лиц - ФИО1, ФИО2   и ФИО3 о предоставлении в аренду части земельного участка от 30.03.2018 № вх. 01-14610.

Как следует из материалов дела, с иском в суд Министерство обратилось 30.03.2021.  В рассмотренном случае материалы дела не содержат доказательствтого, что Министерство до марта 2018 было осведомлено (могло быть осведомлено)о нарушении прав Российской Федерации и ее субъекта.

Спор рассмотрен по существу по имеющимся доказательствам.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Н.Новгорода (арендодатель) и АОЗТ  «Нижегородподводстрой» (арендатор, в настоящий момент - ЗАО  «Нижегородподводстрой») заключен договор аренды земельного участка от 19.09.1995 № 397 сроком действия до 12.09.2044. Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 58:18:0060218:1, площадью 3,0 га, расположенный по адресу: Слобода Подновье (Подновская коммунальная зона) в Нижегородском районе.

В ЕГРН 23.05.2007 на основании названного договора внесена запись о регистрации ограничения (обременения) прав в виде аренды (регистрационный номер записи 52-52-01/126/2007-209).

В настоящее время уполномоченным органом по распоряжению земельными участками на территории г.Н.Новгорода является Министерство. 

С 22.06.2006 ФИО2, ФИО1, ФИО3, ООО "Компания "Вид" становятся собственниками помещений, расположенных в административном здании здание с кадастровым номером 52:18:00602275:98.

12.10.2012 между ЗАО  «Нижегородподводстрой» и ОАО КБ "Петрокоммерц" в счет обеспечения обязательств кредитному договору заключен договор залога недвижимого имущества № 31147/04-12/05, предметом которого явились:

- причальная стенка (нежилое) литер Г1, протяженность 108,9 кв.м., адрес (местоположение) объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 52-52-01/929/2007-241 (далее - причальная стенка); причальная стенка принадлежит Залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи на основании договора аренды Номер Ф-116-94 16.09.1994, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.12.2007 сделана запись регистрации   52-52-01/929/2007-241, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 52-АВ № 31844 от 28.12.2007, выданным УФРС по Нижегородской области;

- право аренды земельного участка (земельный участок, земли населенных пунктов для промышленного строительства, под производственную базу, площадь объекта 30 000 кв.м., адрес объекта: Нижегородская область, слобода Подновье, кадастровый (или условный) номер: 52:186060218:0001 (далее - право аренды); право аренды принадлежит Залогодателю на основании договора аренды земли № 397 от 19.09.1995,  заключенного  между Администрацией города Н.Новгорода и АОЗТ  «Нижегородподводстрой».  Для целей настоящего Договора "причальная стенка" и "Право аренды" именуются совместно "Предмет залога".

На основании договора уступки прав (требований) № ПРП-01-2016/1710 от 26.12.2016, заключенному между ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (цедент) и ООО "Компания "Вид" (Цессионарий), к последнему перешли права залогодержателя по договору залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) № 3147/04-12-05 от 12.10.2012, заключенному между цедентом и ЗАО  «Нижегородподводстрой», в редакции дополнительных соглашений №1 от 06.11.2012, №2 от 31.05.2013.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 16.04.2014 по делу А43-7105/2013 ЗАО  «Нижегородподводстрой» объявлено несостоятельным банкротом, в отношении его имущества открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 13.04.2015 по  делу А43-7105/2013 требования ОАО КБ "Петрокоммерц" в размере 22 470 000 руб. включены в реестр требований ЗАО  «Нижегородподводстрой». Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 03.08.2015 по  делу А43-7105/2013 установлено процессуальное правопреемство ПАО Банк "ФК Открытие" по отношению ОАО КБ "Петрокоммерц" в реестре требований ЗАО  «Нижегородподводстрой».

Исковые требования о признании договора залога недвижимого № 3147/04-12-05 от 12.10.2012 истец  обосновал нарушением положений ст. 10, п. 2, 3 статьи 335 ГК РФ,  пункта 3 статьи 340 ГК РФ и абзаца 2 статьи 69 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке",  части 9 статьи 22 Земельного кодека Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей спорящих сторон, суд пришел к следующим выводам. 

На основании пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя/

Согласно пункту 2 этой же статьи залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) не установлены иные правила.

В силу части 3 статьи 69 Закона об ипотеке если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховною Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25), сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).

Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74 Постановления Пленума ВС РФ N 25).

В соответствии с пунктом 75 Постановления Пленума ВС РФ N 25 применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Таким образом, законом и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации установлено, что несоответствие сделки требованиям законодательства само по себе не ведет к ее ничтожности. Для установления ничтожности необходимо несоответствие сделки конкретным критериям, установленным законом.

Доказательств того, что условия договора  залога № 3147/04-12-05 от 12.10.2012,  противоречат существу законодательного регулирования и посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено. 

Кроме того,  согласно пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, пункта 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации",  истцы не являются  заинтересованными лицами, которые имеет законный интерес в признании данной сделки недействительной, права и интересы которого непосредственно затрагиваются оспариваемой сделкой и восстанавливаются в результате удовлетворения иска.

Передача в залог права аренды земельного участка не затрагивает законных прав и интересов истцов, поскольку не влияет на порядок использования земельного участка, не является препятствием для оформления арендных отношений,  а так же не является препятствием для получения Министерством оплаты по договору аренды.

Так, согласно п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке в случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется с последующим оформлением уступки данного права. В пункте 6 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке ВАС РФ разъяснил, что при обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды (пункт 6 Информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 г. N 90).

Сам по себе договор  залога не накладывает на истцов  каких-либо обязанностей и не умаляет  их прав. 

Кроме того, в  настоящее время на основании Постановления Первого  Арбитражного апелляционного суда от 08.12.2020 по делу А43- 7105/2013  арендные отношения между  Министерством и  ЗАО  «Нижегородподводстрой» прекращены.  Как следует из Уведомления о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения №КУВД-001/2022-1016206/2 от 18.01.2022, актуальные записи обременения в виде залога в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060218:1 отсутствуют в сведениях ЕГРН. 

В рамках дела А43-7105/2014 вынесена резолютивная часть от 31.01.2022, где право аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060218:1 исключено из конкурсной массы ЗАО  «Нижегородподводстрой» по заявлению предпринимателей ФИО1 и ФИО2

В связи с чем,  какие - либо объективные обстоятельства, препятствующие исполнению сторонами спора своих прав и обязанностей  по поводу использования  земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060218:1, отсутствуют.

В соответствии со статьей 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В статьях 223 и 223 Кодекса предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей признается вручение вещи приобретателю.

Из пункта 2 статьи 335 Кодекса следует, что право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные Кодексом, другими законами и договором залога.

Исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений (статья 1 Кодекса) и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота, залогодержатель вправе использовать способ защиты своего права залога ссылаясь на собственную добросовестность. В противном случае на добросовестного залогодержателя при отсутствии к тому должных оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением сторонами сделок при отчуждении имущества требований действующего законодательства.

По смыслу статьи 10 и абзаца 2 пункта 2 статьи 335 Кодекса недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

Таким образом,  для признания залога недействительным истцам  необходимо было доказать недобросовестность залогодержателя. Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.09.2020 N 307-ЭС20-5284.

Между тем, доказательств недобросовестности Банка материалы дела не содержат.

На момент заключения договора залога №3147/04-12/5 Банк не знал и не должен был знать о наличии у истцов долей в праве аренды земельного участка с кадастровым номером  52:18:0060218:1, поскольку истцы - предприниматели ФИО2 и ФИО1 уклонились от оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Таким образом, не направление арендатором в адрес арендодателя уведомления о наличии  обременения  права аренды залогом   не влечет недействительность ни  договора аренды, ни тем более договора залога.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу с пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору аренды такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

На основании пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что, если права арендатора вытекают из договора аренды, не требующего государственной регистрации, они не могут являться предметом договора об ипотеке.

Таким образом, правила пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 69 Закона об ипотеке применяются в тех случаях, когда у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в залог право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.

Из материалов дела следует, что на момент подписания договора об ипотеке от 12.10.2012 № 317/04-12/5 земельный  участок, на котором расположен объект недвижимости  "причальная стенка", принадлежали ЗАО  «Нижегородподводстрой»  на основании долгосрочной аренды (до 2044) аренды, объект залога находился на земельном участке, что подтверждается заключением специалиста №65 от 29.11.2011, выполненном ООО "Терра", следовательно,   спорный договор залога заключен с соблюдением вышеназванных норм закона.

Судебные акты, вынесенные  при рассмотрении дел А43-7105/2013, А43-24259/2019, не имеют преюдициального значения в настоящем деле, поскольку  они не содержат выводов о ничтожности договора об ипотеке от 12.10.2012 № 317/04-12/5.

Учитывая вышеизложенное,  суд отказывает в удовлетворении иска.

Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истцов.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 319   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

иск  Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, предпринимателей ФИО2, ФИО1   оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия. 

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                  Андрюхина Ю.Ю.