ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-65192/2022

28 декабря 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     22 декабря 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 декабря 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Протас Н.И.

судей  Денисюк М.И., Зотеевой Л.В.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  

от заявителя: не явился, извещен 

от заинтересованного лица: ФИО2 по доверенности от 19.07.2022

от 3-его лица: не явился, извещен 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-34390/2022) Управления Федеральной Антимонопольной службы по Ленинградской области на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.09.2022 по делу № А56-65192/2022 (судья Петрова Т.Ю.), принятое

по заявлению  ИП ФИО3

к  Управлению Федеральной Антимонопольной службы по Ленинградской области

3-е лицо:  Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области; Администрация муниципального образования гатчинский муниципальный район ленинградской области

о признании недействительным решенияо 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – Предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области (далее – Управление, УФАС) от 15.06.2022 по делу № 047/10/18.1-1454/2022.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области (далее – Комитет), Администрация муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области (далее – Администрация).

Решением суда от 13.09.2022 оспариваемое решение Управления признано недействительным в части признания необоснованной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО3 о неправомерности включения в проект договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам аукциона с номером извещения 270422/0843481/02, условия о праве арендатора с письменного уведомления арендодателя передавать права и обязанности по договору третьим лицам (пункт 3.3.3), в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Управление направило апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в части признания недействительным решения УФАС, в удовлетворении заявленных требований отказать. Податель жалобы указывает, что заявитель заявку на участие в аукционах не подавал, участия не принимал, доказательств невозможности подачи заявки вследствие допущенных Организатором торгов нарушений не представлял, следовательно, решение Ленинградского УФАС России права и законные интересы Заявителя не затронуло. Ссылается на то, что суд в своем решении базируется на части 7 статьи 448 ГК РФ, при этом в рассматриваемом деле рассматривались два аукциона (изв. № 270422/0843481/02 от 05.05.2022, лот № 1 и лот № 2), по лоту № 1 земельный участок имеет вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, по лоту № 2 вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, вместе с тем часть 7 статьи 448 ГК РФ в части запрета уступки прав не распространяет свое действие на публичные земельные участки, арендованные физическими лицами на торгах для индивидуального жилищного строительства, так как договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. 

Предприниматель и третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако их представители в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела,  Комитет (организатор торгов) на основании постановлений Администрации 05.05.2022 разместил на официальном интернет-сайте www.torgi.gov.ru извещение № 270422/0843481/02 о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровым номером 47:23:0210001:345 площадью 2500 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, сп Пудостьское, дер. Хиндикалово, земельный участок 9б (лот № 1), с кадастровым номером 47:23:0721003:19, площадью 3 659 560 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Гатчинский р-н, дер. Ляды (лот № 2). 

В Управление 27.05.2022 (до окончания срока подачи заявок) поступила жалоба ФИО3 (вх. № 6655) на действия организатора торгов при проведении аукциона по извещению № 270422/0843481/02. 

В жалобе предприниматель указала, что в проекте договора аренды, заключаемого по результатам торгов, было установлено условие о праве арендатора передавать права и обязанности по договору третьим лицам, о сдаче земельного участка в субаренду, что противоречит требованиям части 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

По результатам рассмотрения жалобы предпринимателя ФИО3 Управление 15.06.2022 вынесло решение по делу № 047/10/18.1-1454/2022, которым жалоба предпринимателя признана необоснованной. 

Не согласившись с указанным решением УФАС, предприниматель ФИО3 оспорила его в арбитражном суде.

Суд первой инстанции пришел к выводу о  незаконности решения Управления в части признания необоснованной жалобы Предпринимателя о неправомерности включения в проект договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам аукциона с номером извещения 270422/0843481/02, условия о праве арендатора с письменного уведомления арендодателя передавать права и обязанности по договору третьим лицам, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказал.

Выслушав представителя Управления, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта в силу следующего.

В силу части 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и б названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. 

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего   предпринимательства   в   Российской   Федерации»,   имеет   право   передать

Обращаясь с жалобой в Управление Предприниматель указывал, что в проекте договора аренды, заключаемого по результатам торгов, было установлено условие о праве арендатора передавать права и обязанности по договору третьим лицам, о сдаче земельного участка в субаренду, что противоречит требованиям части 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ).

В соответствии с проектом договора аренды земельного участка арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок или его часть в субаренду (пункт 3.3.2), с письменного уведомления арендодателя передавать права и обязанности по договору третьим лицам (пункт 3.3.3).

Управление, ссылаясь на положения частей 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, пришло к выводу о правомерности пунктов 3.3.2, 3.3.3 проекта договора аренды земельных участков.

Между тем судом первой инстанции правомерно учтено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

При этом в силу пункта 2 статьи 2 Закона N 42-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Согласно пунктам 82, 83 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 года). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договоров аренды земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. 

По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 N 305-ЭС16-19742 (6), от 01.09.2020 N 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 N 310-ЭС19-26737).

Таким образом, между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции, что согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/202. Приведенные правовые подходы подтверждают ошибочность толкования подателем апелляционной жалобы рассмотренных норм закона.

В связи с вышеизложенным, с учетом приведенного толкования норм материального права, оспариваемое решение Управления в части признания необоснованными доводов Предпринимателя о неправомерном включении в проект договора аренды условия о возможности передачи прав и обязанностей по такому договору третьим лица правомерно признано судом первой инстанции незаконным и подлежащим отмене. 

Также судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что пункт 7 статьи 448 ГК РФ не ограничивает право на сдачу победителем торгов государственного или муниципального имущества в субаренду с согласия арендодателя, следовательно, жалоба заявителя является необоснованной в этой части, решение в указанной части не обжалуется. 

Принимая во внимание, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, в соответствии со статьей 71 АПК РФ исследованы и оценены имеющиеся в деле доказательства, применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре, и нормы процессуального права при рассмотрении дела не нарушены, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции.

Несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции не является процессуальным основанием отмены судебного акта, принятого с соблюдением норм материального и процессуального права.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 13 сентября 2022 года по делу №  А56-65192/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.И. Протас

 

Судьи

 

М.И. Денисюк

 Л.В. Зотеева