ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-9695/2017

город Ростов-на-Дону

16 августа 2018 года

15АП-6412/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи  Сулименко О.А., судей Галова В.В., Попова А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии:

от заявителя: ФИО2 - представитель по доверенности от 15.02.2018; от заинтересованного лица: ФИО3 - представитель по доверенности от 01.02.2018;

от третьих лиц: от ФИО4, ФИО5, ФИО6 - ФИО7 - представитель по доверенности от 16.05.2017; 

ФИО5, лично, паспорт;

от ФИО8- ФИО8 по доверенности от 10.05.2018;

от ФИО9, от ФИО10, от ФИО11, от ФИО12, от ФИО13, от ФИО14, от ФИО15, от ФИО16 – ФИО8 по доверенности от 01.02.2017;

От ФИО17 – ФИО8 по доверенности от 25.02.2017;

От ФИО18 – ФИО8 по доверенности от 01.03.2017;

ФИО8 лично, паспорт;

от ФИО19 – не явился, извещен надлежаще.

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения в суде первой инстанции, 

заявление сельскохозяйственного производственного кооператива племзавод «Подгорное» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, 

при участии третьих лиц: ФИО6, ФИО5, ФИО4;  ФИО8;  ФИО10, ФИО12, ФИО11, ФИО16, ФИО14, ФИО15, ФИО9, ФИО13, ФИО17, ФИО18;  индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО8; ФИО19

о признании незаконным решения по погашению записи о регистрации аренды земельного участка,    

УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный производственный кооператив племзавод «Подгорное» (далее – кооператив, СПК племзавод «Подгорное») обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (Ремонтненский отдел) ФИО20, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – Управление), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО8 о признании незаконным действий и решения по погашению записи о регистрации аренды на земельные участки с кадастровым номером 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0000000:2478, 61:32:0000000:2477; об обязании устранить допущенные нарушения и обязать восстановить нарушенное право арендатора и погашенные записи в ЕГРН об обременении и аренде земельных участков, вернуть стороны договора в состояние обоюдного исполнения договорных обязательств (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ требования).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2017 решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.03.2018 действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области по погашению регистрационной записи N 61- 61-17/032/2007-402/1 об аренде на земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0000000:2478 и 61:32:0000000:2477 в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива племзавод «Подгорное» признаны незаконными, не соответствующими Гражданскому кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Указанным решением суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении в виде аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0000000:2478 и 61:32:0000000:2477 в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива племзавод «Подгорное». В остальной части требований отказано. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области; ФИО6, ФИО5, индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО8, ФИО10, ФИО12, ФИО11, ФИО14, ФИО16, ФИО15, ФИО9, ФИО13, ФИО17, ФИО18 (лица, не участвующие в деле), ФИО8 обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.03.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных СПК племзавод «Подгорное» требований отказать в полном объеме.

Определением от 11.07.2018 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, в связи с непривлечением к участию в деле лиц, чьи права затронуты обжалуемым судебным актом.

В судебном заседании кооператив представил возражения на определение о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции. Настаивал на доводах заявления, просил признать действия регистратора незаконными. Полагает, что надлежащим способом восстановления нарушенного права является восстановление в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении в виде аренды спорных земельных участков в пользу кооператива. 

Управление и третьи лица просили в удовлетворении заявления отказать. 

Изучив материалы дела, оценив доводы заявления, отзывов на заявление, апелляционных жалоб и отзывов на апелляционные жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции следует отменить и принять новый судебный акт по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 25.07.2007 между собственниками земельного участка, принадлежащего им на праве общей долевой собственности, (арендодатели) и сельскохозяйственным производственным кооперативом племзавод «Подгорное» (арендатор) заключен договор арены земельного участка с кадастровым номером 61:32:00 00 00:0089, общей площадью 13536,5 га, сроком на 5 лет.

Государственная регистрация договора произведена 25.12.2007 за номером 61-61-17/032/2007-402.

Отдельные собственники земельного участка с кадастровым номером 61:32:00 00 00:0089 ФИО4, ФИО6, ФИО5, ФИО8 (в отношении 10 физических лиц) на основании Федерального закона от 24.07.2002 № 101-Ф3 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» образовали земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0600004:2478, 61:32:0000000:2477 в счет принадлежавших им ранее земельных долей.

03.11.2016 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области поступили заявления собственника земельного участка с кадастровым номером 61:32:0600004:9368 ФИО6 и собственника земельного участка с кадастровым номером 61:32:000004:9367 ФИО5 о представлении уведомлений в адрес арендатора СПК племзавод «Подгорное» об отказе от договора аренды земельного участка от 12.04.2016.

Согласно представленным почтовым извещениям СПК племзавод «Подгорное» данные уведомления получены 14.04.2016.

10.11.2016 в Управление поступило заявление собственника земельного участка с кадастровым номером 61:32:0600004:2478 ФИО4 о представлении уведомления в адрес арендатора СПК племзавод «Подгорное» об отказе от договора аренды от 12.04.2016.

Согласно представленным почтовым извещениям, данное уведомление получено СПК племзавод «Подгорное» 14.04.2016.

13.02.2017 в Управление поступили заявления собственников земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0600004:2478 ФИО6, ФИО5, ФИО4 о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды на указанные земельные участки.

В качестве основания прекращения аренды заявителями были представлены дополнительные уведомления в адрес председателя СПК племзавод «Подгорное» ФИО21 от 18.11.2016, доказательства получения 24.11.2016 указанных уведомлений арендатором.

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов государственным регистратором не были выявлены основания для приостановления осуществления государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды, в связи с чем записи о государственной регистрации аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0600004:2478 были погашены.

02.03.2017 в Управление поступили заявления 10 собственников земельного участка с кадастровым номером 61:32:0000000:2477 о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды на указанный земельный участок. В качестве основания прекращения аренды заявителями было представлено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от 25.07.2007 в адрес председателя СПК племзавод «Подгорное» ФИО21 от 28.10.2016, доказательство получения 29.10.2016 указанного уведомления арендатором.

Поскольку основания для приостановления и отказа в проведении государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды выявлено не было, запись о регистрации аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:32:0000000:2477 была погашена.

Полагая, что указанные действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области нарушают требования действующего законодательства, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции правомерно руководствовался указаниями суда кассационной инстанции, которые обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело (часть 2.1 статьи 289 АПК РФ).

В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2017 изложены следующие указания. Согласно пункту 3 статьи 425, пункту 1 статьи 610, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В то же время стороны не лишены возможности закрепить условия о продлении его действия на новый срок, что исключает возможность применения пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса о возобновлении договора на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 2 договор заключен сроком на пять лет и вступает в силу с момента государственной регистрации. Если за три месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть или изменить условия договора, он считается заключенным на новый срок на тех же условиях. Доводы арендатора, считающего спорный пункт договора возобновленным на новый срок, судебные инстанции с исследованием документов, послуживших основанием для регистрации обременения участка правом аренды, не оценили, толкование спорного условия договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса не произвели. Исследование названных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения возникшего спора, поскольку при согласовании нового срока аренды договор не может считаться возобновленным на неопределенный срок, что исключает возможность применения абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, оценив условия договора аренды земельного участка от 25.07.2007 в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что толкование содержания пункта 2 заключенного сторонами спора договора недвусмысленно свидетельствует о согласовании сторонами условий о возобновлении договора на новый срок на тех же условиях по истечении срока договора, если за три месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не изъявит желание расторгнуть или изменить условия договора.

Вместе с тем, указанное обстоятельство не могло служить основанием для удовлетворения заявления кооператива в виду следующего.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ и пункта 2 статьи 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключаемый на срок год и более, подлежит государственной регистрации (пункт 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

При этом, в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в пункте 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора.

Таким образом, в целях порождения правовых последствий, возникающих из договора аренды, заключенного на новый срок, любая из сторон договора могла обратиться с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок.

Вместе с тем, по окончании договора аренды земельного участка от 25.07.2007 (25.12.2012, исчисляя 5 лет с даты государственной регистрации договора аренды) ни одна из сторон с заявлением о государственной регистрации обременения на новый срок не обратилась.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату продления договора аренды на новый срок, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В определении ВАС РФ от 16.01.2012 № ВАС-3725/11 по делу № А60-16043/2010 дано следующее толкование норм, действовавших в спорный период. В данном случае исходя из условий сделки по окончании первоначального пятилетнего срока аренды между сторонами начал действовать новый долгосрочный договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. Так как новый срок аренды составлял пять лет, новый договор, и как следствие, порождаемое им новое обременение вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора подлежали регистрации на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поскольку такая регистрация не была произведена, суды признали арендные отношения продленными на неопределенный срок, а отказ арендодателя от исполнения договора соответствующим требованиям пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, вступившим в силу с 01.06.2015, положения пункта 3 статьи 433 ГК РФ изложены в новой редакции: договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, стороны договора, не обеспечившие государственную регистрацию обременений, в любом случае не вправе ссылаться во взаимоотношениях с третьими лицами на условия договора аренды.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации), действующего при совершении оспариваемых регистрационных действий, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В силу части 5 статьи 1 Закона о государственной регистрации государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно части 7 статьи 7 Закона о государственной регистрации, порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, в том числе объем вносимых в реестры Единого государственного реестра недвижимости сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования.

В силу пункта 95 действующего Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, в целях описания объема обременения в ЕГРН вносятся сведения о сроке аренды: даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность.

Аналогичные правила были изложены в пункте 90 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765.

Следовательно, в отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости внесенных в установленном порядке сведений о продлении договора аренды от 25.07.2007 на тех же условиях и на тот же срок, у государственного регистратора, как и у третьих лиц, отсутствовали основания для вывода об объеме и сроке сохранившегося обременения.

При таких обстоятельствах, оценивая уведомления об одностороннем отказе от договора, государственный регистратор правомерно рассматривал договор аренды от 25.07.2007 как возобновленный на неопределенный срок.

Более того, следует учесть, что кооператив получал уведомления об одностороннем отказе от договора аренды начиная с 14.04.2016 года, заявления о прекращении обременения были поданы 13.02.2017 и 02.03.2017; однако в течение указанного периода кооператив не только не обратился за государственной регистрацией обременения, но и не уведомил орган регистрации прав о наличии возражений относительно прекращения зарегистрированного в его пользу обременения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Не обратившись за государственной регистрацией обременения, кооператив принял на себя риски отсутствия в ЕГРН достоверных сведений о существовании и объеме обременения.

При таких обстоятельствах государственный регистратор при принятии оспариваемых решений правомерно руководствовался положениями пункта 2 статьи 621, пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Следовательно, в признании незаконными решений о погашении регистрационной записи № 61-61-17/032/2007-402/1 об аренде следует отказать.

Суд апелляционной инстанции также приходит к выводу, что кооперативом утрачена возможность по восстановлению обременения испрашиваемым способом, поскольку спорные земельные участки выбыли во владение третьих лиц. Следовательно, в рамках настоящего спора об обжаловании решении государственного регистратора суд не может установить обременение в отношении прав третьих лиц, не привлеченных к участию в деле в качестве ответчиков. Соответствующий спор может быть рассмотрен по иску к правообладателям с предоставлением им возможности заявлять возражения относительно отсутствия сведений об обременении в ЕГРН на дату приобретения земельных участков и т.д.

Как следует из материалов дела, из земельного участка с кадастровым номером 61:32:0000000:89 были выделены земельные участки земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0600004:9368, 61:32:0600004:9367, 61:32:0000000:2478 и 61:32:0000000:2477.

Собственником земельного участка с кадастровым номером 61:32:0600004:9367 является ФИО5 (выписка из ЕГРН), привлеченный к участию в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего требований относительно предмета спора.

Собственником земельного участка с кадастровым номером 61:32:0000000:2478 является ФИО4 (выписка из ЕГРН), привлеченный к участию в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего требований относительно предмета спора. Находящийся в собственности третьего лица по делу ФИО6 земельный участок с кадастровым номером 61:32:0600004:9368 снят с кадастрового учета 30.10.2017. Из указанного земельного участка образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 61:32:0600004:9376 и 61:32:0600004:9375. Согласно представленной в материалы дела Выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:32:0600004:9376 находится в собственности ФИО6, земельный участок с кадастровым номером 61:32:0600004:9375 находится в собственности ФИО19, зарегистрирован 13.12.2017, то есть до вынесения обжалуемого решения суда.

Земельный участок с кадастровым номером 61:32:0000000:2477, согласно решению Ремонтненского районного суда Ростовской области от 02.06.2016 по делу № 2-469/2016, находится в общей долевой собственности ФИО10, ФИО12, ФИО11, ФИО14, ФИО16, ФИО15, ФИО9, ФИО13, ФИО17, ФИО18. Земельный участок с кадастровым номером 61:32:0000000:2477 был передан ИП Главе КФХ ФИО8 по договору аренды от 30.10.2017.

Вместе с тем, обжалуемое решение вынесено без привлечения к участия в деле собственников земельного участка с кадастровым номером 61:32:0000000:2477: ФИО10, ФИО12, ФИО11, ФИО14, ФИО16, ФИО15, ФИО9, ФИО13, ФИО17, ФИО18, арендатора земельного участка с кадастровым номером 61:32:0000000:2477 ИП Главы КФХ ФИО8, собственника земельного участка с кадастровым номером 61:32:0600004:9375 (выделенного из земельного участка с кадастровым номером 61:32:0600004:9368) ФИО19.

Таким образом, судом первой инстанции принят судебный акт о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, что в силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемого решения в любом случае.

Определением от 11.07.2018 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, привлек указанных лиц к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Третьи лица против удовлетворения заявления кооператива возражали, заявляли о неисполнимости судебного акта ввиду раздела земельного участка, указанного в резолютивной части решения суда, а также о недопустимости возложения на них обременений, не прошедших государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Третьи лица также обоснованно указывают, что даже при наличии обременений в ЕГРН договор аренды действовал бы лишь до 25.12.2017 года; кооператив был надлежащим образом уведомлен о наличии возражений о возобновлении договора аренды на новый срок; принимая обжалуемое решение от 15.03.2018 об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции фактически продлил договор аренды на новый пятилетний срок, что противоречит нормам действующего законодательства.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции следует отменить с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.03.2018 по делу № А53-9695/2017 отменить. 

В удовлетворении заявленных требований отказать. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.А. Сулименко

СудьиВ.В. Галов

А.А. Попов