АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

тел. (384-2) 58-43-26; факс 58-37-05

E-mail:info@kemerovo.arbitr.ru; 

http://www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-16160/2019

город Кемерово

23 октября 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 16 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2019 года

Арбитражный суд Кемеровской области,  в составе судьи  Команич Е. А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания              ФИО1, с использованием средств аудиозаписи    

 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску производственного кооператива «Монолит», город Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к полному товариществу «РЕАЛ-ГРУПП», город Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, производственный кооператив «Сотос», город Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 5 823 997 руб. 07 коп. и расторжении договора

при участии: 

от истца: ФИО2 – представитель, доверенность от 27.06.2019 года;                     ФИО3 – адвокат, доверенность от 27.06.2019 года 

от ответчика – ФИО4 – представитель, доверенность № 3 от 20.08.2019 года

от третьего лица – ФИО4 – представитель, доверенность № 1 от 15.05.2019 года

у с т а н о в и л:

производственный кооператив «Монолит» обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к полному товариществу «РЕАЛ-ГРУПП» Кондратюк и Компания» о взыскании задолженности по договору аренды от 12.01.2018 года в размере 4 517 009 руб. 59 коп., пени в размере 1 306 987 руб. 48 коп., всего: 5 823 997 руб.              07 коп. и расторжении договора аренды от 12.01.2018 года.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на статьи 10, 246, 247, 307, 309, 310, 452, 453, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Кемеровской области рассмотрел дело по существу с учетом положений пункта 4.5. спорного договора аренды, предусматривающего договорную подсудность.

В настоящем судебном заседании истец, в рамках положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил отказ от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере   4 517 009 руб. 59 коп.

В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично. 

В порядке пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят судом. 

           При этом истец по существу отказывается от судебной защиты своего материально-правового требования к ответчику, а арбитражный суд, рассматривая отказ от иска, устанавливает отсутствие нарушений прав и законных интересов каких-либо третьих лиц. 

           С учетом изложенного, суд не находит заявленный отказ от иска в части взыскания задолженности по арендной плате противоречащим закону, нарушающим права и законные интересы третьих лиц, в связи с чем принимается судом.

           При изложенных обстоятельствах производство по делу в части взыскания задолженности по арендной плате подлежит прекращению.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, изложив возражения в письменном отзыве, в обоснование возражений ссылаясь на отсутствие задолженности по арендной плате по состоянию на 16.10.2019 года и на возможность причинения значительного имущественного вреда третьему лицу, в виде не полученной выгоды от арендной платы в случае расторжения спорного договора, поскольку производственный кооператив «Сотос» согласия на расторжение договора не давал, как собственник ½ доли собственности на объект недвижимости, передаваемый в аренду по спорному договору.

Кроме того, ответчик заявил об уменьшении размера пени в рамках положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В подтверждение доводов о снижении размера неустойки, ответчик ссылается на неисполнение истцом встречных обязательств, в связи с предоставлением в аренду имущества с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, в связи с чем, ответчик не имел возможности своевременно вносить арендную плату, поскольку был вынужден нести соответствующие затраты по установлению пожарной и охранной сигнализации.   

Третье лицо поддержало возражения, изложенные ответчиком, представило отзыв.

Изучив приложенные к делу материалы, заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, суд установил следующее.

12.01.2018 года между ПК «Монолит», ПК «Сотос» (Арендодатели) и ПК «Реал-Групп» Кондратюк и Компания» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимости, согласно условиям пункта 1.1 которого Арендодатели передали, а Арендатор принял  23 объекта недвижимости. 

На основании пункта 6.5. договор является одновременно актом приема-передачи.

Согласно пункту 2.1. спорного договора размер ежемесячной арендной платы составляет 2 801 530 руб., которая вносится в срок до 25 числа следующего за отчетным месяцем на расчетный счет Арендодателя (пункт 2.2. договора).

В связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы у ответчика, сформировалась перед истцом задолженность по аренде в размере 4 517 009 руб. 59 коп. 

Претензией, полученной ответчиком согласно штампу входящей корреспонденции 22.05.2019 года, истец обратился к ответчику с требованием погасить задолженность по арендной плате в срок не более 10 дней с момента получения претензии.

В ответе № РГ19/90 от 28.05.2019 года на указанную претензию ответчик подтвердил наличие заложенности по спорному договору на сумму 5 064 822 руб.               09 коп.

Поскольку ответчиком обязательства по оплате задолженности в добровольном порядке в установленные сроки не исполнены, истец обратился с настоящим требованием в суд.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.         

В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором. 

Поскольку ответчиком по состоянию на 16.10.2019 года задолженность по арендной плате оплачена в полном объеме, производство по требованию о взыскании задолженности по арендной плате прекращено, в связи с отказом истца от иска в указанной части.

Между тем, материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт нарушения ответчиком сроков исполнения обязательств по своевременному внесению аренды, в связи с чем, исковые требования в части взыскания пени признаются судом правомерными и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки уплаты аренды должник обязан уплатить кредитору определенную договором неустойку (штраф, пени), на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4.1 спорного договора аренды при просрочке внесения арендной платы или иных платежей, предусмотренных договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету размер неустойки, начисленный за период с 26.02.2018 года по 01.04.2019 года, составил  1 306 987 руб. 48 коп.

Расчет пени судом проверен, признан арифметически правильным и соответствующим условиям спорного договора.

Поскольку ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение условий договора по оплате аренды, исковые требования в части взыскания пени являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом, доводы ответчика в части снижения размера неустойки с учетом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не принимаются, поскольку в соответствие с частью 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22.12.2011 года «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве штрафа (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

  Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

  При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

  Как отмечено в указанном Постановлении, доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, как следует из части 2 вышеуказанного Постановления, при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

            Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

   Заявляя о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательств несоразмерности начисленной по договору неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Более того, в силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства.

           Взыскиваемая неустойка согласована сторонами в результате свободного распоряжения своим правом на установление непротиворечащих закону условий договора.

           Как усматривается из условий спорного договора, в пункте 4.1 стороны согласовали право Арендодателя на взыскание пени с Арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

В данном случае стороны воспользовались предоставленным им правом, самостоятельно согласовав в заключенном договоре аренды размер неустойки.

Условие о взыскании неустойки определено по свободному усмотрению сторон, ответчик, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность возникновения негативных  последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору аренды обязательств. 

При этом, суд отмечает, что размер неустойки и необходимость ее оплаты  обусловлена исключительно бездействием ответчика (арендатора), выразившемся в несвоевременной оплате арендных платежей.

Риск наступления данной ответственности напрямую зависит от действий самого ответчика. При этом, ответчик, действуя как профессиональный участник гражданского оборота, мог и должен был при заключении договора разумно рассчитать срок, необходимый для оплаты по договору во избежание применения к нему штрафных санкций.

Доказательств того, что спорный договор был заключен вследствие стечения тяжелых экономических обстоятельств на невыгодных условиях, ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Ответчик при заключении договора условия об ответственности не оспорил, о своих разногласиях в этой части не заявил, в процессе исполнения договора за изменением договора к истцу не обратился. 

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, обстоятельства дела, учитывая, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих явную несоразмерность взыскиваемой неустойки, суд признает, что заявленный к взысканию размер неустойки не подлежит снижению на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд отмечает, что неустойка в размере 0,1% от суммы долга в день в данном случае является оптимальной и позволяет сохранить баланс интересов сторон. Кроме того указанная ставка (0,1% в день) широко применяется в экономическом обороте (как правило от 0,1% до 0,3% в день) и как показывает судебная практика, признается судами обоснованной и соразмерной.

Между тем, неисполнение Арендодателем встречных обязательств по договору не освобождает ответчика, как Арендатора по договору, от обязанности своевременного внесения арендной платы, а порождает иные правовые последствия, вплоть до привлечения Арендодателя к соответствующей ответственности. 

В подтверждение доводов, изложенных в отзыве, ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие обращение к Арендодателям с требованием о необходимости исполнения встречных обязательств по установлению пожарной и охранной сигнализации.

Реализация права на обращение с заявлением об уменьшении размера арендной платы, а также с заявлением о возмещении затрат на устранение недостатков имущества, ответчиком документально не подтверждена.   

           Рассматривая требование о расторжении договора, суд отмечает, что на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

          Аналогичное право Арендодателя на досрочное расторжение договора согласовано сторонами пунктом 5.4. спорного договора.

          Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенной в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

          Поскольку требования указанных норм истцом исполнены, что подтверждается представленной в материалы дела претензией, однако, спорный договор сторонами в добровольном порядке не расторгнут, суд находит правомерным обращение истца с указанным требованием.    

  Кроме того, на основании части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

  Часть 2 указанной статьи предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  1) при существенном нарушении договора другой стороной;

  2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

  Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

  Поскольку неисполнение обязательств по своевременной оплате аренды является существенным нарушением договора, а претензионный порядок урегулирования спора по расторжению договора истцом соблюден, суд признает исковые требования о расторжения спорного договора правомерными.

Возражения ответчика, изложенные в отзыве судом не принимаются, как необоснованные и документально не подтвержденные, в связи со следующим.

Содержание правомочий собственника предусмотрено статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом.

Если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей долевой собственности (пункт 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом каждый из них не вправе нарушать право собственности другого лица.

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

К распоряжению имуществом относятся, в том числе действия по предоставлению имущества в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, также осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу указанных норм согласие остальных собственников общего имущества необходимо в случае реализации любого из правомочий собственника.

Закон прямо предусматривает случаи, когда реализация правомочий собственника общего имущества может производиться по его усмотрению, то есть без согласования с остальными собственниками (пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации). В остальных же случаях реализация правомочий одного из собственников общего имущества может происходить только по согласованию с остальными собственниками. Данный вопрос должен решаться на общем собрании собственников.

Таким образом, уведомительный порядок не предусмотрен, это прямо противоречит требованиям гражданского законодательства.

Поскольку сособственники находятся в положении лиц, обязанных договариваться, каждый из них должен добросовестно осуществлять свои права, так чтобы каждый мог осуществлять в отношении общей вещи такие действия, которые направлены на пользование вещью и соответствуют интересам всех сособственников.

Согласно уведомлению, полученному ПК «СОТОС» 22.03.2019 года, о чем свидетельствует почтовое уведомление, ПК «МОНОЛИТ» обратился к сособственнику арендованного по спорному договору имущества с предложением о совместном направлении Арендатору требования о расторжении договора, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы, уведомив ПК «СОТОС» о необходимости назначения лица, ответственного за составление претензии, в срок не более 10 дней с момента получения указанного письма.

Одновременно, истец поставил ПК «СОТОС» в известность о направлении претензии и уведомления о расторжении договора самостоятельно в случае неполучения ответа в установленный срок.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих несогласие ПК «СОТОС», как сособственника арендованного имущества, на расторжение договора по указанному уведомлению истца, соглашение собственников на расторжение спорного договора аренды признается судом достигнутым.

При этом, возражения ПК «СОТОС» в части требования о расторжении спорного договора, изложенные в отзыве, судом не принимаются, поскольку отзыв со стороны третьего лица подписан представителем ФИО4, одновременно представляющей интересы ответчика в рамках рассматриваемого дела, что порождает заинтересованность ответчика и влечет нарушение прав истца, поскольку указанные обстоятельства не соответствуют принципам равноправия и являются нарушением баланса интересов сторон.  

При изложенных обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.  

Производство по делу в части требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в арбитражном суде относятся на ответчика в пользу истца.

Государственная пошлина в размере 26 050 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета, на основании подпункта 3 пункта 3 статьи 333.40. Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Производство по делу в части взыскания задолженности по аренде прекратить.

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 12.01.2018 года.

Взыскать с полного товарищества «РЕАЛ-ГРУПП», город Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу истца - производственного кооператива «Монолит», город Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) неустойку в размере 1 306 987 руб. 48 коп.; государственную пошлину в размере 32 070 руб.

Производственному кооперативу «Монолит», город Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) выдать справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 26 050 руб. 

Исполнительный лист и справку выдать после вступления решения в законную силу.

Решение  может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кемеровской области.      

Судья                                                                                                         Е.А. Команич