ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-11599/2023

07 июня 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2024 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей  М.А. Ракчеевой, Н.Е. Целищевой,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от МТУ Росимущества представителя ФИО2 (доверенность от 25.12.2023),

от Управления Росреестра представитель не явился,

от Общества представителя ФИО3 (доверенность от 10.01.2024),

апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 08.02.2024 по делу № А26-11599/2023 (судья Р.Б. Таратунин)  по заявлению:

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (183006, Мурманск, ул. Пушкинская, д. 12; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (185035, Республика Карелия,  Петрозаводск, ул Красная, д. 31; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

третье лицо:

общество с ограниченной ответственностью «Офис-2» (185035, Республика Карелия, Петрозаводск, ул. Куйбышева, д. 9, пом. 103; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным решения об отказе,

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее – заявитель, Росимущество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Республике Карелия (далее – Управление Росреестра)  об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с кадастровым номером 10:01:0110148:339, находящегося по адресу: Петрозаводск, ул. Фурманова, оформленного уведомлением от 09.11.2023 № КУВД-001/2023-34629175/4, обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию  договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Офис-2» (далее – Общество).

Решением от 08.02.2024 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель  указывает, что сдача в аренду объектов незавершенного строительства противоречит смыслу арендных отношений, до введения объекта в эксплуатацию он может быть использован только с целью завершения строительства и последующего ввода в эксплуатацию и не может использоваться в иных целях, решение по настоящему делу противоречит имеющейся судебной практике по данному вопросу (дело № А26-8772/2013).

Кроме того, подателем жалобы заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В отзыве на апелляционную жалобу Росимущество просит оставить решение без изменения, указывает, что доводам Управления Росреестра дана надлежащая оценка судом первой инстанции.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество также полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, указывает, что предусмотренная договором цель использования  спорного объекта не исключает возможность завершения строительства административного здания с дальнейшей его эксплуатацией, наличие запрета на эксплуатацию объекта не влечет за собой запрет на передачу объекта во владение иного лица. 

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя Общества, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21.07.2023 между  Росимуществом  (арендодатель) и Обществом (арендатор) по результатам аукциона заключен договор № 7 аренды  объекта незавершенного строительства – административного здания с кадастровым номером 10:01:0110148:339, расположенного по адресу: Республика Карелия, Петрозаводск, ул. Фурманова, для использования в соответствии с градостроительным регламентом и видами разрешенного использования объекта недвижимости, распложенного в границах земельного участка с кадастровым номером 10:01:0110148:189, сроком по 20.07.2038.

Согласно приложению к названному договору предмет договора представляет собой объект незавершенного строительства степенью готовности 10 %.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) 07.08.2023 Росимущество обратилось в Управление Росреестра  с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 21.07.2023 № 7. 

Уведомлением от 08.08.2023 № КУВД-001/2023-34629175/2  государственная регистрация приостановлена на том основании, что сдача в аренду объектов незавершенного строительства противоречит смыслу арендных отношений, поскольку до ввода объекта в эксплуатацию он может быть использован только с целью завершения строительства и введения его в эксплуатацию.

Впоследствии уведомлением от 09.11.2023 № КУВД-001/2023-34629175/4  Управление Росреестра отказало в государственной регистрации .

Не согласившись с указанным решением, Росимущество обратилось  с настоящим заявлением в суд.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, указал, что передача объекта незавершенного строительства в аренду не противоречит закону.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). 

Частью 1 статьи 27 Закона о регистрации предусмотрено, что государственный регистратор прав отказывает в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. 

При этом статья 26 Закона о регистрации содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав.

В частности, в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 названного Закона, на который ссылается Управление Росреестра, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

На несоблюдение требований к форме договора аренды Управление Росреестра не ссылается.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства. 

В соответствии пунктом 1 статьи 130 ГК РФ объект незавершенного строительства является недвижимой вещью (недвижимым имуществом). 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 38 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). 

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Право собственности Российской Федерации на спорный объект зарегистрировано  03.07.2020, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Из пункта 1.1 договора аренды следует, что в аренду передается  объект незавершенного строительства – административное здание степенью готовности 10 %, расположенное по адресу: Республика Карелия, Петрозаводск, ул. Фурманова. 

Неопределенности в предмете договора у сторон договора аренды не имеется, что следует из подписанного сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества в аренду от 24.07.2023  и являющегося приложением к договору аренды. 

Судом первой инстанции правильно оценен и признан несостоятельным довод регистрирующего органа о том, что поскольку назначение объекта незавершенного строительства до ввода в эксплуатацию не определено, он не может быть предметом аренды. 

При таких обстоятельствах у Управления Росреестра не имелось  оснований для отказа в осуществлении регистрации по мотивам, изложенным в отказе.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Частью 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие) и отказавших в совершении действий, принятии решений; сведения о действиях (бездействии), решениях; название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения; указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. 

Суд первой инстанции, установив, что отказ в государственной регистрации нарушает права и законные интересы заявителя, Управление Росреестра не доказало законность принятого решения об отказе в совершении регистрационных действий, пришел к обоснованному выводу о признании данного отказа в государственной регистрации договора незаконным, обязал  Управление Росреестра  зарегистрировать названный договор аренды. 

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. В связи с этим суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 08.02.2024 по делу   № А26-11599/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.А. Ракчеева

 Н.Е. Целищева