АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

29 августа 2023 года

Дело №

А56-107359/2022

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И.,                      Чуватиной Е.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Конкор СПб» ФИО1 (доверенность от 26.02.2021), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 29.09.2022),

рассмотрев 24.08.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Конкор СПб» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.01.2023 по делу № А56-107359/2022,  

 

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н,                                  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Конкор СПб», адрес: 196135, 

<

...>, лит. А, пом. 20Н, ком. 1,                           ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), об обязании привести объект в первоначальное состояние в соответствии с документами технического учета. 

Решением суда от 18.01.2023 иск удовлетворен. 

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, одновременно заявив ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока.

Определением апелляционного суда от 11.04.2023 Обществу отказано в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока подачи апелляционной жалобы; апелляционная жалоба возвращена на основании пункта 3 части 1 статьи 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит обжалуемое решение отменить, дело направить на новое рассмотрение в соответствующий суд. Податель жалобы считает, что суд не применил нормы жилищного законодательства, регулирующие использование нежилых помещений в многоквартирном доме; полагает, что суд не учел, что договор аренды заключен в апреле 2004 года до вступления в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, заявитель считает, что представленный Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – Комитет по контролю) односторонний акт проверки, не является надлежащим доказательством факта совершения перепланировки/переобустройства. Как указывает кассатор, в акте имеется ссылка только на план подвала, который составлен в 2011 году, после частичного проведения согласованной перепланировки с Комитетом по градостроительству и архитектуре. 

Помимо указанного, податель жалобы считает, что суд в нарушение требований статей 71, 168, 169, 170 АПК РФ не дал оценку представленным Обществом доказательствам и его доводам, в решении не указал мотивы, по которым он отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих возражений доводы Общества; полагает, что право Общества на представление доказательств было нарушено. Также суд оставил без внимания ходатайство о проведение экспертизы. 

Кроме того. Общество ссылается на отсутствие аудиозаписи судебного заседания от 12.01.2023. Подробно доводы изложены в самой жалобе. 

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Комитета против ее удовлетворения возражал.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета; арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 25.04.2004 № 12-А003590 аренды части помещений 20-Н площадью 83 кв.м и 25-Н площадью 413,5 кв.м в помещении 20-Н, 25-Н площадью 496,5 кв.м с кадастровым номером 78:7643:0:36:15, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А (далее – объект), сроком на 10 лет для использования под нежилые цели. 

В соответствии с пунктом 2.2.6 договора арендатор обязан не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. В случае обнаружения арендодателем и балансодержателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок, перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя или балансодержателя. 

В ходе проверки, проведенной Комитетом по контролю, было выявлено, что на объекте произведена перепланировка/переоборудование, а именно: в части объекта (пом. 25-Н): между ч.п. 21 и ч.п. 20 установлена дверь; в ч.п. 21 путем возведения перегородок с дверным проемом образовано отдельное помещение; в ч. п. 22 возведены перегородки с дверным проемом, образующие отдельное помещение, в котором оборудован санузел; в ч.п. 20 установлены две двери; оборудован дверной проем из ч.п. 20 в ч.п. 23; в ч.п. 24 заложен оконный проем, возведены перегородки в т.ч. с проемом и выделено отдельное помещение, зашиты два проема в ч.п. 15; в ч.п. 15 возведены перегородки с дверным проемом, образующие три отдельных помещения, в одном из котором оборудован санузел; демонтирована дверь из ч.п. 20 в ч.п. 17; зашит дверной проем из ч.п. 16 в ч.п. 1 и демонтирована дверь между ч.п. 16 и ч.п. 13; демонтирована перегородка между ч.п. 13 и ч.п. б/н., в образованном помещении оборудован оконный проем; демонтирована перегородка между ч.п. 13 и ч.п. 12, демонтирована дверь между ч.п. 12 и ч.п. 11; в результате демонтажа перегородок, в т.ч. с дверными проемами, объединены ч.п. 9-11; в ч.п. 8 возведена перегородка с дверным проемом, в образованном помещении оборудован санузел; в результате демонтажа перегородок, в. ч. с дверными проемами, объединены ч.п. 1-4; в ч.п. 4 возведены перегородки, образующие отдельное помещение, в котором расположена примерочная. 

Указанные нарушения зафиксированы в акте от 09.09.2021. 

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение), обеспечивающее в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 № 281 реализацию полномочий Комитета по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, направило Обществу претензию от 25.03.2022 № ПР-9996/22-0-0 с требованием привести объект в первоначальное состояние в соответствии с документами технического учета до произведенной перепланировки.

Ссылаясь на нарушение Обществом пункта 2.2.6 договора и неисполнение требований, изложенных в названной претензии, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, исходя из представленных документов. 

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

 В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

        Договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

        Пунктом 2.2.6 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется не производить перепланировок и переоборудования капитального характера без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя.

         В обоснование исковых требований Комитет ссылался на акт обследования объекта нежилого фонда, из которого следует, что обследование проводилось с использованием плана подвала, приложенного к обращению Учреждения от 19.08.2021 исх. № 04-07-15396/21-0-1 (в материалах дела отсутствует). Кроме того, в акте указано, что «объект имеет три отдельных входа со двора. Право зарегистрировано на объект недвижимости с площадью 496.5 кв.м. Согласно выписки из ЕГРН, сведениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online) площадь Объекта – 489.7 кв.м».

        Ответчиком в подтверждение согласованной, по его мнению, перепланировки были представлены в материалы дела документы (проекты, письма Комитета по управлению городским имуществом, Комитета градостроительства и архитектуры Правительства Санкт-Петербурга и др.). В частности, проектной документацией 2012 года предусмотрена перепланировка нежилых помещений 20-Н и 25-Н под три промтоварных магазина и водомерный узел; письмом от 05.07.2012 № 3237-12/12  Комитет по управлению городским имуществом не возражал против перепланировки помещения 20-Н, 25-Н площадью 495 кв.м, переданного Обществу в аренду, при условии согласования проекта перепланировки в установленном порядке и предоставлении документов технического и кадастрового учета, изготовленных на основании согласованного проекта.

        В нарушение положений статей 10, 64 – 68 АПК РФ судом представленные  доказательства не исследовались и им не была дана оценка.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле (часть 2 статьи 65 АПК РФ).

        Судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.

         Суд не исследовал, была ли проведена перепланировка (переоборудование) используемого ответчиком помещения и когда, давал ли согласие собственник на проведение таких работ, а также изменились ли в результате выполненных ответчиком работ границы вторичного объекта недвижимости, выделено ли помещение под водомерный узел, имеет ли место несоответствие планировки конкретной технической документации, в том числе плану подвала, приложенного к обращению Учреждения, когда последний раз проводился технический и кадастровый учет спорного объекта, проводился ли такой учет по факту выполненной перепланировки. Судом с учетом дополнительной информации, приведенной в акте обследования, по сведениям ЕГРН и технической (кадастровой) документации не установлено, на какую площадь зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, имеет ли место уменьшение площади спорного объекта, когда произошло изменение и в связи с чем. 

        В соответствии с положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств по делу является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций и ее изменение в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1 и 3 статьи 288 АПК РФ обжалуемое решение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в этот же суд.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, по результатам чего разрешить спор в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона, распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.01.2023 по делу № А56-107359/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

 

Т.И. Сапоткина

Е.В. Чуватина