/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-14515/2016

г. Краснодар

03 октября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2017 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие заявителя – Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), органа, осуществляющего публичные полномочия, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Диадема» (ИНН 7725641068, ОГРН 1087746778811), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2017 (судья Капункин Ю.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 (судьи Луговая Ю.Б., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.) по делу № А63-14515/2016, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление) со следующими требованиями:

– признать незаконным решение об отказе в государственной регистрации, изложенное в сообщении от 09.09.2016 № 26/999/001/2016-5207;

– возложить на управление обязанность осуществить государственную регистрацию прекращения обременения права на земельный участок с кадастровым номером 26:12:011203:9, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 30Б, в виде аренды ООО «Нефтепромсервис», возникшего на основании договора аренды от 13.12.2006 № 5491.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Диадема» (далее – общество).

Решением от 20.03.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 20.06.2017, заявленные требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что у управления отсутствовали предусмотренные статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 03.07.2016; далее – Закон о государственной регистрации прав) основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды по истечении установленного в нем срока.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:011203:9 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) имеются записи об обременении арендой (в пользу ООО «Нефтепромсервис», на основании договора от 13.12.2006 № 5491) и ипотекой (в пользу банка, на основании Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее – Закон об ипотеке). Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В соответствии со статьей 25 Закона об ипотеке, статьей 29 Закона о государственной регистрации прав, если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. На основании изложенного проведение государственной регистрации погашения регистрационной записи на указанный земельный участок не возможно. Для прекращения ограничения (обременения) права заявителю необходимо было погасить регистрационные записи об ипотеке с приложением необходимого перечня документов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в рамках дела № А63-9507/2016 по иску комитета к управлению установлены следующие обстоятельства.

На основании постановления главы г. Ставрополя от 17.11.2006 № 3886 комитет (арендодатель) и ООО «Нефтепромсервис» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 13.12.2006 № 5491, по условиям которого арендатор принял в аренду из земель поселений земельный участок площадью 5655 кв. м с кадастровым номером 26:12:011203:0009, расположенный по адресу: г.Ставрополь, ул. Доваторцев, 30Б в квартале 167, для продолжения строительства торгово-офисного центра сроком на 3 года с 17.11.2006 по 16.11.2009. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 17 – 21).

Договор с ООО «Нефтепромсервис» не продлевался и на новый срок не заключался.

30 марта 2013 года управление произвело государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 07.02.2007 № 17/07, согласно которому залогодателем выступает ООО «Нефтепромсервис», а залогодержателем Кобозева В.Н., о чем в ЕГРП сделана запись № 26-26-12/021/2007-661 (выписка от 25.08.2016). Максимальный срок по обременению установлен 03.10.2007.

25 августа 2015 года комитет подписал договор № 4666 аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому комитет предоставил, а ООО «Агрохим-XXI», ООО «Бин Групп», ООО «БРВ-Мебель», ООО «НК «Роснефть» – Научно-технический центр», ООО НПП «Наука. Практика. Коммерция», ООО «Строительный дорожный контроль», ОАО «Альфастрахование», ОАО «НК «Роснефть» – Ставрополье», потребительский кооператив Ставропольское краевое потребительское общество, Ставропольский краевой союз потребительских обществ, Борцова Н.Ю., Варшаломидзе С.Е., Васильев А.А., Гарус Я.Н., Головня А.В., Гринченко Н.А., Ельников В.О., Звездилина Н.В., Казакевич Т.В., Квасова Е.И., Манафов Т.Р., Манафова М.Р., Мурсякаева М.И., Романов В.И., Романова А.Ю., Селянкина Л.М., Снежко А.В., Турелик М.В., Чернова Н.В., Чернухин А.В., Чернухин В.Г., Чернухина Т.Г., Чернышов А.Л., Шахназаров А.С. и Голоскова Л.И. приняли в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 5655 кв. м с кадастровым номером 26:12:011203:9, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 30Б в квартале 167, под торгово-офисным центром сроком с 25.08.2015 по 24.08.2064.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.10.2016 по делу № А63-9507/2016 исковые требования комитета о признании ипотеки от 30.03.2007 с регистрационным номером 26-26-12/021/2007-661 прекращенной оставлены без удовлетворения.

29 июля 2016 года комитет обратился в управление с заявлением о погашении регистрационной записи № 26-26-12/042/2006-878 об аренде на земельный участок с кадастровым номером 26:12:011203:9.

В уведомлении от 11.08.2016 № 26/999/001/2016-5207 управление сообщило комитету о приостановлении государственной регистрации, указав, что в ЕГРП имеется запись об ипотеке от 30.03.2007 № 26-26-12/021/2001-661, в связи с чем для проведения государственной регистрации погашения записи об аренде на земельный участок с кадастровым номером 26:12:011203:9 необходимо погасить запись об ипотеке (т. 1, л. д. 13 – 15).

Ввиду неустранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, 09.09.2016 управление в письме № 26/999/001/2016-5207 отказало комитету в регистрации погашения регистрационной записи об аренде (т. 1, л. д. 10 – 12).

Комитет, полагая, что решение об отказе в государственной регистрации является незаконным, обратился с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

В соответствии со статьями 9 и 13 Закона № 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 Закона о регистрации.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что оспариваемый отказ от 09.09.2016 № 26/999/001/2016-5207 не соответствует Закону о регистрации и нарушает права комитета.

В то же время имеются иные основания для отмены принятых по данному делу судебных актов.

Согласно части 2 статьи 286 Кодекса, независимо от доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой и апелляционной инстанций нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 данного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, постановления суда апелляционной инстанции.

В силу пункта 4 части 4 статьи 288 Кодекса основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае является принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРП от 10.02.2016 видно, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:011203:9 зарегистрировано обременение в виде ипотеки права аренды в пользу Кобозевой В.Н. (т. 2, л. д. 6 – 12). Названное лицо к участию в деле не привлечено.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.10.2016 по делу № А63-9507/2016 в удовлетворении исковых требований комитета к управлению о признании ипотеки от 30.03.2007 с регистрационным номером 26-26-12/021/2007-661 прекращенной отказано (т. 1, л. д. 24 – 25).

Пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса определяет, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Суды рассмотрели и удовлетворили требования комитета об оспаривании отказа от 09.09.2016 № 26/999/001/2016-5207 в государственной регистрации прекращения обременения земельного участка с кадастровым номером 26:12:011203:9 в виде аренды в пользу ООО «Нефтепромсервис» (договор от 13.12.2006 № 5491). Вместе с тем право аренды, возникшее на основании данной сделки, обременено ипотекой в пользу Кобозевой В.Н., которая к участию в деле не привлечена.

Обжалуемые судебные акты, принятые в отношении переданного в залог права, затрагивают права и обязанности не привлеченного к участию в деле залогодержателя.

При таких обстоятельствах решение от 20.03.2017 и апелляционное постановление от 20.06.2017 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить допущенное нарушение норм процессуального права, правильно определить субъектный состав и дать надлежащую оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего вынести законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.03.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по делу № А63-14515/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                      Я.Е. Волков

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов