АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А11-1390/2016

15 ноября 2017 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08.11.2017.

Полный текст постановления изготовлен 15.11.2017.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,

при участии представителей

от истца: Александровой К.В. (доверенность от 06.07.2016),

от ответчика: Татаркиной И.Б. (доверенность от 04.05.2017 № 01-17/38)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

администрации города Владимира

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 15.06.2017,

принятое судьей Поповой З.В.,  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017,

принятое судьями Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В.,

по делу № А11-1390/2016

по иску сельскохозяйственного производственного кооператива «Вышка»

(ИНН: 3325009379, ОГРН: 1023302551964)

к администрации города Владимира (ИНН: 3302008636, ОГРН: 1033302009146) 

в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов 

администрации города Владимира

об урегулировании разногласий, возникших при заключении 

договора купли-продажи земельного участка,

 

и   у с т а н о в и л : 

сельскохозяйственный производственный кооператив «Вышка» (далее – Кооператив) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Владимира (далее – Администрация) в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов администрации города Владимира (далее – Управление) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 по выкупной цене 11 363 293 рубля, исходя из стоимости земельного участка, определенной заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ геодезии и картографии» В.В. Урлиной от 10.11.2016 № 03-02/16-35, подготовленным по результатам судебной экспертизы по настоящему делу (цена части участка, на которой расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, и необходимая для их использования, рассчитана по льготной цене, а оставшаяся часть по рыночной цене). 

Арбитражный суд Владимирской области решением от 15.06.2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017, частично удовлетворил исковые требования, урегулировав разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404, приняв пункты 2.1 и 2.3 договора в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 16 904 293 рубля (шестнадцать миллионов девятьсот четыре тысячи двести девяносто три рубля)», «Оплата стоимости участка производится в тридцатидневный срок со дня заключения договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на счет, указанный в пункте 2.2 договора купли-продажи. Покупатель перечисляет сумму в размере 16 904 293 рублей (шестнадцать миллионов девятьсот четыре тысячи двести девяносто три рубля)»; отказал в остальной части иска.

Не согласившись с вынесенными судебными актами в удовлетворенной части, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросила отменить решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права. 

По мнению заявителя, заключение Имшенецкого А.Н. противоречит действующему законодательству об оценочной деятельности и содержит сведения, не соответствующие действительности, в частности, оценка проведена по наименее эффективному виду использования – сельскохозяйственное использование; спорный земельный участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения, так как он расположен в черте города Владимира в зоне застройки многоквартирными жилыми домами.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросил отменить принятые решение и постановление.

Представитель Кооператива в судебном заседании и в отзыве на кассационную жалобу, сослался на законность и обоснованность состоявшихся судебных актов и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего. 

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Кооператив 02.07.2013 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404, площадью 411 359 квадратных метров, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Производственная, ТОО «Вышка», находящегося у него на праве постоянного бессрочного пользования (свидетельство о государственной регистрации права от 25.06.2013 серии 33АЛ № 661403). 

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 07.06.2013, кадастровая стоимость – 1 090 101 рубль 35 копеек, разрешенное использование: территория сельскохозяйственного использования. 

В целях осуществления своей деятельности Кооператив использует принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, а именно: нежилые здания – телятник кирпичный (инвентарный                    № 1670:22, литера А), пилораму (инвентарный № 1690:22, литера А), столовую (инвентарный № 1673:22, литера А), магазин с пристройкой (инвентарный № 1685:22, литера А), конюшню (инвентарный № 1672:22, литера А), контору с пристройкой (инвентарный № 1687:22, литера А), зернохранилище (инвентарный № 1688:22, литера А), здание для размола зерна (инвентарный № 1671:22, литера А), здание для молодняка (инвентарный № 1669:22, литера А), гараж (инвентарный № 1686:22, литера А), весовую (инвентарный № 1689:22, литера А), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. 

В письме от 12.08.2013 № 27-01-10/5418 Администрация отказала Кооперативу в оформлении права собственности, указав, что необходимо выполнить раздел земельного участка с целью образования нового участка, занятого объектами недвижимости. 

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу № А11-10258/2013 данный отказ признан незаконным. 

Администрация 29.05.2015 подготовила постановление № 3375 о предоставлении Кооперативу земельного участка в собственность за плату; в декабре 2015 года направлен проект договора купли-продажи от 19.11.2015 № 106, стоимость участка указана в размере 557 551 960 рублей 55 копеек. 

В протоколе разногласий Кооператив указал, что стоимость участка составляет                 29 432 рубля 74 копейки. 

Поскольку разногласия сторонами в досудебном порядке не урегулированы, Кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанции исходили из наличия оснований для приобретения Кооперативом земельного участка площадью                                 411 359 квадратных метров с применением льготной выкупной цены только на его часть (площадью 60 000 квадратных метров), на которой расположены принадлежащие ему объекты недвижимости с учетом необходимых нормативных дополнительных сооружений, технологических, пожарных проездов, а также санитарно-защитной зоны; незастроенная часть участка подлежит приобретению по рыночной цене.

Предметом кассационного обжалования является установленная судами выкупная стоимость земельного участка, определенная судебной экспертизой (заключение Имшенецкого А.Н.), которая, по мнению Администрации, противоречит действующему законодательству об оценочной деятельности и должна быть определена с учетом наиболее эффективного виду использования земли и территориальной зоны участка.

Из материалов дела следует, что судом первой инстанции с целью определения рыночной стоимости незастроенной части земельного участка по состоянию на 02.07.2013 назначались экспертизы. 

Согласно экспертному заключению ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» № 03-02/16-35 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 округленно составляет 27 801 000 рублей, рыночная стоимость части земельного участка за вычетом площади, необходимой для содержания, использования и обслуживания объектов, округленно составляет                          11 359 000 рублей.

При наличии возражений ответчика, касательно результатов проведенной экспертизы, ходатайства Администрации о проведении повторной экспертизы, а также разногласий сторон, касательно выбора экспертного учреждения, размера рыночной стоимости участка, суд назначил по делу комиссионную экспертизу обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Система» эксперту Мартынову А.С. и эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки» Имшенецкому А.Н.

Согласно экспертному заключению Мартынова А.С. от 07.04.2017 рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 26 345 000 рублей; рыночная стоимость участка за вычетом площади, необходимой для содержания объектов, составляет 10 651 000 рублей.

В заключении от 12.04.2017 № 07-Э-17 (исправленном) эксперт Имшенецкий А.Н. пришел к выводам, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33622:011303:404 составляет 26 200 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка за вычетом площади, необходимой для содержания объектов, составляет                                      16 900 000 рублей.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленную в материалы дела доказательственную базу, по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в частности, сопоставив заключение эксперта Имшеницкого А.Н. № 07-Э-17 с иными доказательствами, в том числе другими судебными заключениями об определении рыночной стоимости участка, пришли к выводу о том, что названное заключение не содержит каких-либо неясностей и противоречий, выводы эксперта мотивированы, достоверны и обоснованы исследованными обстоятельствами, в связи с чем признали его допустимым доказательством по делу.

При этом судебные инстанции учли, что определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта, поэтому последний определяет перечень документов, необходимых и достаточных для объективного проведения исследования, а также применение той или иной методики, определяет какие факторы влияют на рыночную стоимость оцениваемого объекта, какие виды наиболее эффективного использования у объекта оценки, какой вид его фактического и возможного использования и т.д., устанавливает каким образом проводить осмотр, необходим ли осмотр для определения рыночной стоимости. Эксперт вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредствам которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом. Несогласие с отдельными подходами и методиками экспертизы само по себе не является основанием для проведения повторной экспертизы.

В суде первой инстанции эксперты, вызванные в судебные заседания, ответили на постановленные вопросы и дали устные и письменные пояснения, в том числе о необходимости учета для определения рыночной стоимости окружение участка и его расположение в территориальной зоне Ж-3.3.

Спорный земельный участок имеет разрешенное использование – территория сельскохозяйственного использования.

Эксперты также указали, что формирование зоны осуществляется на основании проекта планировки территории с соблюдением действующего законодательства, однако, проект планировки оцениваемого участка отсутствует.

Несогласие заявителя жалобы с выводами эксперта не свидетельствует о противоречивости данного заключения и наличие в нем нарушений, повлиявших на результат экспертизы.

С учетом изложенного суды двух инстанций на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и руководствуясь Законом Владимирской области от 11.03.2010 № 11-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области», определили условие договора, рассчитав продажную стоимость земельного участка в размере 16 904 293 рублей, исходя из рыночной стоимости незастроенной части участка, определенной в заключении эксперта Имшеницкого А.Н., в размере 16 900 000 рублей, и выкупной стоимости части участка (60 000 квадратных метров), необходимой для содержания, использования и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности Кооперативу, в размере 4293 рублей.

При таких обстоятельствах приведенные в кассационной жалобе доводы подлежат отклонению, как не нашедшие своего подтверждения и не опровергающие выводы судов, основанных на установленных обстоятельствах и исследованных по делу доказательствах. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В связи с рассмотрением кассационной жалобы по существу определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.09.2017 № 000167 о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Владимирской области от 15.06.2017 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017 по настоящему делу следует считать утратившим силу.

Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы Администрации суд округа не рассматривал, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации последняя освобождена от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 15.06.2017 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017 по делу № А11-1390/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Владимира – без удовлетворения.

Возобновить исполнение решения Арбитражного суда Владимирской области от 15.06.2017 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017 по настоящему делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

 

Судьи

В.Ю. Павлов

Д.В. Чернышов