АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

сайт: http://krasnodar.arbitr.ru

тел. (861) 293-80-71

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                          Дело №А32-50166/2019

резолютивная часть решения объявлена 23.01.2020 г.

полный текст решения изготовлен 30.01.2020 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шепель А.А.

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Радченко А.И.

Рассмотрев заявление ФГУП «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи»

заинтересованное лицо: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

третье лицо: ООО «АЛК Капитал»

о признании недействительным отрицательного заключения

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – конкурсный управляющий,

от заинтересованного лица: ФИО2 – представитель по доверенности от 26.12.2019,

от третьего лица: не явился,

УСТАНОВИЛ:

ФГУП «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, в котором просит суд:

- Признать недействительным отрицательное заключение Межрегиональноготерриториального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 26.08.2019 №23-ЕЛ-07/14920;

- Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея выдать положительное заключение по отчёту об оценке рыночной стоимости имущества № 254645R1 от 17.07.2019 ООО «АЛК Капитал».

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований.

От третьего лица поступил отзыв, в котором просит суд удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 23.01.2020, после перерыва судебное заседание продолжено.

Суд, исследовав в совокупности все представленные сторонами в дело доказательства в обоснование их требований и возражений, пришёл к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2010 по делу №А32-7819/2008-3 8/234-Б Федеральное государственное унитарное предприятие «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» (далее - заказчик) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

В соответствие ст. 130 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве) проведена оценка имущества заказчика. Оценка имущества проведена Обществом с ограниченной ответственностью «АЛК Капитал» (далее - оценщик). 17.07.2019 оценщиком подготовлен отчёт об оценке рыночной стоимости имущества №254645R1 (далее - отчёт об оценке). Отчет об оценке имущества заказчика включён в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве 22.07.2019 (№ сообщения - 3976163).

Поскольку заказчик является государственным унитарным предприятием отчет об оценке имущества в силу части 2 статьи 130 Закона о банкротстве должен быть направлен в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации, для подготовки мотивированного заключения.

Для подготовки мотивированного заключения сопроводительным письмом от 18.07.2019 исх. №07-19/014 в адрес заинтересованного лица направлены следующие документы: отчет №254645R1 об оценке рыночной стоимости, принадлежащих ФГУП «УБПР г. Сочи», объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...>; копия решения Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2010 по делу №А32-7819/2008-3 8/234-Б (о признании банкротом ФГУП «УБПР г. Сочи» и назначении конкурсного управляющего).

Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея было выдано отрицательное заключение от 26.08.2019 №23-ЕЛ-07/14920.

Отрицательное заключение от 26.08.2019 №23-ЕЛ-07/14920 мотивированно следующим:

1.Параметрические характеристики части оцениваемого имущества не подтверждены технической документацией: документация либо не приложена, либо информация о характеристиках искажена (так по объекту недвижимого имущества п.1 Гараж со складскими помещениями (23:49:0306003:13889), инв. №101045 указанный в описании объем составляет 2821,5 куб.м., по данным техпаспорта 2539,6 куб.м., площадь застройки этого же объекта указана оценщиком 513 кв.м., по данным техпаспорта 501,8 кв.м., по остальным объектам подтверждена только общая площадь по пп.1-3, остальные параметрические характеристики объектов не подтверждены), что является нарушением п. 10 ФСО №3, п.5 ФСО №3.

Нарушение данных требований ведет к нарушению ст.11 ФЗ-135, п. 5 ФСО №3.

2. В описании объекта оценки указанный перечень документов, использованныхоценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки не соответствуют приложенным к отчету, что является нарушением п. 12 ФСО №3. Нарушение данных требований ведет к нарушению ст.11 ФЗ-135, п. 5 ФСО №3.

3. В Отчете глава «Анализ рынка объекта оценки» не соблюдена последовательность и наличие всех пунктов анализа рынка согласно ФСО №7:

- отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект оценки, не указаны удельные показатели стоимости, таким образом указанный интервал цен не подтвержден;

- отсутствует анализ основных ценообразующих факторов влияющих на стоимость объектов оценки с рыночным обоснованием, выявленных на основании анализа рынка, значений или диапазонов значений ценообразующих факторов, что является нарушением требований п. 8з ФСО №3, п. 10 ФСО №7, п. 11 ФСО №7.

4.В Отчете в ходе определения рыночной стоимости объекта оценки в рамкахсравнительного подхода выявлены следующие несоответствия:

- при определении стоимости земельного участка оценщиком не проводитсясопоставление объектов аналогов по ценообразующим факторам, которые указаны в качестве выделенных для оценки элементов сравнения (как то, вид разрешенного использования физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, местоположение), и как раз не отображены в анализе рынка, что противоречит методологии, ведет к искажению итоговой стоимости, что является нарушением требований п. 5 ФСО №3, п.22 ФСО №7;

- оценщиком не проводится сопоставление объектов аналогов по цеообразующимфакторам, которые, как раз и не отображены в анализе рынка, что противоречит методологии, ведет к искажению итоговой стоимости, что является нарушением требований п. 5 ФСО №3;

- при определении стоимости ОКС Оценщиком не проводится сопоставление объектов аналогов по цеообразующим факторам, которые, указаны в качестве выделенных для объекта оценки элементов сравнения (как то, физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, / местоположение), и как раз не отображены в анализе рынка, что противоречит методологии. Ведет к искажению итоговой стоимости, что является нарушением требований п. 5 ФСО №3, п.22 ФСО №7; 

Нарушения данных требований ведет к нарушению ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО №3.

5. В отчете об оценке копии документов, используемых оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также документы по объекту оценки, не заверены правообладателем объектов оценки, что является нарушением требований п. 10, п. 12 ФСО №3.».

Полагая, что отрицательное заключение заинтересованного лица26.08.2019 №23-ЕЛ-07/14920 является необоснованным, противоречащим закону, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан, в том числе принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества, привлечь оценщика для оценки имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Арбитражный управляющий для проведения оценки предприятия должника, иного имущества должника привлекает оценщиков и производит оплату их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов или комитетом кредиторов (пункт 1 статьи 130 Закона о банкротстве).

Требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки определены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (далее – Закон об оценочной деятельности).

В силу статьи 15 Закона об оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования названного закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 130 Закона о банкротстве отчет оценщика об оценке предприятия должника или имущества должника - унитарного предприятия либо имущества должника - акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, направляется внешним управляющим, конкурсным управляющим в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на подготовку заключений по отчетам оценщиков.

В течение тридцати дней со дня получения отчета об оценке орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, вправе направить арбитражному управляющему мотивированное заключение по этому отчету. Порядок подготовки указанного заключения устанавливается регулирующим органом.

Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на подготовку заключений по отчетам оценщиков в случаях, предусмотренных Законом о банкротстве, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (абзац 3 пункта 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом»).

В случае отрицательного заключения по отчету рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи имущества должника (пункт 4 статьи 130 Закона о банкротстве).

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», которым определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1). Основными подходами, используемыми при проведении оценки, названы сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов предписано учитывать не только возможность применения каждого из них, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11).

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», п. 5 которого предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться, в том числе анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость (абз. «з» п. 8 ФСО № 3).

Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Согласно п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно п. 11 ФСО № 7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Оценщик в отчете отразил всю имеющуюся у него информацию о параметрических характеристиках объектов (Таблица 1 (на стр. 4 отчета об оценке) «Объект оценки»; Таблица 7 (на стр. 7 отчета об оценке) «Объект оценки (реквизиты и параметрические характеристики)». Таблица 13 (на стр. 19-20 отчета об оценке) «Описание и характеристики объекта оценки (параметрические характеристики представлены Заказчиком)»). В Таблице 13 дополнительно указаны источники информации - Данные технического паспорта / Данные Заказчика. Для объектов, на которые отсутствуют технические паспорта, Заказчиком представлены дополнительные данные / информация. Касательно объекта Гараж со складскими помещениями (23:49:0306003:13889, Инв. №101045) в отчете указано верное значение строительного объема равное 2 821,5 куб.м. На стр. 107-117 отчета об оценке представлен технический паспорт гаража со складскими помещениями от 12 марта 2019 года. В данном Техническом паспорте указан именно этот объем (2821,5 куб.м; раздел V. Исчисление площадей и объемов здания и его частей (подвалов, пристроек и т.п.), Технического паспорта; также в этом же разделе расшифрована формула подсчета площадей по наружному обмеру, перемножение площади (513,0 кв.м) на высоту (5,50 м) также подтверждает значение 513,0 * 5,50 = 2 821,5 куб.м). Площадь застройки равная 513,0 кв.м также подтверждается размерами объекта на 4.  Ситуационном плане (ширина - 13,50 м, длина - 38,00 м); в разделе V. Исчисление площадей и ОБЪЕМОВ здания и его частей (подвалов, пристроек и т.п.), Технического паспорта. Во всех описанных источниках площадь застройки либо указана цифрой 513 кв.м, либо определяется по наружному размеру - 13,50 * 38,00 = 513 кв.м.

В приложенных к отчету об оценке документах указаны - наружные размеры здания 13,50 м ширина и 38,0 м длина. В данном случае указанная заинтересованным лицом  площадь наиболее близка к общей площади по внутреннему обмеру, что не может являться нарушением стандартов

Из подробного анализа отчета об оценке на наличие нарушений пунктов 5 и 10 ФСО №3, а также содержания требований пункта 11 ФЗ-135, - оценщик, составляя отчет об оценке в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.

Документы и параметрические характеристики предоставлены заказчиком (стр. 17 отчета об оценке), определены оценщиком и отражены в задании на оценку, тексте отчета и приложении к отчету. К отчету приложены копии документов, заверенные в установленном порядке. 

Таким образом, замечание в части нарушения пункта 12 ФСО № 3 несостоятельны.

В разделе отчета 5.2.1. «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости», подраздел «Коммерческая недвижимость» указаны таблицы, в которых описана вся анализируемая существеннаяинформация о рынке найденных аналогов (предложений) с приведением и цен ипараметрических характеристик аналогов, а сразу после таблиц идет сопоставление / анализ найденных рыночных аналогов с оцениваемым имуществом по целому ряду ценообразующих факторов.

Удельные показатели стоимости указаны в отчете об оценке в разделе анализа рынка подраздела 5.2.2. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. А подтверждаются указанные интервалы приведенными в отчете об оценке рыночными объектами-аналогами.

Анализ ценообразующих факторов представлен в разделе 5.2.1. «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости».

Таким образом, замечания в части нарушения пунктов п. 8з ФСО № 3, п. 10 ФСО № 7, п. 11 ФСО № 7 несостоятельны.

Сопоставление объектов-аналогов приведено в разделе 7.2.1. Расчет стоимости права аренды земельного участка, в Таблице 15. «Сопоставление объектов-аналогов с объектом недвижимости по элементам сравнения» и Таблице 16. «Сопоставление объектов-аналогов с объектом недвижимости по элементам сравнения». Сопоставление производится по 9 найденным объектам-аналогам.

Сопоставление объектов-аналогов приведено в разделе 7.2.2. Расчет стоимости объектов капитального строительства, в Таблице 21. «Сопоставление объектов-аналогов с объектом недвижимости по элементам сравнения. Сопоставление производится по 11 найденным объектам-аналогам.

Документы и параметрические характеристики предоставлены заказчиком, определены оценщиком и отражены в задании на оценку, в тексте отчета и приложении к отчету. К отчету приложены копии документов, заверенные в установленном порядке.

Замечания заинтересованного лица в оспариваемом заключении не соответствует фактическим обстоятельствам дела. 

В результате выдачи отрицательного заключения, отчет об оценке в дальнейшем не может быть использован для целей продажи имущества, поскольку по смыслу части 4 статьи 130 Закона о банкротстве только при наличии положительного заключения уполномоченного органа, собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи предприятия должника, иного имущества должника на основании рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке. 

Таким образом, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея препятствует реализации имущества должника ФГУП «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» и дальнейшему расчету с кредиторами. 

В соответствии с п. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных ФГУП «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» требований о признании недействительным заключения Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 26.08.2019 №23-ЕЛ-07/14920

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В связи с чем, на заинтересованное лицо следует возложить обязанность выдать заявителю положительное заключение на отчет № 254645R1 от 17.07.2019.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Таким образом, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей подлежат отнесению на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 110, 123, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным заключение Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 26.08.2019 №23-ЕЛ-07/14920 по отчету № 254645R1 от 17.07.2019.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея устранить допущенные нарушения путем выдачи ФГУП «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» положительного заключения на отчет № 254645R1 от 17.07.2019.

Взыскать Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в пользу ФГУП «Управление берегоукрепительных и противооползневых работ г. Сочи» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца с момента принятия.

Судья                                                                                                                           А.А. Шепель