СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                             Дело № А67-1699/2022  

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Киреевой О.Ю.,

судей

Апциаури Л.Н.,

ФИО1. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузиной М.В.,  рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (№ 07АП-6013/2022(2) на решение от 04.09.2023 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-1699/2022  по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 3-и лица: 1. общество с ограниченной ответственностью «Транском» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 2. общество с ограниченной ответственностью «Мастерпласт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 3. общество с ограниченной ответственностью «Комплект» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 4. ФИО2; 5. ФИО3; 6. ФИО4; 7. ФИО5 8. департамент архитектуры и градостроительства администрации Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о возврате земельных участков,

В судебном заседании приняли участие: от истца: ФИО6, по доверенности от 11.05.2023 № 34 (сроком на 1 год), диплом, удостоверение №68 по 31.12.2023 (в зале суда),

от ответчика: ФИО7 по доверенности от 04.12.2023 (сроком на 1 год), диплом, паспорт (в зале суда),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (далее – ООО «Спецгазстрой», ответчик) в котором просит: 

1. Обязать ООО «Спецгазстрой» возвратить муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) земельные участки: 

- по адресу 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5712 кв.м в первоначальном состоянии (свободным от свайного поля, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов); 

- по адресу 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м в первоначальном состоянии; 

 - по адресу 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м в первоначальном состоянии (свободным от временных строительных бытовок, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов) посредством подписания актов приема-передачи в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

2. В решении суда указать, что в случае его неисполнения ответчиком в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу муниципальное образование Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска вправе осуществить освобождение земельных участков, расположенных по адресу 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5712 кв.м, адресу 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м, по адресу 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м за счет собственных средств с отнесением расходов на ответчика, и принять земельный участок в одностороннем порядке. 

3. Присудить в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска судебную неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 5000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта. 

Решением от 25.05.2022 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 05.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены, на ответчика возложена обязанность возвратить муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента недвижимости земельные участки, расположенные по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5 712 кв. м в первоначальном состоянии (свободным от свайного поля, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов), 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6 240 кв. м в первоначальном состоянии, 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6 242 кв. м в первоначальном состоянии (свободным от временных строительных бытовок, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов), путем подписания актов приема-передачи в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу; указано, что в случае неисполнения ООО «Спецгазстрой» решения суда в установленный срок муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента недвижимости вправе осуществить освобождение земельных участков, расположенных по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5 712 кв. м, по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6 240 кв. м, по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6 242 кв. м за счет собственных средств с отнесением расходов на ответчика, и принять земельный участок в одностороннем порядке; с ответчика в пользу истца взыскана судебная неустойка в сумме 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 18 000 руб. 

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.03.2023 решение от 25.05.2022 Арбитражного суда Томской области и постановление от 05.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-1699/2022 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Томской области. 

В постановлении суда кассационной инстанции от 30.03.2023 указано, что суду следует установить, являются ли жилые дома и подземные автостоянки одним подлежащим вводу в эксплуатацию объектом капитального строительства; создает ли односторонний отказ от договоров препятствия к вводу в эксплуатацию построенных в соответствии с разрешениями на строительство объектов капитального строительства; учитывая, что стоянки являются подземными, каким образом должна быть использована наземная территория; могут ли права аренды на спорный земельный участок для строительства подземного объекта препятствовать оформлению прав на земельный участок под МКД, что может привести к нарушению прав третьих лиц; исходя из установленных по делу обстоятельств и того, что основанием иска является односторонний отказ от договоров аренды до истечения срока их действия, оценить: действия арендодателя с позиции подтверждения договоров аренды после одностороннего отказа; соответствуют ли действия истца по одностороннему досрочному расторжению договоров аренды требованиям разумности и добросовестности, соблюдению баланса публичных и частных интересов; отвечает ли применение последствий в виде досрочного расторжения договора аренды земельного участка принципам справедливости и соразмерности, приводит ли к восстановлению нарушенного права и какое право истца защищает; учитывая изложенные правовые позиции и необходимость установления того, насколько права по спорным договорам аренды могут осуществляться арендодателем независимо от правоотношений по договорам аренды земельных участков для строительства самих жилых домов, поскольку требования заявлены истцом после окончания срока действия договоров аренды, после окончания срока действия разрешений на строительство, предложить истцу уточнить свою правовую позицию и обосновать наличие оснований для возврата земельных участков на момент рассмотрения спора. 

Решением Арбитражного суда Томской области от 04.09.2023 (резолютивная часть объявлена 04.09.2023) на ответчика возложена обязанность возвратить  земельные участки, расположенные по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5712 кв.м в первоначальном состоянии (свободным от свайного поля, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов), 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м в первоначальном состоянии, 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м в первоначальном состоянии (свободным от временных строительных бытовок, подкрановых путей, грузоподъемного крана, строительных материалов), путем подписания актов приема-передачи в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения ООО «Спецгазстрой» решения суда в установленный срок, истцу предоставлено право осуществить освобождение земельных участков, расположенных по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 площадью 5712 кв.м, по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м, по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м за счет собственных средств с отнесением расходов на ответчика, и принять земельный участок в одностороннем порядке. С ответчика в пользу истца взыскана судебную неустойку в сумме 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта,  в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 18 000 руб.

Не согласившись с решением суда, ООО «Спецгазстрой» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что вынесенное решение содержит противоречивые выводы: «…департамент недвижимости пояснил, что не совершал действий, направленных на подтверждение действия договоров аренды после одностороннего отказа. Действительно, последний продолжал начислять и взыскивать арендную плату в рамках договоров, однако такие действия были осуществлены в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и не свидетельствуют о подтверждении действия договоров; продление департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска разрешений на строительство, во-первых, относится не только к стоянке, но и к жилому дому, поскольку дома и стоянки объединены в рамках одного разрешения на строительство,…»; вывод суда о том, что подземные автостоянки являются полностью самостоятельными объектами, осуществление их строительства возможно независимо от строительства жилых домов и ввода их в эксплуатацию, и соответственно, права аренды на спорные земельные участки для строительства подземных объектов не могут препятствовать оформлению прав на земельный участок под МКД, недостаточной обоснован, и не подтверждается материалами дела. противоречит пояснениям Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Томска; судом не была дана надлежащая правовая оценка действиям арендодателя с позиции подтверждения договоров аренды после одностороннего отказа, соответствуют ли действия истца по одностороннему досрочному расторжению договоров аренды требованиям разумности и добросовестности, соблюдению баланса публичных и частных интересов, отвечает ли применение последствий в виде досрочного расторжения договора аренды земельного участка принципам справедливости и соразмерности, приводит ли к восстановлению нарушенного права и какое право истца защищает, и др. указанные судом кассационной инстанции.

От лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Третьи лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. 

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления администрации города Томска от 19.02.2014 № 316-з между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО «Стройзаказчик» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 03.07.2014 № ТО-21-20439 (л.д. 7-9 т.1). 

В соответствии с указанным договором арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 70:21:0100087:8641 площадью 6240 кв.м для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Данным договором предусмотрено, что вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом: автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей: подземные (пункт 1.5); срок действия договора – с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1).

 Во исполнение условий договора земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 03.07.2014 (л.д. 10 т.1). 

10.11.2015 на основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности по договору от 03.07.2014 № ТО-21-20439 перешли к ООО «Спецгазстрой» (л.д. 11 т. 1).

 На основании постановления администрации Города Томска от 19.02.2014 № 316-з между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО «Стройзаказчик» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 03.07.2014 № ТО-21- 20437, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:1367, площадью 5 712 кв.м для комплексного освоения в целях жилищного строительства (л.д. 36-38 т. 1). 

Данным договором предусмотрено, что вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом: автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей: подземные (пункт 1.5); срок действия договора - с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1). 

Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0000000:1367 передан арендатору по акту приема-передачи от 03.07.2014 (л.д. 39 т.1). 

На основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности по договору от 03.07.2014 № ТО-21-20437 перешли к ООО «Спецгазстрой» (л.д. 40 т. 1). 

30.06.2014 на основании постановления администрации города Томска от 19.02.2014 № 316-з между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО «Стройзаказчик» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-20432 (л.д. 22-24), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 площадью 6242 кв.м для комплексного освоения в целях жилищного строительства. 

Данным договором предусмотрено, что вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом: автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей: подземные (пункт 1.5); срок действия договора устанавливается с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1); Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 передан арендатору по акту приема-передачи от 30.06.2014 (л.д. 25 т. 1). 

 На основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности по договору от 30.06.2014 № ТО-21-20432 перешли к ООО «Спецгазстрой» (л.д. 26 т 1). 

Пунктом 9.2 спорных договоров установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, письменно предупредив об этом арендатора за 14 дней, в случаях, в том числе: ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы за один и более срока подряд. 

Поскольку ООО «Спецгазстрой» ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендной платы, департамент недвижимости направил ответчику уведомления от 18.12.2017 №№ 16076, 16085,16077 (л.д. 49-51 т. 1). 

В названных письмах истец указал, что в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 9.2 договора департамент недвижимости отказывается от исполнения договора. Договор считается расторгнутым по истечении 14 дней с момента получения настоящего уведомления. Уведомление было направлено ответчику по адресу, указанному в соглашениях о перемене стороны в договоре (л.д. 11, 26, 40 т. 1): 

<

...>, однако ответчик не обеспечил их получение, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является надлежащим извещением. 

Поскольку ответчиком обязательство, предусмотренное спорными договорами, не исполнено, занимаемые земельные участки арендодателю по акту приема-передачи не переданы, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции   пришел к выводу, что на основании договоров аренды земельных участков от 03.07.2014 №№ ТО21-437, ТО-21-439, от 30.06.2017 № ТО-21-432 ответчику предоставлены только земельные участки, без находящихся на них имущества, ответчик обязан возвратить земельные участки в первоначальном состоянии, указав, что наличие у ответчика действующих разрешений на строительство в отношении спорных земельных участков не влияет на право истца требовать возврата земельных участков, и односторонний отказ департамента недвижимости от договоров не создает препятствия к вводу в эксплуатацию построенных в соответствии с разрешениями на строительство других объектов капитального строительства.

Вместе с тем, повторно рассмотрев дело, оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая указания суда кассационной инстанции, апелляционный суд не может согласить  с выводами суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что в  данном случае имел место односторонний отказ от договоров аренды земельных участков, заключенных на определенный срок, до окончания срока действия таких договоров. 

При этом земельные участки были сформированы в порядке исполнения ответчиком обязательств по комплексному освоению в целях жилищного строительства, строительство жилых домов ведется.

Отменяя судебные акты судов первой и  апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции указал на позицию Конституционного Суда РФ, что право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом (часть 1 статьи 118 Конституции Российской Федерации), по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим. 

В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации оказывалось бы существенно ущемленным. 

Изложенные правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сохраняющие свою силу, предопределяют круг вопросов, которые должен разрешить суд при оценке правомерности расторжения публичным собственником земельного участка как арендодателем соответствующего договора, в число которых входит исследование причин, вызвавших существенные нарушения условий договора аренды, обстоятельств, обусловивших задержку получения арендатором разрешения на строительство, связанные с действиями (бездействием) как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы. 

В этих условиях последующий судебный контроль за отражающими общественный интерес решениями уполномоченных органов об одностороннем досрочном расторжении договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных в целях строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества, представляет собой достаточную гарантию защиты прав арендаторов, поскольку именно на судах лежит обязанность при разрешении споров о праве способствовать соблюдению баланса конституционно защищаемых интересов – публичных и частных (Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.10.2015 № 2317-О). 

Согласно правовым подходам, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.10.2021, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2022 № 305-ЭС22-310, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ), нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В этой связи, имеет правовое значение установление обстоятельств возможности завершения строительства и исполнения обязательств по другим договорам, если предоставленные по ним земельные участки не могут быть использованы по своему назначению и разрешенному использованию без спорных земельных участков.

Так, при повторном рассмотрении, в материалы дела представлена проектная документация.

Из анализа проектной документации, пояснений Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г.Томска следует, что в материалах дела имеются  разрешения на строительство.

Так изначально в материалы дела представлено разрешение на строительство от 04.12.2019 № 70-301000-087-2019 объекта – жилое здание № 1.1 со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: МКР № 9 жилого комплекса «Солнечная долина» в г. Томске. 

В разделе указанного разрешения на строительство «кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположен или планируется расположение объекта капитального строительства» указаны два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100087:8638 и земельный участок, являющийся предметом настоящего спора – с кадастровым номером 70:21:0100087:8639. Срок действия разрешения на строительство – до 09 февраля 2022 года. 

В разделе 4 разрешения на строительство (характеристики объекта капитального  строительства) указаны в том числе характеристики подземной автостоянки с определением итогового количества машиномест и количества квартир. 

Согласно сведениям публичной кадастровой карты, земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 с трех сторон находится внутри земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100087:8638 (на котором должен быть расположен многоквартирный дом П-образной формы), при этом границы спорного земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 практически примыкают к границам объекта – жилого дома.

Разрешение на строительство № 70-301000-042О-2015 выдано 27.02.2020 на строительство объекта – Жилое здание № 1.2 со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: МКР № 9 жилого комплекса «Солнечная долина» в г. Томске (территория ограничена пр. Новаторов, ул. А. Крячкова, ул. П. Федоровского в г. Томске), в нем также указано на строительство на двух земельных участках: с кадастровыми номерами 70:21:0100087:8641 (спорный земельный участок) и 70:21:0100087:8640. Срок действия разрешения на строительство – до 01 января 2022 года. 

Разрешение на строительство № 70-301000-402-2016-О выдано 20.12.2016, аналогично, для строительства объекта – жилой дом № 1.12 со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой, в разрешении указано на строительство на двух земельных участках: с кадастровыми номерами 70:21:000000:1367 (спорный земельный участок) и 70:21:000000:1366. Срок действия разрешения – до 26 июля 2021 года. 

В отношении двух спорных земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:0100087:8641 и 70:21:000000:1367 на публичной кадастровой карте также отражено, что они находятся внутри земельного участка для строительства жилого дома.

Согласно представленной проектной документации при повторном рассмотрении спора (с л.д. 66 т.3) разрешение № 70-301000-042О-2015 выдано на  строительство жилого здания № 1.2 со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: МКР № 9 жилого комплекса «Солнечная долина» в г. Томске (территория, ограниченная пр. Новаторов, ул. А. Крячкова, ул. П. Федоровского в г. Томске).  Разрешение на строительство выдано до 01.01.2024 и указывает на размещение объекта на двух земельных участках с кадастровыми номерами 70:21:0100087:8641 (спорный земельный участок) и 70:21:0100087:8640

В соответствии с проектной документацией шифр 011-12/1.2 (раздел «Проект организации строительства»), получившей положительное заключение негосударственной экспертизы № 4-1-1-0045-15 от 04.02.2015, строительство жилого здания и подземной автостоянки делится на несколько этапов. Первым этапом предусматривается строительство блок секций №№ 1-8; вторым этапом – блок секций №№ 9-11, третьим этапом – строительство подземной автостоянки. Представленной проектной документацией поэтапный ввод в эксплуатацию не предусмотрен (л.д. 90 т.5). 

При этом, из анализа проектной документации следует, что элементы благоустройства размещаются в том числе на  кровле подземной автостоянки (л.д. 11,85 т.5).

2) разрешение № 70-301000-402-2016-0 выдано на строительство  жилого дома № 1.12 со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: МКР № 9 жилищного комплекса «Солнечная долина» в г. Томске (территория, ограниченная пр. Новаторов, ул. А. Крячкова, ул. П. Федоровского в г. Томске). (л.д. 77 т.4).  Объект строится на двух земельных участках, в том числе кадастровыми номерами 70:21:000000:1367 (спорный земельный участок) и 70:21:000000:1366. Срок разрешения на строительство до 26.07.2025.

 В соответствии с проектной документацией шифр 011-12/1.12 (раздел «Проект организации строительства»), получившей положительное заключение экспертизы № 70-2-1-3- 0041-16 от 01.08.2016, строительство жилого здания и подземной автостоянки делится на три этапа. Первым этапом предусматривается строительство блок-секций №№ 1 -7; вторым этапом – блок-секции №8; третьим этапом – строительство подземной автостоянки. Представленной проектной документацией поэтапный ввод в эксплуатацию не предусмотрен. 

При этом, из анализа проектной документации следует, что элементы благоустройства размещаются в том числе на  кровле подземной автостоянки.

3) из разрешения № 70-301000-087-2019 на строительство следует, что оно выдано на объект  жилое здание № 1.1 со встроенными торгово-офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: МКР № 9 жилого комплекса «Солнечная долина» в г. Томске. Срок его действия до 09.02.2024. Объект строится также в пределах двух земельных участков, в том числе с кадастровым номером 70:21:0100087:8638 и земельный участок, являющийся предметом настоящего спора – с кадастровым номером 70:21:0100087:8639. (л.д. 67, 152 т.3)

В соответствии с проектной документацией шифр 011-12/1.1 (раздел «Проект организации строительства»), получившей положительное заключение негосударственной экспертизы № 70-1-2-0001-14 от 23.05.2014, строительство жилого здания и подземной автостоянки делится на несколько этапов. Первым этапом предусматривается строительство блок секций №№ 1-7; вторым этапом – блок секций №№ 8-10, третьим этапом - строительство подземной автостоянки. Представленной проектной документацией поэтапный ввод в эксплуатацию не предусмотрен, проект предусматривает ввод объекта после окончания строительства всех этапов (л.д. 3 т.4). 

Также согласно разделам проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» в границах спорных земельных участков предусмотрен необходимый объем элементов благоустройства: парковки для жителей дома, в том числе для МГН, детские игровые площадки, площадки для занятий физкультурой, площадки для отдыха, хозяйственные площадки. Свободная от застройки, проездов, тротуаров, инженерных коммуникаций территория озеленяется посевом газонных трав, устройством цветников, посадкой деревьев и кустарников» 

При этом, указано что элементы благоустройства размещаются в том числе на  кровле подземной автостоянки (л.д. 76, 141 т.3).

Указанное подтверждается и пояснениями Департамента архитектуры и градостроительства.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что с учетом положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, положений земельного законодательства жилые дома и подземные автостоянки по каждому разрешению на строительство  являются одним подлежащим вводу в эксплуатацию объектом капитального строительства, земельные участки предоставлялись под строительство с учетом того, что придомовая территория будет располагаться и на земельных участка, где будут строиться подземные парковки,   то есть односторонний отказ от договоров фактически создает препятствия к вводу в эксплуатацию построенных в соответствии с разрешениями на строительство объектов капитального строительства, что может  препятствовать оформлению прав на земельный участок под МКД и соответственно  привести к нарушению прав третьих лиц.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что исходя из установленных по делу обстоятельств, односторонний отказ от договоров не соответствует требованиям разумности и добросовестности, нарушает баланс публичных и частных интересов, поскольку учитывая, что все спорные три земельных участка предоставлены фактически для строительства домов с подземными автостоянками, иное их использование представляется невозможным и, по сути, создает препятствия для ввода домов в эксплуатацию, применение последствий в виде досрочного расторжения договора аренды земельного участка  не соответствует принципам справедливости и соразмерности,  и по существу не приводит к восстановлению нарушенного права истца на распоряжение участками. Представляется, что распоряжение  спорными земельными участка с иной целью,  помимо строительства жилых домов с подземными автостоянками согласно разрешениям на строительство, не может быть осуществлено. Вместе с тем, земельные участки непосредственно под домами у ответчика не изымались, изменения в проектную документацию и разрешения на строительство не вносились. 

Суд указывал на наличие признаков объективного банкротства у ответчика, между тем департамент не указывал на то, что обратился с соответствующим заявлением в суд.

Действительно, из пояснений сторон следует, ответчиком не оспаривается, что у него имеется задолженность по уплате арендной платы, однако, в данном случае подобное изъятие земельных участков, которое не позволит осуществить достройку жилых домов и ввести их в эксплуатацию, не восстановит прав Департамента и нарушит права третьих лиц, участников строительства. При этом, процедура банкротства в подобных случаях  предполагает возможность окончить строительство объекта.    

Ответчик ссылался на то, что как раз  имеющийся спор и наличие неопределённости не позволяет  ему продолжить строительство, при этом из материалов дела следует наличие у ответчика действующих разрешений на строительство.

Из материалов дела следует, что ответчик обращался к истцу с письмом о продлении арендных отношений в отношении спорных участков, однако ответа не представлено.

Исходя из изложенного, принимая во внимание наличие действующих разрешений на строительство, которые также выдаются подразделениями Администрации, учитывая вышеизложенное, представленную проектную документацию, суд полагает действия истца по обращению с настоящим иском через столь продолжительное время после отказа от договора, не соответствуют  разумному поведению добросовестного участника гражданского оборота.

 Сами по себе обстоятельства того, что действительно с момента предоставления участков прошло значительное количество времени, а объекты не достроены, не свидетельствует о возможности по сути частичного изъятия земельных участков, предоставленных под комплексную застройку территории. По существу подобный иск не может привести и не приведет к восстановлению прав  истца.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда и отказе в иске.

Судебные расходы ответчика подлежат отнесению на истца на основании ст.   110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.09.2023 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-1699/2022 отменить.  Принять новый судебный акт.

В иске отказать.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) за счет казны в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 9000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по кассационной и апелляционным жалобам.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

        Председательствующий                                                    О.Ю. Киреева         

        Судьи                                                                                  Л.Н. Апциаури 

 

                                                                                                     ФИО1