﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-27616/2018

г. Краснодар

24 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца – Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) – Грабченко В.А. (доверенность от 30.05.2019), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Коммерцкапитал» (ИНН 2310148579, ОГРН 1102310004873) – Мальковского Д.В. (доверенность от 19.01.2019), рассмотрев кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 по делу № А32-27616/2018 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Еремина О.А.), установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Коммерцкапитал» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 28.10.2015 № 3700007048, взыскании 467 350 рублей 09 копеек долга по арендной плате с 01.01.2018 по 30.06.2018 и 14 729 рублей 62 копеек пеней с 26.01.2018 по 20.06.2018.

Решением от 07.12.2018 (судья Левченко О.С.) расторгнут договор аренды от 28.10.2015 № 3700007048, требования в части взыскания арендной платы с 01.01.2018 по 26.03.2018 и пеней с 26.01.2018 по 26.03.2018 оставлены без рассмотрения, в остальной части во взыскании долга и неустойки отказано. Распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суд исходил из того, что общество признано банкротом и в отношении него введена процедура банкротства – конкурсное производство. Требования в части арендной платы с 01.01.2018 по 26.03.2018 и пеней с 26.01.2018 по 26.03.2018 являются реестровыми и подлежат рассмотрению в деле о банкротстве. Общество существенно нарушило условия договора аренды по внесению арендной платы. Отказ во взыскании арендной платы и начисленных на нее пеней с 26.03.2018 по 30.06.2018 мотивирован тем, что ответчик представил доказательства уплаты данных сумм.

Постановлением апелляционного суда от 28.02.2019 решение от 07.12.2018 в части расторжения договора аренды от 28.10.2015 № 3700007048 отменено, иск в этой части оставлен без рассмотрения. Распределены расходы по уплате государственной пошлины. Коллегия судей пришла к выводу о необходимости рассмотрения данного требования в рамках дела о банкротстве общества. В остальном выводы суда первой инстанции признаны верными.

В кассационной жалобе управление просит отменить постановление и оставить в силе решение. По мнению заявителя, вывод апелляционного суда о необходимости рассмотрения требования о расторжении договора аренды в рамках дела о банкротстве общества ошибочен. Договор аренды от 13.07.2011 № 3700004217 земельного участка площадью 46 000 кв. м с кадастровым номером 23:37:0101049:209 ничтожен, поскольку предварительная публикация, предшествующая утверждению акта выбора земельного участка, в средствах массовой информации не размещалась. Право аренды земельного участка на основании такого договора не возникло и не могло перейти к обществу в результате сделки по внесению права в уставный капитал. Последующий раздел земельного участка и формирование спорного земельного участка не исключают вывод о недействительности договора аренды земельного участка от 28.10.2015 № 3700007048.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность апелляционного постановления. 

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 19.10.2015 № 4709 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 28.10.2015 № 3700007048 аренды земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 6097 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1504, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Таманская, для размещения объектов курортного назначения на срок до 06.07.2060.

В силу пункта 1.4 договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору с 19.10.2015.

Арендная плата по договору составляет 675 182 рублей и вносится авансовыми платежами до 10.01, 10.04, 10.07, 10.10 (пункты 2.1 и 2.3 договора).

Пунктом 3.2.4 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в случае невнесения арендной платы в течение одного квартала, а также использования участка не по целевому назначению и разрешенному использованию.

Арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору в субаренду, залог в пределах срока договора аренды без письменного согласия арендодателя (пункт 4.3.1).

В соответствии с пунктом 5.2 за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 25.12.2015 (номер регистрации 23-23/026-23/026/804/2015-5428).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2018 по делу № А32-11130/2018 принято к производству заявление ООО «Гермес-А» о признании общества несостоятельным (банкротом). Определением от 04.06.2018 в отношении общества введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Шалдин Р.Р. Решением суда от 25.06.2018 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля управление установило, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1504 огорожен, капитальные и некапитальные строения на участке отсутствуют, строительство не ведется.

В претензиях от 25.04.2018 и 31.05.2018 управление указало обществу на необходимость привести вид разрешенного использования в соответствие с условиями договора аренды, погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку, а также предупредило о досрочном расторжении договора в судебном порядке в случае неустранения указанных нарушений.

Поскольку направленные обществу претензии оставлены без удовлетворения, управление обратилось с иском в арбитражный суд.

Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление № 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснена возможность заявления требования о досрочном расторжении договора аренды в разумный срок после уплаты долга арендатором. Непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 Кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона № 127-ФЗ, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг).

Статьями 130, 131, 132 Закона № 127-ФЗ предусмотрено включение в конкурсную массу всего имущества должника, имеющегося на момент открытия конкурсного производства и выявленного в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных Законом случаев. Не включаются в конкурсную массу имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, имущество должника, составляющее ипотечное покрытие, жилищный фонд социального использования, социально значимые объекты и т.д.

Исходя из содержания названных норм права при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет предоставлено право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 18 постановления № 11, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный договор аренды заключен на срок более чем пять лет, поэтому в силу пункта 18 постановления № 11 общество вправе передать право арендатора по договору аренды земельного участка иным лицам без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, право аренды включено в конкурсную массу должника (сообщение от 20.07.2018 № 2881551, размещенное на официальном сайте в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве), апелляционный суд сделал верный вывод о необходимости рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды только в рамках дела о банкротстве общества и правомерно оставил иск без рассмотрения в указанной части.

Аналогичный правовой подход поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (от 09.11.2017 № 306-ЭС17-16182, от 12.01.2018 № 306-ЭС17-20448, определения от 02.02.2018 № 306-ЭС17-21699). Обратный вывод мог быть сделан в случае, когда право арендатора по договору аренды не может быть передано иным лицам без согласия собственника объекта аренды (определения Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 № 309-ЭС16-4636, от 14.08.2018 № 305-ЭС18-8136).

При этом истец не лишен возможности при наличии к тому оснований обратиться с соответствующим требованием к ответчику в порядке, предусмотренном Законом № 127-ФЗ.

Довод о том, что спорный договор является недействительной сделкой управление в суде первой и апелляционной инстанции не заявляло, исковые требования мотивированы исключительно нарушением арендатором обязательств по внесению арендной платы. Кроме того, указанное обстоятельство не может являться основанием для удовлетворения иска о расторжении договора аренды.

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 по делу № А32-27616/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                        Е.Г. Соловьев

Судьи                                                                                                                       Я.Е. Волков

                                                                                                                                  Н.С. Мазурова