﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-13126/2021

г. Курган

01 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 24 ноября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 01 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Антимонова П.Ф., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Никитиной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительная передвижная механизированная колонна-8» (ОГРН 1024500515885, ИНН 4501098315) к Администрации города Кургана (ИНН 4501005007, ОГРН 1024500521506) 

о признании отказа от договора недействительным

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области,

при участии в заседании представителей: 

от истца: Кузнецов В.А. – представитель по доверенности от 01.02.2021, паспорт, диплом;

от ответчика: явки нет, извещен; 

от третьего лица: явки нет, извещено,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительная передвижная механизированная колонна-8» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации города Кургана (далее – ответчик) о признании одностороннего отказа Администрации города Кургана от Договора №3303-з аренды земельного участка от 11.07.2011 недействительным;  о применении последствий недействительности в виде возобновления Договора №3303-з аренды земельного участка от 11.07.2011 на неопределенный срок; о применении последствий недействительности в виде внесения в ЕГРП записи о регистрации Договора №3303-з аренды земельного участка от 11.07.2011. 

Определением от 16.09.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.

Ответчик и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда (статьи 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

	От ответчика в судебное заседание поступило ходатайство о рассмотрении требований без своего участия. Рассмотрение требований оставлено на усмотрение суда. 

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, уведомленных надлежащим образом. 

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области  (арендодатель) и Липихиным Андреем Анатольевичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 3303-з от 11.07.2011 (л.д.10-13).

Согласно договору арендатору передается земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:030701:101, площадью 12007 кв. м., расположенный по адресу: г.Курган, ул.Омская, 179-б для строительства производственной базы (раздел 1 договора).

Разделом 2 договора указано, что договор заключается сроком на 3 года с момента подписания акта приема-передачи участка. 

При прекращении договора арендатор обязан в течение двух недель с момента его прекращения вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи (пункт 6.3 договора).

Указанный земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 11.07.2011 (л.д.14).

Впоследствии права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 3303-з от 11.07.2011 были переуступлены по договору от 16.11.2011 Зайцеву Сергею Валерьевичу, а затем  по договору от 06.12.2013  - Обществу с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительная передвижная механизированная колонна – 8» (л.д.18-19, 20-21).

В связи с изменением действующего законодательства все права и обязанности арендодателя по договору № 3303-з от 11.07.2011 перешли к Администрации города Кургана, о чем Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области уведомил ответчика (л.д.22).

22.06.2020 Администрация г.Кургана направила ООО «Дорожно-строительная передвижная механизированная колонна – 8» уведомление об отказе от договора аренды земельного участка №3303-з от 11.07.2011 по истечении трех месяцев с даты получения указанного уведомления (л.д.47).

Как следует из почтового отправления, данное уведомление было получено управляющим Общества Шерстобитовым А.И. 06.07.2020 (л.д.47 оборот).

После этого Администрация города Кургана направила заявление в Управление Росреестра по Курганской области на основании которого регистрирующим органом была погашена запись о договоре аренды в отношении спорного земельного участка (л.д.44-46).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 27.08.2020 в отношении ООО «Дорожно-строительная передвижная механизированная колонна – 8» введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден арбитражный управляющий Очерета Василий Александрович. 

Решением Арбитражного суда Курганской области от 23.12.2020 ООО «Дорожно-строительная передвижная механизированная колонна – 8» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Бакина Ольга Александровна.

Конкурсный управляющий, полагая, что отказ Администрации от договора аренды земельного участка является неправомерным и нарушающим права арендатора, обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обращаясь в суд с оспариванием сделки вне рамок дела о банкротстве, конкурсный управляющий сослался на пункт 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2018 год), исходя из которого при рассмотрении вопросов о расторжении договора аренды в рамках общеискового порядка или в деле о банкротстве, суду следует учитывать факт того, может ли право аренды считаться действительным активом должника. 

В данном случае арендатор может передать права и обязанности по договору аренды только с письменного согласия арендодателя.

Принимая во внимание указанную правовую позицию по аналогии, суд также учитывает, что в данном случае конкурсным управляющим оспаривается сделка совершенная третьим лицом, не за счет имущества должника, включенного или подлежащего включению в конкурсную массу. 

С учетом изложенного, суд полагает возможным согласиться с тем, что заявленное требование возможно рассматривать в общем порядке. 

При рассмотрении заявленных требований суд исходит из следующего. 

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Исходя из обстоятельств спора рассматриваемый договор аренды земельного участка № 3303-з после 11.07.2014 был возобновлен на неопределенный срок. 

Ответчик составил уведомление исх. № 2023 от 22.06.2020, указав, что он предупреждает арендатора об отказе от договора №3303-з от 11.07.2011 по истечении трех месяцев с даты получения данного уведомления (л.д.47). 

Данное уведомление было получено Обществом 06.07.2020, что истцом не оспаривается. 

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Данная правовая позиция была сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

При этом, срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, носит информационный характер для того, чтобы сторона договора имела возможность предпринять необходимые действия, связанные с прекращением действия договора аренды ввиду отказа от договора аренды. Законом не установлена определенная форма такого уведомления.

Для наступления правовых последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде прекращения договора в связи с отказом стороны от договора аренды, необходимо и достаточно того, чтобы суд установил объективный факт наличия воли стороны договора на отказ от договора и информированность другой стороны договора о наличии волеизъявления об отказе от договора.

Таким образом, материалами дела документально подтверждено волеизъявление арендодателя на прекращение договора аренды, доведенное до арендатора в установленном порядке (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, заключенный на неопределенный срок договор аренды земельного участка №3303-з от 11.06.2011 расторгнут ответчиком в одностороннем порядке.

	Истцом заявлены доводы о том, что ответчик злоупотребил правом. 

Злоупотребление правом истец усматривает в том, что ответчик не довел до сведения конкурсного управляющего об одностороннем отказе от договора, вводил его в заблуждение относительно действия договора, длительное время не обращался в регистрирующий орган за погашением записи об аренды. 

	Кроме того, истец полагал, что поскольку отказ от договора был обусловлен допущенными арендатором нарушениями по внесению арендной платы, то ответчик должен был обращаться в суд с требованием о признании договора прекратившимся. В обоснование доводов о том, что договор аренды мог быть расторгнут только в судебном порядке, истец также ссылался на п.4.1.1 и п.6.2 договора.

	В связи с этим полагал, что действия ответчика по одностороннему отказу от договора являются злоупотреблением правом. 

В силу пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  сторона, которой данным Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

	Вместе с тем, из доводов истца суд не усматривает, в чем именно состояло злоупотребление правом ответчика  - отказ от права был реализован истцом еще до введения процедур банкротства, уведомление об отказе было направлено на тот момент законному представителю Общества, что истцом не оспаривается, какой-либо информационной обязанности по дополнительному уведомлению конкурсного управляющего о прекращении договора, судом не установлено. 

Направление конкурсному управляющему требования о погашении задолженности по арендной плате, накопленной по состоянию на 30.04.2020 с указанием на  возможность отказа от договора, о злоупотреблении правом свидетельствовать не может. 

К тому же на тот момент запись в ЕГРН о праве аренды в отношении земельного участка уже была погашена, что исключало возможность введения кого-либо в заблуждение относительно действия договора аренды. 

Обращение в январе 2021 года в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи в реестре, также какого-либо злоупотребления не образует.

Мнение истца о необходимости реализации права истца на расторжение договора исключительно в судебном порядке, представляется ошибочным. 

Правовая позиция, предусмотренная в  пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, относится только к случаям обращения в регистрирующий орган за погашением записи в отношении зарегистрированного договора и  не распространяется на случаи, когда право на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено правилами об отдельных видах договоров.

	Пункты договора, на которые ссылается истец, относятся к случаям досрочного расторжения действующего договора, и не могут исключать предусмотренное статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации право одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды возобновленного на неопределенный срок. 

	Мнение истца о том, что фактическое нахождение земельного участка в его владении, а также не подписание акта возврата земельного участка и непринятие ответчиком мер к его возврату, свидетельствует о том, что договор был возобновлен на неопределенный срок, не может быть принято, поскольку указанные обстоятельства при оценке оспариваемого отказа от договора правового значения не имеют. 

	Каких-либо данных подтверждающих продолжение отношений сторон в рамках спорного договора, в материалах дела не имеется. 

	Доводы истца о том, что на спорном земельном участке находится асфальтовый завод, построенный без надлежащим образом оформленных документов, во-первых, какими-либо доказательствами не подтвержден, а 

во-вторых, строительство указанного завода никак не соответствует цели предоставления земельного участка по договору аренды  - для строительства производственной базы. 

	Таким образом, даже если такой завод действительно расположен на спорном участке, его наличие никоим образом не лишает арендодателя возможность воспользоваться принадлежащим ему правом.

	При этом следует отметить, что истец и не оспаривает то, что по состоянию на 30.04.2021 за ним имеется задолженность по внесению арендной платы в сумме 42 149 руб. 25 коп., после указанной даты арендная плата также истцом не уплачивалась. 

	Нежелание продолжать арендные отношения с арендатором, не исполняющим своей обязанности по внесению арендной платы, является правомерным желанием публичного собственника. 

	Исходя из изложенного, оснований для удовлетворения требований о признании недействительной оспариваемой сделки и применении последствий ее недействительности, суд не усматривает.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

 

Судья

П.Ф. Антимонов