ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-813/2014

16 июня 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     08 июня 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 июня 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  судьи Л.С.Копыловой,

судей  И.В.Масенковой, И.Ю.Тойвонена, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем  М.Н.Майоровой,

при участии:  

от конкурсного управляющего: Алымова Р.Ю. по доверенности от 02.06.2017,

Гусейнова Я.А.о. лично,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-6474/2017)  конкурсного управляющего ООО «С-ПРОЕКТ» Макшанова Вадима Леонидовича на определение Арбитражного суда  Калининградской области от 10.02.2017 по делу № А21-813/2014 (судья  Маркова Л.С.), принятое  по заявлению конкурсного управляющего ООО «С-ПРОЕКТ» Макшанова Вадима Леонидовича к Администрации городского округа «Город Калининград», Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области

третьи лица:  1) Алещенков Андрей Джонович; 

2) Антонова Альфия Разяповна; 

3) Антонов Александр Николаевич; 

4) Бичан Андрей Михайлович; 

5) Бойко Илона Александровна; 

6) Бордовский Владимир Александрович; 

7) Василевский Вадим Анатольевич; 

8) Вельмякина Татьяна Владимировна; 

9) Волков Владимир Ростиславович; 

10) Гемблюк Владимир Борисович; 

11) Горшкова Юлия Сергеевна; 

12) Григорьев Евгений Сергеевич; 

13) Григорьева Лидия Ивановна; 

14) Гусейнов Явер Анвер оглы; 

15) Зинченко Василий Иванович; 

16) Змачинский Андрей Александрович; 

17) Зубкова Дарья Михайловна; 

18) Зубкова Мария Михайловна; 

19) Иваницкий Роман Борисович; 

20) Казакова Татьяна Николаевна; 

21) Калабуховас Викторас; 

22) Комар Анна Ивановна; 

23) Корж Максим Аркадьевич; 

24) Кудрявцев Валерий Геннадьевич; 

25) Кундиус Наталья Ивановна; 

26) Кузнецов Петр Николаевич; 

27) Лаптев Алексей Антонович; 

28) Лынова Ульяна Валентиновна; 

29) Мезинцев Вадим Евгеньевич; 

30) Мельник Тамара Ивановна; 

31) Мустаев Марат Ринатович; 

32) Мустафина Валентина Георгиевна; 

33) Обыденных Василий Иванович; 

34) Обыденных Иван Васильевич; 

35) Овчинников Александр Романович; 

36) Ординец Ольга Григорьевна; 

37) Перинский Евгений Анатольевич; 

38) Петрикин Игорь Евгеньевич;

 39) Писеукова Светлана Николаевна; 

40) Подшибякин Владимир Николаевич; 

41) Полежаева Антонина Ефимовна; 

42) Полтаева Валентина Ивановна; 

43) Расулов Мансуржон Аминджанович; 

44) Романова Елена Валерьевна; 

45) Свеженцев Владимир Иванович; 

46) Смирнова Елена Валерьевна; 

47) Соколов Виталий Васильевич; 

48) Сухановский Александр Васильевич;

49) Таранин Алексей Викторович; 

50) Тяпкин Александр Васильевич; 

51) Уваров Михаил Владимирович; 

52) Филатьев Владислав Александрович; 

53) Фомченкова Наталья Александровна; 

54) Чердаклиев Владимир Савельевич; 

55) Шагдарова Анна Николаевна; 

56) Щелкун Роман Михайлович; 

57) Щербаков Андрей Анатольевич; 

58) ООО «Викстрой» (ОГРН 1073917009781, ИНН 3917037631); 

59) ООО «Монтажцентр» (ОГРН 1043917000555, ИНН 3917020170);

о признании права собственности на долю в незавершенном строительством административном здании

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «С-ПРОЕКТ»,

установил:

конкурсный управляющий ООО «С-Проект» 30.09.2015 обратился в арбитражный  суд с заявлением о признании за должником права собственности (с учетом 49 АПК РФ) на 519/10000 долей в незавершенном строительством административном здании, расположенном по адресу: г. Калининград, ул. Фрунзе, на земельном участке с кадастровым номером 39:15:132525:1326, в виде нежилых помещений общей площадью 169,77 кв.м.: углового помещения 2 этажа площадью 4,6 кв.м., обозначенного в техническом паспорте как «Помещения на 2, 4, 6 этажах»; углового помещения 4 этажа площадью 4,6 кв.м., обозначенного в техническом паспорте как «Помещения на 2, 4, 6 этажах»; углового помещения 6 этажа площадью 4,6 кв.м., обозначенного в техническом паспорте как «Помещения на 2, 4, 6 этажах»; помещения 5 этажа площадью 18,8 кв.м.; углового помещения 7 этажа площадью 4,6 кв.м., обозначенного в техническом паспорте как «Помещения на 2, 4, 6 этажах»; помещения 4 этажа общей площадью 101,57 кв.м.; помещения 4 этажа общей площадью 31,0 кв.м.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 10.02.2017 в удовлетворении заявления отказано. Суд первой инстанции счел, что поскольку объект не приобрел статус недвижимого имущества, он не может являться объектом вещных прав, кроме того установил отсутствие спора и недоказанность препятствий  к регистрации права, признал помещения площадями по 4,6 кв.м. на 2, 4, 6, 7 этажах и площадью 18,8 кв.м. объектами общего пользования участников долевого строительства.

Конкурсным управляющим подана и в судебном заседании поддержана апелляционная жалоба, в которой просил определение отменить, заявление удовлетворить. Указал, что  согласно рабочему проекту помещения по 4,6 кв.м. на 2, 4, 6, 7 этажах предполагались для использования управляющей зданием компанией, функции которой при обычном обороте  планировал выполнять застройщик – ООО «С-Проект»; ни эти, ни помещение площадью 18,8 кв.м. на 5-м этаже не являлись предметами долевого строительства и их значение как необходимых для обслуживания нежилых помещений не подтверждено проектной документацией и не основано на законе. Спорных долей к признанию права должника не заявлено, учтены  решения суда общей юрисдикции о признании аналогичных прав лиц, имеющих и оплативших договоры долевого участия, за которыми зарегистрированы доли, в общем составляющие 40% от площади здания. Отметил, что зарегистрировать право на долю без  судебного решения не представляется возможным, имеется отказ регистрирующего органа.

3-е лицо Гусейнов Я.А.о. возражал относительно апелляционной жалобы, сообщил о создании дольщиками  ТСН, которые собираются достраивать  здание, и считают помещении  площадью 4, 6 кв.м. и 18,8 кв.м. общими в силу их назначения, подлежащими совместному использованию; а в отношении помещения площадью 101,57 кв.м. и 31 кв.м. указал на спорный характер по праву.

Отзыв ООО «Викстрой» с позицией, поддерживающий апелляционную жалобу, не принят в связи с несоблюдением   статей 115, 262 АПК РФ.

Законность и обоснованность определения проверены в апелляционном порядке с применением частей 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие  ответчиков и 3-их лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Исследовав доводы подателя апелляционной жалобы, возражения Гусейнова Я.А.о. в совокупности и взаимосвязи с собранными по обособленному спору доказательствами, учитывая размещенную в картотеке арбитражных дел в телекоммуникационной сети Интернет информацию по делу о банкротстве, апелляционный суд  находит апелляционную жалобу обоснованной,  заявление конкурсного управляющего – подлежащими  удовлетворению.

Как следует из материалов обособленного спора, строительство административного здания вг. по ул. Фрунзе осуществлялось застройщиком ООО "С-проект" на основании разрешения на строительство от 25 июня 2007 года N RU39315000-184/2007. Впоследствии срок действия разрешения продлен до 31 декабря 2013 года. Полезная площадь здания, с учетом изменений внесенных в проектную документацию, составляет 3279,8 кв.м., площадь административных помещений - 18542 кв. м количество этажей - 10, количество надземных этажей - 9. Земельный участок с кадастровым номером 39:15:122525:1326 предоставлен под строительство административного здания по договору аренды N 008647 от 27 марта 2007 года, сроком на 3 года. Впоследствии действие договора продлено до 31 декабря 2013 года на основании решения городского Совета депутатов Калининграда от 15 октября 2003 года N 385 "Об утверждении положения "Об адресном реестре города Калининграда", утвержден акт N 13-29 установления адреса строящемуся объекту "Административное здание", расположенному на земельном участке с кадастровым номером 39:15:122525:1326 "Г. Калининград, ул. Фрунзе, 28". Согласно кадастровому плану вышеуказанного здания, подготовленному на 24 марта 2014 года кадастровым инженером в результате кадастровых работ в связи с представлением в орган кадастрового учета заявления, общая площадь здания составляет 3273,4 кв. м.

Определением суда от 10.04.2014 в отношении ООО «С-Проект» введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден Иванов Владимир Петрович. Соответствующая информация опубликована в газете "Коммерсантъ" от 17.05.2014 N 83. Определением суда от 10.10.2014 в отношении ООО "С-ПРОЕКТ" введена процедура банкротства внешнее управление, внешним управляющим утвержден Макшанов Вадим Леонидович. Соответствующая информация опубликована в газете "Коммерсантъ" от 25.10.2014 N 195. Решением суда от 20.08.2015 в отношении ООО «С-Проект» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Макшанов Вадим Леонидович. Соответствующая информация опубликована в газете "Коммерсантъ" от 12.09.2015 N 167.

Обстоятельства строительства и степени готовности здания установлены решениями Ленинградского районного суда г. Калининграда при рассмотрении дел N 2-6461/2014, N 2-2075/2015, N 2-6049/2015, по которым признаны права долевой собственности за рядом физических лиц, имевших договоры долевого участия, а также  в ходе рассмотрения обособленного спора по заявлению  ООО "Викстрой".

В соответствии с пунктом 2 статьи 129 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве)  конкурсный управляющий принимает меры к формированию конкурсной массы за счет имущества должника, в том числе – к оформлению соответствующих прав должника. Поскольку  при признании прав  физических лиц на доли в объекте, не завершенном строительством, на котором работы несколько лет уже не ведутся, степень готовности принималась судом общей юрисдикции равной 98%, и с учетом проектной документации и условий договоров долевого строительства, охватывающих 40% нежилых помещений как переходящих в собственность дольщиков, а остальные (за исключением безусловно предназначенных для использования всеми собственниками, например лестницы и коридоры общего пользования), свободны от обязательственных прав, конкурсный управлявший Макшанов В.Л. обратился с заявлением о признании за застройщиком права на 519/10000 долей в незавершенном строительством  административном здании,  исчислив их в соотношении к свободным площадям нежилых помещений по рабочему проекту 2007 года, утвержденному в установленном порядке.

Отказывая  в удовлетворении заявления конкурсного управляющего, суд первой инстанции, с одной стороны, указал на  возникновение права на вновь создаваемое имущество по правилам статьи 219 ГК РФ и отметил, что ответчиками не заявлено ни вещных, ни обязательственных  притязаний на долю, на которую претендует ООО «С-Проект», а с другой стороны, отнес несколько разноэтажных помещений (площадями 4,6 и 18, 8 кв.м.)  к местам  совместного пользования, а  помещение площадью 101,57 кв.м. – к имеющему правопритязания  другого лица.

Правовой подход, примененный  к требованию ООО «С-Проект», не ответствует  равенству  участников гражданских правоотношений притом, что ООО «С-Проект» вправе претендовать  на долю в незавершенном строительством объекте, будучи лицом, осуществлявшим на законных основаниях новое строительство; иначе предпринимательскую цель инвестиционного проекта следует  считать отсутствующей изначально, что  противоречит  принципу  деятельности юридического лица, и помещения, заявленные ко включению в долю в общей долевой собственности, не обременены обязательственными или вещными правами других лиц,  а также не являются общей совместной  собственностью.

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13)  разъяснено,  что  согласно пункту 4 статьи 25 Закона N 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком; данное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.

Поскольку административное здание возведено ООО «С-Проект» в период действия договора аренды земельного участка и выданного в установленном порядке разрешения на строительство, в отношении нежилых помещений: угловых площадью по 4,6 кв.м. на 2, 4, 6, 7 этажах, площадью 18,8 кв.м. на 5-м этаже, площадью 31 кв.м. и 101,57 кв.м. на 4-м этаже обязательственные или вещные права иных лиц не подтверждены, правопритязания застройщика не противоречат  разъяснению в абзацах 3-5 пункта пункте 38 постановления № Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Права дольщиков на доли, соразмерные нежилым помещениям, являются предметами договоров участия в долевом строительстве административного здания, установлены в судебном порядке и не распространяются на спорную долю, заявленную по правопринадлежности ООО «С-Проект».

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 13.10.2015 N 89-КГ15-10, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права. По смыслу статей 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу. Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем). В соответствии со статьей 219 ГК РФ  право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Согласно договорам долевого участия доля каждого определялась проектным метражом помещения на определенном этаже, указывалась стоимость квадратного метра  и цена договора, включающего  стоимость  посреднических услуг (1,5%). Таким образом организация строительства и наличие денежных средств, переходящих в собственность ООО «С-Проект», обеспечивали его непосредственное участие в создании  объекта строительства.

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда. Тот факт, что строительство административного здания  до настоящего времени не завершено, не может нарушать право должника на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Здание, возводимое на основании Разрешения на строительство RU3931500-184/2007 от 25 июня 2007 года, предполагалось использовать как многофункциональное. Согласно рабочему проекту, «пункты приема пищи» должны быть расположены не только в помещениях пятого этажа, но и в помещениях 2-8 этажах, помещения, аналогичные по площади помещению пятого этажа, на которое конкурсный управляющий должником просил признать право долевой собственности, имеются и на остальных этажах, однако Ленинградским районным судом г. Калининграда за участниками долевого строительства Вельмякиной Т.В. (дело № 2-4750/14), Полтаевой В.И. (дело № 2-4891/14), Гусейносвой  Е.И. (дело № 2-6432/14) были признаны права собственности на данные помещения (в виде долей в праве). Решения суда общей юрисдикции, копии которых представлены, не содержат ссылок на то, что помещения должны быть помещениями общего пользования и/или обременены как «пункты приема пищи». Как пояснил конкурсный управляющий, согласно проектным решениям, ООО «С-Проект» уже в качестве управляющей компании предполагало устроить в указанном помещении предприятие общественного питания.

Достаточных доказательств создания дольщиками объектов общей  совместной собственности судам первой и апелляционной инстанций не представлено.

В ходе апелляционного  рассмотрения обособленного спора допустимых по статье  68 АПК РФ доказательств признания прав на доли, соответствующие  нежилым помещениям 4-го этажа, являвшимся предметами договоров с Кундиус Н.И. и Василевской Т.В. (площадями 31 кв.м. и 101,57 кв.м.), не представлено. Согласно материалами дела и данных из телекоммуникационной сети Интернет по настоящему делу о банкротстве, требования Кундиус Н.И. преобразованы в денежные, Василевской Т.В. отказано в удовлетворении требования.

Учитывая изложенное, апелляционный суд находит заявление конкурсного управляющего должником обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 223, 268, 269 п. 2, 270 ч. 1 п. 4, 271 АПК  РФ, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение арбитражного суда первой инстанции от 10.02.2017 отменить.

Принять новый судебный акт.

Признать за ООО «С-Проект» право собственности на 519/10000 долей в незавершенном строительством административном здании, расположенном по адресу: г. Калининград, ул. Фрунзе, на земельном участке с кадастровым номером 39:15:132525:1326, в виде нежилых помещений общей площадью 169,77 кв.м.: углового помещения 2 этажа площадью 4,6 кв.м., обозначенного в техническом паспорте как «Помещения на 2, 4, 6 этажах»; углового помещения 4 этажа площадью 4,6 кв.м., обозначенного в техническом паспорте как «Помещения на 2, 4, 6 этажах»; углового помещения 6 этажа площадью 4,6 кв.м., обозначенного в техническом паспорте как «Помещения на 2, 4, 6 этажах»; помещения 5 этажа площадью 18,8 кв.м.; углового помещения 7 этажа площадью 4,6 кв.м., обозначенного в техническом паспорте как «Помещения на 2, 4, 6 этажах»; помещения 4 этажа общей площадью 101,57 кв.м.; помещения 4 этажа общей площадью 31,0 кв.м.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

Л.С. Копылова

 

Судьи

И.В. Масенкова

 И.Ю. Тойвонен