Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-6018/2023

г. Нальчик

11 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена «29» октября 2024 года 

                                                     Решение в полном объеме изготовлено «11» ноября 2024 года 

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи  Х.Н. Шогенова,                            

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Семиной Т.П., 

по иску МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений г.о. Нальчик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) г. Нальчик 

к  обществу с ограниченной ответственностью Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Нальчик 

о взыскании задолженности по арендной плате, 

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис" 

к  МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений г.о. Нальчик

об обязании произвести возврат переплаты по договору аренды земельного участка, 

при участии в судебном заседании:

от МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений г.о. Нальчик: ФИО1 - по доверенности от 09.01.2024;

от ответчика: ФИО2 - руководитель, ФИО3 - представитель по доверенности от 01.08.2023 года;

УСТАНОВИЛ :

МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений г.о. Нальчик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) г. Нальчик обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью Фирма специализированный застройщик "Строй - коммунсервис" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Нальчик  в котором просит  взыскать  по договору аренды №547 от 25.03.2015г. -задолженность в сумме 1 957 009, 00 рублей, а также пени в сумме - 378 334, 37 рублей, всего задолженность составляет в сумме 2 335 343, 37 рублей.

            Определением от 12.12.2023 года исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 29.01.2024 в 10 час. 30 мин.

            Определением от 01.04.2024 изменена дата судебного заседания на 24.05.2024 в 10 час. 30 мин.

            16.05.2024 года через канцелярию Арбитражного суда КБР от общества с ограниченной ответственностью Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис"  поступило встречное исковое заявление  в котором просит обязать МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений г.о. Нальчик произвести возврат переплаты по договору аренды земельного участка №3777-АЗ от 12 мая 2015 года в размере 6 801 024, 48 рублей.

            Одновременно заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины до окончания рассмотрения по существу.

            Определением от 21.05.2024 года принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис" к производству для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

            Определением от 07.07.2024 (резолютивная часть объявлена 27.06.2024) приняты уточнения от  ООО Фирма специализированный застройщик «Строй - коммунсервис» в котором просит:

            -обязать МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» признать переплату по Договору аренды земельного участка №3777-А3 от 12 мая 2015 года в размере 5 325 139 рублей 98 копеек.

                        -обязать МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» распределить переплату по Договору аренды земельного участка №3777-А3 от 12 мая 2015 года в размере 5 325 139 рублей 98 копеек в следующем порядке:

            -погасить задолженность по Договору № 4630-A3 аренды земельного участка (кадастровый номер: 07:09:0101010:79) от 16 июня 2020 года

            -погасить задолженность по Договору №4984-АЗ аренды земельного участка (кадастровый номер: 07:09:0101010:79) от 03 октября 2023 года

            -остаток суммы после погашения всех задолженностей направить в счет погашения будущих платежей по арендной плате по Договору №4984-АЗ аренды земельного участка (кадастровый номер: 07:09:0101010:79) от 03 октября 2023 года.

            Определением от 30.07.2024 года изменена дата судебного заседания по делу №А20-6018/2023 на  «07» октября 2024 г., в  11 час. 30 мин.

            В судебном заседании, начатом 07.10.2024 года приняли участие представители МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений г.о. Нальчик,  и ООО Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис".

            Представитель Департамента  заявленные требования поддерживал в полном объеме, пояснил, что акт сверки ответчику направлялся.

            Представитель ООО Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис" пояснил, что требование о получении актов сверки направляли в администрацию, однако как пояснил представитель, до сих пор  не получены.

            Суд, совещаясь на месте, руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: объявить перерыв в судебном заседании до 11 час. 00 мин. до 15.10.2024 года для исполнения определения суда по представлению дополнительных доказательств по делу. Информация о месте и времени продолжения слушания дела размещена на сайте суда в сети Интернет. После объявленного перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей ООО Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис".

            В судебном заседании представители ООО Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис" просили предоставить время для уточнения сумм по акту сверки. Суд, совещаясь на месте, руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: объявить перерыв в судебном заседании до 09 час. 30 мин. до 29.10.2024 года для уточнения заявленных требований и представления дополнительных доказательств по делу. После объявленного перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

            17.10.2024 года через канцелярию Арбитражного суда КБР от ООО Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис" поступили уточненные встречные исковые требования, в котором просит:

            - в удовлетворении исковых требований МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» к ООО Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис"  отказать в полном объеме;

            -просит взыскать с МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» в пользу ООО Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис" переплату по договору аренды земельного участка №3777-АЗ от 12 мая 2015 года в размере 4 272 067, 03 рублей.

            В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. 

            Как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска АПК РФ не допускает. 

            В соответствии со статьей 49 АПК РФ суд принимает ходатайство ООО Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис"  об уточнении встречных исковых требований, дело рассматривается с учетом принятых уточненных требований от  17.10.2024 года.

            Рассмотрев и оценив в порядке 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства; исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил следующее.

            По основному иску.

            Как следует из материалов дела, на основании постановления Местной администрации г.о.Нальчик от 25.03.2015г. № 547 «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного 

<

...> б/н» между МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о Нальчик» «Арендодатель» (далее по тексту - Истец) и ООО «Стройкоммунсервис» -«Арендатор» (далее по тексту - Ответчик) 12.05.2015г. заключен договор аренды земельного участка - 3777-A3 - далее Договор, и был передан во временное владение и пользования за плату земельный участок. Общая площадь земельного участка - 3700,0 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104010:1155, находящийся по адресу: КБР, 

<

...> б/н, вид разрешенного использования: под многоэтажную застройку.

            Согласно п. 3.2 Договора аренды, арендная плата вносится арендатором за 1 квартал с момента заключения настоящего договора, а остальную часть арендной платы вносится 1 раз в квартал до 15 числа первого месяца квартала путем перечисления на счет.

Как полагает МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик», в результате неисполнения арендатором условий договора аренды в части оплаты, образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2022 по 31.12.2023 в сумме 1 957 009, 00 рублей, а также пени за период с 01.01.2022 по 04.12.2023 в сумме 378 334, 37 рублей.

Пунктом 5.2. предусмотрено, что в случае нарушения срока внесения арендной платы по договору, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно п.3.7 договора аренды, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке и оформлен в виде уведомления.

Уведомлением от 19.01.2027 за исх. №109  МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» сообщило арендатору  о произведении перерасчета размера годовой арендной платы по договору №3777-АЗ от 12.05.2015г. Расчет размера годовой арендной платы равен 1 454 469 рублей (л.д. 34-35, т.1-й).

Уведомлением от 12.01.2018 за исх. №127  МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» сообщило арендатору  о произведении перерасчета размера годовой арендной платы по договору №3777-АЗ от 12.05.2015г. Расчет размера годовой арендной платы равен 1 511 193 рублей (л.д. 37-38, т. 1-й).

Уведомлением от 21.02.2019 за исх. №45-1-08/964  МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» сообщило арендатору  о произведении перерасчета размера годовой арендной платы по договору №3777-АЗ от 12.05.2015г. Расчет размера годовой арендной платы равен 1 563 631 рублей (л.д. 39-40, т. 1-й).

Уведомлением от 03.02.2020 за исх. №1-08/642 МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» сообщило арендатору  о произведении перерасчета размера годовой арендной платы по договору №3777-АЗ от 12.05.2015г. Расчет размера годовой арендной платы равен 1 632 118 рублей (л.д. 41-42, т. 1-й).

Уведомлением от 23.01.2021 за исх. №45-1/08/1148 МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» сообщило арендатору  о произведении перерасчета размера годовой арендной платы по договору №3777-АЗ от 12.05.2015г. Расчет размера годовой арендной платы равен 1 718 457, 00 рублей (л.д. 43-44, т. 1-й).

Уведомлением от 21.03.2022 за исх. №45-1/08/1174 МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» сообщило арендатору  о произведении перерасчета размера годовой арендной платы по договору №3777-АЗ от 12.05.2015г. Расчет размера годовой арендной платы равен 1886 006, 00 рублей (л.д. 45-46, т. 1-й).

Уведомлением от 27.01.2023 за исх. №45-1/08/299 МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» сообщило арендатору  о произведении перерасчета размера годовой арендной платы по договору №3777-АЗ от 12.05.2015г. Расчет размера годовой арендной платы равен 2 121 003 рублей (л.д. 47-48, т. 1-й).

18.08.2023 истец, в порядке досудебного урегулирования спора, отправил в адрес ответчика требование №45-1-08/3344 о необходимости  погашения задолженности по арендной плате (л.д. 86-87, т. 1-й).

Требование истца оставлено без ответа, что послужило основанием для подачи основного иска.

ООО Фирма СЗ «Стройкоммунсервис» считая, что им произведена переплата по договору аренды земельного участка №3777-АЗ подало встречное исковое заявление в котором просит обязать МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений г.о. Нальчик произвести возврат переплаты по договору аренды земельного участка №3777-АЗ от 12 мая 2015 года в размере 4 272 067, 03 рублей (с учетом принятых встречных уточнений).

22.04.2024 года ООО Фирма СЗ «Стройкоммунсервис» направило в адрес МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» досудебную претензию  о перерасчете внесенных платежей за арендную плату по договору аренды земельного участка №3777-АЗ (л.д. 134-135, т.1-й)

  Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд считает  исковые требования МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» не подлежащими удовлетворению,   встречное  исковое заявление  ООО Фирма СЗ «Стройкоммунсервис» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. 

Основной задачей судопроизводства в арбитражных судах в силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. 

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом, в частности, путем признания права. 

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

            Как следует из материалов дела, 12 мая 2015 года между ООО Фирма СЗ «Стройкоммунсервис» (далее -общество, Истец) и МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» (далее - Департамент, Ответчик) заключен договор аренды земельного участка №3777-А3 (далее - договор аренды), предметом которого является земельный участок общей площадью 3700 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104010:1155, расположенный по адресу: КБР, 

<

...> б/н (л.д. 28-31, т.1-й).

            На основании Акта приема-передачи земельного участка от 12.05.2015 арендатор и арендодатель произвели прием-передачу земельного участка по адресу: 

<

...> б/н, площадью 3700, кв.м. на условиях, определенных договором аренды. (л.д. 32).

            Согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 15.04.2021 за №КУВИ-002/2021-39017670 следует, что оформлена общая долевая собственность на спорный земельный участок собственниками жилья ( записи в ЕГРН от 21.12.2020 за №07:09:0104010:1155-07/024/2020-522, от 30.07.2020 за основным регистрационным номером 07:09:0104010:1155-07/024-2020-485, от 30.12.2019 за основным государственным регистрационным номером 07:09:0104010:1155-07/024/2019-389, от 23.12.2019 №07:09:0104010:1155-07/024/2019-378, от 19.12.2019 за основным государственным регистрационным номером 07:09:0104010:1155-07/024/2019-372 и т.д., л.д. 49-85, т. 1-й).

            Согласно ч.1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений МКД, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса РФ, что подтверждается Позицией ВС РФ, ВАС РФ: Договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, прекращается на основании ст. 413 ГК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в этом доме.

            Согласно информации, полученной из органов Росреестра, датой регистрацииправа собственности первого лица является 20.11.2019 (номер регистрации права07:09:0104010:2425-07/024/2019-1) (л.д. 133, л.д. 1-й).

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, с учетом положений части 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

При этом следует учитывать, что положения Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов N 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка в целях возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013), согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирных домах, расположенных на земельном участке, предоставленный Обществу для строительства данных многоквартирных домов, участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах. 

Поскольку в связи с переходом земельного участка в долевую собственность собственниками помещений в многоквартирных домах право муниципальной собственности на него прекратилось, тем самым Департамент утратил право на передачу земельного участка в аренду и право на получение арендной платы за указанный земельный участок.

Данный довод подтверждается Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 № 309-ЭС19-21975 и Определением Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443.

            Как следует из материалов дела, сторонами представлен Акт сверки расчетов  по договору №3777-АЗ от 12.05.2015г. по арендной плате между МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений и ООО Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис"  за период с 12.05.2015 по 24.09.2024г., из которого следует, что, Департамент начислило 8 850 507, 10 рублей долга, ООО Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис" оплатило 13 089 349, 85 рублей долга, департамент начислило 106 8999, 95 рублей - неустойки, ООО Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис" оплатило 140 124, 23 рублей неустойки. Следовательно сальдо на 24.09.2024 составляет  -4 238 842, 75 рублей, пени на 24.09.2024 составляют - 33 224, 28 рублей.

            Таким образом, судом установлено, что у ООО Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис" имеется переплата по договору аренды №3777-АЗ от 12.05.2015г. в размере 

4 272 067, 03 рублей.

            На основании изложенного,  уточненные встречные исковые требования ООО Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис" следует удовлетворить.

            Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Принять уточненные исковые встречные исковые требования ООО Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис".

            По основному иску:

            В удовлетворении исковых требований МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений г.о. Нальчик отказать полностью.

            По встречному иску:

            Встречные исковые требования ООО Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис" удовлетворить полностью.

            Взыскать с МКУ "Департамент городского имущества и земельных отношений г.о. Нальчик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) г. Нальчик в пользу общества с ограниченной ответственностью Фирма специализированный застройщик "Строй -коммунсервис" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) г. Нальчик 4 272 067, 03 рублей переплаты по договору аренды №3777-АЗ от 12.05.2015г.

            Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики. 

            Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

            Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                               Х.Н. Шогенов