АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-14655/2018

г. Тюмень

22 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 22 марта 2019 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Голощапова М.В., при ведении протокола помощником судьи Лесиным А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело, возбужденное по иску Общества с ограниченной ответственностью "Век-Поль" к Департаменту имущественных отношений Тюменской области об изменении условий договора, встречному иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Век-Поль" о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, по доверенности №2 от 10.01.2019, личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации,

от ответчика: Бояр Л.Ю. по доверенности от 10.01.2019, личность представителя подтверждена служебным удостоверением; ФИО2 по доверенности №8/16-Д от 15.01.2019, личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Век-Поль" (далее – истец, арендатор, Общество) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области в порядке статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – ответчик, арендодатель, Департамент) об обязании внести изменения в п.3.2. охранно-арендного договора  №172 от 02.04.2004 (далее – договор), уменьшить арендную плату на 235 871,99 руб., установив её в период с 01.05.2018 по 02.04.2019 в размере 155 600,00 руб. в месяц.

Истцом 15.01.2019 (т.3 л.д.51), 20.02.2019 (т.4 л.д.1-2) в порядке статьи 49 АПК РФ уточнялись исковые требования: просит установить арендную плату по охранно-арендному договору №172 от 02.04.2004 в период с 01.05.2018 по 02.04.2019 в размере 176 800,00 руб. в месяц.

Заявленные исковые требования со ссылками на статьи 424, 425, 451, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обоснованы несогласием с увеличением ответчиком арендной платы до 391 471,99 руб. в месяц. Истец указывает на ухудшение условий пользования имуществом по независящим от последнего причинам, несоответствие предложенной Департаментом стоимости рыночной.

Департамент 28.11.2018 в отзыве на исковое заявление (т.2 л.д. 27) иск не признал. Полагает, что изменение арендодателем в одностороннем порядке арендной платы не являлось изменением положений договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Размер заявленной арендной платы определен ответчиком на основании отчета об оценке от 04.12.2017 №1727/17, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговое агентство "Спектр".

Департамент считает предоставленный истцом отчет №257/18 от 18.06.2018 о рыночной оценке стоимости месячной арендной платы, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия", не соответствующим рынку коммерческой недвижимости, требованиям действующего законодательства Российской Федерации. По мнению ответчика, отчет №257/18 от 18.06.2018 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Кроме того, в позиции, изложенной в судебном заседании, Департамент полагает, что результаты экспертизы №012-19 от 14.02.2019, предоставленные Обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Аудит", являются не ясными, не полными, не правильными и научно не обоснованными.

28.11.2018 Департамент направил в суд встречное исковое заявление (т.2 л.д. 33) с требованием о взыскания с первоначального истца задолженности по договору от 02.04.2004 №172 за период с 01.05.2018 по 31.10.2018 в размере 909 129,06 руб., а также пени за период с 11.05.2018 по 23.10.2018 в размере 63 026,91 руб.

Заявленные требования по встречному иску со ссылками на статьи 309, 310, 330, 425, 608, 614, 617  ГК РФ обоснованы задолженностью Общества по внесению арендных платежей.

Обществом заявлено ходатайство о проведении экспертизы на предмет оценки рыночной стоимости размера арендной платы. Представлены кандидатуры экспертов, согласия экспертов на проведение оценки. Представитель Общества выразил готовность финансирования оценки.

03.12.2018 определением суда по делу назначена судебная экспертиза на предмет оценки рыночной стоимости права пользования (аренды) объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 329,3 кв.м., являющееся объектом аренды по охранно-арендному договору № 172 от 02.04.2004. Судом проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Первая-Оценочная". Перед экспертом поставлен вопрос: "Определить рыночную стоимость права пользования (аренды) объекта недвижимости - нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 329,3 кв.м., являющегося объектом аренды по охранно-арендному договору № 172 от 02.04.2004 год, по состоянию на 01.05.2018 года".

27.12.2018 Обществом с ограниченной ответственностью "Первая-Оценочная" в адрес суда направлено экспертное заключение №251 от 25.12.2018 (т.3 л.д. 1-43). Экспертом определена рыночная стоимость права пользования (аренды) спорного объекта недвижимости в размере 169 671,00 руб. в месяц.

Департаментом 14.01.2018 заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы в связи с несоответствием представленного заключения №251 от 25.12.2018 требованиям законодательства об оценочной деятельности, наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта.

Суд определением от 30.01.2019 удовлетворил ходатайство Департамента, назначил по делу повторную экспертизу на предмет оценки рыночной стоимости права пользования (аренды) объекта недвижимости - нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 329,3 кв.м., являющееся объектом аренды по охранно-арендному договору № 172 от 02.04.2004 года. Поручил проведение экспертизы Обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Аудит", оценщику ФИО3. Перед экспертом поставлен вопрос: "Определить рыночную стоимость права пользования (аренды) объекта недвижимости - нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 329,3 кв.м., являющегося объектом аренды по охранно-арендному договору № 172 от 02.04.2004 год, по состоянию на 01.05.2018 года".

18.02.2019 Обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Аудит" в адрес суда направлено экспертное заключение №012-19 от 14.02.2019 (т.3 л.д. 105-168). Экспертом определена рыночная стоимость права пользования (аренды) спорного объекта недвижимости на дату исследования (01.05.2018) в размере 221 000,00 руб. в месяц.

В судебном заседании, начатом 11 марта 2019 года, объявлялся перерыв до 13 марта 2019 года, затем до 15 марта 2019 года. Объявление о перерыве было размещено в информационном сервисе "Календарь судебных заседаний" на официальном сайте Арбитражного суда Тюменской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с пунктом 13  Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013№ 99 "О процессуальных сроках". После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании представитель Общества заявленные требования поддержала, возражала против требований встречного иска. Представители Департамента в судебном заседании против заявленных требований возражали, поддержали доводы встречного иска.

Представитель Департамента в судебном заседании ходатайствовала о проведении повторной экспертизы.

В качестве доказательства недостоверности экспертизы, выполненной Обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Аудит" (№012-19 от 14.02.2019) ответчиком представлен рецензия (заключение специалиста) ФИО4 от 07.03.2019. Как усматривается из заключения, выполненного ФИО4, последним сделан вывод о том, что заключение эксперта №012-19 от 14.02.2019 является не ясным, не полным, не правильным и научно не обоснованным. На основании чего Департаментом заявлено о необходимости повторного определения рыночной стоимости права пользования (аренды) объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью  329,3 кв.м., являющегося предметом аренды по охранно-арендному договору №172 от 02.04.2004, по состоянию на 01.05.2018.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Соответственно, исходя из приведенных положений, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.

При этом по смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы, в том числе повторной, является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

В соответствии с частью 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ правовое значение заключения судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Исследовав экспертное заключение №012-19 от 14.02.2019, суд установил, что в указанном экспертном заключении отсутствуют неясности, требующие разъяснений. 

В данном случае, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для проведения повторной экспертизы.

Дополнительно представитель Департамента в судебном заседании заявила ходатайство о привлечении специалиста, ФИО4, в судебное заседание. 

В силу статьи 54 АПК РФ в арбитражном процессе наряду с лицами, участвующими в деле, могут участвовать их представители и содействующие осуществлению правосудия лица - эксперты, специалисты, свидетели, переводчики, помощник судьи и секретарь судебного заседания.

В соответствии с частью 1 статьи 55.1 АПК РФ специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.

Согласно части 1 статьи 87.1 АПК РФ в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста.

Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

Между тем, не могут быть опровергнуты разъяснениями специалиста выводы судебной экспертизы, как надлежащего средства доказывания по вопросам, имеющим значение для существа спора.

В данном случае выводы экспертизы соответствуют поставленным судом вопросам, являются ясными, обоснованы исследованиями и методиками.

Предлагаемая Департаментом иная интерпретация этих выводов разъяснениями специалиста не обоснована нормами материального и процессуального права.

На основании изложенного суд отказал в удовлетворении ходатайства Департамента о привлечении в судебное заседание специалиста ФИО4

Кроме того, в судебном заседании рассмотрено ходатайство Департамента о прекращении производства по делу в связи с несоблюдением претензионного порядка.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В материалах дела имеется письмо Общества к Департаменту от 26.06.2018 (т.1 л.д.42), в котором Общество возражает против нового размера арендной платы, предлагает снизить его размер.

Суд расценивает письмо Общества к Департаменту от 26.06.2018 в качестве претензии, содержащей требования, идентичные требованиям искового заявления, поступившего в суд 14.09.2018.

Таким образом, ходатайство Департамента о прекращении производства по делу в связи с несоблюдением претензионного порядка не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между МКУ "Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры г. Тюмени" и Обществом (арендатором) 02.04.2004 заключен охранно-арендный договор № 172 (далее – договор). которым Обществу передана во временное владение и пользование часть (первый этаж) здания – памятника истории и культуры местного значения, находящегося по адресу: 

<

...> (т.1 л.д.38-40).  Общая площадь помещений составила 329,3 кв.м., договор заключен на срок с 03.04.2004 по 02.04.2019. Дополнительного соглашения от 26.02.2010 права и обязанности арендодателя перешли к Департаменту. 

За использование объекта арендатор обязан ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следуемого за оплачиваемым, вносить на счет арендодателя указанную в договоре либо в письменном уведомлении об изменении реквизитов, арендную плату в размере, определяемом в прилагаемом расчете (п.3.1. договора). Дополнительным соглашением от 26.02.2010 стороны установили, что арендная плата должна вноситься до 10 числа оплачиваемого месяца.

Договором дополнительно стороны установили, что НДС вносится арендатором отдельно на счет в бюджет в установленном порядке.

В соответствии с п.3.2. договора арендная плата на момент его заключения составляла 55 455,08 руб. в месяц. 

Как следует из карточки платежей по договору (т.1 л.д.18-24), по состоянию на апрель 2018 года стороны фактически установили арендную плату в размере 149 929,17 руб. в месяц, Общество вносило арендую плату в заявленном размере.

24.04.2018 Департаментом в адрес Общества направлено письмо № 5677/09-2 (т.1 л.д.43) об изменении величины арендной платы с 01.05.2018 до размера 331 755,93 руб. со ссылкой на п.3.3. договора, пп.7 п.56, п. 20 постановления Правительства Тюменской области от 24.11.2008 №334-П "О порядке принятия решения о передаче в аренду (безвозмездное пользование) государственного имущества Тюменской области".

В дополнительном письме №10566/09-2 от 19.07.2018 (т.1 л.д. 41) Департамент сообщил, что новая ставка арендной платы рассчитана на основе отчета об оценке, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговое агентство "Спектр" от 04.12.2017 № 1727/17, уведомляет о наличии задолженности по арендной плате в сумме 363 648,78 руб., а также пени в размере 6 900,36 руб. по состоянию на 17.07.2018

Общество в письме от 26.06.2018 (т.1 л.д.42) не согласилось с указанным размером, указывает, что предлагаемая Департаментом ставка арендной платы является завышенной, не соответствует действительности, предлагает установить арендную плату в размере 155 600,00 руб. в месяц на основании отчета № 257/18 от 18.06.2018, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия".

В связи с тем, что в добровольном порядке Департаментом требования истца об уменьшении арендной платы не удовлетворены, Общество обратилось в арбитражный суд за защитой своих прав.

Суд, полагает рассмотреть первоначально требования Общества об установлении арендной платы. Оценив представленные доказательства, доводы сторон, суд считает, что первоначальный иск Общества к Департаменту подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Заключив договор аренды, стороны согласились с указанным в нем условиями, в том числе в о порядке размера арендной платы. 

Пунктом 3.3. договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем порядке на основании соответствующих нормативно-правовых актов Российской Федерации, Тюменской области и г.Тюмени.

Департамент в качестве правового основания для одностороннего увеличения арендной платы ссылается на п. 20 пп.7, п.56 постановления Правительства Тюменской области от 24.11.2008 №334-П "О порядке принятия решения о передаче в аренду (безвозмездное пользование) государственного имущества Тюменской области" (далее - постановление №334-П).

При определении вопроса о применении п. 20 пп.7, п.56 постановления №334-П к спорным правоотношениями суд руководствовался правовой позицией, высказанной в п.20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". 

В частности, Высшим арбитражным судом Российской Федерации указано, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Таким образом, изменения в отношениях Общества и Департамента по договору, связанные с изменением актов публично-правового образования, должны  происходит автоматически и не требуют изменения договора.

В целях решения вопроса о применимости Постановления Правительства Тюменской области от 24.11.2008 №334-П "О порядке принятия решения о передаче в аренду (безвозмездное пользование) государственного имущества Тюменской области" к спорным правоотношениям судом исследован вопрос действия указанного нормативного акта во времени. 

Постановление №334-П начало действовать с 24.11.2008, после даты заключения договора между - 02.04.2004. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

Стороны прямо не предусмотрели возможность применения положений Постановления №334-П к договорным правоотношениям, таким образом, суд установил, что Постановление №334-П не подлежит применению к отношениям Департамента и Общества из охранно-арендного договора  №172 от 02.04.2004.

По смыслу ч. 1 ст. 133, ч. 1 ст. 168, п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ, арбитражный суд самостоятельно определяет, какие нормы права подлежат применению к спорному правоотношению. 

Ссылка истца, явная или подразумеваемая, на нормы права, не подлежащие применению, а также отсутствие ссылки на применимые нормы права не могут сами по себе являться основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Данный вывод, сформулированный в абзаце 3 пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", касается применения процессуального законодательства и, как таковой, имеет универсальный характер. В этой связи заявленное требование рассматривается судом с точки зрения применимого, по выводу суда, законодательства.

Как установлено судом, регулирующим актом публично-правового образования на момент заключения сторонами договора (02.04.2004) являлось Распоряжение Администрации города Тюмени от 29.03.2001 № 1161 "Об утверждении Положения об аренде памятников истории и культуры местного значения, находящихся в муниципальной собственности г. Тюмени", которое утратило силу 19.05.2007 в связи с изданием распоряжения Администрации города Тюмени от 04.05.2007 N 626-рк. 

На основании изложенного суд делает вывод о неприменимости положений нормативных актов: Распоряжения Администрации города Тюмени от 29.03.2001 № 1161 "Об утверждении Положения об аренде памятников истории и культуры местного значения, находящихся в муниципальной собственности г. Тюмени", Постановления №334-П к правоотношениям Общества и Департамента из охранно-арендного договора № 172 от 02.04.2004 в редакции дополнительного соглашения от 26.02.2010, возникшим в спорный период с 01.05.2018.

Таким образом, аргумент Департамента о наличии правовых оснований для одностороннего увеличения арендной платы в соответствии с п. 20 пп.7, п.56 постановления Правительства Тюменской области от 24.11.2008 №334-П "О порядке принятия решения о передаче в аренду (безвозмездное пользование) государственного имущества Тюменской области" является несостоятельным.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке в связи с теми или иными обстоятельствами не лишает заинтересованную сторону права в будущем требовать в судебном порядке изменения договора в этой части.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу пункта 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Заявленное Обществом требование по своей сути сводится к несогласию с рыночной стоимостью аренды, определенной Департаментом. В целях устранения неопределенности и исключения спора, суд полагает возможным его разрешение.

Экспертным заключением №012-19 от 14.02.2019 (т.3 л.д. 105-168) принятым судом в качестве надлежащего доказательства установлена рыночная стоимость права пользования (аренды) спорного объекта недвижимости на дату исследования (01.05.2018) в размере 221 000,00 руб. в месяц.

Суд отдельно исследовал довод Департамента о неясности в итоговой расчетной величине размера арендной платы наличия или отсутствия налога на добавленную стоимость (далее – НДС).

С учетом положений пункта 4 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации, а также позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении N 3139/12 от 18.09.2012, в  соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость. Согласно п.3 ст.164 Налогового кодекса Российской Федерации размер налоговой ставки по налогу на добавленную стоимость для сделок по аренде составляет 18 процентов, а с 01.01.2019 – 20 процентов. 

На основании изложенного, по состоянию на 01.05.2018 рыночная стоимость права пользования (аренды) объектом недвижимости - нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, общей площадью 329,3 кв.м., являющимся объектом аренды по охранно-арендному договору № 172 от 02.04.2004, определяется судом в соответствии с экспертным заключением Общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Аудит" №012-19 от 14.02.2019 в размере 221 000,00 руб. в месяц (с учетом НДС).

На основании изложенного, заявленные требования истца по первоначальному иску подлежат удовлетворению, а арендная плата по Охранно-арендному договору от 02.04.2004 № 172  в период с 01.05.2018 по 02.04.2019  подлежит установлению в размере 221 000,00 руб. в месяц (с учетом НДС). Суд повторно отмечает, что в силу нормативного регулирования, а также условий договора, НДС исчисляется и уплачивается арендатором самостоятельно.

Исследуя требования встречного иска Департамента к Обществу о взыскании с первоначального истца задолженности по договору от 02.04.2004 №172 за период с 01.05.2018 по 31.10.2018 в размере 909 129,06 руб., пени за период с 11.05.2018 по 23.10.2018 в размере 63 026,91 руб., суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 309, ч. 1 ст. 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Факт передачи имущества в аренду установлен в ходе судебного разбирательства, подтверждается представленными в материалы дела актами приема-передачи и не оспаривается сторонами. 

Размер арендной платы с 01.05.2019 в сумме 331 755,93 руб., декларируемый Департаментом, не основан на законе, договорных положениях сторон. Как установлено настоящим решением, размер арендной платы с 01.05.2018 подлежит взысканию в размере 221 000,00 руб. в месяц (с учетом НДС) или 187 288,14 руб. без НДС.

Суд исследовал расчет арендной платы, выполненный Департаментом, представленный в судебное заседание 15.03.2019, считает его подлежащим корректировке.

Судом установлено, что Общество обязано внести арендную плату с мая 2018 года по октябрь 2018 года с учетом арендной платы в размере 187 288,14 руб. в месяц – в общем размере 1 123 728,84 руб. В судебном заседании Общество подтвердило внесение арендных платежей в спорный период в размере 931 472,61 руб. Сторонами в судебном заседании подтверждено наличие положительного сальдо по арендной плате на 01.05.2018 в размере 149 929,17 руб. 

Таким образом, с учетом платежей задолженность Общества по внесению арендной платы в спорный период составила 42 327,06 руб.

Департаментом заявлено требование о взыскании пени за период с 11.05.2018 по 23.10.2018 в размере 63 026,91 руб.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, правовым основанием для взыскания определенной договором неустойки, является положение договора, предусматривающего ответственность стороны за нарушение установленного обязательства.

Согласно пункту  4.1 договора невнесение арендных платежей в срок, установленный договором влечет уплату арендатором пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно п.2 дополнительного соглашения арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Сумма налога на добавленную стоимость арендатор самостоятельно перечисляет в соответствии с налоговым законодательством отдельным платежным поручением.

Согласно расчету Департамента сумма договорной неустойки (пени) за период просрочки с 11.05.2018 по 23.10.2018 составила 63 026,91 руб.

Суд, проверив представленный расчет неустойки, считает его подлежащим корректировке в связи с установлением иного размера арендной платы.

Так суд установил, что у Общества имелась просрочка за период с 11.05.2018 по 31.05.2018 по исполнению обязанности внесения части арендной платы в размере 784,54 руб.,  за период с 10.09.2018 по 04.10.2018 в размере 124,20 руб., за период с 10.10.2018 по 23.10.2018 в размере 592,58 руб. 

Таким образом, размер договорной неустойки (пени) за период просрочки с 11.05.2018 по 23.10.2018 подлежит взысканию в размере 1 501,32 руб.

Обществом при обращении в арбитражный суд была уплачена государственная пошлина в размере 2 600,00 руб. платежным поручением от 05.09.2018 № 195 (т. 1 л.д. 15), в размере 5 118,00 руб. платежным поручением от 07.08.2018 № 168 (т. 1 л.д. 16). Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны в размере 6 000,00 руб.

Общество при подаче искового заявления оплатило государственную пошлину в большем размере, чем предусмотрено подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возвращению из федерального бюджета в размере 1 718,00 руб.

На основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 333.17, пп. 2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ, лица, которые выступают ответчиками в арбитражных судах, и если при этом решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, уплачивают государственную пошлину в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда. Таким образом, государственная пошлина, исчисленная от удовлетворенных требований, подлежит взысканию с Общества в доход федерального бюджета в размере 2 000,00 руб.

В соответствии с частью 6 статьи 110 АПК РФ неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, 

Р Е Ш И Л :

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Установить стоимость арендной платы по Охранно-арендному договору от 02.04.2004 № 172  с 01.05.2018 года в размере 221 000,00 руб. в месяц (с учетом НДС).

Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Век-Поль" 6 000,00 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Век-Поль" из федерального бюджета Российской Федерации  1 718,00 руб. государственной пошлины. Выдать справку на возврат.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Век-Поль" в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области 42 327,06 руб. задолженности, 1 501,32 руб. неустойки.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Век-Поль" в доход федерального бюджета Российской Федерации  2 000,00 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Тюменской области 3 000,00 руб. Обществу с ограниченной ответственностью "Первая-оценочная" (ИНН 

<

***>, КПП 720301001, счет № 40702810200030005155 в филиале Западно-Сибирский ПАО Банка "ФК Открытие" г. Ханты-Мансийск, БИК 047162812, счет № 30101810465777100812).

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Тюменской области 50 000,00 руб. Обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Аудит" " (ИНН 

<

***>, КПП 720301001, счет № 40702810267100004941 в Западно-Сибирском Банке ПАО Сбербанк г. Тюмень, БИК 047102651, счет № 30101810800000000651).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой  арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения  в полном объеме.

Судья        М.В. Голощапов