Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-43915/22

22 декабря 2023 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 07 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 22 декабря 2023 года 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н.,                         при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества "АВТОПАРК" (адрес: 141108, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ЩЁЛКОВО ГОРОД, ХОТОВСКИЙ ПРОЕЗД, ВЛАДЕНИЕ 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 24.08.2007, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "ЕРЕМИАС РУС"  (адрес: 141100, РОССИЯ, МОСКОВСКАЯ ОБЛ., ЩЁЛКОВО Г.О., ЩЁЛКОВО Г., ЩЁЛКОВО Г., ЗАРЕЧНАЯ УЛ., СТР. 145А, ЭТАЖ 3, ПОМЕЩЕНИЕ/КОМНАТА 10/Х, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.01.2008, ИНН: 

<

***>) с требованиями о взыскании  

при участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "АВТОПАРК". (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЕРЕМИАС РУС" (далее - ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды площадей №1/05 от 01.07.2021:

- задолженности по оплате ремонтных и клининговых услуг в сумме 3 538 816 руб. 91 коп.

- пени на стоимость ремонтных и клининговых услуг по состоянию на 07.12.2023 в сумме 2 084 363 руб. 16 коп. за период с 28.04.2022 по 07.12.2023, 

- задолженности по оплате арендной платы за март 2022 в сумме 2 997 850 руб.

- пени за просрочку оплаты аренды за март 2022 в сумме 59 957 руб. за период с 11.03.2022 по 30.03.2022, в сумме 1 298 069 руб. 05 коп. за период с 01.10.2022 по 07.12.2023, 

- задолженности по оплате арендной платы за апрель 2022 в сумме3 997 133 руб. 33 коп.

- пени за просрочку оплаты аренды за апрель 2023 в сумме 2 422 262 руб. 80 коп. за период с 11.04.2022 по 07.12.2023, 

- сумму штрафных санкций в размере 20 000 руб.

- расходы на оплату услуг эксперта в сумме 70 000 руб.,

а всего взыскать 16 488 452 руб. 25 коп., с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ (том 14 л.д. 135-136).

Истец обеспечил явку представителя в судебное заседание, заявленные исковые требования поддержал. 

Ответчик обеспечил явку представителя в судебное заседание, просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, изучив их в совокупности, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 01.07.2021 между АО "АВТОПАРК" (Арендодатель) и ООО "ЕРЕМИАС РУС" (Арендатор) заключен Договор аренды площадей №1/05 (далее – договор).

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть нежилого здания, расположенного по адресу: Московская область, г.Щёлково, Щёлковский район, Хотовский проезд, вл.2, общей площадью 5 866 кв.м.

В состав площадей входят: помещения на 1 этаже встроенного административно – бытового блока, площадью 396 кв.м., предназначенные для использования в качестве административно-бытовых помещений (пункт1.2.1. договора), помещения на 2 этаже встроенного административно – бытового блока, площадью 396 кв.м. предназначенные для использования в качестве административно-бытовых помещений (пункт 1.2.2. договора), помещения на 1 этаже здания, площадью 4434 кв.м., предназначенное для размещения производства, складирования материалов и готовой продукции (пункт 1.2.3. договора), открытая площадка для хранения утеплителя, поддонов, стеллажей площадью 640 кв.м.

Договор вступает в силу с даты его подписания сторонами (пункт 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 2.2. договора датой начала срока аренды считается дата подписания акта приема-передачи площадей.

Срок аренды составляет 11 месяцев до 31.05.2022 (пункт 2.3. договора).

Дополнительным соглашением от 22.12.2021 стороны пришли к соглашению расторгнуть договор досрочно с 01.04.2022.

Как указал истец, ответчик располагал в арендуемых помещениях производство по изготовлению дымоходных систем.

05.03.2022 истец осмотрел помещения и направил в адрес ответчика письмо о необходимости подготовки помещений к передаче.

В последующей переписке истец указал на необходимость проведения клининговых и ремонтных работ в помещениях.

30.03.2022 между сторонами произведен совместный осмотр помещений, при котором зафиксированы повреждения.

31.03.2022 в связи с тем, что ответчиком не произведен ремонт и клининговые работы, истец отказался от подписания акта возврата помещений.

В последующей переписке истцом было указано на необходимость проведения ремонтных и клининговых работ до возврата помещений.

20.04.2022 истец направил в адрес ответчика акт возврата помещений с недостатками, приложив локальный сметный расчет №20/04-2022 в котором была определена стоимость работ по восстановительному ремонту и клинингу в сумме 7 238 816 руб. 91 коп.

Ответчик от подписания акта отказался.

28.04.2022 состоялся осмотр помещений с участием эксперта, представителей сторон.

Ответчиком во исполнение своих обязательств по договору была внесена сумма обеспечительного платежа в сумме 3 700 000 руб.

20.05.2022 истец направил в адрес ответчика уведомление о том, что произвел вычет из суммы обеспечительного платежа в счет ремонтных и клининговых работ в размере 3 700 000 руб. 

В связи с просрочкой оплаты стоимости ремонтных и клининговых работ истец начисли пени в соответствии с пунктом 4.2.1. договора.

Также истцом была начислена сумма арендной платы за март 2022 в сумме 2 997 850 руб., а также начислены пени в связи с просрочкой ее оплаты в соответствии с пунктом 3.7. договора.

В связи с несвоевременной передачей помещений истцом также начислена арендная плата за апрель 2022 (1-20.04.2022), в двойном размере, в соответствии с абзацем 8 пункта 4.2.1. договора в размере 3 997 13 руб. 33 коп., и пени за просрочку ее оплаты.

Поскольку истцом были выявлены нарушения арендатором условий договора, истцом начислен штраф в сумме 20 000 руб., из них по акту №4ШТ от 31.03.2022 на сумму 10 000 руб.(мусор), по акту №5ШТ от 31.03.2022 в сумме 10 000 руб. (масляные пятна на полу).

Поскольку в досудебном порядке требования истца не были удовлетворены, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик по требованиям истца возражал, представил отзыв в порядке статьи 131 АПК РФ, дополнения к отзыву, указал на отсутствие обязанности по оплате арендной платы и пеней за март 2022, апрель 2022, поскольку заявлено о зачете суммы обеспечительного платежа за аренду за март, а также связано с действиями самого истца по приему помещений. В части взыскания штрафных санкций возражал, а также возражал в части взыскания стоимости ремонтных и клининговых работ.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В том числе гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В порядке статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу положений пунктом 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В свою очередь на основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

С учетом положений статей 606, 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

Истцом ко взысканию заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендной платы за март 2022 в сумме 2 997 850 руб., пени за просрочку оплаты аренды за март 2022 в сумме 59 957 руб. за период с 11.03.2022 по 30.03.2022, в сумме 1 298 069 руб. 05 коп. за период с 01.10.2022 по 07.12.2023.

Согласно пункту 3.1.1. договора постоянная часть арендной платы оплачивается арендатором авансом ежемесячно до 10 числа текущего месяца, за который вносится платеж.

В соответствии с пунктом 3.1.2. договора арендатор самостоятельно оплачивает арендную плату в размере 2 475 250 руб., авансом до 10 числа оплачиваемого месяца.

22.12.2021 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым установлен размер арендной платы с 01.01.2022 по 31.03.2022 (включительно) 2 997 850 руб.

Также дополнительным соглашением сторонами изложен пункту 3.1.2. договора, которым установлено, что арендная плата за неполный календарный месяц оплачивается арендатором в размере пропорционально количеству дней, которыми арендатор пользовался площадями в данном месяце, на основании счета, выставленного арендодателем.

В части взыскания задолженности за март 2022 года суд отмечает следующее.

Пунктом 3.7. договора сторонами согласовано, что в качестве договорного способа обеспечения исполнения обязательств, арендатор перечисляет арендодателю обеспечительный платеж в сумме 3 700 000 руб.

Обеспечительный платеж является гарантией выполнению арендатором по своевременному внесению арендной платы, иных платежей, содержанию помещений, оборудования в надлежащем состоянии, соблюдению условий договора, п возврату помещений при окончании срока аренды, досрочном расторжении договора в сроки, установленные договором, либо в согласованные сторонами сроки, а также для возмещения штрафных санкций, любого ущерба, причиненного арендатором имуществу арендодателя, включая повреждение или отделение неотделимых улучшений (пункт 3.3.1. договора).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств из обеспечительного платежа арендодателем вычитается сумма, необходимая для удовлетворения требований арендодателя, либо арендодатель выставляет соответствующий счет на оплату требований.

В соответствии с пунктом 3.3.3. договора арендодатель и арендатор соглашаются, что арендодатель в любое время, направив уведомление арендатору, осуществлять вычеты из обеспечительного платежа, равные суммам, которые необходимы для погашения задолженности арендатора перед арендодателем по уплате арендной платы и другие сумму, которые должны быть уплачены арендатором арендодателю в соответствии с настоящим договором, а также суммы по возмещению пени, штрафных санкций, любого ущерба, причиненного арендатором или привлеченными арендатором на любых основаниях третьих лиц.

В случае осуществления арендодателем вычета из суммы обеспечительного платежа, арендатор обязуется в течение 5 банковских дней с даты получения от арендодателя соответствующего письменного требования выплатить последнему денежные средства, требующиеся для восстановления обеспечительного платежа до первоначального размера, указанного в пункте 3.3. договора.

Ответчиком во исполнение своих обязательств по договору была внесена сумма обеспечительного платежа в сумме 3 700 000 руб., что сторонами не оспаривалось в ходе рассмотрения дела.

 Как указал истец, сумма обеспечительного платежа была им удержана в счет ремонтных и клининговых работ в соответствии с уведомлением от 22.05.2022.

Ответчик в свою очередь указал, что 10.03.2022 (том 1 л.д. 52), 14.03.2022 ответчик уведомил истца о зачете суммы обеспечительного платежа в размер 2 997 850 руб. в счет оплаты арендной платы за март 2022 года.   

Обеспечительный платеж является гарантией выполнения арендатором своих обязательств по своевременному внесению арендной платы, любых иных платежей и содержанию площадей и оборудования в надлежащем состоянии (пункт 3.3.2. договора). 

Согласно статье 381.1 Гражданского кодекса РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). 

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. 

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 

В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 

Функция обеспечительного платежа в данном случае направлена на право арендодателя в любое время удержать из суммы обеспечительного платежа суммы компенсации задолженности арендатора по уплате арендной платы и другие суммы, которые должны быть уплачены в соответствии с условиями договора.

Таким образом, Обеспечительный платеж предназначен для обеспечения выполнения арендатором обязательств по договору, в том числе (но не ограничиваясь) для возмещения арендодателю арендной платы, ущерба, уплаты неустойки (штрафов, пеней), в соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ. 

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

При этом договор аренды не предусматривает каких-либо ограничений для зачета суммы обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из материалов дела видно, что до обращения истца в суд с настоящим иском ответчик уведомил арендодателя о том, что на основании статьи 410 ГК РФ его обязательство по арендной плате за март 2022, подлежащей внесению в рамках договора аренды, прекращено путем зачета оплаченного обеспечительного платежа (том 1 л.д. 52).

С учетом того, что точная сумма стоимости ремонтных и клининговых работ, которые необходимо было провести арендатору, либо компенсировать их стоимость арендодателю, на момент обращения истца в суд, а также в период рассмотрения дела не была согласована сторонами, а также устанавливалась при проведении судебной экспертизы, суд полагает проведение зачета указанной суммы из обеспечительного платежа истцом, в данном случае подлежит отклонению. Более того, заявление о зачете указанной суммы произведено истцом 22.05.2022, в то время как ответчик заявил о зачете ранее – 10.03.2022.

На основании чего суд пришел к выводу об отсутствии у истца права требовать от ответчика задолженность по оплате арендной платы за март 2022 года в сумме 2 997 850 руб., и соответственно неустойки за просрочку ее оплаты, поскольку заявление о зачете суммы обеспечительного платежа заявлено 10.03.2022, то есть в период, установленный для оплаты арендной платы (пункт 3.1.2. договора).

Оставшаяся сумма внесенного обеспечительного платежа в данном случае может быть удержана истцом до исполнения ответчиком обязательств по уплате иных платежей, предусмотренных спорным договором, и соответственно, может быть зачтена, удержана истцом при наличии на то правовых оснований после направления соответствующего уведомления одной из сторон договора, в том числе в случае просрочке уплаты указанных платежей, определения окончательной суммы ремонтных работ и клининговых платежей.

С учетом того, что стоимость задолженности по договору по оплате ремонтных и клининговых работ не была точно установлена на дату подачи искового заявления, согласована сторонами, зачет суммы обеспечительного платежа в счет имеющейся задолженности  возможен по заявлению стороны договора во исполнение обязательств по договору аренды, в том числе по заявлению об уменьшении указанной задолженности и неустойки, внесенной в качестве обеспечительного платежа во исполнение обязательств по договору аренды и удержанной арендодателем при прекращении этого договора.

Таким образом, в оставшейся части суммы обеспечительного платежа стороны не лишены права на обращение о зачете указанной суммы, либо о ее возврате после исполнения всех обязательств по договору.

В части взыскания задолженности по оплате арендной платы за апрель 2022 года в сумме 3 997 133 руб. 33 коп., пени за просрочку оплаты аренды за апрель 2023 в сумме 2 422 262 руб. 80 коп. за период с 11.04.2022 по 07.12.2023, суд полагает данные требования подлежащим отклонению.

Как следует из условий договора, порядок передачи площадей согласован сторонами в разделе 4 договора.

В соответствии с пунктом 4.1. договора передача площадей осуществляется по акту приема-передачи площадей, которые подписываются сторонами в порядке, предусмотренном договором.

Согласно пункту 4.2. договора передача площадей арендодателю, в случае истечения срока действия договора та и при досрочном освобождении площадей по любому основанию арендатор обязан передать арендодателю площади и одновременно освободить в срок, не позднее последнего дня срока аренды с составлением акта возврата площадей.

Пунктом 4.2.1. договора сторонами согласовано, что возврат арендуемых площадей и оборудования, находящегося в помещениях, осуществляется в том состоянии, в котором арендатор получил их по акту приема-передачи помещений.

В случае необходимости проводить ремонтные работы для восстановления площадей, арендатор обязуется провести ремонтные работы за свой счет. Данные работы проводятся арендатором до подписания сторонами акта возврата помещений.

В случае если арендатор не произвел клининговые работы всех арендуемых площадей или не провел восстановительный ремонт и площади возвращены по акту возврата с недостатками (или арендатор отказался подписывать акт возврата площадей с недостатками или подписал акт с возражениями на недостатки, или площади были возвращены, а арендодателем были выявлены недостатки), то клининговые работы всех арендуемых площадей и ремонт производятся арендодателем, при этом арендатор  обязуется компенсировать стоимость восстановительного ремонта и стоимость клининговых работ.

Арендатор обязан оплатить стоимость восстановительного ремонта и клининговых работ, в течение 5 банковских дней с даты выставления и предоставления сметы, составленной арендодателем.

В случае неоплаты (оплаты не в полном объеме) арендатором счета в срок, компенсация стоимости клининговых работ и ремонта производится арендодателем из суммы обеспечительного платежа арендатора.

Площади считаются переданными арендодателю, а обязанности арендатора выполненными после подписания арендодателем акта возврата площадей без замечаний.

В случае не возврата, либо несвоевременного освобождения арендуемых площадей и/или несвоевременное подписание акта возврата площадей, арендатор уплачивает арендную плату за фактическое пользованием площадей в двойном размере и пени в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, 31.03.2022 сторонами был произведен совместный акт осмотра арендуемых площадей, по результатам которого истец отказался подписывать акт приема-передачи (возврата) площадей и принять ключи от площадей. Ответчик был вынужден оформить возврат ключей на посту охраны в одностороннем порядке (том 1 л. 

<

...>).

При этом, истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что после передачи ключей на охране, у ответчика после указанной даты имелся доступ в арендуемые помещения и возможность его использования по назначению в соответствии с условиями договора аренды.

Допустимых доказательств того, что ответчик использовал помещения в период с 01.04.2022 по 20.04.2022 истцом в материалы дела не представлено, сведений о том, что в данных помещениях в спорный период располагалось имущество ответчика судом также не установлено.

Тот факт, что ответчик обязан был провести ремонтные и клининговые работы в спорных помещениях, либо осуществить их оплату в соответствии с условиями договора, не свидетельствует о том, что ответчик использовал указанные помещения для целей аренды для использования в своей деятельности.

С учетом изложенного выше, оснований для взыскания арендной платы за апрель 2022 года в двойном размере, судом не установлено, поскольку у ответчика отсутствовал доступ в арендуемые помещения в указанный период и возможность из использования в целях аренды.

В ходе рассмотрения дела ответчиком указано, что с момента направления в адрес истца ключей от помещений, у ответчика отсутствовал доступ в помещения, в связи с чем, арендуемые помещения не могли быть им использованы им по назначению, в том числе в целях проведения ремонтных и клининговых работ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации догов ор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как установлено судом и следует из материалов дела, сторонами подписано Дополнительное соглашение от 22.12.2021 к Договору аренды площадей №105 от 01.07.2021 в котором сторонами установлено досрочное окончание срока действия договора с 01.04.2022 (том 1 л.д. 39).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

При этом из материалов дела следует, что между сторонами возник спор относительно даты возврата объекта из аренды. 

Суд отмечает, что ответчик с целью определения объема, стоимости проведения ремонтных и клининговых работ приглашал истца для проведения осмотра помещений, а именно: 10.03.2022 (том 1 л.д. 51-52) письмо исх.№238 от 10.03.2022.

При этом, истец в ответном письме указал об отсутствии оснований для проведения осмотра с участием приглашенных экспертов ввиду из нецелесообразности (том 1 л.д.53).

Также представлено письмо ответчика от 28.03.2022 №280 о готовности передачи помещений 30.03.2022 (том 1 лд. 55-56).

При этом от истца письмо с приложением материалов по осмотру помещений от 29.03.2022, 30.03.2022 и актом возврата помещений направлено в адрес ответчика лишь 20.04.2022, спустя 20 дней после проведения сторонами осмотра и соответственно не было поставлено в зависимость от действий ответчика и возможностью использования ответчиком помещений в указанные даты.

При этом суд учитывает, что после расторжения договора имущество может быть возвращено в любое время, при этом стороной оплачивается период фактического пользования имуществом. 

Письмом исх.№282 от 30.03.2022 ответчик указал на передачу спорных помещений (том 1 л.д. 89).

При этом пунктом 4.2.1. договора сторонами согласовано, что возврат арендуемых площадей и оборудования, находящегося в помещениях, по акту приема-передачи помещений, то есть с недостатками или возврата помещений без замечаний.

В случае если арендатор не произвел клининговые работы всех арендуемых площадей или не провел восстановительный ремонт и площади возвращены по акту возврата с недостатками (или арендатор отказался подписывать акт возврата площадей с недостатками или подписал акт с возражениями на недостатки, или площади были возвращены, а арендодателем были выявлены недостатки), то клининговые работы всех арендуемых площадей и ремонт производятся арендодателем, при этом арендатор  обязуется компенсировать стоимость восстановительного ремонта и стоимость клининговых работ.

Таким образом, из переписки сторон следует, что между сторонами возникли разногласия относительно порядка возврата имущества, при этом ответчик последовательно занимал позицию по передаче помещений арендодателю.

При этом, суд считает, что действия арендодателя, который был извещен о намерении арендатора передать помещения в марте 2022 года, были направлены на затягивание возврата имущества. 

Будучи уведомленным о готовности ответчика его возвратить, истец не представил доказательств, что он предпринял меры к получению своего имущества от ответчика.

Поскольку на момент совместного осмотра помещений 30.03.2022 между сторонами не был подписан акт возврата помещения, ответчик направил акт возврата, ключи от помещений (том 1 л.д. 93-94).

Факт передачи ключей, отказ от принятия помещений и подписания акта возврата помещений, означает прекращение пользования имуществом ответчиком.

Факт передачи ключей от помещений истцом в ходе рассмотрения дела не оспаривался. 

Доводов о том, что ответчик фактически не освободил помещение, истец не заявляет и документально не подтверждено. 

Допустимых доказательств того, что после получения истцом ключей от спорного помещения, что у ответчика имелся доступ к указанным помещения, истцом суду не представлено. 

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса). 

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. 

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 №13689/12). 

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015). 

Ключи от арендованных помещений возвращены арендодателю 31.03.2022, доступ в помещения у Арендатора отсутствовал. 

Таким образом, банк как арендатор предпринял все возможные и необходимые меры для возврата арендуемых помещений, действуя разумно и добросовестно. 

В таких условиях, когда арендодатель, несмотря на предложение арендатора, уклонялся от приемки помещений, исходя из ошибочно понимаемого объема собственных прав и надлежащего способа защиты, отсутствие подписанного со стороны истца акта приема-передачи помещений не может свидетельствовать о неисполнении ответчиком обязанности по возврату имущества и продолжении его использования после 01.04.2022.

Доводы истца об имеющихся, по его мнению, недостатках помещений, необходимости проведения ремонтных и клининговых работ, с учетом установленных судом обстоятельств, лишь подтверждают факт уклонения его от принятия помещений. 

Более того, наличие этих недостатков не препятствовало истцу, как арендодателю и собственнику спорных помещений, подготовить в разумные сроки после осмотра помещений 29.03.2022, 30.03.2022, акт, отвечающий его требованиям, и представить его контрагенту на подпись, с учетом наличия замечаний в отношении спорных помещений, в том числе указать в акте недостатки, которые необходимо устранить арендатору. 

С учетом изложенных обстоятельств доводы истца об использовании ответчиком помещений в период с 01.04.2022 по 20.04.2022, судом отклоняются как необоснованные. 

Арендная плата по истечении срока действия договора аренды может взиматься исключительно при фактическом пользовании арендуемым имуществом, 

Однако, как следует из материалов дела и указано истцом, 01.04.2022 истец заявил, что для оформления акта осмотра площадей потребуется не менее 14 рабочих дней, в связи с чем, срок аренды считается автоматически продленным, а арендная плата подлежащей начислению.

При этом, ни договором, ни законом не предусмотрено право арендодателя оформлять результаты осмотра площадей в течение столь длительного времени (20 календарных дней), которое в свою очередь поставлено в зависимость от действия самого арендодателя и не связана с действиями арендатора, готового передать помещения.

При этом, отсутствие акта возврата само по себе не свидетельствует о продолжении пользования Арендатором помещением. 

С учетом представленных в материалы дела доказательств суд приходит к выводу, что фактически площади были освобождены от имущества ответчика еще в начале марта 2022 года. После возврата ключей от площадей у арендатора отсутствовала объективная возможность осуществлять пользование помещением в апреле 2022 года.

Учитывая размер площади арендуемых помещений (5 866 кв. м.), ответчик добросовестно предпринимал все зависящие от него действия для предоставления истцу реальной возможности провести не один, а несколько осмотров площадей: предварительный осмотр за месяц до даты возврата площадей в целях совместного определения Сторонами перечня и объемов необходимых ремонтно-восстановительных и клининговых работ, а также заключительный осмотр при оформлении возврата Площадей после проведения ответчиком необходимых работ.

Отказ истца от участия в предварительном осмотре (10.03.2022) и от документального оформления возврата площадей в день их возврата (31.03.2022), самостоятельное оформление акта осмотра площадей на протяжении 14 рабочих дней (20 календарных дней), в общей сложности, указывают об уклонении истца от принятия площадей в целях начисления арендной платы за дополнительный месяц - апрель 2022 г.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015  № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ).

Отказ арендодателя принять по просьбе арендатора имущество из аренды препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной абзацем 1 статти 622 ГК РФ, и, как следствие, если такой отказ является необоснованным, арендодатель считается просрочившим кредитором (п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ), что исключает применение положений абз. 2 ст. 622 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2019 N 309-ЭС19-1642).

Законом не предусмотрено право арендодателя отказываться от приемки имущества вне зависимости от наличия или отсутствия для этого оснований, получая при этом арендную плату (абзац 2 статьи 622 ГК РФ), поскольку такая возможность ставила бы арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушала принцип равенства участников гражданских правоотношений.

В связи с вышеизложенным требования истца о взыскании с ответчика постоянной части арендной платы за апрель 2022 года в размере 3 997 133 руб. 33 коп. и суммы пени, начисленной на эту сумму по состоянию на 07.12.2022 является необоснованным, и не подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Также истцом заявлено требование о взыскании суммы штрафа в сумме 20 000 руб., из них по акту №4ШТ от 31.03.2022 на сумму 10 000 руб.(мусор), по акту №5ШТ от 31.03.2022 в сумме 10 000 руб. (масляные пятна на полу).

Ответчик по данному требованию возражал, указал, что указанные акт составлены в отсутствие представителей ответчика.

Пунктом 4.6.1. договора установлено, что за нарушение правил арендодатель вправе взимать с арендатора штрафы в размерах и порядке, предусмотренном договором.

Согласно пункту 5.1.6. договора арендатор обязан ежедневно осуществлять сбор с поверхностей помещений отходов бумаги, пленки, клеящей ленты, поролона, утеплителя, бытового и других видов отходов и последующее их удаление в арендуемых помещения в мусорные контейнеры, размещенные на территории завода. В частности, не размещать отходы у входа в здание, также в иных помещениях за пределами помещений.

Образование отходов и мусора в процессе производственно-хозяйственной деятельности арендатора является допустимым в разумных количествах, без захламления помещений и подлежат обязательной уборке в конце рабочего дня.

В соответствии с пунктом 5.2.1. договора при обнаружении арендодателем условия договора, арендодатель составляет акт по форме, установленной приложением №4 к договора и направляет арендатору предписание об устранении нарушений условий договора.

Предписание вместе с отсканированной копией направляется арендодателем на электронный адрес арендатора Andrey.Klyuchnikov@leremias.ru, арендодатель вместе с предписанием направляет фотографии, фиксирующие факт нарушения арендатором условий договора.

Арендатор обязан в течение 10 календарных дней с даты получения предписания, если иной срок не установлен предписание, устранить выявленные арендодателем нарушения условий договора (пункт 5.2.2. договора).

В соответствии с пунктом 5.2. Правил в  случае обнаружения нарушений пункта 5.1. правил, арендатор оплачивает арендодателю стоимость уборки площадей (стоимость работ оговаривается сторонами в каждом конкретном случае после составления акта о нарушении), либо в кратчайшие сроки устраняет нарушения собственными силами, а также выплачивает арендодателю штраф в сумме 10 000 руб.

Суд отмечает, что в отношении штрафа в размере 10 000 руб. по Акту № 4ШТ от 31.03.2022, согласно Акту б/н от 04.02.2022., комиссией Арендодателя были выявлены следы мусора в районе расположения мусорного контейнера.

При этом, арендатор является производственным предприятием и, руководствуясь пунктом 6.4.14 Договора, складирует твердые бытовые отходы (ТБО) и иные отходы согласно законодательству РФ, заключая соответствующие договоры со специализированными организациями.

Мусор складировался и вывозился в течение 1-го рабочего дня на протяжении всего действия договора в соответствии со статьей 5 Правил. В зоне нахождения мусорных баков в спорный период отсутствовали завалы мусора, препятствующие проходу граждан или проезду транспортных средств. Ситуация, угрожающая жизни и/или здоровью работников или посетителей, также создана не была.

Как указано выше, и предусмотрено договором, образование отходов и мусора в процессе производственно-хозяйственной деятельности арендатора является допустимым в разумных количествах, без захламления помещений и подлежат обязательной уборке в конце рабочего дня.

В материалы дела истцом не представлены доказательства совершения ответчиком указанного нарушения пункта 5.1 Правил, в том числе фотоматериалов, подтверждающих складирование мусора в неустановленных местах и более одного рабочего дня.

 Требования о взыскании штрафа в размере 10 000 руб. по Акту № 5ШТ от 31.03.2022, истцом Актом б/н от 09.02.2022 были выявлены масляные пятна в производственных помещениях Арендатора. На основании указанного Акта был выставлен счет № 16 от 10.02.2022 на оплату штрафа в размере 10 000 руб.  

Однако сведений о том, что указанные маслянные пятна на полу не были причиной работы техники в указанный день и не были устранены после рабочего дня, истцом не представлено.

Согласно деятельности ответчика – производственная деятельность, подразумевает работы техники (погрузочно-разгрузочные работы в помещении и пр.), в связи с чем следы от маслянных пятен и их устранение предусмотрено договором ежедневно в конце рабочего дня.,

Кроме того направляя требования об уплате штрафов по истечении длительного срока 01.04.2022 (акты от 04.02.2022, 09.02.2022) исключили возможность ответчика устранить данные нарушения, представить сведения об их устранении, либо замечания по указанным актам, в случае из наличия и обоснованности.

Истец, в нарушение пунктов 5.2.1, 5.2.2 истец не направлял в адрес ответчика Предписание об устранении выявленных нарушений условий договора и не предоставил 10-дневный срок для устранения выявленных нарушений, а сразу составил акт о нарушении и выставил счета на оплату штрафов.

В связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика суммы штрафа в размере 20 000 руб. подлежат отклонению.

Также истцом заявлено требование о взыскании стоимости ремонтных и клининговых работ, пени за просрочку их оплаты.

Как указано выше, пунктом 4.2.1. договора в случае необходимости проводить ремонтные работы для восстановления площадей, арендатор обязуется провести ремонтные работы за свой счет. Данные работы проводятся арендатором до подписания сторонами акта возврата помещений.

В случае если арендатор не произвел клининговые работы всех арендуемых площадей или не провел восстановительный ремонт и площади возвращены по акту возврата с недостатками (или арендатор отказался подписывать акт возврата площадей с недостатками или подписал акт с возражениями на недостатки, или площади были возвращены, а арендодателем были выявлены недостатки), то клининговые работы всех арендуемых площадей и ремонт производятся арендодателем, при этом арендатор обязуется компенсировать стоимость восстановительного ремонта и стоимость клининговых работ.

Арендатор обязан оплатить стоимость восстановительного ремонта и клининговых работ, в течение 5 банковских дней с даты выставления и предоставления сметы, составленной арендодателем.

 Ответчик по данным требованиям истца возражал, указал на неразумность указанной суммы, что локальный сметный расчет истца нельзя признать надлежащим и достоверным доказательством необходимости проведения ремонтно-восстановительных и клининговых работ в указанных объемах и стоимости.

Требование истца является чрезмерным, не обоснованным и не соответствующим действительному состоянию площадей. 

С учетом возникших разногласий сторон относительно объема и стоимости ремонтных и клининговых работ, судом в ходе рассмотрения дела судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Европейский Центр Оценки» (адрес: 115280, 

<

...>, эт. 6/ЗК, комн. ЗЛ, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, КПП: 772501001, телефон: 

<

***>, +7 967 016 40 00, e-mail: euro.otsenka@gmail.com), экспертам: - ФИО2, ФИО3.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1). Определить с учетом осмотра объекта и всех материалов дела, в каком техническом состоянии находилось имущество - части Здания (помещений), расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 5 866 кв. м., по договору аренды площадей №1/05 от 01.07.2021 на момент его передачи (возврата) от арендодателя к арендатору. 

2). Определить с учетом осмотра объекта и всех материалов дела, имелось ли ухудшение технического состояния (повреждения (дефекты) конструктивных элементов (пола, внутренней отделки, входных групп и т.д.) арендованного выше спорного имущества в период его нахождения во владении арендатора с момента передачи имущества арендатору до его возврата арендодателю. Проводились ли восстановительные работы в спорном помещении? 

3) Определить стоимость ремонтно-восстановительных работ и материалов необходимых для восстановления указанного объекта недвижимости, на момент проведения судебной экспертизы?

По результатам проведенной судебной экспертизы представлено Заключение экспертов №5746-1222 от 25.01.2023 (том 8 л.д. 9-141).

Согласно выводам экспертов, на первый вопрос экспертами указано, что имущество – части здания (помещений), расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 5 866 кв. м., по договору аренды площадей №1/05 от 01.07.2021 (далее – договор) на момент передачи (возврата) от арендодателя к арендатору находилось в состоянии с условиями договора. Арендатор не имел каких-либо претензий в Арендодателю в отношении имущества - части здания (помещений). Имущество – части здания (помещений)находились в технически исправном состоянии, отвечающим противопожарным, санитарным нормам, не требующее капитального и текущего ремонта. Данная информация содержится в Акте приема-передачи площадей от 01.07.2021 (акт подписан Арендатором и Арендодателем). Иная информация о состоянии имущества – части здания (помещений) в материалах дела отсутствует и определить на момент его передачи от арендодателя к арендатору, по прошествии времени на момент осмотра экспертом (30.11.2022) не предоставляется возможным, так как имущество длительное время находилось в эксплуатации Арендатором.

На второй вопрос экспертом указано, что по результатам исследований с учетом осмотра объекта и всех материалов дела определено, что с момента передачи спорного имущества арендатору в период нахождения спорного имущества во владении арендатора до его возврата арендодателю имелось ухудшение технического состояния в виде повреждений (дефектов) конструктивных элементов (пола. Внутренней отделки и т.д.). Данное обстоятельство подтверждено документами материалов дела, а именно:

-акт приема-передачи площадей от 01.07.2021, подтверждающий, что передаваемые площади соответствуют условиям договора, Арендатор не имеет каких-либо претензий к Арендодателю в отношении площадей, площади находятся в технически исправном состоянии, отвечающим противопожарным, санитарным нормам, не требующее капитального и текущего ремонта;

- акт осмотра площадей, арендуемых ООО "ЕРЕМИАС РУС" по договору аренды площадей №1/05 от 01.07.2021. К акту приложены фотоматериалы повреждений имущества.

- акт осмотра площадей от 30.03.2022. В акте осмотра площадей перечислены произведенные согласованные работы (клининговые и ремонтные).

- акт приема-передачи (возврата) арендуемых площадей от 20.04.2022. согласно которому Арендодатель принимает площади с недостатками, описанными в акте осмотра отгрузочных доков площадей от 29.03.2022 и акте осмотра площадей от 30.03.2022

- письмо №282 от 30.03.2022 от Арендатора с перечнем согласованных восстановительно ремонтных работ.

В ходе осмотра экспертом выявлены повреждения, имеющиеся в акте осмотра площадей, арендуемых ООО "ЕРЕМИАС РУС" по договору аренды площадей №1/05 от 01.07.2021. Все выявленные повреждения описаны в таблице 1 заключения.

В ходе осмотра также выявлено, что имеются отремонтированные участки покрытия пола складского помещения, окрашивание металлических поверхностей пожарных шкафов, что свидетельствует о проведении восстановительных работ.

По третьему вопросу, экспертом указано, что все выявленные повреждения описаны в таблице 1 заключения. На основании выявленных объемов повреждений определены виду необходимых восстановительных работ и сведены в таблицу 2 заключения. Стоимость по всем видам восстановительных работ определялось расчетами в Локальном сметном расчете №1, таблицах 3-6 заключения.

Общая стоимость ремонтно-восстановительных работ и материалов необходимых для восстановления указанного объекта недвижимости на момент проведения экспертизы составляет 395 058 руб. 21 коп.

Определениями от 25.04.2023, 31.05.2023 эксперт ФИО2 вызван в судебное заседание для дачи пояснений.

Эксперт обеспечил явку в судебное заседание, дал пояснения по экспертному заключению, ответил на вопросы сторон.

С учетом ответов эксперта, пояснений сторон, судом установлено, что в экспертном заключении содержатся арифметические ошибки в части произведенных расчетов, что отражено в определении о назначении дополнительной экспертизы.

С учетом опроса эксперта, представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу о необходимости назначения дополнительной судебной экспертизы, проведение которой поручить тому же эксперту, который соответственно проводил осмотр и замеры для ответа на все поставленные судом вопросы в полном объеме, в том числе с учетом обнаруженных повреждений и их количества, соответственно определения их стоимости с учетом арифметических ошибок.

Проведение дополнительной судебной экспертизы провести в пределах установленной судом стоимости экспертизы в размере 300 000 руб., определенной определением от 07 ноября 2022 года.

23.08.2023 судом назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Европейский Центр Оценки», эксперту - ФИО2.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Определить стоимость ремонтно-восстановительных работ и материалов необходимых для восстановления части Здания (помещений), расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 5 866 кв. м., по договору аренды площадей №1/05 от 01.07.2021 на момент проведения судебной экспертизы, с учетом установленных в заключении эксперта №5746-1222 от 25.01.2023 обстоятельств, количества и объема повреждений, расчетов объемов ремонтных и иных необходимых работ и деталей, ворот и т.д.? 

По результатам проведенной судебной экспертизы представлено Заключение эксперта №5746-1222/ДОП от 03.11.2023 (том 14 л.д.2-70).

Экспертом даны следующие выводы: Стоимость ремонтно-восстановительных работ и материалов, необходимых для восстановления части здания (помещений), расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 5 866 кв. м., по договору аренды площадей №1/05 от 01.07.2021 на момент проведения судебной экспертизы, с учетом установленных в заключении эксперта №5746-1222 от 25.01.2023 обстоятельств, количества и объема повреждений, расчетов объемов ремонтных и иных необходимых работ и деталей, ворот и т.д. составила 1 117 084 руб. 91 коп., в том числе НДС 20%.

В данную стоимость вошли:

- стоимость ремонтно-восстановительных работ и материалов локального сметного расчета №1 – 183 041 руб. 31 коп., в том числе НДС 20%,

- стоимость восстановительных работ и материалов клининговых работ – 94 366 руб. 93 коп., в том числе НДС 20%,

- стоимость восстановительного ремонта секционных ворот №МS20140212071 серия ISD01 и доклевеллеров Loading Systems – 839 676 руб. 67 коп., в том числе НДС 20%.

15.11.2023 суд вызвал эксперта ФИО2 для дачи пояснений по результатам дополнительной судебной экспертизы.

В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений по проведенной экспертизе.

Эксперт в судебное заседание явился, дал пояснения на вопросы суда и сторон, а также представил Информационное письмо, с указанием на техническую опечатку в заключении, в соответствии с которым экспертом указано, что стоимость повреждений составила 1 127 084 руб. 91 коп., в том числе НДС 20%.

В данную стоимость вошли:

- стоимость ремонтно-восстановительных работ и материалов локального сметного расчета №1 – 193 041 руб. 31 коп., в том числе НДС 20%,

- стоимость восстановительных работ и материалов клининговых работ – 94 366 руб. 93 коп., в том числе НДС 20%,

- стоимость восстановительного ремонта секционных ворот №МS20140212071 серия ISD01 и доклевеллеров Loading Systems – 839 676 руб. 67 коп., в том числе НДС 20%.

Истец по заключению эксперта возражал, представил возражения, указал, что эксперт не устранил допущенные нарушения, указал на некорректность выбранных экспертом компаний, способ расчета стоимости ремонта оборудования путем запроса трех коммерческих предложений, недопустимость указанных коммерческих предложений. Истцом указано, что все три коммерческих предложения сформированы на основании запроса эксперта, по им сформированному перечню работ. Установить, какой именно объем материалов эксперт представил в указанные организации, не представляется возможным.

Истец по результатам проведенных судебных экспертизы, с учетом пояснений эксперта, в ходе рассмотрения дела заявлял ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы иной экспертной организации.

Ответчик против назначения повторной экспертизы возражал, дал пояснения.

Доводы истца о недопустимости выбора экспертом компаний, для расчета аналогов по стоимости материалов и работ, в данном случае не свидетельствует о том, что экспертом нарушен порядок проведения экспертизы.

В данном случае коммерческие предложения представлены эксперту на основании проведенных им запросов, а не составлены им самостоятельно от имени указанных организаций, доказательств обратного в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено.

Ссылка истца на тот факт, что им осуществлены выезды по адресу регистрации указанных организаций и их отсутствие, в данном случае не свидетельствует о недобросовестности эксперта, а лишь указывает на нарушение указанными организациями положений действующего законодательства в отношении несоответствия из адреса регистрации и местонахождения в соответствии со сведениями, внесенными в ЕГРЮЛ.

Ответчик, возражая по доводам истца также указал, что экспертом приведены описание методики исследования, перечень приборов и оборудования, примененных при проведении экспертизы, а также список использованных нормативных документов. 

В письменных ответах на вопросы истца экспертом были исправлены допущенные им технические описки в наименовании примененных ГОСТ-ов, а также даны достаточные пояснения целесообразности использования нормативной документации, оборудования и методик, определения объема и расчета стоимости необходимых ремонтных работ и запасных частей для оборудования.

Экспертом были даны полные, достаточные и мотивированные ответы на вопросы суда, и сторон, особенно, относительно ремонта и клининга доклевеллеров, секционных ворот и бетонных полов, составляющих основной предмет спора между сторонами.

При определении объема и стоимости необходимых ремонтных работ для восстановления секционных ворот DoorHan и доклевеллеров Loading System, их запчастей, эксперт руководствовался принципом восстановления потребительских и технических свойств указанного оборудования в следствие отсутствия нормативов.

Ссылка истца не необходимость проведения работ по ремонту исключительно на основании запасных частей указанного им производителя, без использования аналогов, подлежат отклонению.

Эксперт при проведении экспертизы вправе учитывать стоимость не только деталей производителя, но и аналогичных (сопоставимых), не влияющих на качество деталей других поставщиков. 

Касательно доклевеллеров эксперт указывает на отсутствие предложений работ по ремонту оборудования и продаже запчастей официального поставщика Loading System в общедоступных источниках, а также на невозможность поставки оригинальных запчастей также указывает и уполномоченный представитель производителя доклевеллеров, о чем указано в письме ООО «Доминант-СТ исх. № 25 от 28.09.2022.

Касательно секционных ворот DoorHan эксперт использовал цены на запчасти не только аналогов, но и от производителя DoorHan.

Экспертом также было дано подробное обоснование отсутствия необходимости проведения ремонта всей площади бетонных полов (4 434 кв. м.). В местах пятен повреждение и разрушения покрытия пола отсутствует. Имеются только следы от жидкостей, что не влияет на техническое состояние пола и его эксплуатационные качества. Следы от жидкостей, следы истирания верхнего слоя являются естественным для полов, предназначенных для перемещения техники, где неизбежно происходят утечки масел, кислот, щелочей, истирание поверхности и т.д. Стойкость полов к агрессивной среде должна учитываться при проектировании и строительстве с учетом режимов использования.

Заслушав доводы представителей сторон, пояснения эксперта данные в судебном заседании, суд пришел к выводу, что указанные истцом замечания и возражения не свидетельствуют о допущении экспертом существенных нарушений и применении им принципиально неверных методов исследования, которые в совокупности могли бы указывать на недостоверность изложенных в заключении выводов. 

Истцом по ходатайству о назначении по делу повторной экспертищы указано, что в настоящий момент часть помещений арендована иными арендаторами, а также указано на устранение указанных недостатков, в связи с чем, полагает возможным назначение повторной экспертизы по представленным в материалы дела фотографиям.

Суд отмечает, что спорные помещения ответчиком освобождены в марте 2022 года и в настоящий момент часть помещений переданы в аренду иным лицам, техническое состояние видоизменено в результате проведения клининговых работ и монтажа оборудования / иных предметов третьих лиц, в связи с чем, повторный осмотр спорных помещений на предмет установления повреждений и перечня необходимых работ (спустя более  9 месяцев) в данном случае не может быть объективным доказательством действий и вины ответчика при их использовании в период действия договора, а не иных лиц.

 Довод истца относительно того, что фотографии, составленные экспертом в рамках судебной экспертизы, не имеют фиксации и не соответствуют размерам, указанным истцом в заключении специалиста, признается несостоятельным и противоречащим материалам дела.

Во время проведения судебных экспертиз происходил осмотр помещений, а также проводились необходимые замеры, о чем эксперт указал в ходе судебного заседания, и отражено в заключении, на основании которых произведен расчет.  

Суд отмечает, что выводы относительно повреждений, выявленных недостатков, сделаны экспертом на основании осмотра помещений, а также представленных в экспертное заключение фотоматериалов, на которых визуально отражены последствия пользования помещениями. 

Учитывая, что результат повреждений в спорном помещении в настоящее время восстановлен истцом, как указано им в ходе рассмотрения дела, иных выводов, на предмет выявленных повреждений при возврате объекта из аренды, на основе представленных истцом фотографий, а также фотографий из экспертного заключения, иные эксперты сделать бы не смогли.

Поскольку спорные помещения в настоящее время восстановлены, сданы в аренду, оснований для назначения по делу повторной экспертизы судом не установлено, ходатайство истца отклонено.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе повторной, является правом суда, а не его обязанностью. По смыслу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная судебная экспертиза назначается судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы, поскольку у арбитражного суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта.

Поскольку в рассматриваемом случае необходимые для рассмотрения дела доказательства содержатся в материалах дела, в том числе и экспертное заключение, отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено с учетом фактических обстоятельств по делу на основании имеющихся в материалах дела доказательств.

Оценив представленные в материалы дела экспертные заключения, досудебное заключение истца, а также рецензию на судебную экспертизу, представленное истцом, суд пришел к выводу, что экспертные заключения соответствуют требованиям статьи 86 АПК и статьи 25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от 31.05.2001 № 73-ФЗ, суд считает, что оно мотивировано, исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Оснований не доверять представленным экспертным заключениям у суда не имеется.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что стоимость ремонтных и клининговых работ, установленных экспертом, составляет 1 127 084 руб. 91 коп.

В случае если арендатор не произвел клининговые работы всех арендуемых площадей или не провел восстановительный ремонт и площади возвращены по акту возврата с недостатками (или арендатор отказался подписывать акт возврата площадей с недостатками или подписал акт с возражениями на недостатки, или площади были возвращены, а арендодателем были выявлены недостатки), то клининговые работы всех арендуемых площадей и ремонт производятся арендодателем, при этом арендатор  обязуется компенсировать стоимость восстановительного ремонта и стоимость клининговых работ.

Арендатор обязан оплатить стоимость восстановительного ремонта и клининговых работ, в течение 5 банковских дней с даты выставления и предоставления сметы, составленной арендодателем.

Ответчик обязательства по возмещению стоимости ремонтных и клининговых работ не исполнил, доказательств обратного суда не представлено, в связи с чем требования истца в указанной части подлежат удовлетворению в сумме 1 127 084 руб. 91 коп.

В связи с просрочкой оплаты стоимости ремонтных и клининговых работ истец начислил пени.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, - исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, - неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Учитывая просрочку в исполнении обязательств, суд, изучив и оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, правомерно посчитал требования истца подлежащими удовлетворению в указанной части с учетом определенной экспертом суммы стоимости ремонтных и клининговых работ, размер которой составил 663 853 руб. 01 коп. за период с 28.04.2022 по 07.12.2023.

По смыслу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, - подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении № 7 от 24 марта 2016 года "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", - если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, - если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", - бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Из пункта 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2015 года N 6-О, N 7-О, - положение пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиями нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.

Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.

Однако ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих несоразмерность взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства.

Стороны воспользовались предоставленным Гражданским кодексом Российской Федерации правом, самостоятельно согласовав в договоре размер неустойки.

Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон.

Ответчик, являясь коммерческой организацией, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору обязательств.

По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки является правом суда, наличие оснований и пределов для ее снижения определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.

В данном случае начисление истцом неустойки является правомерным, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком своего обязательства в установленные сроки. При этом, суд учитывает, что неустойка носит договорный характер, поскольку стороны реализовали свои права в рамках статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с принципом свободы договора. Ответчиком не было представлено доказательств несоответствия его воли и волеизъявления при заключении договора на условиях процентной ставки, равной 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При этом, гражданско-правовая ответственность (в том числе, в форме неустойки) может носить штрафной характер.

Размер неустойки 0,1% соответствует размеру штрафных санкций, обычно применяемых в деловом обороте при неисполнении гражданско-правовых обязательств (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 мая 2021 года № 307-ЭС21-5800 по делу № А56-64414/2019).

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств того, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Учитывая приведенную правовую позицию, суд приходит к выводу, что требования в данной части также подлежат удовлетворению в соответствии с произведенным судом расчетом в сумме 663 853 руб. 01 коп.

Также истцом заявлено ходатайство о взыскании расходов на проведение досудебной экспертизы в сумме 70 000 руб.

Указанная сумма включена истцом в сумму понесенных расходов, вместе с тем, указанные расходы истца не находятся в причинно-следственной связи с действиями ответчика.

Суд отмечает, что ответчик с целью определения объема, стоимости проведения ремонтных и клининговых работ приглашал истца для проведения осмотра помещений, а именно: 10.03.2022 (том 1 л.д. 51-52) письмо исх.№238 от 10.03.2022.

При этом, истец в ответном письме указал об отсутствии оснований для проведения осмотра с участием приглашенных экспертов ввиду из нецелесообразности (том 1 л.д.53).

Кроме того, указанная в представленном заключении стоимость ремонтных и клининговых работ не подтверждена результатами судебной экспертизы, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика суммы, понесенный на проведение досудебной экспертизы не имеется, в связи с чем в указанной части иска требования истца не подлежат удовлетворению.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Также аналогичным образом подлежат распределению судебные расходы за проведение экспертизы по настоящему делу.

Истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в сумме 79 796 руб. по платежному поручению №54 от 10.06.2022 (том 1 л.д. 7), с учетом уточнений исковых требований (том 14 л.д. 135-136) размер государственной пошлины составляет               105 442 руб., таким образом, истцом в федеральный бюджет не доплачена государственная пошлина в сумме 25 646 руб.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований, судом произведен расчет расходов за проведение судебной экспертизы, с учетом внесенных сторонами денежных средств на депозитный счет суда для проведения судебной экспертизы, и расходов по государственной пошлине пропорционально удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями ст. 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЕРЕМИАС РУС" в пользу акционерного общества "АВТОПАРК" задолженность в сумме 1 127 084 руб. 91 коп., пени в сумме 663 853 руб. 01 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11 452 руб. 87 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с акционерного общества "АВТОПАРК" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЕРЕМИАС РУС" расходы на оплату услуг эксперта 67 414 руб. 69 коп.

Взыскать с акционерного общества "АВТОПАРК" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 25 646 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

СудьяД.Н. Москатова