АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-41142/20

13 августа 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   10 августа 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            13 августа 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т.Д. 

            при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в  судебном заседании  материалы дела по исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП  317619600167687

            к Администрации Октябрьского района Ростовской области 

            о взыскании оплаченных арендных платежей 1 748 230 рублей и неустойки 97 828 рублей 04 копейки

            третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района

при участии:

от истца – представитель ФИО3 по доверенности от 04.06.2018;

от ответчика - представитель ФИО4 по доверенности от 11.03.2019,            

установил:

индивидуальный предприниматель глава КФХ ФИО2 обратилась в суд с заявлением к Администрации Октябрьского района Ростовской области о взыскании неосновательного обогащения 1 748 230 рублей, неустойки 97 828 рублей 04 копейки.  Предметом взыскания является внесенная истцом плата за пользование арендованным земельным участком. Иск  основан на доводе о  невозможности его использования по назначению.

Ответчик против иска возражал, просил привлечь к участию в деле Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области – арендодателя спорного земельного участка.

Представитель истца ходатайство поддержал.

           По правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

           Суд признал необходимым удовлетворить ходатайство ответчика и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района Ростовской области.

Ответчик и третье лицо, возражая против иска, указали на добровольный отказ истца от исполнения договора аренды, на недоказанность довода о невозможности использования земельного участка по назначению и просили в иске отказать.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, заявленные требования поддержал в полном объеме, представитель ответчика поддержал доводы отзыва на иск.

В судебном заседании исследованы материалы дела. представителями сторон даны объяснения о фактических обстоятельствах дела  и их правовой оценке. В результате судебного разбирательства установлено следующее.

Распоряжением Администрации Октябрьского района от 16.09.2019 № 212 назначен аукцион  по продаже права аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:28:0000000:23075 площадью 2 104 026,0 кв. м местоположение: Ростовская область, Октябрьский район, ст. Кривянская, вид разрешенного использования «пастбища, сенокосы». Инициатором формирования земельного участка для сенокошения и выпаса скота в целях последующего проведения аукциона выступал гр. ФИО5

Полномочиями организатора аукциона наделен КУМИ Администрации Октябрьского района.

Извещение о проведении аукциона размещено на официальном сайте, определенном Правительством Российской Федерации - torgi.gov.ru (извещение № 021019/10787333/01) и в газете «Сельский «Вестник» от 20.09.2019 № 69.

В соответствии с требованиями части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение содержало перечень сведений, которые должно содержать извещение о проведении аукциона. Опубликованы также сведения о том, что дополнительную информацию можно получить путем подачи заявки по телефону. 

Согласно буквальному указанию в публикации предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды в отношении заявленных аукционистом земельных участков.

Для участия в аукционе по продаже права аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:28:0000000:23075 было подано 7 заявок. Каждый  из претендентов, в том числе истец, перечислил задаток, в размере 50 600  рублей. 

Протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 24.10.2019 № 22 зафиксировано, что  к участию в аукционе допущено 6 претендентов, в том числе ИП Глава КФХ ФИО2, которая стала в итоге победителем, приобретя право на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:28:0000000: 23075, что подтверждается протоколом заседания аукционной комиссии от 29.10.2019 № 30-А.

По итогам аукциона 01.11.2019 года ФИО2 перечислила денежные средства за приобретенное право аренды  в размере 1 697 630  рублей.

Задаток, перечисленный ФИО2 для участия в аукционе, в размере 50600  рублей, в соответствии с частью 21 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации засчитан в счет арендной платы за участок, на который приобретено право аренды. Таким образом, в заявленной истцом к взысканию сумме арендной платы, также включен задаток для участия в аукционе.

11.11.2019 между ИП Главой КФХ ФИО2 и Администрацией Октябрьского района Ростовской области, в лице КУМИ Администрации Октябрьского района, заключен договор аренды № 175 на срок с 11.11.2019 по 10.11.2022.

11.11.2019 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, являющийся неотъемлемой частью договора аренды от 11.11.2019 № 175, по которому не имели друг к другу каких-либо претензий. 

15.06.2020 ФИО2 обратилась в КУМИ Администрации Октябрьского района с заявлением о предоставлении разъяснений об использовании земельного участка, в котором просила разъяснить, имеет ли она право на вспашку и обработку земельного участка и разрешено ли на нем строительство капитальных объектов.

Письмом от 13.07.2020 № 89/513-11 от 13.07.2020 ФИО2 разъяснено, что вид разрешенного использования «пастбища, сенокосы» позволяет использовать земельный участок для систематического выпаса травоядных животных, а также для кошения трав, сбора и заготовки сена.

21.07.2020 ФИО2 повторно обратилась в Администрацию Октябрьского района с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0000000:23075. В заявлении указан мотив, по которому арендатор намерен отказаться от договора – невозможность выращивания сельскохозяйственных культу, наличие на участке древесно-кустарниковой растительности и запрет на застройку.

При этом по смыслу указанного заявления о расторжении ФИО2 фактически отказалась от договорных отношений, поскольку, по её мнению, переданное в аренду имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию. Из текста заявления следовало, что под препятствующими пользованию недостатками заявитель понимает наличие ограничений в градостроительном зонировании и в пользовании согласно видам деятельности по ЕГРИП. ФИО2 указала, что не смогла осуществить предпринимательскую деятельность, получение разрешительной документации для строительства, возделывание пашни. 

Односторонний отказ арендатора о расторжении договорных отношений рассмотрен по существу, постановлением Администрации Октябрьского района от 30.07.2020 № 1014, изданным руководствуясь пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка от 11.11.2019 № 175 расторгнут, на ФИО2 возложена обязанность освободить и привести в первоначальное состояние арендуемый земельный участок. Право аренды прекращено 11.08.2020 года. 

Ответчик обоснованно указывает, что указанное постановление издано не в связи с невозможностью использования участка, о чем свидетельствует сам текст постановления, который не был оспорен заявителем. Основанием для расторжения послужил односторонний отказ арендатора от договорных отношений.

Суд признал правомерным довод администрации района о том, что  намерение арендатора использовать земельный участок не в соответствии с его разрешенным использованием «пастбища, сенокосы» не свидетельствует о недостатках предоставленного в аренду имущества.

23.09.2020 ФИО2 обратилась с заявлением о возврате уплаченных по договору от 11.11.2019 № 175 денежных средств в размере 1 748 230  рублей.

В ответ на данное заявление письмом от 23.09.2020 № 89/699-11 разъяснено, что договор расторгнут по пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с односторонним отказом истца от договорных отношений. По акту взаимных расчетов от 26.08.2020 истцом в бюджет района внесена плата за приобретенное право аренды земельного участка, основания для возврата которой отсутствуют.

Из описанного следует, что правоотношения сторон в рамках указанного договора подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.  

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В данном случае в соответствии с императивным требованием закона договор заключен на торгах,  размер платы за право аренды и собственно арендной платы определен по их результатам.

В соответствии с нормой  части 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона. 

Предметом аукциона, как указано выше,  являлось право на заключение договора аренды в отношении заявленных аукционистом земельных участков. С каждым шагом аукциона претенденты увеличивают размер платы за приобретение права аренд. При этом согласно части 16 указанной статьи по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. 

Таким образом, плата за приобретение права аренды законодателем приравнена к годовому размеру арендной платы и вносится вне зависимости от того, будет ли арендованный участок использоваться арендатором в течение первого года аренды.

В свою очередь, исходя из смысла иска, истец расценивает плату за приобретенное право аренды участка, которая одновременно определяет годовой размер аренды, не как плату за право, а исключительно как арендную плату за пользование имуществом и не учитывает правовой режим задатка.

Между тем, такая квалификация противоречит буквальному толкованию (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) условий аукционной документации и норме статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации об определении по итогам торгов размера платы за право заключить договор.

Разрешая разногласия сторон, суд основывается на правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 23.10.2019 N 301-ЭС19-18119 по делу N А11-7981/2018, согласно которой, права аренды земельного участка по договору, который был заключен с истцом как победителем торгов по продаже права на заключение договора аренды, квалифицированы следующим образом. Поскольку  аукционной документацией и условиями договора определено, что годовой размер арендной платы является платой за право заключения указанного договора, досрочное расторжение договора в первый год аренды не является основаниями для возврата части внесенной платы, определенной по итогам торгов за право заключить данный договор.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

В данном случае предпринимателем по существу заявлен односторонний отказ от сделки, по условиям которой внесен платеж – от  результатов торгов, что недопустимо.

Доводы ответчика о наличии недостатков участка, препятствующих его использованию по назначению, как и заключение сделки под влиянием заблуждения относительно характеристик участка, суд нашел безосновательными.

Как указано выше, участок предоставлен для пастбища и сенокоса и при подаче заявки на участие в аукционе истец не имел никакого основания полагаться на возможность его иного использования – распашки и застройки и как следствие – на создание оснований для его последующего выкупа вне состязательных процедур.

Между тем, из материалов дела следует, и в предварительном судебном заседании представитель истца, ссылаясь на приобретение земельного участка в аренду с намерением выкупить его и на невозможность его застройки, просил приобщить к материалам дела полученные истцом разрешительные  документы на вырубку зеленых насаждений на участке.  Доказательства приобщены судом к материалам дела, что отражено в определении от 26.01.2021.

Однако наличие на участке, предназначенном для выпаса скота древесной и кустарниковой растительности само по себе не свидетельствует о его непригодности участка. напротив, это может создавать комфортный микроклимат на участке для пребывания на нем животных и обслуживающих их работников истца. При этом избыточные насаждения могут быть устранены по его воле, о чем свидетельствует выдача порубочных билетов.

Аргумент о том, что наличие подземных коммуникаций на участке создает угрозу жизни и здоровью сельскохозяйственных животных во время выпаса суд нашел беспредметным, поскольку не доказан факт ненадлежащего устройства этих коммуникаций, нарушения при их прокладке требований безопасности.

При этом в материалы дела истцом представлен полученный им градостроительный план земельного участка, что не соответствует условиям использования земельного участка по договору, а направлено на подготовку проектирования и строительства.

Из описанного следует, что истец изначально, участвуя в торгах и преодолевая состязание, то есть, устранив иных претендентов предложением более высокой цены, имел намерение использовать участок в иных целях, чем были указаны в публичном предложении об условиях аренды. 

Такие действия квалифицируются законом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) как осуществление гражданских прав в обход закона с противоправной целью, заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В этом случае суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Истцом заявлен также аргумент о том, что участок подвержен затоплению паводковыми водами. В подтверждение этому представлена гидрологическая записка  ООО «Стройтехнология» 2020 года, содержащая  заключение о том, то территория участка подвержена затоплению со стороны реки Дон, пониженные участки рельефа и прибрежные зоны затапливаются ежегодно, полное затопление участка происходит примерно один  раз в 10 лет. 

Однако данные наблюдений за наивысшими годовыми уровнями воды в створах гидрологических постов за период с 1905 по 2017 годы свидетельствуют о том, что подъем уровня воды происходит в апреле-мае, продолжительность его составляет от одного  до трех дней.

Истец не представил убедительных объяснений о том, как краткосрочное частичное затопление участка при его общей площади 2 104 026,0 кв. м препятствует его систематическому использованию по назначению. Полное затопление одни раз в 10 лет есть предполагаемое событие, которое с высокой вероятностью  могло не наступить в течение срока договора -   с 11.11.2019 по 10.11.2022.

На  вопрос суда о том, имело ли место затопление участка в период действия договора, представителем истца дан отрицательный ответ.

Между тем, имея намерение использовать участок по назначению, в соответствии с условиями договора, истец не лишен был и защиты  виде уменьшения арендной платы в период затруднения использования участка по назначению или удержания е в период  невозможности его использования. Основанием к отказу арендатора от договора краткосрочная затруднительность или невозможность использования участка, вызванная причинами, не зависящими от воли арендодателя, признана быть не может. 

Более того, эта затруднительность и невозможность носит лишь предположительный характер, а потому не может влечь правовых последствий.

При этом ответчик и третье лицо обоснованно указывают на то, что согласие на расторжение договора дано арендодателем без связи с доводами о невозможности использования участка, арендодатель принял во внимание намерение  предпринимателя отказаться  от использования объекта. Однако ответчик и третье лицо настаивают на том, что, расторгая договор, арендатор полагался на факт его исполнения (внесение платы по итогам торгов) и видел в этом обеспечение прав муниципального собственника на получение дохода от использования земельного участка.

Суд согласился с такой позицией ввиду следующего. Спорный платеж является по своей правовой природе неналоговым доходом бюджета муниципального образования.

В соответствии со статьей 41 Бюджетного кодекса Российской Федерации к доходам бюджетов относятся налоговые доходы, неналоговые доходы и безвозмездные поступления

 Согласно статье 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации неналоговые доходы местных бюджетов формируются, в том числе за счет следующих средств. В бюджеты муниципальных районов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий муниципальных районов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков - по нормативу 100 процентов.

Следовательно, сформировав земельный участок как объект гражданских прав, поставив его на кадастровый учет и проведя торги, муниципальный район обоснованно рассчитывал на получение дохода от использования этого имущества. Более того, сам факт участия в торгах шести претендентов бесспорно доказывает реальность получения этого дохода.

Из приведенной нормы следует, что доходом бюджета являются средства от продажи прав на заключение договора аренды, что и имеет место в данном случае по условиям торгов. Таким образом, истец не доказал правового основания одностороннего отказа от заключенного и исполненного договора, а потому его иск о возврате оплаченного  по сделке не обоснован ни по факту, ни по праву и подлежит отклонению. 

Взыскание неустойки как производное требование удовлетворению также не подлежит.

При таких обстоятельствах истец должен принять соответствующие закону последствия заключения договора и его исполнения и не вправе требовать возвращения исполненного по сделке.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца относятся судебные расходы по делу.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.